不動産の権利証（登記済証）とは？役割や紛失時の対処法などを分かりやすく解説！
「権利証が必要になったけど、そもそも権利証ってどんなもの？」
「家を買ったときに権利証をもらったけど、どんなときに必要になるんだろう？」
土地や建物を購入したときに渡される「権利証」。
権利証とは不動産の登記が完了したときに、登記所から登記申請者（不動産の買主や相続人）へ交付される書面のことです。
この権利証は2004年（平成16年）までに不動産を購入した人へ交付されるもので、2005年（平成17年）以降に不動産を購入した人には交付されません。
この記事では、権利証の詳しい内容が簡単に理解できるよう、
- 権利証の見本
- 権利証に記載されている内容
- 権利証が必要な場面
- 権利証を紛失したときの対応
についてご紹介します。
最後まで目を通すことで、権利証がどういう書面でいつ必要なのかがわかり、各種手続きをスムーズに行えるようになります。
ぜひ参考にしてみてください。
［監修］宅地建物取引士
市野瀬 裕樹
中古マンション売買仲介を累計1200件以上監督。株式会社groove agentにおいて不動産売買の業務に3年従事。買い手をサポートしてきた経験を活かし、どうすれば高く売れるのか？を、買い手目線で不動産売却仲介のアドバイスを行う。
目次
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1.権利証とは
登記とは特定の不動産について「どんな建物（土地）なのか」「所有者は誰なのか」「どれくらいお金を借りているのか」などの登録を法務局へ行うことです。
不動産を購入・相続した人が法務局へ登記をすると、法的に不動産の所有権を主張できるようになります。そして登記が終わると法務局から、権利証（登記済証）が所有者へ発行されます。
つまり権利証は「登記が済んで不動産の所有権があなたに移りました」ということを示す書類と言い換えができるでしょう。
この権利証が発行されたのは、2004年まで。2005年以降は登記が済むと権利証に代わって、登記識別情報通知が法務局から発行されることになっています。
ここでは2004年までに発行された「権利証（登記済証）」に焦点を当てて詳しく解説します。
1-1.権利証の見本
権利証は一般的に登記申請書の写しや売渡証書などをまとめて冊子にし、司法書士がそれぞれで準備した表紙がついています。
表記については「登記済証」「登記済証書」「登記済権利証」「登記済権利証書」などさまざまな名称がつけられていますが、どれも権利証のことを指しています。
売買など何らかの契約で「権利証を持ってきてください」と言われた場合は、このいくつかの書類がまとめられている表紙のついた書類を持っていけば問題ありません。
いくつかの書類がまとめられている表紙のついた書類が見つからない場合でも、裏面に上記のような印鑑が押してある書類は権利証であると判断できます。
権利証を探している場合は
- 「登記済証」「登記済権利証」「登記済権利証書」と表紙に記された書類
- 裏面に法務局の印鑑が押してある書類
を探してみましょう。
1-2.権利証の内容
一般的に権利証には不動産の権利に関わる書類がいくつかまとめられています。
まとめられている書類の例としては以下の通りです。
- 登記申請書のコピー
- 売買契約書
- 売渡証書
権利証にまとめられている書類は、登記の理由（売買・相続など）や個々の登記状況によって異なります。
今回は権利証にまとめられている上記3つの代表的な書類の内容についてご紹介します。それぞれ書類の例として見本を掲載していますが、フォーマットや書式は異なる可能性があるので参考としてご覧ください。
1-2-1.権利証の内容1：登記申請書のコピー
出典：法務局ホームページ
登記申請書とは、登記をする際に法務局へ提出する書類のことです。専門的なフォーマットはなく、必要事項を記入すれば登記申請書として受理されます。
売買用の登記申請書には、主に以下の内容が記載されています。
- 登記の目的
- 権利者（不動産の買主）
- 義務者（不動産の売主）
- 申請人兼義務者代理人の連絡先
- 不動産の情報（所在・種類・構造・床面積など）
など
登記が完了すると、登記申請書をコピーしたものに「1-1.権利証の見本」で紹介した法務局の印鑑が押され、登記人に交付されます。
<h4>1-2-2.権利証の内容2：売買契約書</h4>
出典：法務局ホームページ
売買契約書とは、対象の不動産を買主が「この物件を◯◯万円で購入します」ということを明示する書類のことです。
売買契約書には主に以下の内容が記載されています。
- 売買の目的
- 売買の金額
- 支払期間
- 支払い方法
- 引き渡しの時期
- 登記申請について
など
売買契約書は登記をするときに法務局へ提出する書類の1つです。
1-2-3.権利証の内容3：売渡証書
出典：国税庁「不動産の売渡証書」
売渡証書とは、売買契約の内容を簡単に要約した書類のこと。主に登記を担当する司法書士が売買契約書を元に作成して、登記の際に法務局へ提出します。
- 記載内容は主に以下の通りです。
- 買主の氏名・住所
- 売主の氏名・住所
- 不動産の情報
- 代金を受領したことを示す文言
など
売渡証書には売主が売買の代金を受け取ったことを記載する場合もあります。
売買契約書と売渡証書に関しては、登記をするときに原本の還付申請をしていない場合は手元に残らないので、探しても見つからないことがあります。
1-3.登記識別情報との違い
ここまで説明してきた権利証（登記済証）は、今現在は交付されていません。
権利証は2004年（平成16年）までに不動産の登記をした人に対して法務局から発行される書類です。2005年（平成17年）からは登記のオンライン化に伴い、権利証の交付が廃止となりました。
権利証の代わりに登記をした人に対して交付されるようになったのが「登記識別情報通知」です。登記識別情報通知とは、ランダムな12桁の英数字から作られる「登記識別情報」が記載された書類のこと。
二つの大きな違いとしては、効力の生じる部分が挙げられるでしょう。権利証は「原本」そのものに効力があるのに対し、登記識別情報はそこに記載されている12桁の「パスワード」に効力があります。しかし、不動産取引においては同じ効力を持ちます。
登記識別情報については、別途詳しく解説しているこちらの記事をご覧ください。
2004年で廃止となった権利証ですが、今現在でも効力はあります。そのため、不動産の売却や抵当権の設定などで本人確認する場合は、権利証を持参すれば問題ありません。
1-4.権利証を紛失した場合は再発行できない
権利証を紛失してしまった場合、再発行はできません。
もし権利証を紛失したのに必要となってしまった場合は、「3.権利証を紛失した場合の対処法」で紹介する本人確認の代替方法をとりましょう。
この代替方法をとることで、権利証なしで売買や財産贈与などが行えるようになります。
2.権利証が必要な場面
権利証が必要となるのは、不動産の所有権を確認する必要があるときや不動産の名義変更を行うときです。
具体的には以下の4つの場面で必要となります。
- 不動産を売却するとき
- 不動産を生前贈与するとき
- 離婚で不動産を財産分与するとき
- 抵当権を設定・抹消するとき
これらの場面では権利証の提示が求められるので、早めに探しておきましょう。
2-1.不動産を売却するとき
所有している土地や建物などの不動産を売却することを決め、不動産会社に売却を依頼すると、権利証を準備するように言われます。
売却で必要となる主な書類は以下の通りです。
- 権利証
- 本人確認書類（運転免許証、健康保険証、マイナンバーカードなど）
- 間取り図
- 実印
- 印鑑証明書
- 固定資産税納税・都市計画税納税通知書
- 固定資産評価証明書
不動産を売却するとき、権利証は不動産会社に売却を依頼して媒介契約を結ぶ段階で提示が求められます。
権利証がないと不動産会社の販促活動も滞ってしまうので、不動産の売却を決めたら早めに準備するようにしましょう。
上記は不動産を売却するときに必要となる基本的な書類です。
この基本的な書類に加えて、一戸建て、マンション、土地など売却するものによってそれぞれで揃えなければならない書類があります。
もしマンションを売却する場合は、こちらのマンションを売却するときに必要な書類について書かれた記事を参考にして、過不足なく書類を揃えてスムーズに売却を進めてみてください。
2-2.不動産を生前贈与するとき
生前贈与にあたって必要な書類は以下の通りです。
- 権利証
- 印鑑証明書
- 実印
- 贈与契約書
- 固定資産評価証明書
生前贈与は複雑と言われていますが、税理士・弁護士・司法書士といった専門家に依頼し、必要な書類をしっかりと揃えれば、税金で損をすることなくきちんと贈与が行えます。
2-3.離婚で不動産を財産分与するとき
配偶者と離婚した場合、婚姻中に築いた財産（貯金・家具・不動産など）を分配することがあります。
これを財産分与といいます。
夫・妻どちらかの名義で所有していた不動産を相手に譲り渡す場合は、不動産の所有権を変更するために所有権移転登記をしなければなりません。
また、夫婦共同の名義で所有していた不動産をどちらか片方の単独名義にする場合は、持分移転登記をします。
それぞれで必要な書類は、以下の通りです。
| 所有権移転登記 | 持分移転登記 |
|
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不動産の財産分与は現金とは異なり、手順が複雑です。
特に持ち家を財産分与する場合、分与する方法は多岐に渡り、どれくらいもらえるのかはケースによって異なります。
家の財産分与についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事で解説しているので参考にしてください。
2-4.抵当権を設定・抹消するとき
抵当権とは、住宅ローンを組むときに金融機関が土地や建物を担保として設定する権利のこと。
もし不動産の所有者が住宅ローンを支払えなくなった場合、抵当権が設定された不動産は差し押さえられ、競売にかけられます。
また抵当権を設定するときだけはなく、住宅ローンの支払いが終わって抵当権を抹消する手続きをする際にも権利証が必要となります。
住宅ローンを完済すると設定した抵当権は効力を失いますが、抵当権抹消の手続きをしないと、登記上抵当権は設定されたままです。
抵当権が設定されたままになっていると、いざ不動産を売却しようとしたときに購入希望者から「売主はまだ住宅ローンを完済していないから、この物件は担保として競売にかけられる可能性がある」と思われてしまい、購入を躊躇される可能性があります。
スムーズに売却するためにも、住宅ローンを完済したら抵当権抹消の手続きをしましょう。
抵当権の設定と抹消のそれぞれに必要な書類は、以下の通りです。
| 抵当権の設定 | 抵当権抹消 |
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抵当権抹消の必要書類に関してより詳しく知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
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3.権利証を紛失した場合の対処法
不動産の売却や財産分与をすることになり、権利証が必要になったものの「いくら探しても見つからない・・・」ということもあるでしょう。
権利証はあくまで不動産の所有権を持つ本人かどうかを確認する「本人確認書類」であり、紛失したとしても別の方法で本人確認ができれば、問題なく売却や財産分与を進められます。
権利証が必要なのに紛失してしまった場合は、以下3つのうちどれか1つの本人確認方法で手続きしましょう。
権利証を紛失したときの代替方法
- 事前通知制度
- 資格者代理人による本人確認情報提供
- 公証人による本人確認制度
1つずつ順に解説していきます。
3-1.事前通知制度
事前通知制度とは、登記官（登記をする権限を持った事務官）が登記義務者（不動産を譲り渡す人など登記によって形式上不利益を受ける者）に、登記申請の真偽を書面で通知し、一定期間内に返答することで本人確認をする制度です。
＜事前通知制度の流れ＞
- 登記権利者（買主や相続人）が登記申請をする
- 登記官が登記義務者（売主や譲渡人）に登記申請が本当かを問う書面を郵送する
- 登記義務者が書面に同意して法務局へ返送もしくは持参する
- 本人確認が完了したことになり権利証なしで不動産の移動が可能になる
具体的には、生前贈与や財産分与などの場面で権利証がないまま登記申請をすると、「この登記申請は真実ですか？」という書面が登記官から登記義務者に郵送されてきます。
この書面に署名・捺印をして持参もしくは返送することで、本人確認が取れたことになり、権利証なしで生前贈与や財産分与が進められるようになります。
3-2.資格者代理人による本人確認情報提供
資格者代理人による本人確認情報の提供とは、司法書士などの資格を持つ代理人が、本人に代わって適切な本人確認情報を法務局へ提供すること。
まずは不動産登記を依頼した司法書士に、資格者代理人として本人確認情報を提供してもらうよう依頼しましょう。
その後司法書士と面談をして、本人確認書類を提出して登記名義人本人であることを確認してもらいます。
そして司法書士から「この人は間違いなく本人です。」という情報を法務局へ提出してもらい、承認されれば権利証の提出なしで売却や財産分与などができるようになります。
3-3.公証人による本人確認情報提供
公証人による本人確認情報提供は、公証人に本人確認をしてもらうことを指します。
公証人とは、法律に関わる契約や遺言などで公正証書を作成したり認証をしたりする国家機関のこと。
具体的には公証人が業務をする公証役場に出向き、公証人に本人確認をしてもらい、書面を作成してもらいましょう。
その書面を登記申請書と一緒に法務局へ提出することで、権利証の提示なしに不動産の売買などが進められます。
上記3つの本人確認方法は適した場面で適した方法をとる必要があり、それぞれかかる費用や日数も異なります。
権利証を紛失したときの代替方法についてより詳しく知りたい方は、権利証の紛失について書かれた記事を確認してみてください。
4.権利証と一緒に実印・印鑑登録証も紛失した場合は対策を打つべき
特に売買や相続で必要のない場合でも、権利証を紛失してしまったことに気づいたら「勝手に所有権を変えられてしまわないか？」と不安に感じてしまうでしょう。
権利証はあくまで「本人確認」をするための書類であり、権利証だけで不動産の名義を変更することはできないのでそのままにしておいても大丈夫です。
しかし権利証だけでなく実印と印鑑登録証も一緒に紛失してしまった場合は早急に対処しなければなりません。
権利証・実印・印鑑登録証があれば、他者が登記名義人を偽って不動産の名義を変更できる可能性があるからです。
実印と印鑑登録証明書も紛失した場合の対策
- 警察へ紛失届を提出する
- 役所へ印鑑登録亡失届と印鑑登録廃止届を提出する
- 法務局へ不正登記防止申出をする
もし権利証と一緒に実印と印鑑登録証を紛失してしまった場合は、上記の対策をとりましょう。
4-1.警察へ紛失届を提出する
権利証と一緒に実印と印鑑登録証も紛失してしまった場合は、まず早急に警察へ紛失届（盗難の可能性がある場合は被害届）を提出しましょう。
紛失届は、直接交番や警察署で届け出る他、電話やオンライン申請でも行えます。
4-2.役所へ印鑑登録亡失届と印鑑登録廃止届を提出する
紛失届を提出したら住民登録をしている市町村の役所へ、印鑑登録亡失届（印鑑登録証を紛失したときに行う）と印鑑登録廃止届（実印を紛失したときに行う）を提出します。
本人確認書類を持参して、印鑑登録した役所へ出向きましょう。
4-3.法務局へ不正登記防止申出をする
警察と役所への届出が終わったら、法務局へ不正登記防止申出をします。
不正登記防止申出とは、登記名義人になりすまして不正な登記を防止するために法務局へ申し出る制度のことです。
こちらもオンラインや郵送での手続きはできないので、管轄の法務局へ出向いて申出をします。
不正登記防止申出の有効期限は、申出してから3ヶ月です。
申出から3ヶ月以内に登記申請があった場合、申出した者に登記申請があったことが通知され、不正な登記申請だと疑われた場合は本人確認調査が行われます。
3ヶ月が過ぎると不正登記防止申出の効力は失効してしまうので、その間に新たな実印の登録や印鑑登録証を発行しておく必要があります。
不正登記防止申出は、警察へ紛失届の提出や印鑑登録の廃止手続きをしていることなどが条件となるため、手続きの順番を間違えないように注意しましょう。
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5.まとめ
権利証とは売却や財産分与など、不動産の所有権を移動するときに本人確認書類として使用する書類のこと。
発行されたのは2004年までですが、現在でも有効です。
特に以下の点は頭に入れておくと、いざというときスムーズに対処できます。
- 権利証が必要になるのは「売却・生前贈与・財産分与・抵当権」にまつわるとき
- 必要なのに見つからないときは「事前通知・資格者による本人確認・公証人による本人確認」の3つの代替方法をとる
- 実印と印鑑登録証も紛失した場合、早急に対処が必要
上記のことをふまえて権利証についての知識を備えておくと、正しい場面で適切に使用できるようになります。
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