不動産登記の住所変更が義務化！手続きに必要な書類・費用や自分で申請する手順を解説
「引っ越しをしたけれど、不動産の登記の住所ってそのままで大丈夫？」
「不動産登記の住所変更ってどうやってやるの？」
自分が住むための家を住み替えした場合や、引っ越しをした場合、所有している不動産の登記簿に記載されている住所は、なるべく早く住所変更の手続きを進めなくてはなりません。
2026年4月1日からは住所変更が義務化され、住所や氏名に変更があった日から2年以内に住所変更をしていない場合、5万円の過料を支払う必要が生じます。
また、住所変更をしていないと、いざ不動産を売却しようとした時に売却できない、長期にわたって住所変更をしないままにしていると、いざ住所変更手続きをしようとしたときに手続きが煩雑になる、といった不都合も出てきてしまいます。
そこでこの記事では、不動産登記の住所変更について詳しく紹介します。
不動産登記の住所変更がなぜ必要なのかを理解した上で、手続きや費用についても知っておくことで、スムーズに住所変更手続きや売却ができるはずです。
この記事があなたの不動産登記の住所変更のお役に立てば幸いです。
［監修］宅地建物取引士
市野瀬 裕樹
中古マンション売買仲介を累計1200件以上監督。株式会社groove agentにおいて不動産売買の業務に3年従事。買い手をサポートしてきた経験を活かし、どうすれば高く売れるのか？を、買い手目線で不動産売却仲介のアドバイスを行う。
目次
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1.不動産登記の住所変更が義務化（2026年4月〜）
引っ越しをした時、第三者にも権利を主張できるように、所有している不動産の登記簿に記載されている所有者の住所は変更しておかなくてはいけません。
引っ越しをした際の登記の住所変更は2026年から義務化され、住所変更をしないと5万円の過料を支払う必要が生じるようになります。
義務化されるのは2026年からですが、すでに引っ越しをしている場合、なるべく早めの住所変更登記をおすすめします。
以下では不動産登記の義務化と、なぜ法律の施行前から住所変更をした方がよいのかについて詳しく紹介します。
1-1.施行前の引っ越しでも住所変更しないと過料が発生する
2024年2月の時点では、現状、いつまでに住所変更登記をしなくてはならない、といった義務は設けられていません。
しかし、2021年3月の不動産登記法改正によって、住所変更登記が義務化されました。
これは、住所変更が行われないことにより所有者が不明な土地が増加し、土地活用が進まない現状を改善するために行われた法改正です。
この法改正により、2026年4月から、住所変更をしてから2年以内の住所変更登記が義務化されます。
そうはいってもまだ法律が施行されていないのなら、すでにしている引っ越しや住所変更は関係ないのでは？と思いがちですが、それは違います。
多くの法律では、施行後に発生したもののみに義務や反則金は発生します。
しかし今回の法改正では「施行日前に住所等変更が発生していたケースについても、登記の申請義務は課される」とされています。
相続登記の申請の義務化に関する経過措置について
（基本的なルール）
- 施行日前に相続が発生していたケースについても、登記の申請義務は課される。
- 申請義務の履行期間については、施行前からスタートしないように配慮
→具体的には、施行日とそれぞれの要件を充足した日のいずれか遅い日から法定期間（３年間）がスタートする。
引用：法務省民事局｜令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント
このため法律が施行された後に住所変更した場合は、住所変更から2年以内に住所変更登記をしなくてはなりません。
法律の施行前に住所変更していた場合、施行された日から2年以内に住所変更登記をしなくては、過料5万円を支払うことになります。
参考：法務省民事局｜令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント
1-2.正当な理由なしで住所変更しないと過料が発生する
住所変更登記が義務化されたことで、住所変更をしなかった場合の過料が発生するようになります。
正当な理由がなく、住所変更登記を2年以内に行わなかった場合の過料は5万円です。
正当な理由とは、DVの被害に遭ったことがあり相手に自分の新しい住所を知られたくない場合などが挙げられます。
忙しくて所有している不動産が遠方にあり手続きができなかった、などは正当な理由とは認められません。
出典：法務省民事局｜令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント
令和8年、2026年4月1日より住所変更登記は義務化され、2028年以降には過料が発生するようになるため、すでに引っ越しをしている場合はなるべく早めの住所変更登記をおすすめします。
参考：法務省民事局｜令和３年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント
1-3.住所変更登記の手続きは早めにする
住所変更登記が義務化されるのは2年後のため、まだまだ手続きは行わなくてもいいと思ってしまうかもしれませんが、それは間違いです。
住所変更登記は、引っ越しをして住民票を移した後すぐに行うのであれば、手続きはとても簡単です。
しかし、住所変更登記をしないまま長期間過ぎた場合や、住所変更をしないまま、引っ越しを複数回行った場合は手続きがとても大変になるからです。
住所変更を1度しか行っていない場合、住所変更登記はスムーズに進みます。なぜなら、現住所で発行した住民票に以前の住所が記載されているため、住民票を1通取得すれば住所変更登記が可能になるからです。
また、同じ市町村内での住所変更は住民票に複数回分記載されるため、同じく住民票を1通取得すれば登記ができる場合がほとんどです。
それに対して違う市町村への引っ越しを複数回行った場合は手続きが難しくなります。現住所で発行した住民票に記載されている前の住所はひとつ前の住所のみのためです。
違う市町村への引っ越しを複数回行っているケースでは、現在の住民票だけでなく、ひとつ前の住所の住民票を取得し、それ以前の住所に住んでいたのが自分であると証明しなければいけません。
しかし、ここで問題になるのが保存期間です。
引っ越しなどで住民票がなくなった場合、保存期間は5年とされています。5年以上前に引っ越していた場合、前の住民票を取得できない場合があります。
前の住民票が取れない場合、現住所でとった住民票とのつながりを証明できず、登記簿に記載されている所有者が自分であることを証明できなくなってしまうのです。
これを「住所がつながらない」状態といいます。
住所がつながらない場合、戸籍の附票という書類や上申書など複数の書類を用意して申請しなければなりません。そうなるとかなり手続きが難しくなり、自分だけで住所変更ができなくなる場合もあります。
難しい場合は司法書士などに依頼して手続きをしてもらう必要があり、司法書士への報酬など費用もかさんでしまうでしょう。
住所変更登記は、引っ越しをしてなるべく早く行っておけば、手続きをスムーズに実施できます。現在すでに引っ越しや、住宅表示の実施、地番が変更されている場合は、なるべく早めに手続きをしておきましょう。
2.不動産登記の住所変更をしておくべき3つのケース
住所に変更があった場合は、なるべく早く住所変更登記をしなくてはならないことを紹介しました。
では住所変更登記が必要になるのはどのような時なのでしょうか？
住所変更登記をしておくべきなのは、次の3つのケースです。
- 所有者が引っ越しをした
- 住宅表示の実施があった
- 行政区画の変更で地番が変更された
それぞれについて詳しく紹介します。
2-1.所有者が引っ越しをした
住所変更登記が必要になるケースの中で最も多いのが、所有者が引っ越しをした場合です。
引っ越しをして住民票を移すと、住所が変わってしまいます。
所有者が引っ越しをした場合、住所変更登記をしないままでは、第三者に自分が本当にその不動産の所有者であることを証明できません。
自治体に転入届を提出した後、住民票を取得し、なるべく早く住所変更登記をしましょう。
2-2.住宅表示の実施があった
住居表示の実施があった場合も、住所変更登記が必要です。
住居表示とは、建物に番号を割り振り、住所を表すことです。街をわかりやすく整理し、郵便配達などを効率化するために、主に市街地などで実施されます。
住居表示が行われると、今まで「○○市××町▲番地□」で表されていた住所が「○○市××町▲番◎号」で表されるようになります。
住んでいる場所は同じでも、住所の表記が変わるため、住所変更登記が必要になるのです。
2-3.行政区画の変更で地番が変更された
住んでいる自治体が区画整理などを実施し、地番が変更された場合にも住所変更登記が必要になります。
例えば「○○町15番」だった住所が、区画の変更で「○○町18番」になってしまった場合、地番が変更されているため住所変更登記が必要になります。
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3.不動産登記の住所変更をしないことによるトラブル
住所変更登記は義務化されるから、した方がよいというだけではありません。
住所変更登記をしないままだと、他にも不都合なトラブルが起きる可能性があります。
住所変更登記をしないままだと起こるトラブルには
- 不動産の売却ができない
- 不動産の相続手続きが難しくなる
- 不動産を担保にできない
- ローンの借り換えができない
といったものが挙げられます。
それぞれについて詳しくみていきましょう。
3-1.不動産の売却ができない
住所変更登記をしないままでは、その不動産の売却ができません。
不動産を売却するには、印鑑証明が必要になります。この時必要な印鑑証明は「登記簿に記載されている住所」の印鑑証明です。
例えば登記簿に記載されている住所が「東京都渋谷区」、現在の住所が引っ越しをして「東京都港区」だった場合、売却の際には「東京都渋谷区」で発行された印鑑証明が必要です。
しかし、すでに引っ越しをして住民票を移している場合、東京都渋谷区の印鑑証明は発行できません。
印鑑証明の住所と登記簿上の住所が違っている場合、売却の手続きはできません。なぜなら、印鑑証明の住所と登記簿上の住所が異なる場合、同じ人であるかどうかがわからないからです。
そのため、不動産の売却ができなくなってしまいます。
3-2.不動産の相続手続きが難しくなる
住所変更登記をしないままだと、不動産の相続手続きも難しくなります。
不動産の所有者が住所変更登記をしないまま亡くなってしまった場合、住所の変更を証明する手続きをしないと相続ができません。
住所の変更を証明する手続きは、住所変更登記と同じように
- 住民票の除票
- 戸籍の附票
といった書類が必要です。
これらの書類は、亡くなってすぐであれば手に入る可能性が高いのですが、相続手続きまでに時間が経ってしまっていると5年間の保存期間を過ぎて廃棄されている場合もあり、さらに手続きが難しくなります。
不動産の権利書があれば相続の手続きができますが、権利書もない場合は相続人全員の上申書を作成しなくてはいけません。
上申書の作成は司法書士などの専門家に依頼する必要があり、さらに手続きが難しくなってしまいます。
3-3.不動産を担保にできない
住所変更登記をしていないと、金融機関から融資を受けるために不動産を担保に入れられなくなってしまいます。
不動産を担保に入れる場合も、印鑑証明が必要です。
この時、印鑑証明の住所と登記簿に記載されている住所が違っていると、不動産を自分のものであると証明できず、担保に入れられなくなってしまうのです。
いくら自分が所有している不動産でも、住所が違う場合はそれを証明できません。
不動産を担保に入れたい場合は、まずは住所変更登記をしなくてはならないのです。
4.不動産登記の住所変更をする4つの方法
住所変更登記をするにあたって、下記の4つの方法があります。
- 司法書士に依頼する
- 自分で登記所に行って手続きする
- 自分でオンライン手続きをする
- 自分で郵送にて手続きをする
それぞれについて詳しくみていきましょう。
4-1.司法書士に依頼する
一つ目の方法は、司法書士へ依頼する方法です。これが4つの中では一番簡単でしょう。
| 手続きの大変さ |
◎ （専門家のアドバイスがもらえるのでスムーズ） |
| 費用 |
× 登録免許税 1,000～2,000円 司法書士への報酬 1万～1万3,000円 その他郵送代など実費 |
| おすすめの人 |
|
必要な書類や、どこで入手できるかなどを教えてもらえる上、登記所への書類の提出もしてもらえます。
忙しい方、面倒だと感じる方にはいちばんおすすめです。
また、住所変更登記をしないまま引っ越しを複数回しており、住所がつながらない場合は手続きが難しくなります。
自分だけでは住所変更登記をスムーズに行うのが難しい場合は、司法書士に依頼し、適切なアドバイスのもと住所変更登記をしましょう。
ただし、司法書士に依頼した場合は不動産登記の登録税だけでなく、司法書士への報酬も必要です。
司法書士への報酬額は「5.不動産登記の住所変更にかかる費用」で詳しく紹介しますが、約1万円から1万3,000円ほどが相場です。
引っ越しを一度しかしていない場合は手続きも簡単ですので、自分で行うのもよいでしょう。
4-2.自分で登記所に行って手続きする
二つ目の方法は、自分で登記所にて手続きする方法です。住所変更登記自体は登記の中でも手続きが簡単なため、自分でしても問題ありません。
| 手続きの大変さ |
△ （登記所に足を運ぶ手間が必要になる） |
| 費用 |
◎ 不動産登録税1件につき 1,000円 交通費など実費 |
| おすすめの人 |
|
所有している不動産が現住所の近くにあり、管轄の登記所まで行ける場合は、自分で登記所に足を運んで手続きするのもよいでしょう。
管轄の登記所は「法務局｜管轄のご案内」から調べることが可能です。
インターネットで調べることが苦手な場合、よく分からなかった場合は、電話番号がわかる法務局に電話して所有している不動産の住所を伝えれば、管轄の法務局を教えてもらえます。
登記所には相談窓口があるため、必要な書類などについて法務局の人に相談することも可能です。
司法書士に依頼する場合に比べて費用は最低限に抑えられるのも自分で手続きするメリットです。
4-3.自分で法務局ホームページからオンライン手続きをする
三つ目の方法は、オンラインでの手続きです。所有する不動産が他の都道府県にあり、登記所に足を運ぶのが難しい場合は、オンラインでの手続きも出来ます。
| 手続きの大変さ |
○ （オンラインなら24時間申請できる） |
| 費用 |
◎ 不動産登録税1件につき1,000円 その他実費など |
| おすすめの人 |
|
オンライン申請には、マイナンバーカードが必要です。
また、申請用総合ソフトのダウンロードなど、ある程度パソコンでの操作に慣れている必要があります。
マイナンバーカードを持っており、パソコン操作にある程度の知識がある方であれば、手間を減らして24時間いつでも申請ができるのでおすすめです。
オンライン申請は「法務局｜転勤等で引っ越した（所有者の住所変更の登記をオンライン申請したい方）」のページから手続きができます。
4-4.自分で郵送にて手続きをする
四つ目は、自分で郵送する方法です。所有する不動産が遠方にあり、マイナンバーカードを持っていない、パソコンでの申請に自信がないなどの場合は郵送でも手続きできます。
| 手続きの大変さ |
○ （書類を郵送するだけでできる） |
| 費用 |
◎ 不動産登録税1件につき1,000円 郵送料など実費 |
| おすすめの人 |
|
申請に必要な書類は、オンラインでダウンロードできます。
PDFやワードをダウンロードして、必要事項を記入した上で郵送すればいいので、遠方でも手続きがしやすいのがメリットです。
必要な書類は「法務局｜不動産登記の申請書様式について」からダウンロードできます。
郵送先は、所有している不動産の管轄の法務局です。
管轄の法務局がどこかは、「法務局｜管轄のご案内」から調べられます。
インターネットでの調査が苦手な場合、調べてもよく分からなかった場合は、電話番号がわかる法務局に電話して所有している不動産の住所を伝えれば、管轄の法務局を教えてもらえます。
登録免許税に加えて送料もかかりますが、遠方の場合は交通費よりも安く済みますから、費用的にもおすすめできます。
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5.不動産登記の住所変更における買主と売主の手続き
不動産登記の住所変更では、買主と売主がそれぞれ手続きをする場合があります。そのタイミングや内容は、買主と売主によって異なります。
では、それぞれどのタイミングでどのような手続きをするのでしょうか。
5-1.買主が住所変更をする場合
まず、買主が住所変更をする場合です。
買主は、不動産の引き渡しがされた後、居住しているといえる状態になってから住所変更登記をします。買主の住所が前の住所で登記されていた場合は、後日住所変更登記をしなければなりません。
また、後日、所有権移転登記や住宅ローンの契約時、抵当権の抹消登記などの登記申請時には、住所変更登記を済ませておく必要があります。
5-2.売主が住所変更をする場合
次に、売主が住所変更をする場合です。
売主は、買主に家を引き渡す際に住所変更登記をします。売主は、所有権移転登記の申請の際に、前提として住所変更登記をしている必要があります。
売買における所有権移転登記の際には、売主の印鑑証明書を添付しなければなりません。その際、印鑑証明の住所と登記されている住所が一致している必要があります。印鑑証明書には当然、現在の住所が記載されているため、住所変更をしていなければ所有権移転登記もできません。
6.不動産登記の住所変更にかかる費用
不動産登記の住所変更にかかる費用は、以下が考えられます。
- 登録免許税
- 司法書士への報酬
- その他実費
それぞれについて詳しく紹介します。
6-1.登録免許税
登録免許税は、不動産登記をする場合に納める税金です。
住所変更登記をする場合に納める登録免許税は、不動産ひとつにつき1,000円となります。
住所変更登記をする不動産が一軒家の場合、土地と建物それぞれに対して住所変更をするため、合計2,000円です。マンションの場合や、土地だけの場合はひとつ分になるため2,000円になります。
登録免許税は収入印紙を購入し、申請書類に貼り付けて納めてください。住所表示の実施があった場合や行政区画の変更で地番が変更された場合は、登録免許税は必要ありません。
6-2.司法書士への報酬
住所変更登記を司法書士に依頼して行う場合は、司法書士への報酬も必要になります。
住所変更登記をする場合の報酬の相場は10,000円から13,000円です。
エリアや司法書士事務所によっては更に高額になる場合もありますから、依頼する場合はあらかじめ報酬はいくらくらいか確認した上でお願いすると安心です。
自分で手続きする場合には、司法書士への報酬は必要ありません。
費用を抑えたい場合は、自分で手続きする方がよいでしょう。
参考：日本司法書士連合会｜報酬アンケート結果（2018年（平成30年）1月実施）
6-3.その他実費
住所変更登記をするには、その他の実費が必要です。
主な費用は次の表のとおりです。
| 登記事項証明書手数料 |
書面請求：600円 オンライン申請・送付：500円 オンライン請求・窓口交付：480円 |
| 住民票 |
200～400円 （市町村によって異なる） |
| 戸籍の附票 |
200～400円 （市町村によって異なる） |
住所変更登記をした場合、登記事項証明書を交付してもらいますが、その手数料として480円から600円がかかります。
また、申請には住民票や戸籍の附票が必要になりますが、取得するには1通約200円から400円ほど必要です。
その他、自分で登記所に行って手続きする場合は交通費、郵送の場合は郵送料が必要です。
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7.不動産登記の住所変更に必要な書類
住所変更登記をする時、必要になる書類は住所変更の回数や、住所変更登記が必要になった理由によって異なります。
それぞれのケースで必要な書類は以下の通りです。
| 引っ越しで住所変更（1回） | 住民票 |
| 引っ越しで住所変更（2回） |
戸籍の附票 または 住所がつながる複数の住民票 |
| 住居表示の実施 |
住民票 または 住居表示実施証明書 |
| 地番の変更 |
住民票 または 地番変更証明書 |
※司法書士に依頼した場合、申請書類は代わりに作成してもらえます。ただし、住民票や戸籍の附票は自分か家族しか取得できないため司法書士の指示にしたがって自分で準備する必要があります。
この中で難しいのが、2回以上引っ越しをしている場合です。
現在住んでいる市町村で手に入る住民票だけでは、登記されている住所とつながらない場合があるでしょう。以前住んでいた市町村で住民票の除票をもらい、住所がつながるようにする、もしくは戸籍の附票をもらうと申請ができます。
戸籍の附票は、本籍地のある自治体で発行してもらえます。
本籍がどこか分からない場合は、自分が現在住んでいる自治体で「本籍・筆頭者の記載を要する」の欄にチェックを入れて住民票を発行してもらうと確認が可能です。
戸籍の附票を交付してもらうには、戸籍謄本が必要になります。
まずは自分の本籍地がある自治体に問い合わせをして、住所変更登記のために戸籍の附票が欲しいと伝えれば、手続き方法などを教えてもらえます。本籍地が現在の住まいと離れている場合は、郵送でも申請が可能です。
また、書類の入手が難しいと感じたときや、複数回住所変更をしていて住所がつながらず、困ってしまったときは司法書士に依頼してアドバイスを貰うのもよいでしょう。
8.不動産登記の住所変更でよくある質問3選
最後に、不動産登記の住所変更でよくある質問をまとめました。不動産登記の住所変更について、理解を深めましょう。
8-1.不動産登記の住所変更は専門家以外の代理人でも可能？
不動産登記の住所変更では、専門家以外の第三者も代理人になれます。
ただし、職業として引き受け、金銭が絡んで繰り返し行うと、司法書士違反となるかもしれません。そのため、一度だけ住所変更登記をするくらいであれば、第三者でも問題ありません。
また、その場合でも、法務局での手続きの際に委任状が必要となります。
8-2.住所変更登記と所有権変更登記は同時にできる？
所有権移転登記をする際に、前提として住所変更登記がされている必要があります。そのため、住所変更登記が完了していなければ、所有権移転登記はできません。
また、不動産登記の住所変更をする登記所では所有権移転登記ができないため、注意が必要です。
8-3.住所変更登記が義務化される前なら変更しなくても大丈夫？
原則、住所変更登記の義務化の施行日前のものは、住所変更登記をしなくても大丈夫です。つまり、2026年4月1日以前であれば、変更登記は任意となります。
しかし、上記の期日を過ぎると全ての不動産に住所変更登記の義務が生じるため、罰則の対象となってしまいます。
9.まとめ
不動産登記の住所変更登記についてご紹介しました。
住所変更登記をせず、引っ越しをしてもそのままになっている場合も多くあります。
しかし、住所変更登記をしないまま時間が過ぎてしまうと、手続きが大変になってしまいます。
2026年からは住所変更登記が義務化され、2年以内に住所変更登記をしないと5万円の過料を納めなくてはならなくなります。必ず早めに行っておきましょう。
不動産登記の住所変更は、難しいもの、面倒なものに感じるかもしれません。
この記事をご覧になり、不動産登記の住所変更をする際に最適な方法がわかり、スムーズに手続きを進められたら幸いです。
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