離婚時にマンションはどうする？財産分与の4ステップと売却ケース

「離婚をするけれど、マンションはどのように財産分与をすべき？」

「離婚後もマンションに住み続ける場合、財産分与はどうすればいいの？」

離婚の際に持ち家であるマンションを財産分与するためには、

• 売却する
• 住み続ける

どちらで話を進めるかを検討する必要があります。

しかし、これを話し合う前に十分な準備ができていなければ、後から揉め事に発展してしまうことも。

また、売却して財産分与をおこなう場合もローン状況とマンションの価値によって売却方法が異なるため、売却方法の違いやリスクなどを知っておく必要があります。

そこで、この記事では以下の内容を詳しく解説しています。

• 離婚後にマンションを売却せずに住み続けるリスク
• マンションを財産分与するための流れ
• 財産分与の分与割合について
• マンションを売却する場合の売却方法
• 任意売却について

この記事を読むことで、離婚でマンションをどのように財産分与するかを決めることができます。

また、ローンを完済できない場合の任意売却についても詳しく解説していますので、ぜひ最後までお読みください。

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1.離婚時の財産分与でマンションを売却せずに住み続ける3つのリスク

離婚時に、マンションの財産分与で夫婦のどちらかが住み続ける選択をする場合、

• マンションの評価額
• ローンの支払い
• ローンの名義

これらのことで揉める可能性があります。

もしも住み続けるのであれば、リスクを理解しておきましょう。

1-1.マンションを財産分与する際の評価額で揉める可能性がある

マンションを財産分与する場合売却しないのであればマンションの価値を調べて、住み続ける人が出ていく人に評価額の半分など財産分与の割合に応じて現金や物品を渡す必要があります。

ここで、問題となるのがマンションの価値を調べた際の「査定額」です。

マンションの価値を知るためには、不動産会社に依頼して相場感を確認することになりますが、不動産会社によってその金額は異なり、複数社に依頼した場合は数百万円の違いがでることも少なくありません。

そのマンションに継続して住みたい側としては、マンションの査定額が低ければそれだけ支払うべき金額が少なくなり、反対に出ていく側は査定額が高ければ受け取る金額が多くなります。

そのため、査定額で揉めてしまう可能性があるでしょう。

1-2.ローンの支払いが滞ると強制退去となる

ローンの契約者以外がマンションに住み続けたり、ペアローンを継続したまま片方が住み続ける場合は、出ていく人にとっては「住んでいないのにローンを支払わなくてはならない」という状況です。

そのため、ローンの支払いが滞る可能性があることは、十分に理解しておかなくてはなりません。

そうならないためにも、離婚時にローンの支払いのことを公正証書に残しておくことが大切ですが、もしローンの支払いが滞った場合は裁判所への申し立てなどの手続きが必要です。

ただし、これも相手の現住所や財産を把握していなければ強制執行ができないため、「公正証書さえあれば大丈夫」とは考えないようにしましょう。

1-3.名義変更が難しい

マンションの名義変更は手順を踏めば問題なくできます。

しかし、住宅ローンの名義を変更することは非常に難しいため、ローンの支払いで揉めないために名義を変えたいと思っても、金融機関から許可が下りずに困ってしまうということはよくあります。

住み続ける人にローンを名義変更したい場合、今までローンを支払っていた人以上に十分で安定した収入がないと難しいでしょう。

借り換えるという方法もありますが、やはりローンを支払っていた人と同等以上の収入がないと審査に通らない可能性があり、ペアローンを単独のローンに切り替えるなら2人分を十分に支払える収入が必要です。

2.離婚でマンションをどのように財産分与するか決めるための4ステップ

離婚が決まったら、マンションに住むか売るかを検討しなければなりませんが、その話し合いをする前にマンションの価値などを調べておくことが大切です。

マンションをどのように財産分与すべきかを決めるためには、以下の手順を踏みましょう。

• 住宅ローンの名義人とローン残債の確認
• マンションの価値を査定
• マンション購入時の親などからの援助を確認
• マンションをどうするか話し合う

では、手順ごとに説明をしていきます。

2-1.STEP1｜住宅ローンの名義人と住宅ローン残債の確認

まず、住宅ローンの名義人や保証人などを確認し、ローン残債の確認も同時にしておきましょう。

名義人やローン残債を調べるためには、金融機関のWEBサイトから確認すれば現状の残債がいくらかわかります。

2-2.STEP2｜マンションの価値を査定

マンションの価値を調べるために、不動産会社に査定の依頼をしましょう。

査定を依頼する場合は、1社だけでなく2〜3社に依頼するのがおすすめです。

前述したとおり、査定額は不動産会社によって大きく異なります。

そのため、複数社に査定をしてもらい、出揃った査定額の平均を大体のマンションの価値として考えましょう。

マンションの住宅ローン残債や現在の価値によって、売るか売らないかの意見も変わるはずです。

売らない場合でも財産分与をするためには価値を調べる必要があるため、最初に調べておきましょう。

2-3.STEP3｜マンション購入時の親などからの援助を確認

マンションの購入時に親などから援助があった場合、夫婦の協力とは無関係に取得した財産であるため、援助分は財産分与に含みません。

例えば、購入したマンションが5,000万円でマンションの現在の価値が4,000万円だったとします。

妻の親から1,000万円援助を受けて購入した場合、その分は財産分与に含みません。

しかし、マンションは5,000万円から4,000万円に20%値下がりしているため、援助を受けた金額も同様に20%金額を下げて計算し、800万円となります。

つまり、マンションの価値である4,000万円から援助分の800万円を引いた3,200万円が財産分与をすべき金額になり、折半の場合は以下のように分けることができます。

• 夫…1,600万円
• 妻…1,600万円＋援助分800万円

誰からいくら援助を受けたのかを、しっかりと確認しましょう。

2-4.STEP4｜マンションをどうするか話し合う

現在のローン状況やマンションの価値、財産分与した場合にはどのように分割すべきなのかを知ったうえで、マンションを売却するのか、それともどちらかが住み続けるのかを夫婦で話し合いましょう。

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3.離婚でマンションを財産分与する際に折半とならない3つのケース

離婚の際に財産分与をする場合、基本的には収入の有無に関わらず折半になります。

妻が専業主婦である場合、夫としては「自分が頑張って働いて稼いだのに」と思うかもしれませんが、妻が家事や育児などで家庭を支えていたことで築くことができた財産とみなされるため、妻がたとえ専業主婦であろうとも関係はありません。

ただし、以下のような例外のケースの場合は、折半にならないこともあります。

• 結婚前に購入したマンション
• 相続したマンション
• 家庭に対する貢献度や財産形成に大きく偏りがある
• 片方が財産を使い込んだ

では、このようなケースの場合はどのように分割すべきなのかについて解説していきます。

3-1.結婚前から保有していた・相続したマンションの場合

財産は、以下の2つに分類することができます。

• 共有財産
• 特有財産

共有財産とは、夫婦が結婚中に協力して築いた財産のことで、財産分与の対象となります。

しかし、特有財産は夫婦の協力とは無関係に形成された財産のことを指し、財産分与には含みません。

特有財産には以下のようなものがあります。

• 結婚前に購入したマンション
• 相続したマンション
• マンション購入時の親からの援助

マンションなどの不動産以外にも、結婚前に購入したり相続した金融資産や自動車、貴金属なども財産分与には含まず自分の取り分となります。

結婚中に相続した財産であっても、夫婦で協力して形成した財産には当てはまらないため、財産分与の対象となりません。

そのため、相続したマンションに住んでいる場合は、相続した側の取り分となることを覚えておきましょう。

3-2.家庭に対する貢献度や財産形成に大きく偏りがある場合

夫婦のどちらかが特別な能力や努力によって一般の人よりも高収入を得ている場合、財産分与が折半にならないことがあります。

例えば、事業経営者や会社役員や医師など、かなりの高収入を得ている場合、資産形成は稼いだ本人の努力や能力によるものが大きいため、分与割合は稼いだ本人の取り分が多くなります。

さらに、夫が働き妻が専業主婦だった場合などは、妻の家庭に対する貢献度も考慮されます。

例えば、働いている夫が仕事から帰ってきてからすべての家事を行なっていた場合、妻は家庭を支えているとは言えません。

また、妻が頻繁に実家に行ってほとんど家に帰らないような場合も、夫婦で協力して築いた財産とは言えないため、これらの場合は妻の分与割合は低くなります。

3-3.片方が財産を使い込んだ場合

食料や日用品を購入するのは生活に必要な費用ですし、ヘアサロンなども日常生活で使うお金であるため使い込みにはならず、妻が専業主婦で収入がなかったとしても、趣味などで多少のお金を使うことがあっても使い込みとしては認められません。

どのような場合が使い込みになるのかというと、

• ギャンブルに貯金をつぎ込む
• 相談なく高額なブランド品をいくつも購入する
• 高額なエステサロンに通う
• アイドルや歌手の追っかけで多額の費用をつぎ込む
• 不倫相手との交際に多額の費用をつぎ込む

このような場合には、財産を使い込んだとみなされる可能性が高く、使い込んだ分だけ分与割合も減る可能性があります。

ただし、これらを結婚前の貯金でおこなっていた場合は、特有財産を消費したことになるので、使い込みには当てはまらないので注意しましょう。

4.離婚によるマンション売却はローンの残債が支払えるかで売却方法が異なる

きっちりと財産分与をしたい場合や、相手との関係をしっかりと精算したい場合などは、マンションを売却するのがおすすめです。

しかし、マンションの価値に対してローンの残債がいくらあるのかによって、マンションの売却方法は異なるため気をつける必要があります。

ここでは、

• ローン残債が問題なく支払える「アンダーローン」の売却方法
• ローン残債が支払えない「オーバーローン」の売却方法

この2つのパターンに分けて、売却方法を解説します。

4-1.ローン残債が問題なく支払える「アンダーローン」の売却方法

マンションの価値がローン残高を上回る状態を、アンダーローンと言います。

アンダーローンの場合は、マンションを売却すればローンを完済できるため、一般的な不動産仲介での売却で問題ありません。

ローンを完済し、売却益を財産分与の割合に応じて分与しましょう。

4-2.ローン残債が支払えない「オーバーローン」の売却方法

前述したとおり、マンションを査定してもらうことで現在の価値を知ることができますが、マンションの価値よりもローンの残債の方が多ければ、マンションの売却金額だけではローンを完済できません。

この状態をオーバーローンと言います。

売却金額を全額返済に充てて、さらに残りのローンを自己資金から支払う必要があり、問題なく支払える場合は一般的な不動産仲介での売却が可能です。

しかし、マンションの売却金額を充てても残りのローンを支払うほど自己資金がないという場合もあるでしょう。

このような場合には、「任意売却」でマンションを売却することになります。

では次に、任意売却について詳しく見ていきましょう。

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5.任意売却をする場合の注意点

マンションを購入する際に、金融機関は支払いが滞った場合などにマンションを差し押さえる抵当権を設定します。

この抵当権を抹消しなければマンションを売却した後も抵当権が残り、売主がローンを滞納すれば差し押さえられるリスクがあるため、マンションを購入する人はまずいないでしょう。

そのため、売却のためには抵当権を抹消しなければなりませんが、抵当権はローンを完済しなければ抹消できません。

任意売却は、ローンを完済していない状態で金融機関から合意を得ることで、抵当権を抹消してもらう売却方法です。

しかし、任意売却をおこなうためにはいくつかの条件や、注意しなければならないポイントがあります。

5-1.任意売却をおこなうための条件

任意売却をおこなうためには、以下の条件を満たしていなければなりません。

• 債権者や信用保証会社の合意が得られている
• 共有名義人や連帯保証人の同意が得られている
• 物件に市場価値がある
• 売却活動時間が十分に確保されている
• 税金の滞納などで物件が差し押さえられていない
• 管理費・修繕積立金の滞納金が少ない

では、これらの条件について詳しく見ていきましょう。

5-1-1.債権者や信用保証会社の合意が得られている

債権者の合意を得るには、住宅ローンが返済できないということを示さなくてはならず、これを示すためには住宅ローンを滞納して信用保証会社から代位弁済がおこなわれる必要があります。

住宅ローンを連続して6ヶ月前後滞納すると、「期限の利益喪失」となり、住宅ローンの残債は一括での支払いを求められます。

この請求に対して保証会社が一括返済し、その後は保証会社から請求がくるようになりますが、これを代位弁済と言います。

代位弁済のタイミングで、窓口が金融機関から信用保証会社に移るため、ここで初めて保証会社に任意売却の申し出ができるようになります。

注意しなければならないのが、代位弁済がおこなわれると信用保証会社から任意売却を勧める書面が届くこともあります。

競売よりも任意売却の方が市場価値に近い価格で売却できるため、任意売却をしてはどうかという意思確認の連絡で、これを無視した場合は競売の手続きが進められてしまうため注意が必要です。

5-1-2.共有名義人や連帯保証人の同意が得られている

住宅ローンをペアローンなどの共有名義で組んでいる場合は、共有名義人から売却の許可が得られなければ勝手に売ることはできません。

また、住宅ローンを組む際に連帯保証人を立てることがありますが、連帯保証人は通常の保証人と比べても責任が重く、連帯保証人には「催告の抗弁権」がないため、「先にローンの名義人からお金を回収して」という主張ができません。

そのため、ローンの名義人が滞納をした場合連帯保証人にローンの支払いが求められます。

任意売却をおこなう場合、連帯保証人への請求を止めることができるというメリットがありますが、任意売却後のローン残債の支払いが滞れば、やはり連帯保証人に請求が来ることになります。

そのため、連帯保証人からの同意は任意売却に必須となるのです。

5-1-3.物件に市場価値がある

金融機関は市場価値があると判断した土地建物でなければ抵当権をつけません。

しかし、中には建築基準法に違反していたり、建物を建築できない地域にある土地や建物もあります。

そのような場合には市場価値が非常に低くなるため、「市場価値がない」と判断されてしまうのです。

物件に市場価値がなければ、売却までにかなり時間がかかるなどのデメリットがあるため、金融機関から任意売却に合意してもらえない可能性があります。

5-1-4.売却活動時間が十分に確保されている

任意売却は債権者によって期間は異なりますが、3〜6ヶ月間の売却活動をおこないます。

一般的な売却でも4ヶ月ほどで売却できることが多く、任意売却も一般的な売却と同様の手順を踏みますので、同じくらいの期間がかかると考えておくべきです。

ただし、売却活動に時間をかけ過ぎてしまうのは良くありません。

売れなければ競売にかけられてしまうため、早期売却ができるように売却活動をおこないましょう。

5-1-5.税金の滞納などで物件が差し押さえられていない

そもそも離婚前から資金繰りがうまくいっておらず、所得税や住民税、固定資産税などの税金を滞納していた場合、マンションが差し押さえられてしまうことがあります。

差し押さえされたマンションは売却することができないため、差し押さえをされていないことが任意売却の前提条件となるのです。

5-1-6.管理費・修繕積立金の滞納金が少ない

マンションの場合、ローンの支払いの他に管理費や修繕積立金を支払いますが、これらの滞納が多額な場合も任意売却が認められない可能性があります。

管理費や修繕積立金の滞納が数ヶ月分など一定額の範囲内である場合は、任意売却の代金の中から債権者が支払いをおこないます。

しかし、その金額が多額である場合はその分債権者が負担しなければならない金額が多くなるため、任意売却も認められなくなる可能性があるのです。

5-2.任意売却をする過程で信用情報に傷がつく

前述したとおり、任意売却をおこなうためには連続して6ヶ月滞納をしなくてはなりません。

ローンを3ヶ月滞納した場合、その情報が信用情報機関に登録されてしまうため、信用情報に傷がつくのです。

信用情報に傷がつくと、最長で7年間は新たにクレジットカードを作ったり、ローンを組むことができなくなります。

5-3.任意売却で売れないと競売になる

任意売却には期限があり、その期限は債権者が設定します。

期限内に売却ができなかった場合は、債権者が「任意売却では売れない」と判断し、競売に移行されます。

ただし、債権者が競売を申し立ててもすぐに入札が始まるわけではありません。

入札開始までは5ヶ月ほどの準備期間があり、その間は引き続き任意売却ができます。

任意売却で売れずに競売となった場合、

• 市場価格の7割程度で売却され、ローンが多く残る
• 売却後のローン残債を一括で支払うように命じられる
• 近所に競売となったことを知られる可能性がある
• 任意売却は交渉によって引越し費用の融通があるが競売にはない

このようにさまざまなデメリットがあります。

競売になる前に任意売却で売るためにも、定期的に売り出し方の見直しなどを不動産会社と相談しておこないましょう。

6.売却する場合は不動産会社選びが重要

普通にマンションを売却する場合も任意売却をおこなう場合も、重要なのは不動産会社選びです。

不動産会社によって得意とするものが異なり、

• 戸建ての売却が得意
• マンションの売却が得意
• 任意売却が得意

といったように、売却する物件や状況に合わせた不動産会社選びをする必要があります。

何を得意としているかは、不動産会社のホームページを確認するか、過去の販売実績を電話やメールで問い合わせましょう。

マンション売却を得意としている不動産会社を選べばマンション売却のノウハウを持っており、任意売却が得意な不動産会社を選べば民法の知識が豊富であるなど、不安な状況でも最大限にサポートしてくれるでしょう。

また、不動産会社によっては査定額を相場よりも高く提示してくることがあります。

査定額の高さで自社を選ばせ、実際に売りに出したらすぐに値下げをするように打診してくるのです。

そのような不誠実な不動産会社を選ばないためにも、査定額を提示されたら「なぜその金額になったのか」という根拠を確認してみましょう。

根拠をはっきりと言えないようであれば、あまり信用できない不動産会社であると言えます。

査定額はその金額で確実に売却できる価格ではないということを念頭に置き、冷静に判断する必要があります。

信用できる不動産会社に依頼するためにも、1社では判断しにくいため3社ほどに査定を依頼しましょう。

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7.まとめ

離婚時にマンションを売却せずに住み続けた場合、以下のような問題があります。

• マンションの評価額で揉める
• ローンの支払いが滞れば強制退去になる
• ローンの名義を変更するのが難しい

もしもどちらかが住み続けることを選ぶのであれば、このようなリスクがあることを覚えておきましょう。

マンションを財産分与するためには、以下の流れで決めることをおすすめします。

• 住宅ローンの名義人とローン残債の確認
• マンションの価値を査定
• マンション購入時の親などからの援助を確認
• マンションをどうするか話し合う

現在のローン状況やマンションの価値を知ることで、売却するか住み続けるかをより正しく判断できるでしょう。

離婚の財産分与では折半が基本となりますが、例外もあります。

• 結婚前に購入したマンション
• 相続したマンション
• 家庭に対する貢献度や財産形成に大きく偏りがある
• 片方が財産を使い込んだ

このようなケースの場合は折半にならないこともあるため、覚えておきましょう。

マンションを売却する場合、マンションの価値がローン以上であったり、ローンの方が多くても自己資金で支払いができれば問題はありません。

しかし、ローンが完済できない場合は「任意売却」をおこなわなくてはなりません。

任意売却で売れなかった場合は競売となりますが、以下のようなデメリットがありますので、任意売却の正しい知識を身につけて競売になる前に任意売却で売ることが重要です。

• 市場価格の7割程度で売却され、ローンが多く残る
• 売却後のローン残債を一括で支払うように命じられる
• 近所に競売となったことを知られる可能性がある
• 任意売却は交渉によって引越し費用の融通があるが競売にはない

一般的な不動産仲介でも任意売却でも、不動産会社選びが重要です。

信頼して任せることができる不動産会社なのか、複数社に査定を依頼して見極めましょう。

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