【最新版】不動産価格の動向からみる2022年が「売り時」の理由
「不動産を売りたいんだけど、価格の動向ってどうなっているんだろう？」
不動産を売るのであれば、不動産価格の動向は気になるところですよね。
最新の動向では、
- マンションは右肩上がりで、上昇率の幅が大きい
- 戸建て、土地は小幅な上昇
となっています。
しかし、これはあくまでも全国平均の話であって、実際の動向は地域や不動産の種類によって異なるので注意が必要です。
不動産を少しでも高く売りたい・売却で失敗したくないなら、これからの展望も把握しておきましょう。
そこで、この記事では不動産を少しでも高く売りたい方のために、
- 最新の不動産価格の動向
- 2021年と2020年の不動産動向の比較
- 今後の不動産市況の見通し
- 不動産動向からみる不動産の売り時
- 不動産価格の動向を見る際の注意点
を解説します。
この記事を読めば、最新の不動産価格の動向をもとに、不動産を売るタイミングを決定できますよ。
ぜひ最後までご覧ください。
［監修］宅地建物取引士
市野瀬 裕樹
中古マンション売買仲介を累計1200件以上監督。株式会社groove agentにおいて不動産売買の業務に3年従事。買い手をサポートしてきた経験を活かし、どうすれば高く売れるのか？を、買い手目線で不動産売却仲介のアドバイスを行う。
目次
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1.【2021年10月更新】不動産価格の動向
不動産の市況動向を把握したいのであれば、国土交通省のサイトで公表されている「不動産価格指数」を見るのがおすすめです。
不動産価格指数は、年間30万件の取引をもとに導き出した不動産価格の動向を表す指数で、動向を素早く正確に把握・公表するために作られました。
不動産の売却を考えているのであれば毎月国土交通省のサイトを忘れずにチェックしましょう。
ただし、不動産価格に関してはリアルタイムの値ではなく、初回公表から3ヶ月は改定が行なわれるため、実際の価格とズレが生じてしまう可能性がある点には注意が必要です。
住宅用不動産の不動産価格指数では、以下を対象としています。
- 住宅地
- 一戸建て
- マンション
それぞれ地域別・都道府県別にも指数が公開されているので、よりマクロな視点で不動産価格の動向を知りたい人はそちらのデータも参照にしてください。
以上のことを踏まえたうえで、全国と都市圏別の不動産価格の動向を見ていきましょう。
1-1.全国の不動産価格の動向
全国の不動産市場の不動産価格は、現在このような動きを見せています。
グラフからもわかる通り、2010年の平均を100とした場合、住宅用不動産全体の価格は2013年から上昇傾向で、特にマンション価格の伸びが顕著です。
マンションに比べると土地・戸建ての伸びは小幅ですが、2020年中ごろからはそれ以前に比べて伸びを見せています。
コロナ禍においても上昇傾向だった背景には、ステイホームなどで自宅で過ごす時間が増えたり、地方に家を購入して移住する人が増えたりして需要が高まったことが理由のひとつとして挙げられます。
以上のことから、2020年、2021年は、住宅地・戸建て住宅・マンションいずれの不動産も価格の上昇が見られたといえるでしょう。
1-2.都市圏別の不動産価格指数の動向
次は、都市圏別に不動産価格の推移を見ていきましょう。
都市圏別に不動産価格の推移をみることで、地域ごとの不動産動向の傾向や特色がわかります。
ここでは、
- 南関東圏（埼玉・千葉・東京・神奈川）
- 名古屋圏（岐阜・愛知・三重）
- 京阪神圏（京都・大阪・兵庫）
の3つの都市圏の不動産価格の推移を解説します。
1-2-1.南関東圏（埼玉・千葉・東京・神奈川）
南関東圏（埼玉・千葉・東京・神奈川）の住宅用不動産の価格は、波はあるものの2013年から上昇し続けていました。
しかし、2020年5月には新型コロナウイルス感染症の影響により住宅地・戸建て・マンションのいずれも下落しています。
2020年10月にはある程度その影響が落ち着き、戸建て・マンションの価格は上昇に転じました。特にマンションの価格の伸びが顕著でした。
公益財団法人 東日本不動産流通機構が公表した「季報 Ｍａｒｋｅｔ Ｗａｔｃｈ サマリーレポート 2021 年 7～9 月期」によると、中古マンションの売り出し件数は減少していますが、取引価格は上昇しています。
中古の戸建ては、売り出し件数は横ばいですが成約価格は上昇しており、今後もマンション・戸建てともに都市部を中心に好調が期待されます。
1-2-2.名古屋圏（岐阜・愛知・三重）
名古屋圏（岐阜・愛知・三重）の住宅用不動産の価格は、他の都市圏に比べて取引件数が少ないため、変動の幅が大きくなる傾向があります。
公益社団法人 中部圏不動産流通機構が公表した「中部レインズ 季刊サマリーレポート （2021 年 7～9 月期） 」によると、2021年7～9月の段階で登録された売り出し中のマンション数は増えている一方で、売り出し価格の上昇に伴い、実際の売却価格との差が大きくなっています。
戸建ては、市場に出てくる物件数は減少気味です。
今後、GDPがゆるやかに回復していく場合は、駅から近く通勤に便利な物件や広い物件など高額の不動産を中心に、中古住宅市場は堅調に推移していくでしょう。
1-2-3.京阪神圏（京都・大阪・兵庫）
京阪神圏（京都・大阪・兵庫）の住宅用不動産価格は、2018年12月以降基準値を超える状態が続いています。
マンションの価格も上昇が続いており、2021年4月には過去最高値になりました。
一方、近畿レインズが公表している「公益社団法人 近畿圏不動産流通機構の市況情報」によると、2021年7月から9月の不動産市場は新築マンションを除いて取り引き数は減少傾向、価格は上昇傾向にあります。
多くの人がマンションや戸建てを買い求めるというよりも、高額物件を中心に取引されている様子がうかがえます。
2.不動産動向を2021年と2020年で比較
それでは、2021年の不動産動向を2020年と比較してみましょう。2021年と2020年の不動産動向を見ることで、新型コロナウイルス感染症がどの程度不動産市況の動向に影響を与えたのかがわかります。
上の表は、2020年から2021年7月にかけての住宅用不動産価格指数の推移です。
これを見ると、2020年5～6月頃には新型コロナウイルス感染症の影響で不動産価格が下落しはじめていることがわかります。
その後は、テレワークの普及や在宅時間の増加などによって、住宅用不動産全体の価格は持ち直しの動きを見せており、取引が活発になっていることがうかがえます。
特にマンションは2021年2月から上昇が続いており、需要が高まっていると言えるでしょう。
2021年6月に入ると、すべての種類の不動産で価格指数が前月比+0.5～2.0となることから、2020年に下落した不動産価格は下げ止まり、2021年後半に入って上昇傾向に転じたといえるでしょう。
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3.今後2022年以降の不動産市況の見通し
それでは、ここからは今後2022年以降の不動産市況の見通しをお話ししましょう。
今のところ2022年に不動産市況が大きく動くことは考えにくいですが、2023年以降は景気や万博開催の影響を受ける可能性があります。
詳しく見ていきましょう。
3-1.価格が暴落するリスクは低い
新型コロナウイルスの影響を受けた景気の低迷が続いていますが、2022年に不動産価格が大幅に暴落する可能性は低いと考えられます。
というのも、テレワークの普及や自宅で過ごす時間の増加など、新しいライフスタイルの定着に伴い、住まいの質にこだわる人が増えてきた傾向は今後も続くと考えられるからです。
これからお伝えするデータでも、2022年1月の段階での不動産価格は
- 中古マンション……横ばい 66.5％
- 中古戸建て住宅……横ばい 67.7％
- 土地……横ばい 68.9％
と半数以上の人が「横ばいであろう」と予測しています。
不動産の種類ごとに、データをふまえてもう少し詳しくお話します。
3-1-1.中古マンションの価格動向予測
「公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所」が全宅連モニターに対して行った「不動産市況DI調査」では、2022年1月1日時点の中古マンション価格が2021年10月1日時点の価格と比較して「やや上昇している」「横ばいである」と答えている人が全体の約87.2％に上っています。
出典：公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所「第23回 不動産市況DI調査」
ただし、地域ごとに詳しく見てみると、近畿・九州・沖縄地方では全国平均より多い約30%の人が「やや上昇しているだろう」と答えている一方で、北海道・東北・甲信越地方では全国平均より多い19%の人が「やや下落しているだろう」と答えており、2022年1月の不動産価格の動向予測には地域差があると言えるでしょう。
3-1-2.中古戸建て住宅の価格動向予測
出典：公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所「第23回 不動産市況DI調査」
中古戸建て住宅の価格動向予測を見ると、全国では74.1％の人が2021年10月から横ばいであると答えています。
おおむね横ばいで推移すると見られていますが、九州・沖縄地区では4.5%の人が「大きく上昇しているだろう」と答えている一方で、中部地区の3.2％の人は「大きく下落しているだろう」と答えており、地域によって予測には幅があるといえます。
3-1-3.住宅地の価格動向予測
出典：公益社団法人 全国宅地建物取引業協会連合会 不動産総合研究所「第23回 不動産市況DI調査」
住宅地の動向をみると、こちらも72.8%の人が「横ばいだろう」と答えています。
下落するだろうとみる人もいますが、全体の10.9%程度にとどまっています。
住宅地の場合、この後詳しくお話しする2022年問題の影響も心配されますが、不動産価格が大きく下落する可能性は低いと見て良いでしょう。
3-2.2022年問題の影響は少ない見通し
現在指定されている「生産緑地」が一斉に売り出されることで生産緑地周辺の土地やマンションの価格にも影響が出るとされる「2022年問題」も、今のところ影響は少ない見通しです。
3-2-1.生産緑地とは
生産緑地とは、1974年の「生産緑地法」に基づいて指定された、市街化区域内の農地の宅地化を目指すための土地を指します。
1974年当時は深刻な住宅不足の状況にあり、宅地の確保が喫緊の課題でした。しかし、どこもかしこも宅地にしてしまうと、今度は農地が不足してしまいます。
そこで、今後も継続して農業を営む意思がある人の土地を「都市計画法上も保全すべき農地」として計画的に残地指定し、税制上の優遇措置などを実施したのです。
しばらくして、開発が進み過ぎたために、1991年に生産緑地法が改正され、1974年に指定された農地のうち宅地にする土地と保全して農地のままにする土地が区別されました。
その際、保全して農地のままにする土地のうち、次の条件を満たす土地に関しては「生産緑地」として指定を受けることで税制上の優遇措置を受けられたのです。
宅地化された土地には宅地並みの高い固定資産税が課され、相続税の納税猶予措置も撤廃されてしまいますが、生産緑地の指定を受けた農地は、農業に必要な施設や安定的な営農継続に貢献する施設などの設置以外はできないものの、
- 固定資産税や都市計画税の減額
- 相続税や贈与税の納税猶予
といった税制上の優遇措置もあったため、当時の地主はこぞって生産緑地の指定を受けたのです。
1991年に施行・1992年に申請が受付された改正生産緑地法の適用は30年が一つの区切りとなっており、2022年には1992年に指定を受けた多くの農地が生産緑地の指定解除時期を迎えます。
生産緑地の指定が解除されると、地主は税制上の優遇措置を受けることができなくなくなり、加えて、更地の土地は持っているだけで高額の固定資産税がかかることになります。
3-2-2.2022年問題とは？
「2022年問題」とは、税負担を軽くするために多くの地主が指定解除された生産緑地を一斉に売りに出すことで、生産緑地周辺の地価や不動産価格が大幅に下落することを指します。
今のところ生産緑地の指定を受けた土地は全国に13,442haもあり、これだけの土地が一斉に売りに出されれば、供給過多になって不動産価格が大暴落するのは確実です。
そこで、人々のライフスタイルが変わってきたことなどを受け、2017年に「都市緑地法等の一部を改正する法律」が施行されました。
改正された法律には生産緑地法における建築規制や指定面積要件の緩和も盛り込まれたため、生産緑地を手放さず、税制上の優遇措置を受けながら有効に活用できるようになりました。
以上のことから、懸念されていた2022年問題の影響は大きくならないと予想されています。
3-3.2023年以降は人口減少の影響を受けやすくなる
2022年中はそれほど大きく動かないと思われる不動産市況ですが、2023年以降は人口減少の影響を受けやすくなると考えられます。
なぜなら、日本の世帯数は2023年をピークに減少に転じると予想されているからです。
出典：日本の世帯数の将来推計（全国推計） ――2015（平成 27）～2040（平成 52）年―― 2018（平成 30）年推計
特に、高齢者が多い地方では人口減少のスピードが速く、早い段階から都市部を上回る需要の低下が起こると見られていることから、2023年以降は住宅需要の減少に伴って住宅価格が下落傾向に転じる可能性もあり得ます。
不動産価格だけでなく人口や景気の動向にも注意を払うのが賢明です。
3-4.近畿圏は2025年の万博開催が追い風となるか
大阪をはじめとした近畿圏は、2025年の万博開催が不動産市況の追い風となる可能性があります。
なぜなら、オリンピック同様、万博の開催によって経済成長が促されるためです。
実際に、大阪では万博開催に向けて鉄道の延伸や関西国際空港対岸の再開発、道路整備といったインフラ整備が進められており、新たな需要が生まれています。
大阪万博が無事に開催されれば、大阪を含む近畿圏ではインバウンド需要の回復や大幅な経済成長が見込め、それに伴い不動産価格も大きく上昇すると考えられます。
特に、大阪をはじめとした関西地区のインバウンド消費は他の地区と比べても活況であったことから、万博開催によってコロナ禍に低迷したインバウンド消費がどこまで持ち直すかが経済回復のカギとなると予想されています。
4.不動産価格の動向を見る際は株価にも注目
不動産の価格は、景気と連動しているものの、株や為替などからワンテンポ遅れて上昇・下落します。
上のグラフは、リーマンショックが起きた2008年からの不動産価格の推移を示したものです。
リーマンショックが起きたのは2008年9月ですが、実際に不動産価格が大きく下落したのは2009年に入ってからでした。
以上のことから、現在の株価や為替相場は、数ヶ月後の不動産価格に反映されると言えます。
不動産の動向をみるときは、このことを常に念頭に置いておきましょう。
もし現在の不動産価格だけを見て売却活動を始めた場合、契約の段階になって不動産価格が大幅に下落し、大きく損をする可能性がないとは言い切れません。
新型コロナウイルス感染症の感染状況や、日本経済の成長度合いによっては不動産市況が大きく動く可能性もありうるので、不動産価格はもちろん、日本経済を取り巻く様々な事柄に目を向けておきましょう。
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5.不動産動向から見る不動産の売り時
一般的に不動産の売り時は
- 不動産価格指数が上昇しきったとき
- 不動産価格指数が下落しているとき
と考えられています。
不動産価格が上昇しきったタイミングであれば、高い金額で不動産を売却できます。一方で、不動産価格が下落し続けているときは、できるだけ早く売らなければ大きく損をしてしまうので、過去の不動産価格や景気の動向から、今後の動向を予測してみましょう。
この時注意したいのが、「右肩上がりまたは右肩下がりの状態が、今後も確実に続くとは限らない」ということです。
想定外のことも起こり得ると考え、あくまで動向として捉え市況を参考にしつつも、自分にとっての売却目的と最適なタイミングを考えることが大切です。
売却目的の例としては、
- 住み替え
- 不動産投機
などが考えられるでしょう。住み替え目的なら、いくら儲かるかではなく、売却はライフプラン次第となります。住み替えが必要なタイミングに合わせて無理のない資金計画で実現することが大切です。
売却目的が不動産投機なら、不動産価格指数や景気状況を読みながら、利益確定や損切りなどの基準を設けて、最終的には自己判断となります。
6.まとめ
ここまで、
- 全国の不動産市場の価格の動向
- 2021年と2020年の不動産動向の比較
- 今後の不動産市況の展望
- 不動産動向から見る不動産の売り時
をお伝えしました。
昨年から今年にかけての不動産市況は、新型コロナウイルス感染症の影響もあり動向が読めない状況が続いていましたが、2022年は徐々に動向も見通しやすくなってくると考えられます。
不動産を売却するタイミングは基本的に、
- 不動産価格指数が上昇しきったとき
- 不動産価格指数が下落し続けているとき
です。このタイミングで売却すれば、大きな利益が得られる・損失を最小限に抑えられるでしょう。
もし、あなたが不動産を売るタイミングがつかめずにいるのなら、不動産価格だけでなく、景気の動向や人口の推移などいろいろなデータも調べてみてください。詳しく調べれば調べるほど、不動産の動向がはっきりと見えてきます。
不動産の動向が見えてくれば、不動産を売却するタイミングの参考となるでしょう。
しかし、想定外のことも起こり得ると考え、あくまで動向として捉え市況を参考にしつつも、自分にとっての売却目的と最適なタイミングを考えることが大切です。
この記事が、不動産価格の動向を調べているあなたのお役に立てば幸いです。
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