地代の相場はどれくらい？目安や5つの調べ方を詳しく解説

「土地を貸すことになったけど、一体どのくらいの金額で貸せばいいのかな？」

「地代の相場って大体どれくらいなのだろう。安すぎて損をしないか不安...」

所有している土地を貸す際には、「地代」と呼ばれる土地の代金を借り主から受け取ることになります。

ただ地代の相場は確認しづらいため、金額設定で悩んでいる方も多いでしょう。

結論から言えば、地代の相場は固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度とされることが多いです。

しかし地代はその土地の利用目的や周辺の環境・借地の面積などによっても異なるため、一概にいくらと言うことはできません。

地代の正確な金額を知りたい場合は、専門家である不動産鑑定士への依頼が必要となりますが、大まかな金額は簡単な計算によって確認できます。

この記事では、地代の相場を確認できる5つの方法について、計算式や例を交えながら詳しく解説します。

▼この記事でわかること

• 地代の相場の目安
• 地代の相場を把握するための計算式
• 地代に定期的な見直しが必要な理由
• 不動産鑑定士への頼み方

これから人に土地を貸したいと考えている場合は、早速読み進めてみてください。

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1. 地代の相場は土地の条件によって大きく異なる

地代の相場の目安は以下の通りで、主に土地にかかる税金を使用して求められます。

ちなみに固定資産税や都市計画税とは、地主が支払うべき税金のことです。

ただそうは言っても、「固定資産税や都市計画税の額なんてぱっと思い出せないよ」と思われるかもしれません。

上記の相場について、平均値から簡単に計算してみると、

• 住宅用地の固定資産税は平均で12万円程度
• 都市計画税の平均は5万円程度

とされているため、住宅地の場合は

(12万円+5万円)×3〜5=51万〜85万円となり、51万〜85万円が年間の地代の相場と求められます。

この税金を用いた計算方法は「公租公課法」とも呼ばれ、地代の相場を求める際のオーソドックスな方法としても知られています。

公租公課法の計算方法は、後ほど「2-1.公租公課から算出する方法」で詳しく解説しますので、ぜひ実際に計算してみてください。

ただし上記の金額は、あくまで目安とされており、地代の相場は一概に上記に収まるとは言えません。

地代の相場は、以下のような条件によって大きく異なります。

<地代を決める土地の条件>

• 土地の周辺環境
• 借地の面積
• 土地の使用用途
• 物件の位置
• 契約内容

そのため同じ地域の土地であっても、地代に差が生じるケースも十分に考えられるのです。

実際には、上記の計算式で求めた地代の5倍以上あるケースや、より安いケースも存在します。

少し想像しにくいかもしれませんが、たとえば、駅前で利便性に優れた土地を想像してみてください。

このように便利な土地は、土地の値段と連動して地代も高くなりがちです。そのため地代を一般的な相場を参考に設定すると、損をしてしまうと予想されます。

逆に人口の少ない土地で土地の値段が低い場合は、相場よりも地代が低い可能性があります。高すぎると借り主がつかず、いつまで経っても土地を借りる人が決まらないかもしれません。

よって、地代の相場は上記の計算式で求めた「一般的な相場」ではなく、様々な計算方法で確認する必要があるのです。

「相場を確認する計算方法」と聞くと難しそうに感じるものの、いくつかの簡単な計算式を使用すれば、自分でも大まかな金額を把握することが可能です。

次項では、地代の相場を自身で調べる方法を紹介します。

2.地代の相場を調べる5つの方法

地代の相場を調べる際の方法は、主に5つあります。

ここでは5つの方法について、使われるケースが多い順番に紹介します。

5つのうち最初に紹介する「公租公課から算出する方法」「積算法」「路線価から算出する方法」の3つは自分で計算できる方法なので、ぜひ3つすべての方法で計算を試してみてください。

3つの計算で出た数値の平均値を地代の目安にすると、ズレが少なく、より正確な数値を確認できます。

詳しい計算式や計算例も可能な限り紹介しますので、ぜひ自分の土地の条件に当てはめて計算してみてくださいね。

2-1. 公租公課から算出する方法

公租公課とは、固定資産税や都市計画税などの税金のことです。

5つの計算方法の中でもオーソドックスな方法で、比較的簡単に求められることが特徴です。

先程「1.地代の相場は土地の条件によって大きく異なる」でも触れた通り、地代の相場の基準とされる「固定資産税・都市計画税の3〜5倍程度」とは、この公租公課法を使用した計算方法です。

地主にかかる税金の負担金額から算出するため、借り主も納得しやすいことから、使用機会が多い方法でもあります。

以下、公租公課の確認方法や計算方法について解説します。

2-1-1. 固定資産税や都市計画税の確認方法

固定資産税や都市計画税は、毎年自治体から送付される納付書にて確認できます。

また固定資産税や都市計画税は、固定資産税評価額に一定の税率をかけることでも計算できますので、もし納付書がない場合はこちらの方法を試してみてください。

ちなみに固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に添付されている「課税明細書」にて確認できます。

課税明細書のフォーマットは自治体によって異なるため、記載されている場所を説明することは難しいですが、「価格」もしくは「評価額」と書かれた欄を探してみてくださいね。

計算に使用する固定資産税の税率は各地域によって異なるものの、東京23区内であれば以下のように定められています。

• 固定資産税：1.4％
• 都市計画税：0.3％

自分の住んでいる地域の税率を知りたい場合は、「〇〇市　固定資産税　税率」と検索することで確認できます。

2-1-2.倍率の求め方

この公租公課法で税額と同じく重要となる要素が、倍率です。

倍率は3倍が最低水準とされるケースが多いものの、都市と地方などの地域によっても異なる傾向にあります。

そのため、明確に決められた倍率が存在する訳ではありません。

ただし日税不動産鑑定士会が3年ごとに行っている実態調査によれば、公租公課の倍率は以下のような値が多いことがわかっています。

以下のデータは東京都23区内のみの情報とはなりますが、1つの基準として参考にできるでしょう。

出典：　http://www.kanteinichizei.com/research01.html

住宅地系の倍率が商業地に比べて高い理由は、住宅地は固定資産税が減額されているためです。

商業地と比較すると税金が低くなることから、その分倍率が高く設定されているのです。

データを見ると、必ずしも3倍とは限らないことがわかりますよね。

上記のデータからも、3倍は最低ラインであり、必ずしも倍率を3倍として計算する方法が正しくないことがわかります。

そのため計算をする際は、

• 倍率に幅を持たせる
• 公租公課法だけで相場を把握しようとせず、他の計算方法もあわせて試す

ことが重要です。

2-1-3.シミュレーション

ここで、公租公課法を用いたシミュレーションを行ってみます。

たとえば固定資産税評価額が2,500万円として考えてみると、

• 商業地系：2,500万円×(1.4％＋0.3％)×3〜5＝128万〜213万/年
• 住宅地系：2,500万円×(1.4％＋0.3％)×5〜8＝213万〜340万/年

と求められ、上記の金額が年間の地代の相場となります。

簡単な計算なので、ぜひお手元に納付書を用意して試してみてください。

2-2. 積算法(利回り法)

積算法は、土地から得られる期待利回りから賃料を計算する方法です。

こちらも比較的求めやすいため、公租公課法と同じく使用頻度が高い計算方法です。

以下、更地価格や期待利回りなどの各数値を求める方法について解説します。

2-2-1.それぞれの数値の求め方

まずは、更地価格・期待利回り・必要経費の3つについて、順番に説明しますね。

更地価格には、その土地の近隣にある、条件の近い土地の事例を参考にした金額を使用します。

場所や環境・広さなどの条件の似た土地が〇〇万円であれば、その土地と同じ〇〇万円を用いて計算するということですね。

ちなみに更地価格は、国土交通省の「土地総合情報システム」で確認できます。

「不動産取引価格情報検索」から土地のエリアや時期を選び、条件の似た土地を探してみてください。

次の「期待利回り」とは、土地から得られる利益率(期待される収益の割合)のことを指します。

ただし計算方法が複雑になるため、一般的に期待利回りは2％程度に設定されることが多いです。

自身で計算を行う際は、とりあえず2％と設定して計算を行ってみてください。

一方「必要経費」とは、その名の通り税金などの土地の維持にかかる費用のことを指します。

たとえば、

• 固定資産税や都市計画税などの公租公課
• 土地の維持管理にかかる費用
• 保険料

といったお金が該当します。

次項では、上記のお金を当てはめて計算を行ってみましょう。

2-2-2.シミュレーション

ここでは、

• 更地価格：4,000万円
• 期待利回り：2％
• 必要経費：80万円

として、シミュレーションを行ってみます。

すると、(4,000万円×2％＋80万円)＝160万円と求められ、この金額が年間の地代の相場となります。

なおここでは利回りは2％として計算しましたが、期待利回りをより正確に求めたい場合は、不動産鑑定士への依頼が必要になります。

2％として仮定して自身で計算を行う場合は、この方法だけで相場を把握せず、複数の計算方法を試して判断してみてください。

2-3. 路線価から算出する方法

路線価から算出する方法とは、道路や路線に面する土地の評価額から計算をする方法です。

路線価は1年に1度国税庁から公表されるほか、また固定資産税路線価と呼ばれる路線価は、3年に1度それぞれの市町村から公表されます。

路線価を知りたい場合は、こちらの国税庁のページで調べられるため、一度確認してみてください。

なお路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類が存在しますが、地代の相場を求める際に使用するものは「固定資産税路線価」だと覚えておくとスムーズです。

以下、簡単に計算を行ってみます。

2-3-1.シミュレーション

路線価から計算する場合は、一旦路線価から更地価格を求めます。

更地価格は路線価の0.8倍が目安とされており、地代の相場は更地価格の1.5〜3％となっています。

たとえば、路線価が8万円の土地だとして計算してみます。

すると、(8万円×0.8)×1.5〜3％＝960円〜1,920円と求められます。

ただし路線価は1㎡あたりの金額となるため、土地の広さにあわせて計算を行う必要がある点には注意が必要です。

たとえば広さが100㎡の場合は、上記の計算式で求めた金額に100をかけたものが、地代の相場となります。この場合であれば、96,000円〜192,000円ですね。

この路線価から算出する方法は、どのような土地でも利用できる訳ではなく、複雑な形状の土地の場合は計算が難しいケースもあります。

「土地の形状が複雑かどうか」は自分での判断が難しい部分のため、複数の計算方法を試したり、専門家に相談したりすることをおすすめします。

なお専門家に相談する方法は、「4.地代の相場を知りたい場合は不動産鑑定会社への依頼がベスト」で説明しますので、気になる場合は先にチェックしてみてください。

2-4. 賃貸事例比較法(取引事例比較法)

賃貸事例比較法は、その名の通り、対象となる土地と似た使い方をされている土地の地代を参考にする方法です。

1つだけの土地を参考にするのではなく、最低でも3つ以上など多数の事例を集めて検討されます。

たとえば「地域Aにある50坪の土地の地代を知りたい」場合は、

• 隣の地域Bにある同じく50坪で土地の形状や日照等の条件の近い土地
• さらに同じく地域Aで条件の近い土地

といったように、環境や広さなどの条件に近い複数の土地の地代を比較し、適切な地代を求めます。

ただここで気になる点が、「似た土地」の探し方でしょう。

一口に「似た土地」と言っても、どのような土地があるのかわからず、参考にしづらいかと思います。

似ている事例を探す際は、どのような土地でも良い訳ではなく、以下のような決まりが存在します。

（１）次の不動産に係るものであること

① 近隣地域又は同一需給圏内の類似地域若しくは必要やむを得ない場合には

近隣地域の周辺の地域（以下「同一需給圏内の類似地域等」という。）に存

する不動産

② 対象不動産の最有効使用が標準的使用と異なる場合等において同一需給圏

内に存し対象不動産と代替、競争等の関係が成立していると認められる不動

産（以下「同一需給圏内の代替競争不動産」という。）。

（２）取引事例等に係る取引等の事情が正常なものと認められるものであること又

は正常なものに補正することができるものであること。

（３）時点修正をすることが可能なものであること。

（４）地域要因の比較及び個別的要因の比較が可能なものであること。

引用：不動産鑑定評価基準 国土交通省

より簡単に言えば、

• 近隣地域か、その近隣地域と似た特性を持っている地域の土地
• 契約形態や内容が類似している
• できるだけ新しい事例である

などの様々な条件を満たしている土地だけが、比較に使用できるということです。

もし土地の形が珍しいなど特殊な場合は、似た土地がないため、比べることはできません。

よってこの方法は自分だけでの計算は難しく、不動産鑑定士に調査を依頼する必要があるほか、事例が不足しているなどの理由で用いられないケースも多いです。

「こんな方法もあるんだな」という程度で構いませんので、一応覚えておいてください。

2-5. 収益分析法

収益分析法は、土地を事業目的で使用する場合に使われる方法です。

ホテルやお店の経営などにより、「その土地が事業収益にどれほど貢献したのか」を基準として計算を行います。

ただし「事業収益に対する土地の貢献度」の計算が難しいため、使用頻度は低く、こちらもあまり一般的な計算方法ではありません。

参考程度に求められる方法でもあるため、念の為名前と内容のみ、簡単に頭に入れておくと安心です。

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3.地代は定期的な見直しが必要

ここまで、地代の相場を求める方法について紹介しました。

「地代が決まれば一安心」と後は放置してしまいそうですが、今後も定期的な見直しが必要な点には注意が必要です。

地代は変動する可能性があるため、見直しをしないまま放置すると、周辺の土地と差が開き、損をしてしまうかもしれません。

ここでは、地代が変動する理由や値上げについて紹介します。

3-1. 地代は環境にあわせて変化する

地代は、時代や土地の周辺環境の変化によって変動するものです。

土地の価格が固定されておらず、上昇したり下落したりするように、地代も一定ではありません。

地代も土地の価格に応じて変化していきます。

たとえば土地の近くに駅ができた・人口が増えたなどの場合は、土地の価格に応じて地代も高くなります。

ずっと放置して相場を確認しないと、利益が極端に少なくなってしまうかもしれません。

そのため地代は一度決めた後も放置せず、定期的な見直しが必要となるのです。

ただ何度も確認することは難しいかと思いますので、以下のようなタイミングでの定期的なチェックがおすすめです。

現在の地代で貸し続けても損をしないかどうか、確認してみてください。

3-2. 借り主が合意すれば値上げも可能

「でも見直して、地代が安すぎた場合はどうすればいいのだろう」と思いますよね。

地代を見直した結果、安すぎることがわかった場合は、地代の値上げも可能です。

ただし貸し主の都合でいきなり高い値段にすることはできず、値上げには借り主の合意が必要となります。

しかし、ただ単に「値上げをします」とだけ伝えると、借り主が負担増加を嫌がり、反対されるケースも少なくありません。

値上げをしたい場合は、契約更新などのキリの良いタイミングで地代交渉をするほか、値上げが必要な根拠を示すことが重要です。

具体的には、

• 税金の変動により地主の負担が増えてしまった
• 土地の価格が上昇して損をしてしまっている

などの明確な理由があれば、借り主に納得してもらいやすくなります。

また不動産鑑定などを行い、証拠を見せて説明することも効果的な方法の1つです。

不動産鑑定とは、不動産鑑定士と呼ばれる専門家が不動産の正しい価値を求める作業のことです。

不動産鑑定については次項で詳しく説明しますので、あわせて確認してみてください。

4.地代の相場を知りたい場合は不動産鑑定会社への依頼がベスト

ここまで説明した通り、計算式に当てはめれば、ある程度の地代の相場を確認することはできます。

しかし厳密な計算は難しく、求めた金額が相場とかけ離れてしまっている可能性もゼロではありません。

たとえば先程「2.地代の相場を調べる5つの方法」で紹介した「積算法」では、期待利回りの算出が難しいため、自身で算出する場合は2％と仮定して計算を行うケースがほとんどです。

しかし不動産鑑定会社に依頼した結果、4％など利回りが2％を上回る数値だった場合は、地代に差が生じることになります。

少しわかりにくいので、以下のような条件の場合について、2％と4％で計算を行ってみると、

• 更地価格：4,000万円
• 必要経費：80万円

2％の場合：(4,000万円×2％＋80万円)＝160万円　4％の場合：(4,000万円×4％＋80万円)＝240万円となり、80万円もの差が生じることになります。

毎年の収入に80万円もの差が生じるとなると、かなり損をしてしまいますよね。

もし不動産鑑定会社に地代の算出を依頼していたら、損失を防げたかもしれません。

よって正確な地代を確認したい場合は、不動産鑑定会社への依頼がベストです。

不動産鑑定会社とは、不動産鑑定士と呼ばれる「不動産の価値を鑑定するプロ」が在籍する会社のことです。

不動産鑑定士に地代の計算を依頼すると、土地の広さや環境等の条件から、適切と思われる地代を教えてもらうことができます。

また一種類ではなく、様々な方法を駆使して適切な地代を求めるため、安すぎて損をする・高すぎて借り主がつかないなどの防止にも役立ちます。

土地の契約は一度貸すと数十年続くことが多いため、損をしないためにも、一度プロに計算してもらうことをおすすめします。

ただ専門家に依頼するとなると、費用面で不安を感じる方も多いでしょう。

以下では、不動産鑑定士に依頼した場合の値段や、依頼方法について解説します。

不動産鑑定会社の探し方まで紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

4-1.不動産鑑定会社に地代の計算を依頼した場合の値段

多くの不動産鑑定会社では、国が用地買収を行うときなどに用いられる「基本鑑定報酬額表」をもとに金額を定めています。

以下の表は、基本鑑定報酬額表から地代に関する部分のみを抜き出したものです。

案件や各会社の決まりなどの条件によって報酬額は変化するものの、大体以下のような価格設定だと判断してください。

参照：http://home.f05.itscom.net/kantei/siryou/koukyou_housyuu.pdf

左の列にある評価額(固定資産税評価額)とは、不動産の価値を表現した数値のことで、この評価額が高いほどに、鑑定費用も高くなる仕組みとなっています。

「2-1-1. 固定資産税や都市計画税の確認方法」でも説明した通り、固定資産税評価額は納税通知書に記載されています。

自分の所有している土地の評価額から依頼費用を知りたい場合は、納税通知書を確認してみてください。

上記の表からもわかる通り、不動産鑑定士への依頼費用は、土地の広さなどの条件にもよるものの、大体20万円〜30万円程度を予想しておくと安心でしょう。

より詳しい費用が知りたい場合は、各不動産鑑定会社へ問い合わせてみてください。

4-2.不動産鑑定会社への依頼方法

不動産鑑定会社を調べる方法は、主に2つあります。

• インターネットで検索する
• 国土交通省のホームページから自宅近くの会社を探す

インターネットで検索する際は、「〇〇市　不動産鑑定会社」と調べるだけで、いくつかの会社を確認できます。

複数社が表示されますので、場所や費用などの面を比較してみてください。

費用についてはケースによっても異なるため、詳しい金額を知りたい場合は問い合わせがおすすめです。

一方こちらの国土交通省のページにアクセスして、不動産鑑定会社の一覧を確認する方法もあります。

ページ下部にある「事務所の所在地で検索する場合（令和◯年） 都道府県検索」と書かれた部分をクリックすると、エクセル形式のファイルをダウンロードできます。

ファイルを開くと全国の不動産鑑定会社一覧を確認できるため、お住いの地域の会社を探してみてください。初回の相談や見積りは無料の会社もあるため、詳しい相談に乗ってもらえる場合もあります。

値段等を比較するためにも、複数社に連絡してみることをおすすめします。

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5.まとめ

この記事では、地代の相場を確認する方法について紹介しました。

最後に、もう一度5つの計算方法をまとめます。

• 公租公課から算出する方法
• 積算法(利回り法)
• 路線価から算出する方法
• 賃貸事例比較法(取引事例比較法)
• 収益分析法

地代の相場はその土地の条件や周辺の環境によっても異なるため、一概にいくらと表現することはできません。

ただしここで紹介した計算式を使用して計算を行えば、大かな金額を把握することはできます。

詳細は自身で計算することが難しいため、目安となる数字を求めるのみとはなりますが、ぜひ一度計算を行ってみてください。

また正確な地代が知りたい場合は、自身の計算だけで決めてしまうのではなく、不動産鑑定会社への依頼が必要となります。

不動産鑑定士は不動産鑑定のプロのため、適切な価格設定が可能になります。

自分だけでの判断が難しそうな場合は、一度問い合わせてみてください。

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