土地の個人売買は可能だけどリスクあり！向いている人と注意点を解説

「土地を個人間で売買したいんだけど問題ないの？」

「土地を個人間で売買するメリットやデメリットは？」

「土地を個人間で売買する時に気をつけることはあるの？」

など、あなたは今、土地を個人で売買することを検討していませんか？

結論から言うと、土地を個人間で売買することは法律的には問題はありません。

不動産会社に仲介してもらって土地を売買することと比べても、取引の自由度が高く、不動産会社への手数料の支払いも必要ないといったメリットがあり、興味を持つ人もいるでしょう。

ただ、個人間で売買すると、買主を自分で探さなくてはいけないので手間や時間がかかったり、トラブルにつながりやすかったりなど、見過ごせない大きなデメリットもあります。

そのため、メリットとデメリットを把握した上で、土地を個人で売買するか慎重に判断することをおすすめします。

そこで、本記事では、

• 土地を個人で売買することはできるのか？
• 土地を個人で売買するメリット
• 土地を個人で売買するデメリット
• 土地を個人で売買するのに向いている人

について解説します。上記箇所を読むことで、あなたが土地を個人で売買すべきかどうか判断できるでしょう。

また、土地を個人で売買するイメージを具体的に掴んでいただくために、

• 土地を個人間で売買する流れ
• 土地を個人間で売買する際に失敗しないためのポイント

についても解説しています。上記について知っておかないと後々トラブルにつながったり、想定外の事態に陥ってしまったりすることもあるので、必ず確認するようにしましょう。

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1.土地を個人で売買することは可能

上述した通り、土地を個人で売買することは法律上可能です。

不動産会社が土地の売買を仲介して利益を得る場合には資格が必要になりますが、個人間の売買においては特段そのような定めはないため、自由に売買することができます。

ただ、利益を得るために土地を何度も購入して転売するような場合には、不動産事業を行なっていると見なされるために資格が必要となることは押さえておきましょう。

個人間の取引では、「隣家に土地を売却する」「親しい人に土地を売却する」のように知り合い同士で土地の売買を行うことが多いです。

また、人によっては、不動産会社への仲介手数料を節約したいという理由で、自分でWebサイトに広告を掲載し、買主を募集したいと考える人もいるでしょう。

しかし、土地を個人で売買する場合は、資格が不要であることから法律の規制も及ばず、トラブルが起きた際には全て自己責任となり、場合によっては不動産会社への仲介手数料を超える損害を被ることもあり得ます。

土地の個人売買では、不動産取引に関する知識不足からトラブルに発展することも多いため、次章以降で解説しているメリットやデメリットを押さえた上で、個人売買を行うべきかどうかを慎重に判断することをおすすめします。

2.土地を個人で売買するメリット

土地を個人で売買する下記2つのメリットについて紹介します。

• 仲介手数料を支払う必要がない
• 時間をかけて自由に売買活動ができる

ひとつひとつ解説していきます。

2-1.仲介手数料を支払う必要がない

土地を個人で売買する一番のメリットは、不動産会社に仲介手数料を支払う必要がないという点です。

不動産会社は買主を探すための広告掲載や契約書作成など色々なサポートをしてくれますが、その分売却価格に対してある程度の仲介手数料を支払わなければなりません。

不動産会社への仲介手数料は、法律によって上限が決まっています。多くの不動産会社が下記の通り、上限の金額を仲介手数料として請求しています。

例えば、不動産会社に仲介してもらい土地売却により1000万円の利益が出た場合、消費税も入れて約40万円の仲介手数料を支払う必要があるということです。

土地を個人で売買すれば、これら数十万円の仲介手数料を支払う必要がなくなるので、大きなメリットと言えます。

2-2.時間をかけて自由に売却活動ができる

土地を個人で売買するメリットとして、時間をかけて自由に売買活動ができるという点があげられます。

不動産会社に土地の売却を依頼する場合、販促活動が不十分だったり、すぐに価格を下げたりなど、満足のいかない取引になってしまうこともあります。

不動産会社は素早く利益をあげなければならないため、期限などの制約があるのは仕方がないとしても、それがストレスとなる人もいるでしょう。

しかし、土地を個人間で売買する場合、「時間がかかっても値段を下げたくない」「いくつものサイトに広告を載せたい」「本当に土地を必要としている人に売りたい」など、自分の要望を曲げる必要はありません。

個人で売買を行う場合には、いくら時間をかけてもいいですし、どんな人に売るかも自分で選ぶことができるのです。

これらのことから、土地を個人で売買するのは、不動産会社へ仲介を依頼するのと比べて自由度が高いと言えるでしょう。

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3.土地を個人で売買するデメリット

土地の個人売買においては、自由度が高く、仲介手数料も節約できるというメリットがありましたが、もちろんデメリットも存在します。

土地を個人で売買する下記4つのデメリットについて解説していきます。

• 買主を自分で探さなければならない
• 書類作成や交渉などを自分で行う必要がある
• トラブルにつながる可能性がある
• 買主側が住宅ローンを組みづらくなる

3-1.買主を自分で探さなければならない

土地を個人で売買するデメリットとしては、買主を自分で探さなければならないということがあげられます。

すでに知り合いに売ることが決まっている場合以外は、買主を自力で探す必要があり、見つかるまでに相当な時間がかかることがほとんどでしょう。

不動産会社に仲介を依頼した場合には、大手のポータルサイトへの掲載や不動産会社ならではの販促ルートを利用した買主探しなど、物件に合わせて効率的に売却活動を行ってくれます。

しかし、個人で行う場合には買主探しがはじめてのことも多いために勝手が分からず、効率的な販促活動をすることは難しいです。特に、立地や土地の形状などから売れにくいとされる土地の場合には、買主探しに難航することが予測されます。

これらのことから、土地を個人で売買する場合には、買主を探すのに苦労するというデメリットを押さえておきましょう。

3-2.書類作成や交渉などを自分で行う必要がある

個人で土地を売買するデメリットとして、書類作成や交渉などを自分でやらなければならないという点があげられます。

不動産会社に仲介を依頼していれば、書類作成や交渉などをサポートしてくれますが、個人売買の場合には全てを自分でやらなければならず、手間や時間がかかります。

土地を売買する際には、いくつかの書類を取り寄せる必要があったり、売買契約書を作成して締結しなければならなかったり、また、価格交渉が必要になったりなど、やらなければならないことがたくさんあります。

売主と買主両方に、不動産取引における専門的知識がない限り、スムーズに取引を進めることは難しいでしょう。

【土地売買における書類作成や交渉などやるべきこと】

• 登記済権利証や測量図といった各書類の準備
• 売買契約書の作成、締結
• 価格交渉
• 契約交渉

3-3.トラブルにつながる可能性がある

個人で土地の売買を行う際のデメリットとして、トラブルにつながる可能性があるという点があげられます。

不動産会社に仲介を依頼した場合には、豊富な知見と経験から後々にトラブルにならないよう話を詰めておいたり、契約書に必要な事項を記載してくれたり、価格交渉で争いにならないよう調整したりなど、トラブルが起こらないように配慮してくれます。

しかし、土地を個人で売買する際には、上記のようなことを全て自己責任で行わなければならず、どうしても漏れが生じて、後々のトラブルにつながることが多いのです。

最悪の場合には裁判まで発展して、損害賠償を請求されるような事態に陥ってしまうこともあるかもしれません。

特に、「土地の価格」と「売買契約書締結」は適切に行わなければ、後々のトラブルになりやすいです。

トラブルが発生しないよう、適切な価格設定を行い、どんなに親しい間柄でも口約束で済ませることは避けて契約書を作り込むこと、取引について事前に調べておくことが必須です。

【土地を個人間で売買した際のトラブル事例】

• 土地の瑕疵を売買契約締結後に知ってトラブルになる
• 数年後に土地の瑕疵に関する損害賠償を売主が請求される
• 買主が契約解除を望んだが契約書に詳細の記載がなかった
• 売買契約締結後に価格が高いとクレームが入る
• 価格が安すぎたために、買主が贈与税を支払うことになる

3-4.買主が住宅ローンを組みづらくなる

土地を個人で売買する際、買主が住宅ローンを組みにくいというデメリットがあります。

土地の価格がある程度高額である場合、住宅ローンを組むことを考える人は多いですが、個人間の売買の場合には住宅ローンを組めないことが多いです。

なぜなら、住宅ローンを組む際には、原則、金融機関側は「重要事項説明書」を求めますが、「重要事項説明書」は宅地建物取引士が作成するものだからです。

不動産会社が仲介してくれた場合には、「重要事項説明書」の発行が義務化されていますが、個人売買の場合には書類を用意できないことがほとんどでしょう。

また、そもそも不動産会社の仲介がないと、トラブルにも発展しやすいので、金融機関が融資をしたくないと考え、住宅ローンの審査は難航します。

住宅ローンを組みにくいということは、土地の価格が高額である場合でも、買主は一括で支払うか金融機関以外から資金を調達しなければならず、土地を買いたいという人がかなり限られてしまいます。

この住宅ローンを組みにくいという性質が、土地を個人で売買する際の買主が見つかりにくいひとつの要因にもなっているのです。

4.土地を個人間で売買するのに向いているパターン

土地を個人間で売却する下記のを押さえた上で、土地を個人間で売買するのに向いているパターンについてまとめました。

下記の全てを満たす場合には、土地の個人間売買を選択してもよいと言えるでしょう。

• 買主がすでに見つかっている場合
• 信頼している人同士で売買を行う場合
• お互いに不動産取引に関する知識を持っている場合
• 土地の価格が高額でない場合

ひとつひとつ解説していきます。

4-1.買主がすでに見つかっている場合

土地を個人間で売買するのに向いているのは、買主がすでに見つかっている場合です。やはり、個人で土地を売却する際に、買主を自力で探すのは不可能に近いでしょう

個人間での売買を前提としたサイトなどに物件を掲載し、一から買主を探すことも可能ではあるのですが、見つかるまでに時間がかかることが多いというのは前述の通りです。

大手の土地売買サイトに掲載されているのは、ほとんど不動産会社が仲介している物件であり、個人で広告を掲載するのはかなり難しいです。

これらのことから、土地を個人で売買したいのであれば、買主がすでに見つかっていることが前提と言えます。

4-2.信頼している人同士で売買を行う場合

土地を個人間で売買するのに向いているのは、信頼している人同士で売買を行う場合です。

「信頼している人同士」と言っても判断が難しいですが、相手を信頼できない場合、価格設定時や売買契約時にトラブルになる可能性が高くなります。

信頼関係が築けていれば、お互いに冷静に話し合って交渉できることでも、信頼関係が築けていなければ、たやすくトラブルに発展してしまうでしょう。

不動産会社が間に入れば、お互いの利害関係をうまく調整してくれますが、個人間ですとどうしても自分の利益の主張が強くなって収拾がつかなくなってしまいます。

そのため、お互いに信頼関係がない場合には、個人での土地売買は行わないほうが賢明でしょう。

4-3.お互いに不動産取引に関する知識を持っている場合

土地を個人間で売買するためには、お互いに不動産取引に関する知識を持っていることが必要です。

土地を売買する際には、商品のように引き渡して代金を受け取れば終わりというわけではなく、「売買契約書を締結する」「書類を準備する」「不動産登記を行う」のように不動産取引に関する知識がなければ取引が滞る場面がいくつも存在しています。

また、知識が不十分であるがゆえに価格設定や契約書に不備があれば、後々のトラブルにもつながってしまいます。

これらのことから、土地を個人間で売買するのであれば、お互いに不動産取引に関する知識を持っていることが必須です。

4-4.土地の価格が高額でない場合

個人間での土地の売買は、土地の価格が高額でない場合のときが適しています。

個人売買の場合には、まず買主が原則的に住宅ローンを組むことができないので、土地の価格が高額の場合には購入できる人が限られてしまいます。そして、余計に買主を探すのが難しくなるので、向いていないと言えます。

さらに、土地の価格が高額である場合、少しの不備が大きな損害賠償請求につながるなど、トラブルも大きくなる可能性が高いです。

そのため、土地を高額で売却する場合には、不動産会社に仲介を依頼した方が安心でしょう。

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5.土地を個人間で売買する流れ

「土地を個人間で売却するってどうやればいいの？」という疑問を持っている人へ向けて、土地を個人間で売買する流れについて詳しく紹介していきます。

実は、個人売買においては取引の自由度が高いため、特段決まった流れはありません。ただ、一般的には上記のような流れで行われることが多いです。

各種ステップについて、それぞれ解説していきます。

5-1.STEP0:土地の価格調査・書類準備

まずは、土地の価格を決定しましょう。土地の価格を決定するのは非常に重要なステップで、適正価格でないと後々トラブルにつながってしまいます。

周辺の土地相場を調べたい場合には、国土交通省の「土地総合情報システム」を利用したり、不動産会社の広告をチェックしたりした上で、総合的に土地価格を決定するようにしましょう。

また、土地を売買する際には、下記の通りいくつかの書類が必要になるので、この段階で準備を進めておくようにしましょう。

【必要書類】

・登記済権利証または登記識別情報

売主が不動産の所有者であることを証明する書類

・測量図

土地の面積を証明する書類

・固定資産税納税通知書

登録免許税を決定するために必要な書類

・印鑑証明書

売買契約書へ押印した印鑑が正式なものであることを証明する書類

・身分証明書など本人確認証

売主、買主であることを証明する書類

5-2.STEP1:買主探す

買主が決まっていない場合には、買主を探す必要があります。

ただ、できれば、親族や友人など信頼関係のある間で売買を行う方がトラブルにつながりにくいのでおすすめです。

一から探すのであれば、周囲の人に声をかけたり、個人売買のサイトに掲載したりして、買主を見つける必要があります。

【買主の探し方】

• 不動産売買サイトへの掲載
• チラシを自分で用意して配布する
• SNSなどで買主を募集
• 友人に声をかけて土地を買いたい人を募る

5-3.STEP2:現地確認

買主候補が見つかったら、実際に現地確認をしてもらうようにしましょう。

写真や土地情報だけでは分からない点もあるため、「写真と違う！」「事前に聞いていた情報と違う」とトラブルにならないよう、ここで現地確認のステップを入れることをおすすめします。

5-4.STEP3:価格交渉

現地確認が終了したあと、価格交渉に移ることがあります。

買主候補者が提示した価格に納得してくれれば問題はありませんが、値下げを要求してくることもあるでしょう。

そのため、売主側としては、どれくらいの値引きが限界なのかを事前に決めておくことをおすすめします。

また、価格の根拠についてもしっかりと説明できるように準備しておくと、無理な値下げに対抗することができます。

5-5.STEP4:売買契約の締結

土地の購入が決定したら、売買契約を締結します。

契約書は非常に重要なので、不利になることがないよう準備をしておくようにしましょう。信頼関係のある間柄だとしても、口約束で全てを決めてしまうのはおすすめしません。

【一般的な売買契約書に盛り込むべき条項例】

• 売買物件の表示
• 売買価格、手付金、支払い期限
• 土地の実測、土地代金の清算
• 所有権移転日、登記を行う日
• 公租公課等の精算
• 手付解除の期限
• 不動産引渡日
• 契約違反による解除、解除期限
• 瑕疵担保責任

売買契約書の雛形を見てみたいという人は、一般社団法人日本民事紛争等和解仲介機構のHPに売買契約書のテンプレートがあるので、ぜひ確認してみてください。

後々トラブルに発展して契約書で解決できない場合、信頼関係が壊れてしまうことも考えられるので、慎重に行なっていきましょう。

5-6.STEP5:土地の引き渡し・所有権移転登記

売買契約締結のあとは、土地を買主に引き渡して、不動産の所有権移転登記を行います。ここまでで、土地の個人間の売買が終了します。

所有権移転登記は、司法書士に依頼するか、自分で行うことになります。どちらにしても、STEP0で解説した書類が必要になるので、この時までに必ず用意しておきましょう。

所有権移転登記の申請書は法務局のHPからダウンロードすることができます。また、添付書類については、基本的には下記のものが必要になりますが、詳しくはお近くの法務局に確認するようにしましょう。

【所有権移転登記申請時に必要な書類】

• 司法書士への委任状（司法書士に依頼する場合）
• 登記済権利証または登記識別情報
• 測量図
• 固定資産税納税通知書
• 印鑑証明書
• 身分証明書など本人確認証
• 売買契約書

6.土地を個人間で売買する際に失敗しないためのポイント

土地を個人間で売買する際には、気をつけなければならないことがあります。下記、個人での土地売買をする際に、失敗しないためのポイントについて詳しく解説していきます。

• トラブルを想定した契約書作りを心がける
• 土地の価格設定に気をつける

6-1.トラブルを想定した契約書作りを心がける

土地を個人間で売買する際に失敗しないポイントとして、トラブルを想定した契約書作りを心がけることです。

信頼関係のある間柄であれば、「特に問題など起きないだろう」と考える人が多いかもしれませんが、そうとは限りません。トラブルを想定せずに、売買契約書を結んでしまうと、後々に大きな負担を背負うことになる可能性もあります。

特に、「瑕疵担保責任」に関しては、必ず契約書上に記載しておくことが大切です。「瑕疵担保責任」とは、土地を引き渡した後に土地に欠陥が見つかった場合の売主の責任のことを指します。

実は、民法では、「瑕疵担保責任」は、1年まで買主が売主に責任を追求できることになっています。また「瑕疵担保責任」は2020年に改正されて「契約不適合責任」になり、責任の内容も重くなっています。

しかし、民法の規定通りでは売主の負担が大きいために、瑕疵担保責任の期間を売買契約で別途3ヶ月程度に圧縮することが一般的です。

ここを適当に契約してしまうと、後々大きな損失を被る可能性があるので、下記の点を契約書に忘れずに掲載することをおすすめします。

• 土地にすでに瑕疵があればその内容
• 瑕疵担保責任が適用される期間
• 瑕疵担保責任の範囲
• 瑕疵担保責任が適用された際の損害賠償の額

6-2.土地の価格設定に気をつける

土地を個人間で売買する際に失敗しないポイントとして、土地の価格設定に気をつけましょう。

不動産会社が仲介してくれる場合には、知識や経験を駆使して最適な価格をつけた上で、価格交渉も折り合いがつくように導いてくれることがほとんどです。

しかし、個人で売買する場合には、いい加減な価格設定を行ったがゆえに、後々トラブルになることが多くあります。相場より高すぎれば、買主が不満を持ってトラブルに繋がりますし、買主の過剰な値下げ交渉に屈してしまえば売主側が不信感を募らせるでしょう。

また、時価より明らかに安い金額で土地を売却すると、「贈与」と見なされて、買主側に税金が課される可能性があるのでその点にも注意が必要です。

これらのことから、土地の価格設定は、いくつかのツールで相場を調べながら、総合的に判断するようにしましょう。また、値下げ交渉において、いくらまで下げられるのか限度をはっきりと決めておくことをおすすめします。

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7.まとめ

本記事では、

• 土地を個人で売買することはできるのか？
• 土地を個人で売買するメリット
• 土地を個人で売買するデメリット
• 土地を個人で売買するのに向いている人

について紹介しました。

土地を個人で売買することは法律上可能です。

不動産会社が土地の売買を仲介して利益を得る場合には資格が必要になりますが、個人間の売買においては特段そのような定めはないため、自由に売買することができます。

土地を個人で売買するメリットとデメリットは下記の通りです。

これらのメリットとデメリットを考えた上で、土地を個人で売却するのに向いているのは、下記の条件を全て満たしている場合です。

• 買主がすでに見つかっている場合
• 信頼している人同士で売買を行う場合
• お互いに不動産取引に関する知識を持っている場合
• 土地の価格が高額でない場合

本記事を読むことで、土地を個人で売買するメリットとリスクを理解した上で、土地を個人で売買すべきかどうかの判断に役立ててもらえたなら幸いです。

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