損したくない人必見！土地を高く売るタイミングの見極め方法を解説

• 「土地を売るタイミングって本当に今がベストなの？」
• 「これからもっと土地が値上がりすることもある？」
• 「何を基準に土地を売るタイミングを見極めればいいの？」

など、あなたは今、土地を売るタイミングについて悩んでいませんか？

確かに、事前の知識なく土地を売却してしまうと、「もっと待てば土地の価格が上がったのに」「事前に調べておかなかったせいで損してしまった」ということが起こってしまうかもしれません。

そのため、土地を売る最適なタイミングの測り方について知っておくことが大切です。

そこで、本記事では、土地を売却するタイミングの見極め方について、下記の視点から解説していきます。

• 『不動産価格の動向』から土地を売るタイミングを決める
• 『住宅ローンの金利』から土地を売るタイミングを決める
• 『景気の予測』から土地を売るタイミングを決める
• 『社会情勢』から土地を売るタイミングを決める
• 『税金』から土地を売るタイミングを決める
• 『個別事情』から土地を売るタイミングを決める

本記事を読むことで、土地を売るタイミングの見極め方について理解でき、いつ売るのが最適であるかの判断を自分でできるようになるでしょう。

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1.土地を売るタイミングは今！なるべく早く売却するべき理由

土地を売るタイミングは、次章以降に説明するようなあらゆる指標を見て、総合的に決める必要があります。しかし、多くの外部要因から考えると、土地価格は今後、下落傾向が続くと予測されているのです。

要因の一例として、人口減少が挙げられます。下のグラフは、総務省が発表した人口の将来推計を表すグラフです。都市部など人口が集中し需要が高い地域を除き、人口の減少とともに土地の需要も小さくなっていくと予測できます。

出典：総務省「人口減少の現状」

このように、人口減少などによって今後は土地価格の下降傾向が続くと予想されるため、土地を売るタイミングはなるべく早い時期をおすすめしています。

個別事情として、自分が所有している土地周辺で再開発や大型イベントが開催されるなど、土地需要が高まるような特殊事情がない限りは、土地は早く売却した方が良いでしょう。

とはいえ、どのような要因が土地を売るタイミングに影響を与えるのかどうかは知っておく必要があります。また、税金から判断すれば、土地の所有期間によって譲渡所得税が変わってくるので、場合によっては少し待った方がいいという判断につながる可能性もあります。

次章から、土地を売却するタイミングを見極めるための指標についてひとつひとつ紹介していきます。

2.『不動産価格の動向』から土地を売るタイミングを考える

土地を売るタイミングを検討している人の多くは「なるべく高く売却したい」と考えていることでしょう。

そして、土地を高く売却するためには、土地の価格動向をチェックして価格が高い傾向の時に売却するというのが一般的と言えます。

本章では、下記のような『不動産価格の動向』を示す指標を参考にして、土地を売るタイミングを決める方法について解説していきます。

• 不動産価格指数
• 公示地価

2-1.不動産価格指数

『不動産価格指数』から、土地を売るタイミングを決めていきましょう。

『不動産価格指数』とは、国土交通省が年間約30万件の不動産の取引価格情報をもとに指数化したもので、不動産市場価格の動向を確認するのに適しています。

実際には、『不動産価格指数』は下記のような形で公表されています。

出典：『土地・不動産・建設業』国土交通省

上記、『不動産価格指数』を見てみると、家屋と土地を合わせた「住宅総合」の指数は上昇傾向ではありますが、「住宅地」は長期間ほぼ横ばいであることが分かります。

下記のように地域ごとの動向もチェックすることができるので、あなたの土地の価格動向についても国土交通省のHPからチェックしてみてください。

出典：『土地・不動産・建設業』国土交通省

上記の『不動産価格指数』から土地を売るタイミングを測る方法としては、

• 右肩上がりであればさらに高くなることが予測されるので売却を待つ
• 右肩下りであれば安くなることが予測されるのでなるべく早く売却する
• 横ばいであれば、今後も大きく変わらないことが予測されるので、その他の指標や個別事情で売るタイミングを決める

という考え方が一般的ではあります。

これらのことから、『不動産価格指数』によると、2021年10月現在、土地の価格は長期間横ばいが続いており、今後も大きな変化はないと予測されるため、その他の指標や個別事情で売るタイミングを決めるという結論になります。

とはいえ、上述したような一般的な考え方に全く当てはまらず、突然価格が変動することもあるため、難しいですが、色々な指標から今後の動向を読んでいくことが大切です。

2-2.公示地価

『公示地価』から、土地を売るタイミングを決めていきましょう。

『公示地価』は国が主導し、不動産鑑定士によって調査された、標準地の土地価格の目安を公表したものになります。

前項で紹介した『不動産価格指数』は、ある基準点を軸に大きな不動産価格の動向を分かりやすく表現したものですが、『公示地価』では、もう少し詳しい価格の動きを見ることができます。

例えば、『不動産価格指数』から見ると、土地価格の動向は長期間横ばいでしたが、『公示地価』によると、令和3年の土地価格は前年と比べて下落傾向にあることが分かります。

出典：『土地・不動産・建設業』国土交通省

国土交通省地価公示・都道府県地価調査を利用すれば、自分が売却したい土地の現在の公示地価や数年間の公示地価の動向を確認することができます。

『不動産価格指数』によって、大きな不動産価格の動向について調べ、『公示地価』によって、もう少し詳細な年ごとの動向と、自分の地域周辺における土地価格の動向を調べてみてください。

そうすることによって、土地価格の現在までの動きと、今後の動向が見えてくるはずです。

ただ、どちらにしても、2021年10月現在では、土地価格は「横ばい」もしくは「下落」傾向にある地域がほとんどであるため、一般的には、売却はなるべく早くした方がいいという結論になるでしょう。

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3.『税金』から土地を売るタイミングを考える

税金から土地を売るタイミングを決めるという方法もあります。

なぜなら、土地を売却した利益には譲渡所得税と呼ばれる「税金」がかかりますが、土地を売るタイミングによって大きく税額が変わってくるからです。

「税金」のことを考えて、税金が安く済むタイミングで土地を売却するという考え方もあるので、損をしないよう必ず押さえておくようにしましょう。

3-1.譲渡所得税の『税率』から土地を売るタイミングを見極める

土地を売却して利益が出ると、譲渡所得税を支払う必要があります。

譲渡所得税とは、所得税と復興特別所得税、住民税を合算した税金のことで、計算式は下記の通りです。

譲渡所得税＝（不動産売却益）×（税率）

実は、譲渡所得税の税率は、下記の通り、土地所有が5年以下か5年を超えるかで大きく変わってきます。

つまり、所有期間5年が過ぎるのを待ってから売却した方が、譲渡所得税を大幅に抑えることができるということです。もう少し詳細に解説すると、土地を売却した年の1月1日時点において、土地の所有期間が5年を超えていることが必要になります。

ただし、譲渡所得税にはいくつかの「控除」の制度が存在しているため、控除を利用できる条件に当てはまっていれば大きな節税が可能になり、譲渡所得税の税率を気にしなくてよくなる場合もあります。

3-2.譲渡所得税の控除制度について知っておこう

譲渡所得税の控除制度はいくつかありますが、土地を売るタイミングに影響するのは、「マイホームの3,000万円控除」になります。

マイホームの3,000万円控除は、居住用の家屋を売却する際によく使われる控除制度ではありますが、土地を売却する際にも使えることがあります。

もし、売却を予定している土地が、

• 家屋を取り壊した日から1年以内に敷地の譲渡契約をしている
• マイホームを取り壊してから1年を経過していない
• 住まなくなった日から3年を経過していない

以上の条件を満たしていれば、3,000万円控除を利用できるかもしれません。

控除が適用されれば、税金の計算式は、

譲渡所得税＝（不動産売却益-3,000万円）×（税率）

という形になるので、売却益が3,000万円を超えなければそもそも税金の支払いが不要になります。つまり、前項で解説した5年を超える所有かどうかを気にする必要がなくなるのです。

控除制度の詳細は、「No.3302 マイホームを売ったときの特例」をご参照ください。

3-3.相続した土地に関する控除制度

相続した土地を売るタイミングについて悩んでいるのであれば、相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると節税につながります。

譲渡所得税の計算方法として、

譲渡所得税＝（不動産売却益）×（税率）

をご紹介しましたが、不動産売却益とは、土地の売却価格から土地購入費用などの取得費や土地売却にかかる費用などの譲渡費用を引いた純粋な利益のことを指します。

（不動産売却益）＝売却価格−取得費−譲渡所得

相続開始から3年10ヶ月以内に土地を売却すれば、相続税を取得費に加算することができます。つまり、不動産売却益の金額を低く抑えることができるので、節税につながるのです。

控除制度の詳細は、「No.3267　相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」をご参照ください。

4.『住宅ローンの金利』から土地を売るタイミングを考える

『住宅ローンの金利』から、土地を売るタイミングを決めていきましょう。

土地を購入する側からすれば、住宅ローンの金利が低い方が利息の支払いが少なくなるため、低金利時代の方がお得に土地を購入することができると言えます。

例えば、3,000万円を借り入れて35年で返済するとしたら、1%の金利と2%の金利では、月々の返済額に1万円以上の違いが生じ、総額では、600万円程度の違いが出てきます。

これらのことから、低金利であればあるほど、土地購入がしやすくなると考えられ、土地の需要が増える、つまり、土地価格が上がることが予測できるのです。

それでは、最近の住宅ローンがどのようになっているかというと、下記の通り長期間低金利時代が続いています。

出典：住宅金融普及協会

言い換えると、土地購入者側からすれば、比較的住宅ローンを組みやすい、購入しやすい時期が続いているということです。ただし、現在の低金利は、政府の金融政策によって維持されている部分が大きいため、今後もずっと低金利が続いていくかは分かりません。

これらのことから考えると、2021年10月現在、『住宅ローンの金利』から土地を売るタイミングを決めるとすれば、低金利時代のうちになるべく早く売却した方がいいという結論になるでしょう。

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5.『景気の予測』から土地を売るタイミングを考える

「景気の予測」の動向を見ながら、土地を得るタイミングを考えるという方法もあります。

なぜなら、一般的に景気悪化の後、数年間は土地価格が下落するというのがセオリーだからです。景気の悪化がなぜ土地価格の下落を引き起こすかというのは下記の流れで説明できます。

1. 景気の悪化により物が売れなくなる
2. 企業の給与が下がる、職を失う人や収入が下がる人が増える
3. 土地を手放して現金化を望む人が増えて土地の供給が増える
4. 収入が減る人が増えるために新たに土地購入を望む人は減る
5. 「土地の供給＞土地の需要」となり、土地の価格が下落する

それでは、2021年10月現在までの景気はどうなのかというと、ご存知の通り2020年においては「コロナショック」と言われるほどに景気は落ち込みました。

2021年10月現在には、多少、景気の回復が見られていますが、「景気が後退した後土地価格が下落する」というセオリーからすると、今後土地価格は下落していくと予測されます。

つまり、『景気の予測』から土地を売るタイミングを決めるのであれば、なるべく早く土地を売却した方がいいという判断になるでしょう。

ただ、景気の動向は、内閣府によって毎月発表される「景気動向指数」の動きなどで確認することが可能ですが、景気動向の将来予測は非常に難しいと言われています。

そのため、今後の景気については、あらゆる視点から予測を行うようにしましょう。

6.『社会情勢』から土地を売るタイミングを考える

下記のような『社会情勢』から土地を売るタイミングを決めることも考えてみてください。

• 世帯数
• 生産緑地の2022年問題

6-1.世帯数

『世帯数』を参考に、土地を売るタイミングを考えてみましょう。

土地の需要と供給バランスによって、土地の価格は変わってくるというのが原則なので、もちろん土地の需要が下がれば価格も下落していくことが考えられます。

そのため、世帯数と住宅市場には関連性があると言われており、土地購入の需要を予測するひとつの方法として『世帯数』の変化を参考にする方法があります。

例えば、人口が減少傾向の中、現在の『世帯数』の動向としては、単身世帯の増加などが理由で上昇傾向にありますが、2023年前後からは減少に転じることが予測されています。

もちろん地域ごとに世帯数は変わるため、世帯数が上昇傾向にある東京などの都心部では、土地価格も上昇する可能性があります。

ただ、全国的な『世帯数』の減少傾向から見れば、今後、土地の需要における絶対数が減っていくとも言い換えられるので、なるべく早く売却した方が良いという判断になるでしょう。

6-2.生産緑地の2022年問題

生産緑地の2022年問題から土地を売るタイミングを見極めることも大切です。

『生産緑地』とは、税制上のメリットが与えられた農地のことで、1992年に生産緑地法が制定され、多くの農地が『生産緑地』として指定されました。

『生産緑地』は30年間農業を行う義務があるかわりに、税制上のメリットなどが受けられる制度になっており、もちろんその間は売却することは不可能でした。

しかし、生産緑地法制定の1992年から30年経過する2022年には生産緑地を維持するのが難しくなった多くの農地が、市場に供給されると予測されているのです。

つまり、2022年に『生産緑地』に指定されていた土地が解放され、土地の供給が増えるために、土地価格が下がるのではないか、と予測されています。これが、生産緑地の2022年問題と言われるものです。

国や自治体もこの問題に対して、買取や法律要件の緩和を行うなど対策を講じているために、『生産緑地』の2022年問題が土地価格にどれくらいのインパクトを与えるかの予測はなかなか難しいです。

しかし、土地価格へ影響を与えるであろう問題があることを知っておくことは、土地売却のタイミングを決めることに役立つことでしょう。

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7.『個別事情』から土地を売るタイミングを考える

最後は『個別事情』から土地を売るタイミングを決めることを考えてみましょう。

土地の価格が1番高くなるタイミングを予測して売却するというのは非常に難しく、また、景気や土地価格の動向からすると、今後、突然土地価格が上昇することも考えにくいです。

そのため、『個別事情』によって土地を売るタイミングを決めてしまうというのもひとつの方法です。例えば、下記のような事情があるのであれば、売却してしまった方が良いでしょう。

• 特段、今後土地を自分で活用する予定がない
• 土地を維持管理するのが難しい
• 土地の固定資産税を支払うのが大きな負担になっている

特に、土地の上に家屋があれば固定資産税の優遇措置を受けられるものの、土地のみの所有の場合には優遇措置が受けられないので、支払う税金の負担は大きくなります。そのため、上記のような事情があれば、早めに売却した方がいいという判断ができるでしょう。

一方で、下記のようなポジティブな特殊事情があれば、土地を売るタイミングの判断も変わってくるかもしれません。

• 駅近の土地であり、今後、新しい路線が通るので需要が高まることが予測される
• 大型イベントが開催される予定であるため、土地の需要が高まる予測がされる
• 近くに教育機関などが建設予定であるため土地の需要が高まる予測がされる

土地価格の動向や景気の動向に気を配ることも大切ですが、自分が所有している土地周辺の事情についての情報もチェックした上で、土地を売るタイミングを判断するようにしましょう。

8.土地を売るタイミングを見極める際の注意点

土地を売るタイミングを見極める際の下記注意点について解説します。

• あらゆる事情を総合的に考えて判断すること
• 売却までには時間がかかる

8-1.あらゆる事情を総合的に考えて判断すること

土地を売るタイミングを見極める際には、あらゆる視点から総合的に判断することが大切です。

特に、1番高くなるタイミングで土地を売却するというのは、プロでも予測が難しいため、あまりこだわりすぎても良い結果を得るのは難しいでしょう。

また、土地の売却のタイミングを待っている間にも固定資産税や土地の維持費用はかかるため、総合的に考えると、土地売却のタイミングを待ってもあまり利益はなかったということもあり得ます。

一方で、全体的に土地価格が下落傾向にあるので早く売るという判断をしたところ、近くに大型施設ができて土地価格が上昇したということもあるかもしれません。

そのため、自分の土地についてあらゆる視点から状況を見極め、土地を売る最適なタイミングを判断することが大切です。

8-2.売却までには時間がかかる

土地を売却すると決めてから実際の売却までには時間がかかるので注意しましょう。

「今が売却のタイミングだ！」と思っても、すぐに売却が成立するわけではなく、通常、土地売却の成約までは3ヶ月から半年くらいかかります。

そのため、売却したい時期を迎える前から少しずつ準備を進めておくことをおすすめします。

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9.土地を高く売るために注意すべきこと

土地を高く売るタイミングを測ることも大切ですが、そもそも土地を高く売るために最低限気をつけるポイントについて紹介していきます。

• 土地の価格を自分で調べて交渉する
• 複数の不動産会社に査定を依頼する

9-1.土地の価格を自分で調べて交渉する

土地を高く売却するために、土地の価格を自分で調べて交渉することをおすすめします。

通常は、不動産会社へ仲介を依頼して土地売却を行うことが一般的ですが、不動産会社に価格設定を任せきりにしてしまうと、早く売却したいがために安い金額に設定されることもあるかもしれません。

実際に、土地価格を自分で調べなかったがゆえに、大幅に安く売りたたかれ大きな損をしている人もいます。実は、思っている以上に、土地の価格を自分で調べることは大切な作業なのです。

土地の価格を調べる方法としては、インターネットで近くの土地相場をチェックするのが1番簡単な方法になります。

他にも、国土交通省が提供している「土地総合情報システム」で調べるという方法もあります。

【土地総合情報システムで土地の価格を調べる方法】

1. 国土交通省の「土地総合情報システム」を開く
2. 時期・種類・地域を設定する
3. 過去の取引金額などが表示されるので、自分の土地に近いものを探す

色々なツールを利用して土地価格の相場をチェックし、不当に安く売却されないよう注意しましょう。

9-2.複数の不動産会社に査定を依頼する

土地を高く売却するために、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。

土地売却を成功させるためには、不動産会社の実力が大きな鍵を握っており、優秀な営業担当者がつけば販促活動や価格交渉がスムーズに行われることでしょう。

そのため、ひとつの不動産会社に決めてしまうのではなく、いくつかの不動産会社に査定を依頼し、高い価格をつけてくれるところでかつ、営業担当者が優秀な不動産会社を選ぶことをおすすめします。

【土地売却を依頼する不動産会社の選び方】

• マンションや家屋ではなく「土地」売却に強い不動産会社を選ぶ
• 自分の「土地」周辺事情に強い不動産会社を選ぶ
• 担当者の対応を比較して、自分と相性の良い担当者がいる不動産会社を選ぶ

10.まとめ

本記事では、土地を売却するタイミングの見極め方について、下記の視点から解説しました。

• 『不動産価格の動向』から土地を売るタイミングを決める
• 『住宅ローンの金利』から土地を売るタイミングを決める
• 『景気の予測』から土地を売るタイミングを決める
• 『社会情勢』から土地を売るタイミングを決める
• 『税金』から土地を売るタイミングを決める
• 『個別事情』から土地を売るタイミングを決める

全体的に土地価格の傾向としては、下落していくというのが大方の予測になります。

ただ、税金や個別事情によっては、ポジティブな判断ができるかもしれないので、売るタイミングを測るあらゆる視点があることを理解した上で、総合的に判断することをおすすめします。

本記事を読むことで、土地を売るタイミングの見極め方について理解でき、いつ売るのが最適であるかの判断に役立ててもらえたなら幸いです。

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