公示価格とは？土地売却で参考にする際に注意すべき3つのポイント

公示価格とは、国土交通省が定めている土地の価格のことです。主に、以下2つのケースで活用されます。

1. 土地を売買するときの価格設定
2. 路線価の目安の算出

土地の価格は、土地の特徴や取引する人の事情、社会情勢など様々な要因によって変わるため、自分で決めるのは困難な場合もあります。

詳しくは後述しますが、公示価格は土地の標準的な価格のため、土地の価格を決める指標として参考になります。

ただし、実際に公示価格を参考にするときには以下の3点を念頭に置かねばなりません。

この記事では、以下の内容をまとめて説明しています。

• 公示価格の概要
• 公示価格が設定されている理由
• 公示価格の決まり方
• 公示価格の調べ方
• 公示価格の動向
• 公示価格の主な活用方法
• 類似する土地の価格との違い
• 公示価格を参考にするときの注意点

読んでいただくことで、

◎公示価格の役割・目的は何か

◎公示価格はどのように決まるのか

◎公示価格はどこで調べられるのか

◎公示価格はどのような場面で活用できるのか

◎公示価格を参考にするときは何に気を付けたら良いのか

をお分かりいただけるため、公示価格の基礎知識を深めるためにもぜひ最後までご覧ください。

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1.公示価格とは

冒頭でも説明しましたが、公示価格とは国土交通省が定めている土地の価格の指標です。

まずは公示価格の基礎知識を深めていただくために、次の4つの視点から公示価格とは何かを説明していきましょう。

1. 公示価格は「土地の標準的な価格」
2. 公示価格が設定されている理由
3. 公示価格の決まり方
4. 公示価格の調べ方

1-1.公示価格は「土地の標準的な価格」

公示価格というのは、具体的にいうと「土地の標準的な価格」です。都市計画区域内（整備や開発、保全の必要がある市町村）に設定された全国2万6千地点の「標準地」と呼ばれる、1平方メートルあたりの更地（建物がない土地）の価額を算出したものになります。

地価公示法に基づいて公示されており、「地価公示価格」とも呼ばれます。「地価公示法」というのは、都市やその周辺の地域において選定された標準地の正常な価格を示すための基準のようなものです。

ここでいう「正常な価格」というのは、土地の特徴や取引する人の事情、社会情勢などを考慮せず、自由に取引がされる土地の売買で成立する価格を指します。

つまり、公示価格は特別な事情を考慮せずに設定される土地の価格ということができます。

1-2.公示価格が設定されている理由

公示価格が設定されている理由は、土地の取引においてその土地の価格を適切に設定するためです。

土地の価格は、以下のような様々な要因によって変わります。

◎土地の特徴

• 立地（市街地にあるか、郊外にあるか）
• 形状（利便性の高い形か、低い形か）
• 面積（広いか、狭いか）

◎取引する人の事情

• 売主が売却を急いでいる
• 買主が購入を急いでいる

◎社会情勢

◎経済状況

このため、一般的に個人が土地の取引において価格を適切に決めたり、提示された土地の価格が適切であるかを判断したりするのは困難です。

適切な土地の取引をするためには、その対象の土地を客観的に見て価格を決めるための基準が必要になります。その基準として設定されているのが、公示価格です。

「1-1.公示価格は「土地の標準的な価格」」でも説明した通り、公示価格は正常な価格のため、土地の公平な取引をする上で参考になります。

1-3.公示価格の決まり方

公示価格は、以下の流れで決まって公表されます。

1. 毎年1月1日に標準地の価格を鑑定
2. 鑑定した価格を土地鑑定委員会が審査
3. 審査を終えて決定したら、毎年3月下旬に一般公表

公示価格の評価時点は毎年1月1日です。2名ほどの不動産鑑定士が標準地の価格を鑑定します。鑑定された標準地の価格は、国土交通省の機関の1つである土地鑑定委員会で審査されます。

土地鑑定委員会の審査を終えて標準地の価格が決定したら、その価格は国土交通省が運営する「土地総合情報システム」に、毎年3月下旬に一般公表されます。

このように公示価格は、毎年更新されるものになります。

1-4.公示価格の調べ方

公示価格は、「1-3.公示価格の決まり方」でも取り上げた国土交通省が運営する「土地総合情報システム」で調べることができます。

引用元：地価公示・地価調査・取引価格情報 | 土地総合情報システム | 国土交通省

この土地総合情報システムを利用した公示価格の調べ方は、以下の通りです。

1.「地価公示 都道府県地価調査」を選択する

2.公示価格を調べたい土地を指定する

• 地図上で地域を選択する（特定の市区町村の公示価格を調べたいとき）
• 複数の土地を選択する（複数の地域の公示価格を調べたいとき）
• 土地の地名を入力する（特定の住所の公示価格を調べたいとき）

3.調査年や土地の用途区分などの検索条件を指定する

土地総合情報システムでは、公示価格を調べたい土地を目的に合わせて指定して探せるようになっています。公示価格の調査年や土地の用途区分などの条件も指定可能です。

詳しくは、公示価格の調べ方について説明しているこちらの記事を参考にしてください。

2.公示価格の動向（2021年最新）

公示価格は毎年更新されますが、その年によって価格が変動します。

最新の公示価格の動向は、国土交通省の公式サイトにある「地価・不動産鑑定」の「地価公示の概要」で知ることが可能です。

最新の2021年（令和3年）に国土交通省から公表された公示価格の動向は、以下の通りです。

【地価動向】

• 全国平均は、平成27年以来6年ぶりに下落
• 東京圏と大阪圏、名古屋圏の三大都市圏の平均は、平成25年以来8年ぶりに下落
• 地方圏の平均は、平成29年以来4年ぶりに下落

【特徴】

新型コロナウイルス感染症の流行の影響が反映されている

＜住宅地＞

• 取引が減少したり、土地を購入したい人が価格に慎重になったりしたことで需要が減っている
• 希少性の高い中心部の住宅地や、交通の便が良い近郊の住宅地では価格の上昇が続いている
• 地方四市（札幌市と仙台市、広島市、福岡市）では価格の上昇が続いている
• 地方四市以外の地域は、平成31年以来2年ぶりに下落している

＜商業地＞

• 国内外の観光客増加による店舗やホテル、飲食店需要で上昇してきた地域では、大きな下落が見られた
• 三大都市圏の中心部から離れた地域では、日常生活に必要な店舗などの需要がある地域では上昇が見られ、2020年（令和2年）からの変動率の変化は小さい

参考：令和3年地価公示の概要｜国土交通省

直近の動向の公表では、2020年（令和2年）1月1日から12月31日までの1年間で公示価格にどのような変動があったかを読み取れます。

こうして見ると、新型コロナウイルス感染症の流行により全国的に公示価格が下落していることが分かります。これから新しく土地を購入しようとしている人にとっては良い状況といえるかもしれませんが、需要がある地域では上昇が見られます。

新型コロナウイルスの影響は今後も続くことが予測されるため、購入を希望する地域の動向を追う必要があるといえるでしょう。

2021年（令和3年）の公示価格の動向について詳しくは、国土交通省「令和3年地価公示の概要」をご覧ください。

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3.公示価格を活用できるケース2つ

土地の標準価格である公示価格は、どのようなときに活用できるのでしょうか。その主な活用方法は、次の2つです。

1. 土地を売買するときの価格設定
2. 路線価の目安の算出

1つずつ説明していきましょう。

3-1.土地を売買するときの価格設定

1つ目は、土地を売買するときの価格設定です。

「1-2.公示価格が設定されている理由」でも説明した通り、公示価格は土地の売買といった取引において、土地の価格を適切に設定するために作られているからです。

土地を売却したいとき、ある程度は自分で売却額を決められますが、他の土地と比べると特殊な立地や形状である場合、あるいは社会情勢や経済状況に大きな変化があった場合はその特徴をもとに適切な価格を決めるのは困難といえます。

もし土地の利便性が高いと思って相場より高く金額を設定してしまうと売却できなくなる恐れがありますし、反対に利便性が低いと思って相場より低く金額を設定すると損するかもしれません。

そこで参考になるのが、公示価格です。

たとえば、土地の売却額を2,000万円に設定したとしましょう。その土地の公示価格を調べて3,000万円と分かれば、自分で設定した売却額は相場より低いと判断できます。公示価格を参考に売却額を調整すれば、損することなく土地の売買を行えるでしょう。

また、土地を購入するときも、同様に公示価格を参考にできます。

土地の販売額が3,000万円だったとして、その土地の公示価格を調べたら2,000万円であった場合、提示されている販売価格の方が高く、適切な価格を設定していないと判断できるようになります。

公示価格には自由な取引で通常成立する正常な価格が設定されています。土地の相場を知る指標になり、土地を売買するときの価格設定で活用すれば妥当な取引が可能になるのです。

3-2.路線価の目安の算出

2つ目は、路線価の目安を算出することです。

「路線価」も公的な土地の価格の1つで、「土地が面している道路ごとに決められた土地の価格」を指します。相続税や贈与税、固定資産税といった税金の算出で使う土地の評価額の時価の差をなくすために、設定されている価格です。

この路線価の目安を算出するのに公示価格を活用できるのは、路線価の水準は公示価格が参考にされているからです。

路線価には2種類あり、その価額はそれぞれ以下のように決められています。

路線価は主に市街地の宅地（住宅や商業施設などが集まっている規模の大きい土地、もしくは建物を建てるために使われる土地）に設定されており、郊外の宅地では路線価がないこともあります。

路線価が設定されていない場合、その路線価をもとに相続税や贈与税、固定資産税の算出に必要な土地の評価額を出すことができません。

そこで活用できるのが、公示価格です。

上記の通り、相続税路線価は公示価格の80％、固定資産税路線価は公示価格の70％です。この価格水準を参考にすればおおよその路線価を算出することが可能になり、概算ではありますが税金の算出に必要な土地の評価額を求められます。

たとえば、公示価格が1,000万円の場合の路線価は以下の通りになります。

• 相続税路線価…800万円
• 固定資産税路線価…700万円

路線価の価格基準はあくまで目安であり、この通りに土地が評価されるとは限りませんが、税金がどのくらいかかるのかおおよその金額を知る上では公示価格は参考になるのです。

4.基準地価と実勢価格との違い

土地の取引において利用される公的な土地の価格には、公示価格以外にも存在します。それが次の2つです。

1. 基準地価
2. 実勢価格

上記2つは公示価格と深く関わるため、それぞれの違いを理解しづらいです。

ここでは、公示価格との違いを理解していただくために基準地価と実勢価格について説明していきます。

4-1.基準地価とは

基準地価とは、都道府県が公表している土地の価格です。各都道府県が実施している土地の評価「都道府県地価調査」によって、全国約3万地点に設定されている「基準地」と呼ばれる、1平方メートルあたりの更地に対して設定される価格を指します。

基準地価の用途と役割、決まり方と公表までの流れは以下の通りです。

基準地価も、土地取引の際に適切な価格を設定するために使われます。公示価格の公表から半年後に鑑定され、公示価格では設定されない地域の土地も鑑定するため公示価格の補完的な役割を果たします。

土地の標準的な価格は、基本的には公示価格を参考にしますが、公示価格が設定されていない土地はこの基準地価を参考にすることが可能です。

基準地価の評価時点は、公示価格の半年後である毎年7月1日です。1人以上の不動産鑑定士が基準地を鑑定します。

鑑定された基準地の価格は都道府県によって審査され、調整が行われます。

審査と調整を終えて基準地の価格が決定したら、その価格は公示価格と同様、土地総合情報システムに毎年9月下旬に一般公表されます。掲載場所は、土地総合情報システムの「地価公示 都道府県地価調査」です。

4-2.実勢価格とは

実勢価格とは、不動産会社が算出する、実際の土地取引において成立する土地の価格のことです。「時価」とも呼ばれます。

実勢価格 = 販売価格ではありません。販売価格は、実際に土地の取引が成立するまでに出される売主側の売却希望額だからです。実勢価格は、土地の売主と買主が交渉の末に成立する価格になります。

実勢価格の用途と役割、決まり方は以下の通りです。

土地が実際にどのくらいの価格で取引されるのかを把握するために活用されるのが、実勢価格です。公示価格や基準地価を決める参考となったり、不動産市場の信頼性を向上させるために算出されているものでもあります。

不動産会社が、過去の土地取引の実績をもとに平均値を算出して実勢価格を決めます。過去の取引実績がない場合は、周辺の実績や公示価格といった公的な土地の価格から実勢価格を推定します。

実勢価格は不動産会社が公表するのではなく、国土交通省土地鑑定委員会と国土交通省土地・建設産業局が「不動産取引のアンケート調査」を送った人が国土交通省の「土地総合情報システム」に取引情報を入力し、国土交通省がまとめることで公表されます。実際の公表時期は、四半期ごとです。

不動産取引のアンケート調査の対象者は、土地を購入した人です。国土交通省土地鑑定委員会と国土交通省土地・建設産業局が、公示されている不動産登記情報をもとにアンケートを送ります。

このため、実勢価格も土地総合情報システムにアクセスすれば調べられます。掲載場所は、土地総合情報システムの「不動産取引価格情報検索」です。

4-3.公示価格・基準地価・実勢価格の比較表

ここで、公示価格と基準地価、実勢価格の違いをまとめます。

公示価格と基準地価、実勢価格はどれも土地の取引をする際に参考にできるものです。

公示価格と基準地価は土地の売買額を決めるとき、実勢価格は実際の取引価格を把握するために参考にする価格と捉えると良いでしょう。

ここで、「実勢価格が実際の土地取引において成立する価格であれば、土地の売却価格を決める参考にできるのでは？」と思われた方もいるかもしれません。

確かにそうなのですが、実勢価格は過去の土地取引の平均価格であり、現時点での取引価格ではありません。

公示価格は毎年更新される土地の標準的な価格です。現時点での土地の相場を知り、その相場に適した価格で取引を行うためには公示価格を参考にするのが良いといえます。

公示価格と基準地価、実勢価格は全て国土交通省が運営する土地総合情報システムで公開されているので、手間をかけることなくいつでも調べられます。

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5.公示価格を参考にするときの注意点3つ

土地取引の際に活用できる公示価格ですが、参考にするときは次の3つに気を付けなければなりません。

1つずつ説明していきましょう。

5-1.公示価格が設定されていない土地もある

1つ目は、公示価格が設定されていない土地もあることです。

「1-1.公示価格は「土地の標準的な価格」」でも説明した通り、公示価格が付けられるのは都市計画区域内に設定された土地（標準地）で、その数は約2万6千地点と限られています。このため、所有している土地の公示価格がない場合もあることは念頭に置かねばなりません。

しかし、公示価格が設定されていない土地でも別の指標でその土地の価格が分かる場合もあります。その指標というのが、以下2つです。

1. 基準地価
2. 路線価

それぞれの指標からどのように土地の価格が分かるのか、説明していきましょう。

5-1-1.基準地価

基準地価は、公示価格を補完する土地の価格です。公示価格の対象外の地域もカバーしているため、公示価格がない土地の価格を把握できる可能性があります。

「1-4.公示価格の調べ方」で説明した、公示価格の調べ方の「3.調査年や土地の用途区分などの検索条件を指定する」のステップで検索対象を「都道府県地価調査のみ」にすると、指定した土地の基準地価を探せます。

基準地価の調べ方については、こちらの記事で解説しています。詳しい調べ方を知りたい方は、参考にしてください。

5-1-2.路線価

路線価は「3-2.路線価の目安の算出」でも説明した通り、道路に面している土地の価格のことです。路線価の水準は公示価格が参考にされているため、公示価格を推測することが可能です。

路線価のうち相続税路線価の場合は、国税庁が提供している財産評価基準書「路線価図・評価倍率表」で調べられます。

相続税路線価は公示価格の80％です。たとえば、相続税路線価が800万円であった場合、公示価格は1,000万円と推測できます。

【相続路線価から公示価格を算出する計算式】

相続路線価　÷　80％　＝　公示価格

路線価の調べ方についてはこちらの記事で詳しく説明しているので、知りたい方はご参考ください。

5-2.公示価格はあくまで参考価格として捉える

2つ目は、公示価格はあくまで参考価格として捉えることです。

公示価格は毎年1月1日に評価されますが、その日以降に社会情勢や経済状況などに大きな変動があっても、その変動は評価に反映されません。変動は、翌年の公示価格に反映されることになります。

また、土地の価格は土地の特徴や取引する人の事情、社会情勢など様々な要因で変わるのは説明した通りです。

おおよその土地の評価額は「公示価格　×　土地の面積（平方メートル）」で算出はできますが、上記のような要因もあるため参考程度にしか活用できないこともあるのは念頭に置かねばなりません。

公示価格は土地の標準的な価格を知るための指標として参考にし、もし実際の取引に近い価格の参考としたい場合は実勢価格を確認したり、不動産会社に査定を依頼したりすることをおすすめします。

5-3.公示価格と実勢価格には乖離があることを知っておく

3つ目は、公示価格と実勢価格を参考に取引価格を決めるときは、両者に乖離が生じるのを知っておくことです。

公示価格と実勢価格に乖離があるのは、実勢価格に次の2つの特徴があるからです。

1. 評価時点が異なる
2. 土地の特徴や取引する人の事情が影響する

5-3-1.評価時点が異なる

公示価格と実勢価格は評価時点が異なります。

「5-2.公示価格はあくまで参考価格として捉える」でも説明した通り、公示価格は1月1日以降に社会情勢や経済状況に大きな変動があっても、その影響は反映されません。

一方実勢価格では、実際に取引が成立したときの価格が参考にされるため、社会情勢や経済状況の変動による影響を受けることになります。

このように土地の評価時点が異なるため、公示価格と実勢価格の間に差が生じるのです。

5-3-2.土地の特徴や取引する人の事情が影響する

実勢価格は土地の特徴や取引する人の事情が影響します。どのようなことが影響するのかというと、具体的には以下の通りです。

【土地の特徴（例）】

• 土地がいびつな形で利便性が低い
• 土地の立地が交通の便が良く利便性が高い

【取引する人の事情（例）】

• 売主が売却を急いでいる
• 買主が購入を急いでいる

公示価格には自由な取引で成立する正常な価格が設定されているため、こうした特別な事情は考慮されていません。

土地の需要があれば実勢価格は高くなり、反対に需要がなければ低くなります。このため、公示価格と実勢価格に乖離が生まれるのです。

公示価格も実勢価格もあくまで参考価格として見るようにし、実際の取引価格は不動産会社に査定を依頼するのが良いといえます。

6.まとめ

公示価格とは、国土交通省が定めている土地の標準的な価格のことです。主に、以下2つのケースで活用されます。

1. 土地を売買するときの価格設定
2. 路線価の目安の算出

公示価格は土地取引における価格を決める指標として参考になりますが、実際に公示価格を参考にするときには以下の3点を念頭に置かねばなりません。

この記事が、公示価格について理解を深めていただく参考となれば幸いです。

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