契約不適合責任とは？契約時のチェックリストと失敗を防ぐポイント6つ
「契約不適合責任ってなに？」
「民法が改正されたけれど、どんな点に注意すればいいの？」
そんな疑問をお持ちの方も多いと思います。
契約不適合責任とは、不動産売買などにおいて、売買契約後の一定期間、売主に問われる保証責任のこと。売った商品（家など）に問題があった場合、売主は補修等の責任を負わなければなりません。
令和2年4月の民法改正で「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」から「契約不適合責任」へと名称が改められ、内容も見直されました。注意すべき点は、以前よりも売主側の責任が重くなっているところです。
買主にとっては有利な改正といえますが、売主側は改正のポイントを押さえておかないと、売買後の責任によって損害賠償を請求されるなど、大きな損をする可能性があります。
また、買主側も契約不適合責任の概要をしっかり把握していないと、中古住宅の購入等で「あとから補償がないことを知った」などという失敗につながりかねません。
そこでこの記事では、契約不適合責任の改正のポイントや、売主・買主それぞれの注意点を、主に不動産売買を例に出しながらご紹介します。
契約不適合責任のポイントをしっかり押さえておけば、買主・売主、双方にとって後悔しない売買をできるようになります。
ぜひ本記事を参考にして契約不適合責任への理解を深め、売買契約の際に役立ててください。
［監修］宅地建物取引士
市野瀬 裕樹
中古マンション売買仲介を累計1200件以上監督。株式会社groove agentにおいて不動産売買の業務に3年従事。買い手をサポートしてきた経験を活かし、どうすれば高く売れるのか？を、買い手目線で不動産売却仲介のアドバイスを行う。
目次
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1. 契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、民法で定められた売買契約における売主の保証責任のこと。売買契約とは、不動産や車など、売主と買主の間で目的物の売買を行う契約です。
こうした売買契約において、「契約に適合しない欠陥」が見つかった際に、欠陥を補修したり、損害賠償をしたりといった保証責任を負うのが「契約不適合責任」です。
中古物件などの不動産売買を例に出すと、「契約書に書いていなかった雨漏りなどの問題があとから見つかった」といった場合に、買主は売主に「契約不適合責任」に基づいた請求をできる（＝欠陥について保証してもらえる）ということです。
契約不適合責任では、買主は修補の請求、購入時の代金を減額、契約解除といった請求を行う権利をもちます。民法・契約書で定められた期間に通知や請求を行うことで、契約後も購入物の保証をしてもらえるのです。
2.「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ｜民法改正による変更点4つ
令和2年4月の民法改正で「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」から名称が改められた「契約不適合責任」。名称だけでなく、民法の条文（内容）も大きく変わっています。
民法改正による大きな変更点は、以下の4つです。
それぞれご紹介します。
2-1. 担保条件が「隠れた瑕疵」から「契約の内容に適合しない場合」へ変更
民法改正前の瑕疵担保責任では、担保条件が「隠れた瑕疵（かし）のみ」となっていました。対して、契約不適合責任では「契約の内容に適合しない場合」に変わっています。
これは、簡単にいうと「買主が契約時に気づいていなかった欠陥だけ保証」という状態から、「契約書に書いていない欠陥を保証」に変わったということです。
瑕疵とは、「契約上予定されていた品質・性能を欠いていること」をいいます。家でいうと瑕疵は「キズや傷み」といったイメージですが、環境面や心理面の問題も含まれます。
主に以下のものが瑕疵に該当します。
旧民法の瑕疵担保責任では、契約時に気づけたであろう瑕疵については救済の必要がないと考えられていたため、売主が責任を負うのは「隠れた瑕疵」に限定されていました。隠れた瑕疵とは、契約時に売主も気づいていなかった欠陥のことです。
しかし、実際には「隠れていたかどうか」を裁判で立証することは難しく、問題になっていました。
そのため、改正された契約不適合責任では「契約内容に合致するかどうか＝契約書に書かれているかどうか」という明確な基準が設けられたのです。
2-2. 買主の権利の幅が広がった
契約不適合責任では、以下に示すように買主が売主に対して請求できる権利が5つ増えています。
改正前と改正後の違いについて、以下に詳しくご紹介します。
2-2-1. 瑕疵担保責任（改正前）の買主の権利
瑕疵担保責任（改正前）に認められていた買主の権利は、以下の2つだけでした。
瑕疵担保責任で認められていたのは、隠れた瑕疵（＝売主が契約時に気づくことが不可能な欠陥）に関する損害賠償の請求権と、契約解除権のみでした。
契約解除権は「契約の目的」が果たせない場合のみ請求できます。
契約の目的とは、一般的な不動産売買であれば「家に住む、店舗として利用する」など。雨漏りやシロアリ被害などがあるとそうした目的が果たせなくなる場合もあるため、契約の解除を請求できるということです。
2-2-2. 契約不適合責任（改正後）の買主の権利
契約不適合責任（改正後）は請求できる権利の幅が広がり、以下の5種類となりました。
改正前の瑕疵担保責任では、修理・補修を請求する（追完請求）、購入代金の減額を請求する（代金減額請求）といったことはできませんでしたが、契約不適合責任ではそういった細かな請求ができるようになっています。
請求の選択肢が広がったことで、買主は以前より瑕疵に対する補修等の請求をしやすくなったといえます。
【契約不適合責任では損害賠償を請求できる範囲も変化】
損害賠償の請求は瑕疵担保責任（改正前）にもありましたが、契約不適合責任（改正後）では損害賠償できる範囲が少し変わっています。
瑕疵担保責任（改正前）で損害賠償ができる範囲は「信頼利益（契約の際にかかった費用など）」のみでした。
対して、契約不適合責任（改正後）では「履行利益（契約が履行されたなら得られたであろう利益）」まで含まれます。
信頼利益とは、契約が有効だと信じたことによって被った損害であり、主に契約準備のためにかかった費用が該当します。不動産であれば、「名義変更時にかかる登記費用」などが信頼利益にあたります。
履行利益とは、契約が履行されていれば得られるはずだった利益のこと。例えば店舗をかまえるために購入した物件であれば、「営業によって得られるはずだった利益」などが該当します。
契約不適合責任（改正後）は、信頼利益・履行利益のどちらも請求できるということです。
2-3. 買主が請求権を得るためには「1年以内の通知」だけでOKになった
契約不適合責任では、買主が請求権を得るための期間についても、より買主が有利になるよう変更されています。
瑕疵担保責任（改正前）では、買主は瑕疵があることを知ってから1年以内に損害賠償、もしくは契約解除の請求を行う必要がありました（旧民法564条、566条3項、570条）。
対して、契約不適合責任（改正後）は、買主が瑕疵に気づいてから1年以内に、売主に「通知」するだけで、その後の請求権を得られるようになっています（改正民法第566条）。
つまり、買主は1年以内に「契約の内容に不適合な箇所がありました」と売主に通知すれば、請求を行う時期は1年を過ぎてもOKとなったのです。
なお、売主がわざと瑕疵を隠して契約したような場合には、1年の期間制限は適用されず、時効に関係なく請求を行えます（改正民法566条ただし書）。
2-4. 買主の権利が消滅する「時効」の条件が2パターンになった
契約不適合責任において買主には5つの請求権がありますが、請求権には時効があります。
契約不適合責任（改正後）では、買主の権利が消滅する時効の条件も変わっています。大きな変更点は、「主観的起算点」が加えられた点です。
瑕疵担保責任（改正前）では、以下のように消滅時効が細かく規定されていました。
- 「権利を行使することができる時」（客観的起算点）から10年と定めていた
- 商行為によって生じた債権については5年間としていた
- その他、職業別に短期間の時効期間を別途定めていた
対して、改正民法で定められた時効の条件は、以下の2つ。どちらかに該当する場合は、時効となり権利を失います（改正民法166条1項）。
- 「権利を行使できることを知った時」から5年間行使しないとき（主観的起算点）
- 「権利を行使できる時」から10年間行使しないとき（客観的起算点）
「権利を行使できることを知った時」とは、不動産売買であれば「雨漏りなどの瑕疵を発見した時」であり、「権利を行使できる時」とは、「引き渡しを受けた時」となります。
重複する場合は期間の短い方が適用となるため、「瑕疵があった」と通知をしたあとであれば、通知後は瑕疵の発見から「5年」が時効となります。
【売主側も請求権の時効を覚えておくべき】
売主側としても、時効については覚えておきたいポイントです。時効が決まっているということは、裏を返せば引き渡し後、最大「10年間」は契約不適合責任を問われる可能性がある、ということになるためです。
ただし、契約の時点で契約書に免責の特約を記載することで、時効を待たずに責任を免除することも可能です。詳しくは売主の注意点として、6. 契約不適合責任について【売主】が損をしないためのポイントにてご紹介します。
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3. 契約不適合責任における「売主の義務」と「買主の権利」
ここまで、契約不適合責任について、旧民法からの主な変更点についてご紹介してきました。次に、3章では契約不適合責任において重要な「売主の義務」と「買主の権利」について詳しくご紹介していきます。
売主は契約不適合責任を問われないために、契約時の義務をしっかり果たす必要があります。また買主は瑕疵を発見したときにしっかり保証してもらえるよう、権利の概要や請求権を得る条件についてしっかり理解しておきましょう。
3-1.売主には重要な説明義務がある
契約不適合責任を問われないために重要となるのが、売主の説明義務です。
契約不適合責任では「契約書に記載があるかどうか＝瑕疵について説明がなされているか」が重要になるわけですから、「契約不適合」にならないように売主は説明責任を果たさなければなりません。
重要な瑕疵について説明を怠り、なおかつ契約書に記載もなかった場合、債務不履行（契約義務を果たしていないこと）とみなされ、損害賠償や契約解除などの請求を受ける可能性があるため注意しましょう。
例えば、説明義務違反となり責任を問われたケースとして、次のような事例があります。
“買主が「新築の家を建てる目的」で土地を買ったのに、実際には法的な制約があり家を建てられなかったケースがありました。このとき、売主は仲介業者を介してやりとりをしていましたが、家を建てられないことについて説明がありませんでした。
そのため、説明義務に違反した債務不履行であるとして、売主に契約不適合責任が問われることとなりました。”
売買契約においては、後々トラブルにつながりそうな点については契約書に細かく記載することが重要ですが、あわせて契約時にしっかり説明をしておくことも大事です。
個人の売主では、仲介業者に任せて重要な瑕疵の記載や説明が抜けてしまうこともあるため注意しましょう。
2章でご紹介したように、瑕疵には、物理的瑕疵以外にも心理的瑕疵、法律的瑕疵、環境瑕疵などがあるため、売主が気にしなかったとしても買主によってはある一部が重要な瑕疵と感じる場合もあります。
具体的には、以下に示す内容については、売主に説明責任があるといえます。
これらは契約書に記載するとともに、契約時にもしっかり説明しておくことが大切です。
3-2.買主には5つの権利がある
1章で、改正後の契約不適合責任では、買主側には以下の5つの権利が設けられたことをお伝えしました。
買主はこれらの権利を正しく理解することで、瑕疵が見つかった場合にも売主に保証してもらえる可能性が高くなります。
そこで以下に、5つの権利についてそれぞれ内容をご紹介します。
3-2-1. 追完請求権
追完請求権は、種類や品質が契約内容と違う（＝契約書に記載がない欠陥が見つかった）場合に、契約内容に適合したものを売主に求める権利です。
不動産の場合だと、主に欠陥箇所の補修請求が該当します。簡単にいうと、売主に対して「欠陥が見つかったので直してください」と請求する権利です。
3-2-2. 代金の減額請求権
購入代金の減額を請求できる権利で、追完請求に対して売主がこたえてくれないときに請求できます。
不動産の場合だと、購入した土地や物件の「元々の購入金額を減額してください」と請求できる権利です。
3-2-3. 催告解除（契約解除）
買主が売主に対して催告（一定の行為をするよう請求すること）した後に契約を解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合などに認められます。
契約を解除するとは、すなわち、支払った代金を返還してもらい、契約した不動産も売主に返すことになります。
3-2-4. 無催告解除（契約解除）
買主が催告することなく、ただちに契約解除できる権利です。
無催告解除が認められるケースは多くはありませんが、「売主が追完請求の履行をするのが不可能である」など、一定条件を満たした場合に認められます。
3-2-5. 損害賠償の請求
事前に欠陥があることを伝えなかったなど、売主の過失により生じた不利益を買主が売主に請求できる権利です。
ただし、売主に故意または過失がない限り、買主は損害賠償を請求できません。
【請求権には順序があり、自由に請求できるわけではない】
契約不適合責任の請求権には順序があり、通常は追完請求（主に修理や補修を請求）を第一に行い、売主が請求にこたえなかった場合には代金の減額請求や契約解除の請求（催告・無催告解除）へ進んでいきます。
実際の請求は必ずしも買主の主張が通るわけではなく、損害賠償や契約解除といった請求は裁判所の判断に準ずることとなります。
3-3.買主が請求権を得るための条件
次に、買主が権利を得るための条件をご紹介します。
買主が5つの請求権を得るための条件は、以下の4つです。
それぞれご紹介します。
3-3-1. 瑕疵について契約書に記載がなく、事前に説明を受けていないこと
契約不適合責任を問うためには「契約不適合であること＝契約書に記載がないこと」が条件となります。発見した瑕疵が、契約書に記載があれば、責任を問うことはできません。
3-3-2. 契約書に「通知期間」が設定されている場合、その期間内であること
契約書に特約で「通知期間」が設定されている場合、設定された期間を過ぎると請求はできません。
「物件引渡しの日から3か月を経過する日までに通知したものに対し、責任を負うこととする」など、独自に「通知期間」を設定している契約も多いため注意が必要です。
3-3-3. 「免責」の特約がついていないこと
契約書に「免責」の特約がついていた場合は、記載事項については契約不適合責任を問うことができません。
免責とは、損害が発生しても責任を負わない契約のこと。例えば、「買主の権利を追完請求のみに限定する」という免責特約があった場合、代金の減額や契約の解除を請求することはできなくなります。
免責の特約は売主・買主、双方の任意によって付けられるもののため、明らかに不利な契約となっていないかを契約時にチェックしておくといいでしょう。
免責について詳しく知りたい方は、「契約不適合責任 免責」について書かれたこちらの記事もあわせてご覧ください。
3-3-4. 瑕疵を発見してから1年以内に売主に「通知」し、5年以内に請求すること
2章でもご紹介しましたが、権利行使のためには瑕疵の発見後、1年以内に売主に「通知」しなければ、請求権を得られないため注意しましょう。
また、通知後は時効となる5年以内に請求を行いましょう。
【請求権を行使する際は専門家に相談を】
上記の条件をすべて満たす場合、買主は発見した瑕疵に対して請求を行うことができます。
しかし、契約不適合責任の請求は複雑で、売主側とのやりとりが難航するケースもあります。また、どの権利をどういった順序で請求するかなどの判断も難しい場合があります。
瑕疵を発見したら、まずは不動産を購入した不動産仲介会社などに相談し、話し合いが難航しそうなときは弁護士などの専門家に相談するといいでしょう。
4. 【売主】が契約不適合責任を問われないための契約時のチェックリスト
民法改正後の契約不適合責任では、特に売主の責任が重くなっています。売主が契約不適合責任を問われないためには、契約時に細心の注意を払い、細かく契約書を作りこんでいく必要があるといえます。
そこで、本章では売主が契約不適合責任に問われないための、契約時のチェックリストをご紹介します。
上記チェックリストの内容について、1つずつ下記にご紹介します。
4-1. 今後瑕疵となる可能性のある事柄について、1つずつ売買契約書の容認事項に記載している
契約不適合とならないためには、売買契約書の特約・容認事項の欄に「どのような物件であるか」を細かく記載しておく必要があります。
例えば、3-1.売主には重要な説明義務があるでもご紹介しましたが、契約不適合責任を問われる可能性のある以下の項目は、該当するものがあれば必ず記載し、買主に説明しておきましょう。
4-2. 瑕疵の記載とあわせ、付帯設備表を添付している
契約不適合責任を問われないためには、契約時の「付帯設備表」の添付も必須となります。
付帯設備表とは、物件にどのような設備があるのか、現在の設備の状況を記載する書類です。売主自身が記載し、瑕疵の説明の際に活用します。
個人の売買において仲介の不動産会社を通す場合は、通常、仲介会社から記載が必要な書類として付帯設備表を渡されるため、そちらに記載していきます。
あとから契約不適合といわれないためにも、設備の撤去の有無や不具合状況など、抜けのないよう細かく記載することが大切です。
付帯設備表について詳しく知りたい方は、「付帯設備表」について書かれたこちらの記事もあわせてご覧ください。
4-3. 免責事項や通知期間について、特約として正しく記載している
免責にする場合や通知期間を設ける場合は、その旨を売買契約書の特約・容認事項の欄に正しく記載します。
注意点として、契約不適合責任では一言で「すべてを免責」とすることはできません。瑕疵担保責任には「全部免責」という事項がありましたが、契約不適合責任では買主の5つの請求権について、1つずつ免責とする旨を記載する必要があります（※下記の条文例第2項参照）。
ただし、すべてを免責としてしまうと買主のデメリットが大きくなってしまい、契約が決まらない原因になることもあります。
そのため、多くのケースでは、請求できる権利を「追完請求（修補の請求）」のみとする、経年劣化しやすい「設備」についてを免責とする、などの方法がとられています。
なお、個人の売主の場合は引き渡し直後からの免責も可能ですが、宅建業者の場合は宅建業法により2年間は免責とすることはできません。ただし、「通知期間を引き渡し後2年間までとする」といった特約は有効です。
通知期間については、従来までの瑕疵担保責任にならい、ほとんどの不動産会社では「引き渡し後3か月まで」とするケースが多いようです。
以下に、免責事項の記載例をご紹介します。
【免責事項の記載例】
■売買契約書の契約不適合責任の免責についての具体的条文
(契約不適合による修補請求)
１．売主は、買主に対し、引渡された建物の専有部分が次に該当する場合は、品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」といいます。）として、引渡完了日から3ヶ月以内に通知を受けたものにかぎり、契約不適合責任を負い、それ以外の建物の契約不適合および土地の契約不適合ならびに共用部分に原因がある契約不適合について、責任を負いません。
（1） シロアリの害
（2） 給排水管の故障
２．売主が、買主に対し負う前項の契約不適合責任の内容は、修補にかぎるものとし、買主は、売主に対し、前項の契約不適合について、修補の請求以外に、本契約の無効の主張、本契約の解除、売買代金の減額請求および損害賠償の請求をすることはできません。
３．買主は、売主に対し、本物件について第1項の契約不適合を発見したとき、すみやかに通知して、修補に急を要する場合を除いて立会う機会を与えなければなりません。
４．売主は、買主に対し、本契約締結時に第1項の契約不適合を知らなくても、本条の責任を負いますが、買主が本契約締結時に第1項の契約不適合を知っていたときは、売主は本条の責任を負いません。
(設備の引渡し)
１．売主は、買主に対し、別紙「付帯設備表」中「設備の有無」欄に「有」とした各設備を引渡します。
２．売主は、買主に対し、設備について契約不適合責任を負いません。
参照：公益社団法人全日本不動産協会の区分所有建物（マンション）売買契約書から一部抜粋
4-4. すべての欠陥・特約・容認事項について、売主から買主に説明をして了承済みである
契約書を作成したら、契約前に重要事項の説明を行います。重要な点として、たとえ仲介の不動産会社を挟んでいたとしても売主には説明義務があることを覚えておきましょう。
特に、仲介会社が入る場合には、物件の詳細を把握していないことも多く、説明のもれが生じやすいため注意が必要です。
「近隣の環境」や「近隣トラブルの情報」など、売主しか知り得ない情報もあるため、細かな点まで買主に説明するようにしましょう。
契約の時点で適切に説明がなされていれば、契約不適合責任を問われる可能性は低くなります。
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5. 契約不適合責任の事例
契約書をしっかり作ったつもりでも、ときには契約不適合責任を問われてしまうこともあります。売主の方は、実際にどのような場面で契約不適合責任が問われるのかが気になりますよね。
そこで、本章では実際の判例を例に出して、どのような場面で契約不適合責任を問われる可能性があるのかをご紹介します。
※民法改正後の判例はほとんどないため、以下では民法改正前の判例をもとにご紹介しています。
5-1. 中古マンションの雨漏りを仲介業者が隠して販売したケース
中古マンションの雨漏りを仲介業者が隠して販売したケースをご紹介します。
このケースでは、中古マンションの購入後に雨漏りが発覚。仲介業者が故意に雨漏りを隠していたとして、買主は債務不履行による売買契約解除を主張し、また、説明義務違反による損害賠償を求め、訴えを提起しました。
故意に雨漏りを隠した証拠としては、個人の売主が始めに仲介業者に提出した物件状況等報告書には、「過去に雨漏りがあった」と記載されていたのに対し、仲介業者が買主に渡した報告書には「雨漏りはない」と記載されていたという事実がありました。
裁判では瑕疵を故意に隠したことが認められ、説明義務違反による損害賠償請求は肯定されました。ただし、今回の雨漏りによる被害は生活に直ちに影響を及ぼすものではないとされ、契約解除については認められませんでした。
このケースをみると、「故意に瑕疵を隠した」とわかる証拠があることがポイントとなっています。もともとの売主には責任を問われませんでしたが、明らかに悪意があるとして、仲介業者に対して損害賠償の請求が認められています。
ただし、買主の請求が通るかどうかは被害額や生活に及ぼす影響によって判断されるため、契約の解除の請求まで認められるケースは多くないといえます。
5-2. 建築予定で購入した土地に地下埋蔵物が見つかったケース
建築予定で購入した土地に地下埋蔵物が見つかったケースをご紹介します。
このケースでは、土地の地中から不法投棄された大量の廃棄物が発見され、目的とした建物の建築ができなかったとして、売買契約の解除および損害賠償が請求されています。
このケースにおいて請求が棄却された理由は、以下のような「請求期間に関する特約の記載」があったためです。
“ 本件特約：売主は、買主に対し、本件土地の隠れたる瑕疵について、引渡完了日から3か月以内に請求を受けたものにかぎり、責任を負う。”
つまり、買主が売主に対し請求をした時点が、特約の「3か月」を過ぎていたために、請求は棄却されることになったのです。
また、もし売主が故意に地中埋蔵物の存在を隠していた場合には期限に関する特約は無効となりますが、故意かどうかの証明は難しいことも請求が棄却された理由となっています。
なお、民法改正後の契約不適合責任の場合で考えると、買主が3か月以内に「通知」していれば請求は認められていた可能性が高いです。
契約不適合責任においても通知期間を限定する特約は可能のため、売主は通知期間をしっかり設定しておくことが大切といえます。
加えて、売主・買主共に売買する土地の事前調査を行なっていれば、大きな訴訟につながるリスクを減らせたといえるでしょう。
参考：RETIO. 特約による担保責任期間経過後の請求であるとして、買主の地中瑕疵に関する契約解除等の請求が棄却された事例
5-3. 中古住宅に傾きやひび割れがみられたケース
購入後の中古住宅に傾きやひび割れがみられたケースをご紹介します。
このケースでは、購入した中古住宅に傾きやひび割れなどの欠陥があり想定外の補修が必要だったとして、支払い費用の返還や損害賠償が請求されています。
このケースでは、家の傾きは契約が締結された時点で既に発生していたと認められたため、売主・仲介業者ともに説明義務違反にあたると判定されました。
契約不適合責任で考えた場合も、契約書にあらかじめ傾きなどの瑕疵の記載がなければ、保証責任を問われる可能性が高くなります。
「壁面のひび割れ、床の傾き、出窓障子の建て付けの歪み、扉の傾き、床の不陸」といった見てわかる明確な瑕疵については、きちんと契約書に記載しておくことが重要です。
瑕疵があったとしても、契約書に記載のうえ買主に説明しておけば、あとから保証責任を問われることはなかったといえます。
参考：RETIO. 土地及び建物に瑕疵があることを説明しなかったとして、売主及び媒介業者の信義則上の説明義務違反が認められた事例
6. 契約不適合責任において【売主】が損をしないためのポイント
ここまで、契約不適合責任の概要から実際に契約不適合責任を問われるケースまで細かくお伝えしてきました。
契約不適合責任では売主の責任が重くなっているため、あとから損害賠償等により大きな損をすることにもなりかねません。
後々の訴訟リスクを回避するためには、売主は契約不適合責任を正しく理解し、損をしないためのポイントを押さえておく必要があるといえるでしょう。
そこで本章では、売主側が損をしないためのポイントを6つご紹介します。
不動産売買では、相続などにより家を売るケースが多いといえます。相続した家は自分で管理していないことも多いため、瑕疵を発見しにくい問題があります。そうした場合、契約不適合となってあとから損害賠償などを請求されることもあるため注意が必要です。
以下にご紹介する6つのポイントを押さえ、トラブルなく家を売却できるように準備しておきましょう。
6-1. 買主の請求権をひとつずつ「免責」にする
ひとつめのポイントは、買主の請求権をひとつずつ「免責」とすることです。
改正前の瑕疵担保責任では「全部を免責とする」といった一文で、契約後のすべての責任を逃れることが可能でしたが、契約不適合責任ではそのような記載はできません。
以下のように、買主の請求権ひとつずつについて免責とする旨を記載しておくことが必要です。
6-2. 経年劣化しやすい設備についても免責としておく
マンションなどの中古住宅を売る場合には、経年劣化で不具合が生じやすい「設備」についても免責にしておくことが大切です。
どんなに注意をして物件の瑕疵を探したとしても、古い中古住宅ほど売買後に経年劣化によって不具合が生じる可能性が高くなります。特に、配管などの設備については劣化のリスクが高いといます。
そのような劣化まで「契約不適合」と捉えられ補修費を請求されたのでは、売主としてはたまりません。
そこで、「設備については責任を負わない」という一文を記載しておくことが大切なのです。
具体的には、以下のような一文を売買契約書の特約・容認事項の欄に記載します。
不動産売買の際は仲介業者に契約書の作成を任せることも多いですが、設備に関する一文がないだけで賠償のリスクは高まります。
仲介業者任せにせず、契約書にこうした一文があるかどうか、事前にしっかり確認しておきましょう。
6-3. 請求に答えられる期間として「通知期間」を設定する
契約不適合責任においては、買主が瑕疵を通知できる（＝補修費等を請求できる権利を得る）「通知期間」をあらかじめ設定しておくことが大切です。
売主側で、「いつまでに通知された欠陥については対応します」という期間を決めておく、ということです。
通知期間の設定は任意規定※のため、違法にはあたりません。
（※任意規定：法律について一定の定めはあるものの、それと異なる合意や定めをした場合、その合意や定めが優先されるという法律の規定）
通知期間を決めておくことで、期間を過ぎたあとの瑕疵については責任を負わなくてよくなるのです。
仲介業者を介す場合、多くの不動産会社では通知期間を「3か月」と設定しています。つまり、売主は「引き渡し後3か月以内に通知を受けた瑕疵のみ補修等の責任を負う」ということです。
通知期間を設けない場合、時効の関係で最大10年間は契約不適合責任に問われる可能性がでてしまいます。
売主としてはそこまで責任を負いきれないでしょうから、あらかじめ通知期間を契約書に記載しておくことが大切になるのです。
6-4. 免責条件を厳しくしすぎない
免責条件を厳しくしすぎると、買い手がつきにくい、高く売れないなどのデメリットにつながることもあるため注意が必要です。
補修の請求含むすべての請求権を免責とすることも可能ではありますが、実際には上記の例のように請求権を「補修の請求」のみに限定するケースが多くみられます。
すべてを免責としてしまうと、買手にデメリットが大きすぎるため、契約がうまくいかないこともあるためです。
また、免責事項は売値にも影響するため、免責の範囲が大きいほど売買価格も安くなる傾向があります。
そのため、契約不適合責任を恐れてすべてを免責とするよりも、一部の保証はつけておいたほうが買手の安心にもつながるといえるでしょう。
6-5. 仲介業者を挟む場合も「説明責任」があることを理解する
個人が家や土地などの不動産を売る場合、多くが仲介業者を頼ることになります。しかし、忘れてはいけないのが売主にも説明責任があるということです。
仲介業者は物件や土地の瑕疵すべてを把握しているわけではありませんから、売主がなにもしなければ契約書は決まったフォーマットのものを用いるだけです。しかし、それではあとから契約不適合責任を問われる可能性が高くなってしまいます。
ここまでご紹介してきたとおり、契約不適合責任のポイントは契約書の内容をしっかり作り、契約不適合となる可能性をできる限り潰すことです。
そのためには、仲介業者任せにするのではなく、売主個人が瑕疵となる可能性のある事項をしっかり確認するとともに、契約時には説明責任を果たすことが大切です。
売買後の損害賠償リスクに備えるため、自分自身で知識をつけ、契約書の内容にもしっかり目を通しておきましょう。
6-6. インスペクション（建物状況調査）を行うと契約後のトラブルを回避できる
売買後の損害賠償リスクに備えるためにもうひとつ重要となるのが、インスペクション（建物状況調査）です。
インスペクションとは国の登録を受けた「既存住宅状況調査技術者講習」を修了した建築士が、目視、動作確認、聞き取りなどにより住宅の現状の検査を行うことをいいます。
つまり、事前に売買する物件に欠陥がないかを調べる調査が、インスペクションです。
インスペクションを行えば、事前に欠陥を発見できるため、損害賠償等のリスクを減らせます。
もちろん、専門家に依頼するため多少のコストはかかります。木造一戸建て住宅（30坪程度）であれば、費用相場は5万円～7万円、マンションの場合だと5万円程度です。
損害賠償の請求を受けた場合と比較すれば当然安くすみますし、買手にも安心感が生まれます。
もしもインスペクションによって欠陥が見つかった場合には、欠陥を補修するか、買手や仲介業者と価格の調整を行います。
インスペクションの費用を出せない場合には、買主に出してもらうことも可能なため、仲介業者に相談してみましょう。
日本ではインスペクションはあまり一般的ではありませんが、売買後の損害賠償リスクを考えると、できるだけインスペクションを行ってから契約に進めたほうがいいといえるでしょう。
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7. 契約不適合責任において【買主】が損をしないためのポイント
契約内容に気を付けなければならないのは、売主だけではありません。買主も契約不適合責任についてよく理解しておかなければ、保証があるかどうかもわからず、リスクの大きい買い物をしてしまうことになりかねません。
売買契約で損をしないためには、買主も損をしないためのポイントを押さえておく必要があるといえます。
そこで次に、買主側が損をしないためのポイントをご紹介します。
注意すべきポイントは、以下の4つです。
それぞれご紹介します。
7-1.安すぎる物件は契約の条件に注意する
価格の安い物件は、「免責事項」や「通知期間」などが買主に不利な条件に設定されていることが多いため注意が必要です。
個人の売主から購入する場合は、引き渡し直後からの免責が可能なため、なかには「引き渡し後のすべての責任を免責」とする記載がある場合もあります。
このような場合、物件に何らかの問題があり、売主が損害賠償リスクを恐れている可能性が考えられます。もしくは、「借金の代償として早めに売りたい」「保証できる財産がない」など、売主に何らかの理由がある可能性が高いです。
免責や通知期間が短い契約は買主にとっては不利な条件のため、価格としては非常に安く設定されていることがあるのです。
物件選びを誤って損をしないためには、価格だけで物件を選ばず、契約書の内容までしっかり注意することが大切です。
7-2. 契約書の内容をよく読み条件を理解しておく
買主としては、まずは契約書の内容をよく読み条件を理解しておくことが大切です。
売主には説明義務があるため、重大な欠陥については契約書に記載のうえ、契約時に説明があるのが普通です。しかし、買主としては難しい契約書の内容はなかなか理解しにくいもの。
内容を確認しなければ、もし瑕疵を見つけても保証や損害賠償を請求できない可能性もあるため注意しましょう。
次の2点については、とくに重要になるため注意してチェックしましょう。
買主が契約書を確認する際は、まず免責となっている内容に注意しましょう。
例えば、追完請求（修補の請求）のみ可能で他の請求権は免責と記載されている場合は、購入後の物件にどんな問題があっても「代金の減額」や「契約解除」は請求できません。
また、通知期間の確認も重要です。
通知期間が3か月となっていた場合、3か月以降にどんな重大な瑕疵が見つかったとしても、損害賠償等を請求することはできません。
もしも通知期間の設定がない場合は、民法に即して「瑕疵の発見から1年以内」に売主に「通知」することで、補修費などの請求権を得られます。その後は時効にならないよう、実際の請求は5年以内に行いましょう。
7-3. 契約書に不服があれば申し立てをする
契約書の内容に納得できなければ、しっかりその旨を仲介業者や売主に伝えましょう。
契約書は売主だけの意見で決めるものではなく、売主と買主、双方の同意によって決められるものです。そのため、買主は契約書に不服があれば申し立ても可能なのです。
ただし、売主としても保証をつけすぎてしまうと賠償リスクが高くなるため、双方の意見を踏まえてバランスをとった内容とすることが大切といえます。
また、不動産売買においては保証が多いほど物件の価格も上がり、保証が少ないほど価格が下がる傾向にあります。そのため、価格とのバランスもみながら、保証条件が適切かどうかを判断することが大切です。
自分では判断できない場合には、別の不動産会社や弁護士などの専門家に相談するといいでしょう。
7-4. 購入不動産は事前に調査をする
免責事項が多いなど条件が悪く、品質が不安な物件の場合は、買主側でインスペクション（建物状況調査）を実施することも大切です。
先ほどもご紹介しましたが、インスペクションとは建築士などの専門家に、事前に物件に欠陥がないかを調べてもらう調査のことです。
木造一戸建て住宅（30坪程度）であれば5万円～7万円、マンションの場合だと5万円程度の費用はかかりますが、重大な欠陥によって大きな損をするリスクを避けることができます。
土地についても、原状回復をするなら埋蔵物の有無など事前調査をさせてもらえる場合もあるため、売主や仲介業者に相談してみましょう。
個人にとって不動産は大きな買い物ですから、失敗しないために事前調査をしっかり行っておきましょう。
8. まとめ
契約不適合責任は、売買契約における売主の保証責任です。令和2年4月の民法改正により「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へ名称が変更されました。
契約不適合責任の改正のポイントは、以下の4つです。
民法改正により、買主は請求権を得やすくなり、より安心して売買契約ができるようになりました。その半面、売主の責任が重くなり、契約書の内容が重要になったといえます。
契約不適合責任では、保証責任を問われるかどうかは「契約に適合しているかどうか＝契約書に書かれているかどうか」がポイントになります。
保証責任を問われないよう、契約時には以下の内容をしっかりチェックしておきましょう。
加えて、売主は売買後の保証リスクを回避するために、以下のポイントを押さえておきましょう。
買主側としては、中古住宅等の売買契約で欠陥のリスクを負わないために、以下のポイントを押さえておきましょう。
売買契約において契約不適合責任が生じると、売主だけでなく買主にとっても精神的な負担が大きくなります。双方が後悔のない売買契約をするためには、お互いが契約不適合責任についての知識を深めておくことが大切といえるでしょう。
後悔のない売買契約のために、本記事が参考になれば幸いです。
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