【シミュレーション付き】土地売却における建物の解体費用を徹底解説
「土地を売る時って、建物を解体してからの方がいいの？」
「建物の解体費用はどのくらいかかるの？」
「解体しないで、そのまま土地を売ってもいいもの？」
土地を売却する際に、ネックになってくる「すでに建っている住宅をどうするか」という問題。
特に建物を解体して更地にしてから売ろうと思ったとき、解体費用が一体どのくらいかかるのか、気になりますよね。
土地売却における建物の解体費用相場は、以下の通りです。
解体費用は売主が全額負担するのが一般的で、建物の構造や広さによって金額が大きく変わります。
そのため、状況によっては建物を解体せずそのまま売却した方がいいというパターンもあり、自分がどちらに向いているのか見極めることが必要です。
本記事では、これから土地の売却をしようと考えている人にとって、解体費用にまつわる知識を解説。
「手元になるべくお金を残したいから、解体費用は安くしたい」という人にとっても、解体の節約費用や節税方法について詳しく解説していきますので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
［監修］宅地建物取引士
市野瀬 裕樹
中古マンション売買仲介を累計1200件以上監督。株式会社groove agentにおいて不動産売買の業務に3年従事。買い手をサポートしてきた経験を活かし、どうすれば高く売れるのか？を、買い手目線で不動産売却仲介のアドバイスを行う。
目次
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1.土地を売却する際の建物の解体費用相場
冒頭でも述べたように、土地売却における建物の解体費用は、建物の構造や広さといった条件によって大きく変動します。
そのため、一般的な相場を把握したうえで、自分のケースに合わせたおおよその解体費用を計算できるようになっておくことが重要です。
ここでは、あなたが解体費用を計算するために必要な以下の3つについて解説します。
- 解体費用の相場一覧
- 解体費用相場の計算方法
- 解体費用の計算シミュレーション
ひとつひとつ順を追って、見ていきましょう。
1-1.解体費用の相場一覧
こちらは、一般的な解体費用の相場を、広さと建物の構造ごとにまとめた一覧表です。
一般的に建物の解体費用は、脆く狭いものほど安く、頑丈で広いものほど高くなるという特徴があります。
あなたが解体しようと考えている建物の構造と広さに最も近い区分を見て、おおよその費用を把握しましょう。
1-2.解体費用の相場を計算する方法
上記の一覧表よりももう少し具体的な費用が知りたい場合は、坪単価と広さから解体費用を計算してみましょう。
解体費用の計算式は、以下の通り。
解体費用 ＝ 坪単価×（延べ床面積÷3.31）＋消費税
「延べ床面積」とは建物全てのフロアの床面積を合計したものです。
例えば、1フロアあたり80㎡の3階建て住宅の場合、延べ床面積は240㎡ということになります。
延べ床面積は、不動産を購入した時の契約書、もしくは登記簿謄本を取り寄せれば確認することができます。
一坪は3.31㎡（約2畳）なので、延べ床面積を3.31で割ることで、建物の坪数が算出できるのです。
こちらの表は、建物の構造ごとの坪単価一覧です。
この表の坪単価と坪数を掛け合わせることで、あなたの不動産の解体費用の目安がわかります。
「思ったより高かった！」とがっかりしたくない場合は、木造の建物の場合は坪単価5万円で計算するなど、高い方の金額で計算するのがおすすめです。
1-3.解体費用の計算シミュレーション
続いては、具体例を用いて、実際におおよその解体費用を計算してみましょう。
以下の図は、延べ床面積が125㎡の鉄骨造の一軒家を解体した場合の計算シミュレーションです。
一点注意しておきたいのが、いくら細かくシミュレーションしてみても、算出した金額はあくまで目安でしかないということ。
エリアや周辺環境、依頼する業者によって相場よりも高くなる可能性があるということを、念頭に置いておきましょう。
より具体的な金額を確認したい場合は、一般社団法人 あんしん解体業者認定協会が運営する「費用例検索」の利用がおすすめです。
出典：解体無料見積ガイド
地域や建物の広さを指定して検索にかけると、実際の工事の例が確認できるので、参考にしてみましょう。
2.建物を解体せずそのまま売却した方が得なケースも
解体工事にどのくらいの費用がかかるのか、おおよその見当がついたところで改めて考えてみたいのが、「解体しないまま売る」という選択肢です。
建物を解体せずに売却される土地は「古家（ふるや）付き土地」と呼ばれ、場合によってはこちらの方が最終的に手元に残るお金が多くなることもあります。
ここでは、解体してから売却した方がいいケースと、解体せずに売却した方がいいケースの特徴を紹介していきます。
自分のケースはどちらにより当てはまるか、照らし合わせながらチェックしていきましょう。
2-1.解体してから売却するのが向いているケース
あなたの状況が以下の3つのいずれかに当てはまる場合は、建物を解体してから土地を売却した方が良いと言えるでしょう。
- できるだけ早く売却したい
- 建物の老朽化がかなり進んでいる
- 後々買主とトラブルになるのを避けたい
どんな理由があるのか、ひとつずつ詳しく見ていきます。
2-1-1.できるだけ早く売却したい
売却活動の期間をあまり長引かせたくないのであれば、建物を解体してから土地を売るのがおすすめです。
なぜなら、新築を希望する買い手にとっては自身で解体費用を負担しなくて住む更地の方が都合がよく、古家付きの土地よりも売れやすい傾向にあるからです。
一見、解体工事を行わずに済む分、古家付き土地の方がスピーディーに売却を終えられるイメージがあるかもしれません。
しかし、買い手がつくまでの期間も考慮に入れると「短期集中でサクッと売りたい」という方には更地での売却が向いているのです。
2-1-2.建物の老朽化がかなり進んでいる
リフォームや建て替えが必要なくらい建物が老朽化している場合も、更地にしてからの売却が向いていると言えるでしょう。
建物付きで土地を売った場合、解体や修繕にかかる費用は、買主が負担しなければなりません。
そのため、内覧などで老朽化した建物を見て「立地はいいけど、直すのにお金がかかりそう」と避けられてしまう可能性も。
特に次のような特徴が見られる建物の場合は、大きな地震等で建物が倒壊してしまう恐れがあります。
- 柱が腐っている
- シロアリ被害を放置している
- 昭和56年以前の耐震基準で建てられている
買主にマイナスな印象を与えるような建物であれば、解体して土地のみを売った方がいいでしょう。
2-1-3.後々買主とトラブルになるのを避けたい
解体工事をあらかじめ売主側でやっておくことで、トラブルを未然に防げるというのも、更地で売る大きなメリットです。
買主が土地を購入した後に自費で解体工事をして、廃棄物などの地中埋没物が出てきた場合、売主であるあなたに「契約不適合責任」が問われます。
最悪の場合、裁判などに発展する恐れもあるため、できるだけ将来的なトラブルを避けたいのであれば解体してからの土地売却が安心です。
2-2.そのまま売却するのが向いているケース
続いて、建物を解体せずそのまま売却するのが向いているケースは、以下の3つ。
- 売ろうとしている土地が建替不可
- すぐに売れない可能性が高い
- 建物自体に価値がある
なぜこのようなケースがそのまま売却するのに向いているのか、その理由をひとつずつ見ていきましょう。
2-2-1.売ろうとしている土地が建替不可
築年数が古い建物を解体しようと考えている場合、真っ先に確認しておきたいのが、「新しく建物が建て替えられる土地なのか」ということ。
1981年と2000年に行われた建築基準法の改正により、一度壊してしまうと新たに建物を建てられない土地があるのです。
こういった場合、調べる前に解体してしまうと、住宅地として売り出すことができなくなってしまいます。
買い手が付きづらくなり、売却価格もぐっと落ちてしまう可能性があるため、必ず土地がある市町村役場に問い合わせましょう。
建替不可の土地だとわかった場合は、そのまま売り出すことで、リノベーションして住みたいという買い手が見つかる可能性もあります。
2-2-2.すぐに売れない可能性が高い
土地があるエリアそのものに人気がないなど、売れるまでに時間がかかりそうな場合は、建物を解体せず売却するのがおすすめです。
なぜなら、建物付きの土地を更地にしてしまうと、売却活動中にかかる固定資産税が何倍も高くなってしまうからです。
売却に出した土地がなかなか売れない場合、その期間の固定資産税は売主が負担するのが一般的。
当然ながら、売れるまでの期間が長引けば長引くほど、納めなければならない固定資産税の金額も上がります。
しかし、土地に建物が建っていれば、「住宅用地の軽減措置特例」という税制優遇が受けられます。
200㎡を超える土地の場合は通常の3分の1に、200㎡以下の土地であれば6分の1まで税金を抑えることができるのです。
固定資産税がかさむのを気にせず、長期戦の土地売却がしたいという場合は、建物をそのままにしておいた方がお得ということですね。
2-2-3.建物自体に価値がある
見た目は古くても問題なく使えて味わいがある古民家など、客観的に見て建物そのものに価値があると判断できる場合も、そのまま売却するのに向いている可能性があります。
自分でリノベーションを楽しんだり、昔ながらの家に住みたいといった理由から、中古の物件を探している人は少なくありません。
買主が建物自体に価値を見出してくれた場合、高い費用を払って解体しなくても、高値で売れる可能性があるのです。
2-3.判断に迷ったらまずは査定を
解体してから売却した方がいいケースとそのまま売却した方がいいケースを比較してみても、「自分がどちらに当てはまるかわからない」という場合もあるかもしれません。
そんなときは、不動産会社に査定を依頼し、本記事の前半でシミュレーションしたおおよその解体費用と査定額を比較してみましょう。
土地の売却価格よりも解体費用の方が高くつく場合はそのままの売却を、反対の場合は解体してからの売却を選択するのがおすすめです。
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3.解体費用の節約方法
ここからは、「建物を解体してから土地を売る」と決めた方に向けて、土地売却における出費を抑える方法を紹介していきます。
手元に残るお金を1円でも多くするために、まずはじめにやっておきたいのが、解体費用の節約。
具体的には、以下の4つをしておくことが重要です。
- 解体業者は自分で手配する
- 複数の会社から見積もりを取る
- 地域の助成金などを活用する
- 捨てられるものはできるだけ自分で処分する
それぞれ詳しく解説していきます。
3-1.解体業者は自分で手配する
建物の解体を依頼する業者は、土地の売買契約の仲介をしてくれる不動産会社の紹介ではなく、自分自身で手配することで費用を抑えられます。
不動産会社に解体業者を紹介してもらう場合、自分で選ぶ手間が省ける一方で、紹介手数料を取られてしまうという難点があります。
また、その不動産会社と付き合いのある解体業者が選ばれた場合、解体費用そのものも相場と比べて安いとは限りません。
少しでも費用を抑えたいのであれば、多少手間をかけてでも、自分自身で解体業者を手配しましょう。
3-2.複数の会社から見積もりを取る
解体業者を自分で選ぶ際、「安かろう悪かろう」な業者を選んでしまわないよう、複数の会社から見積もりを取って見比べてみることが重要です。
いくら費用を抑えたいからといってあまりにも安すぎる業者を選んでしまうと、埋没物の撤去がいい加減などの「手抜き工事」をされてしまうリスクが高まります。
複数の業者の解体費用を比較すれば、「相場と比べて極端に安い業者・高い業者」を見極めことができ、業者選びの失敗を最小限に抑えられます。
一般社団法人「あんしん解体業者認定協会」が運営する一括見積もりサイトでは、建物の情報と連絡先を登録するだけで、一度に6社の解体費用の見積もりを比較することができます。
3-3.地域の助成金などを活用する
土地売却における建物の解体費用は、地域によって助成を受けられる場合もあります。
自治体から解体費用の一部をサポートしてもらえるお得な制度なので、活用しない手はありません。
有限会社グエル・パラッシオが運営する情報サイト「解体サポート」では、地域ごとに受け取れる解体費用の助成金情報を公開しています。
出典：解体サポート
地域名を選択するだけで、受けられる助成金の種類や問い合わせ先が確認できるので、ぜひチェックしてみてくださいね。
なお、こちらのサイトに情報が掲載されていなくても、助成金を受けられる可能性もあるため、所有する土地の自治体にも問い合わせてみましょう。
3-4.捨てられるものはできるだけ自分で処分する
できるだけ解体業者にやってもらう作業を減らすことで、費用を最小限に抑えるという方法もあります。
解体業者に作業をしてもらう際、ゴミの処分なども業者にやってもらうと、通常の解体費用に追加料金が発生する場合も。
家電や粗大ゴミの処分など、個人でできるレベルの作業はあらかじめ自分でやっておくことで、余分な出費を抑えましょう。
4.建物を解体して土地売却した際の節税方法
解体費用そのものの節約と同時にやっておきたいのが、税金対策です。
土地売却で出た利益は収入と見なされ、税金がかかります。
以下の税金対策を実施して、手元に残るお金を少しでも増やしましょう。
- 年内に解体工事が完了するようスケジュールを組む
- 「3,000万円特別控除」を活用する
- 解体にかかった費用は「譲渡費用」として申告する
それぞれ詳しく解説していきます。
4-1.年内に解体工事が完了するようスケジュールを組む
固定資産税が余分にかからないよう対策するためには、土地を売却したい時期に合わせて解体工事のスケジュールを組むことが重要です。
例えば、2021年の11月に土地売却の準備を始めて解体工事が2022年の1月に終わった場合、2022年分の固定資産税は売主であるあなたが支払うことになってしまいます。
年内に工事を終わらせておけば、余分な固定資産税を払わずに済む、ということですね。
解体工事の工期は、20坪の建物なら1週間程度、80坪の広い建物なら1ヶ月以上が目安です。
天候などによって長引く可能性も考慮して、余裕をもって早めに依頼しましょう。
また、万が一工事の完了がギリギリになりそうな場合は役所に相談すると免除になる可能性もあるため、相談してみるのもひとつの方法です。
4-2.「3,000万円特別控除」を活用する
不動産を売却した際に一定の条件を満たしていれば、3,000万円もの控除が受けられるという「3,000万円特別控除」。
一般的にはマイホームに関する税制優遇なのですが、マイホームを取り壊して土地を売った場合にも適用されます。
土地を売って出た利益が3,000万円以下の場合は所得税と住民税は課税されず、利益が3,000万円超の場合は実際の所得から3,000万円を差し引いた金額に税金がかかります。
なお、住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
- その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
- 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
国税庁：「マイホームを売ったときの特例」
長年誰も住まずに放置していた建物等には適用されないので、注意が必要です。
3,000万円特別控除について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
4-3.解体にかかった費用は「譲渡費用」として申告する
確定申告の際に、解体費用を「譲渡費用」として申告することで、土地売却にかかる税金を軽減することができます。
土地を売却したことによって利益が出た場合、「譲渡所得税」という税金がかかります。
譲渡所得税の計算式は、以下の通りです。
（「土地を売却した金額」－「取得費」－「譲渡費用」）×税率
取得費：購入した時の土地の代金・購入時不動産会社に払った仲介手数料など
譲渡費用：売却時に不動産会社に払った仲介手数料、解体費用など
税率：所有期間が5年以内の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％
建物を取り壊した際の解体費用は、「土地を売るためにかかった経費」という扱いになるため、上の計算式の「譲渡費用」に該当します。
確定申告できちんと解体費用を「譲渡費用」として申告することで、譲渡所得税の控除対象となり、結果的に税金を余分に支払わずに済むのです。
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5.まとめ
最後に、本記事で解説したポイントをおさらいしておきましょう。
◆土地を売却する際の建物の解体費用相場
木造：64〜100万円
鉄骨造：84〜128万円
RC造：92〜148万円
※解体する建物の広さが20坪の場合
→解体費用は条件によって大きく変動するため、自分のケースに合わせたおおよその解体費用を計算できるようになっておくことが重要
◆解体費用相場の計算式
解体費用＝坪単価×（広さ÷3.31）＋消費税
◆解体してから売却した方が良いケース
- できるだけ早く売却したい
- 建物の老朽化がかなり進んでいる
- 後々買主とトラブルになるのを避けたい
◆建物を解体せずそのまま売却した方が良いケース
- 売ろうとしている土地が建替不可
- すぐに売れない可能性が高い
- 建物自体に価値がある
→判断に迷った場合は、不動産会社に査定を依頼を
査定額が解体費用よりも高かったら解体してからの売却を、逆であればそのままの売却を選択
◆解体費用の節約方法
- 解体業者は自分で手配する：不動産会社の仲介を経ないことで手数料を節約できる
- 複数の会社から見積もりを取る：相場から外れすぎない範囲で格安な業者を探す
- 地域の助成金などを活用する：所有する土地の自治体に助成金制度があるかチェック
- 捨てられるものはできるだけ自分で処分する：家電や粗大ゴミの処分など
◆建物を解体して土地を売却した際の節税方法
- 年内に解体工事が完了するようスケジュールを組む：一ヶ月以上の余裕を持つ
- 「3,000万円特別控除」を活用する：適用されないケースもあるので要注意
- 解体にかかった費用は「譲渡費用」として申告する：「譲渡所得税」を抑えられる
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