マンション売却時の手付金とは？適切な金額と解除期日を設定する方法

「マンションを売却する際の手付金は何のお金？」

「手付金の金額は売主が決めることができる？」

マンションを売却する際に買主から手付金を受け取ることができますが、なんのためのお金なのか、受け取るタイミングはいつなのかなど、初めてマンションを売却する人にはわからないことも多いですよね。

手付金とは不動産の売買契約を交わす際に買主から売主に渡されるお金のことで、3つの種類がありますがほとんどの場合は解約手付と呼ばれるものです。

解約手付は、契約後の定められた期日（契約解除期日）までであれば、買主が手付金を放棄もしくは倍返しすることにより契約を解除することができるというものです。

また手付金の金額や契約解除期日は、売主と買主の合意のもと自由に設定することができます。

しかし、手付金額と契約解除期日の設定のしかたにより、以下のように契約に結びつくかどうかにも関わるので慎重に行う必要があります。

このように手付金が安く、契約解除期日までの期間が長いと買う側も気軽に契約がしやすくなりますが、契約解除もしやすくなってしまいます。

このような事態を避けるためにも適切な手付金額と契約解除期日を設定する必要があるのです。

この記事では、

• マンション売却時の手付金とはどのようなものか
• 解約手付の仕組み
• 手付金を受け取るタイミング
• 手付金額・契約解除期日の適切な設定方法

をご紹介していきます。この記事を読めば、マンション売却時の手付金について理解でき、スムーズに売買契約を進めていくことができるでしょう。

初めてマンションを売却する人や手付金の金額設定を迷っている人は、ぜひ参考にしてください。

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1.マンション売却における手付金とは

マンションを売却する際に、売買契約を結ぶと同時に手付金と呼ばれるものを買主から受け取ることになります。

手付金とは契約締結時に買主から売主に渡されるお金のことで、マンションの購入代金として支払われるものではなく、手付金の種類によって

• 契約解除権の留保
• 売買契約の証
• 債務不履行があった場合の違約金

などといった意味をもちます。

このような手付金の種類や仕組みについて具体的に解説していきます。

1-1.手付金には3つの種類がある

マンションを売却する際の手付金には、3つの種類があります。

基本的に何も提示しなければ、手付金＝解約手付と思って良いです。

解約手付は、売買契約を結ぶと同時に買主から売主に支払われる、いわば保険のようなものです。

契約を解除することになると、買主側からの解除の場合は手付金を全額放棄、売主側からの解除の場合は手付金に加え手付金と同じ額を支払わなければならないというものです。

売買契約を結んだのにもかかわらず、買主側から「やっぱり買うのをやめた！」と言われると、せっかく契約を結んだのにまた一から買主を探さなければならなくなってしまい大変ですよね。

そこで手付金をもらえるとなると、契約の解除にも納得して応じることができるでしょう。

1-2.解約手付の仕組み

解約手付の場合、いつでも契約を解除できるということではありません。

契約の相手方が「履行の着手」を行う前までであれば、以下の条件で契約を解除することができます。

買主側から解除する場合には、買主が支払った手付金を放棄することで契約を解除することができます。

反対に売主側から解除する場合には、手付金を買主に返し、さらに手付金と同額のお金を支払わなければなりません。

また、契約が解除されることなく進んだ場合、手付金は決済の際に購入代金に充当されることが多いです。

1-3.手付金を返還しなければならないケース

買主側の事情で解約となった場合にも、手付金を返さなければならないケースがあります。

それは、住宅ローン特約による契約解除の場合です。

買主が住宅ローンを組む際には、仮審査というものと本審査というものがあります。

仮審査が通れば売買契約を結ぶことが可能となり、その際に手付金も支払われます。

しかし、稀にその後の本審査に落ちてしまい、住宅ローンが借りられず家が購入できないといったケースも発生します。

そういった場合には、売買契約に住宅ローン特約をつけておけば救済措置として契約を解除することが可能となります。

ローン特約による解除の場合は、手付金も全額返還することになるので覚えておきましょう。

より詳しくは、住宅ローン特約について書かれたこちらの記事をご確認ください

1-4.解約手付の解除期日

契約はいつでも解除できるわけではなく、相手方が「履行に着手するまで」に解除しなければなりません。

「履行の着手」には明確な線引きがなく、どこからが履行の着手なのか双方で意見が食い違いトラブルになるケースが多いです。

「履行の着手」の例としては、以下の場合があります。

このように相手方の履行の着手が行われていると、手付による契約解除ができなくなるので注意が必要です。

2.マンション売却で手付金を受け取るタイミング

手付金を受け取るタイミングは、売買契約を結ぶ時です。

マンションを売却する際の流れとそれに伴うお金の動きは以下の通りです。

売買契約を行う際には、まず重要事項説明書や売買契約書に基づき宅地建物取引士から説明を受けます。

物件状況報告書等を全て確認し、双方問題がなければ売買契約書に署名・押印を行います。もしも気になることがあればこの時に確認をし、後からトラブルにならないよう気を付けましょう。

売買契約書に署名・押印が行われれば契約が結ばれたことになるため、手付金もこのタイミングで受け取ります。

手付金は、売却代金として扱われるため収入印紙を貼った領収書を発行しなければなりません。ただし、売主が個人である場合は収入印紙が不要になる場合もあります。

収入印紙は、手付金の受取額に応じて金額が以下のように変わります。

売買契約を行う際には、忘れずに準備しておきましょう。

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3.マンション売却時の手付金の相場

手付金の金額は法律で定められておらず、基本的に売主と買主の合意のもと金額を決めることができます。

そんな手付金の相場は、売買代金の5〜10％です。

例えば手付金を売買代金の10%に設定する場合、売買代金が2,000万円であれば手付金は200万円になります。

手付金を売買代金の5%に設定する場合には、100万円になります。

このことからマンションを2,000万円で売却する場合は、手付金を100万〜200万円で設定すると良いでしょう。

先程もお話ししましたが、手付金は売主と買主での合意のもと設定することができるので、買主側から200万円では少し高すぎると言われた場合は低くするなど、柔軟に対応することもできます。

手付金の金額の決め方については、「5.マンション売却時の手付金の金額と契約解除期日の決め方」で解説しているので参考にしてください。

【不動産会社が売主の場合、手付金は売買代金の20％が上限】 個人が売主となっている場合は、手付金の上限は定められていませんが、宅地建物取引業者が売主の場合には上限が決められています。 不動産会社などの宅地建物取引業者が売主の場合、手付金は売買代金の20％を超えてはいけないと法律で定められています。 宅地建物取引業者は倒産することもあり、手付金を支払ったあとに倒産すると手付金が戻ってこなくなる可能性もあるため、上限が定められているのです。

4.マンション売却時の契約解除期日の目安

マンションを売却する際には、契約解除期日を定めることができます。

この解除期日を事前に定めない場合は、民法第557条により「当事者の一方が履行に着手するまで」が契約解除期日となります。

明確に示されない「履行の着手」によるトラブルも多いため、契約解除期日を設定することが大切です。

契約解除期日の目安は、契約締結から10日〜2週間後です。

これはあくまでも目安なので、買主側とも相談して適切な日を決めるようにしましょう。

契約解除期日の詳しい決め方は次の章で解説していきます。

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5.マンション売却時の手付金の金額と契約解除期日の決め方

マンションを売却する際の手付金において重要な点は、手付金の金額と契約解除期日を適切に設定することです。

基本的にどちらも売主と買主の合意のもと自由に設定することができます。

それぞれどのように決めると良いのか詳しく解説していきます。

5-1.手付金の金額の決め方

手付金の金額設定は売却の成否にも大きく影響してくるので、とても慎重に行う必要があります。

手付金の金額が小さすぎると気軽に解約ができてしまい、契約後にやっぱり購入するのをやめようと思ってしまう人も出てくるでしょう。

反対に手付金の金額が大きすぎると契約しづらく、なかなか契約まで結びつかないということになりかねません。

つまり手付金の金額は小さすぎず大きすぎず、ちょうど良い金額を設定する必要があるのです。

売買代金ごとに手付金の目安をみてみましょう。

売買代金が2,000万円の場合、手付金の目安は100万〜200万円となります。

この場合、とにかく物件を売りたいときや早く売却したいというときは、手付金を100万円前後にすると良いでしょう。

手付金が売買代金の5%の100万円程度であれば、あまり悩まずに購入を決める人もいるはずです。

また、物件が人気のエリアにあって購入したい人が多いというようなときには、手付金を高めの200万円に設定し、本当に買いたいという人を見極めると良いです。

ただし高く設定してしまうと、万が一売主側から契約を解除しなければならなくなった場合、大金を支払うことになるので注意が必要です。

5-2.契約解除期日の決め方

次に、契約解除期日の決め方です。

契約解除期日までの期間が短いと契約も慎重になり、なかなか決まらないこともあります。

反対に契約解除期日までの期間が長いと契約しやすくなりますが、契約解除期日ギリギリに解除された場合はその期間が無駄になってしまうというリスクがあります。

契約解除期日の目安は契約締結から10日〜2週間後とお話ししましたが、契約を締結してから残代金決済日までの期間が長い場合は、解除期日までの期間も少し長めに設定すると良いでしょう。

契約締結後、残代金決済日まで2ヶ月ほどあるのに契約解除期日までの期間が10日間と短かければ、本当に契約しても良いのか迷ってしまう人もいるはずです。

そのため、以下のように契約解除期日は契約を締結してから残代金決済日までの期間に合わせて決めると、買主側も納得して応じてくれるでしょう。

このように契約を締結してから残代金決済日までがどのくらいあるのか考慮して、契約解除期日を決めましょう。

6.手付金は課税対象になるので確定申告が必要

手付金は受け取るだけで終わりではありません。買主から受け取った手付金は課税対象になることがあり、その場合確定申告が必要です。

手付金を受け取るケースとして以下の2つのパターンがあり、扱いも変わります。

それぞれのケースにおける税金の取り扱いについてみていきましょう。

6-1.契約が解除されず手付金を売却代金として受け取った

契約の解除がなかった場合、ほとんどのケースで手付金は売却代金として売主の手元に入ります。この場合は、あらかじめ売買契約で取り決めを行う必要があります。

そのため不動産売却による譲渡所得に含まれ、所得税・住民税が課税されます。

例えば、手付金として200万円受け取り、残代金として1,800万円支払われた場合、購入代金として全部含めた2,000万円が課税対象となります。

ただし、譲渡所得は利益が出た場合に発生するものなので、売却した金額よりも費用の方が高ければ譲渡所得税はかかりません。

マンション売却により利益が出た場合には税金を支払わなければならず確定申告も必要です。

一方で損失となった場合でも税金が軽減されることもあり、そのような特例を利用する場合には確定申告が必要となります。

それぞれの場合について詳しくみていきましょう。

6-1-1.マンション売却により利益が出た場合

マンションを購入した費用よりも売却した金額の方が高かった場合には、譲渡所得として課税対象となり確定申告が必要です。

例えば、8年所有したマンションを2,000万円で売却、取得費1,500万円、譲渡費用100万円のケースでは、どのくらい税金がかかるのか計算してみましょう。

この場合、約81万円の税金を支払うことになります。ただし、居住用財産を売却する場合の3,000万円の特別控除の条件に当てはまれば、所得金額から差し引かれることになるので税額も軽減されます。

より詳しくは、マンション売却の税金について書かれたこちらの記事をご確認ください。

6-1-2.マンション売却により損失が出た場合

反対にマンション売却により損失となった場合には、特例を使うことで所得税や住民税が軽減されることもあるため利用すると良いです。

以下の2つの特例を利用したい場合には、確定申告が必要となります。

• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

これらの特例を利用すれば、不動産を売却した年の他の所得と相殺して所得税・住民税が軽減される損益通算や、翌年から最長3年間譲渡損失を繰り越して税金を計算できる繰越控除を利用することができます。

マンションを売却して損失が出たときにもこのような特例を利用したい場合は、確定申告を行いましょう。

より詳しくは、マンション売却の確定申告について書かれたこちらの記事をご確認ください。

6-2.手付の解除によって手付金が放棄された

買主により売買契約を解除された場合、買主は手付金を放棄しなければならないため、売主が手付金を全額受け取ることになります。

その場合、一時所得となり所得税・住民税の課税対象になります。

一時所得の課税所得金額の計算式は、以下の通りです。

計算式にある特別控除額は、一時所得の総収入額から経費を引いた金額によって変わります。総収入額から経費を引いた金額が50万円以上であれば、特別控除額は50万円となります。

50万円以下の場合には、特別控除額はその金額と同じ額になるため課税所得金額は0となり、税金はかかりません。

例えば、手付金が100万円だった場合、収入を得るための経費を0円として計算してみると、

一時所得のうち課税対象となるのは25万円になります。上記の課税所得金額が他の所得と合算され、税率が決まります。住民税の税率は一律で10%ですが、所得税の税率は金額により異なります。

課税所得金額が25万円の場合は税率は5%なので、以下のように計算することができます。

このように契約解除により手付金100万円が放棄された場合は、約3.8万円の税金を支払う必要があります。

一時所得が20万円以下であれば確定申告は不要ですが、以下の場合は課税所得金額が20万円以下でも確定申告が必要となります。

• 年収が2,000万円を超える場合
• 2ヶ所以上の事業所から給与を受け取っている場合
• 給与以外の所得が合計で20万円を超える場合

このように手付の解除によって得た手付金も課税対象となり確定申告が必要となることがあるので、知っておきましょう。また、確定申告は不要でも、住民税の申告は必要なため忘れずに行うようにしましょう。

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7.マンション売却時の手付金についての注意点

最後にマンション売却時の手付金について、注意すべき点をおさえておきましょう。

注意するべきことは、以下の2つです。

それぞれ詳しくみていきましょう。

7-1.手付金は現金で受け取る

手付金は現金で受け取るのが鉄則です。

現金以外に考えられる方法には振り込みもありますが、手付金の授受には適していません。

なぜなら契約締結時と、手付金の授受にタイムラグが発生してしまうからです。

例えば、手付金を振り込んだにもかかわらず契約内容に不備が見つかり契約解除となった場合、手付金の返還になるのか放棄となるのか曖昧になりトラブルの元となってしまいます。

このようなトラブルにならないためにも手付金は、契約時に現金で準備してもらうようにしましょう。

7-2.手付金は使わずにおいておく

受け取った手付金を新居の購入代金や引っ越し資金にしたいと思う方もいるのではないでしょうか。

しかし、手付金は必ずしももらえるものとは限らないので使わずにおいておきましょう。

先ほどもお話ししたように、売主側の事情で契約を解除することになった場合、手付倍返しとして手付金の2倍の金額を支払うことになります。また、住宅ローン特約による解除の場合は、手付金も全額返還することになります。

仮に200万円の手付金を受け取っていたとしても、解約するためには400万円を支払わなければなりません。

このような大金を準備するのは大変ですよね。

決済が行われるまでは何があるか分からないため、手付金は使わずにおいておくよう心がけましょう。

まとめ

手付金は問題なく譲渡が進めば代金頭金の一部になりますが、契約を解除する場合には以下のように取り扱われます。

また手付金額と契約解除期日を設定することにより、以下のように契約に結びつくかどうかにも関わってきます。

マンションの売却をスムーズに進めていくためにも適切な手付金額と契約解除期日を設定しましょう。

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