2023.08.08 更新
リノベーションと同時に耐震補強は可能！工事内容と費用の相場を紹介
「自宅のリノベーションを行う予定だけど、ついでに耐震補強もできないだろうか？」
「自宅をリノベーションする予定だから、耐震補強も併せて検討したい」
と考えてはいませんか。
リノベーション時に、併せて耐震補強工事を検討することはおすすめと言えます。
リノベーションの際には、住宅の基礎部分や柱、屋根などの構造部分を残して内装部分を取り外すため、耐震診断や耐震補強工事を行いやすい状況です。
耐震補強をしたいと思っているのであれば、リノベーション時に併せて行うことを検討するとよいでしょう。
そこで、この記事では、リノベーション時に行うことができる耐震補強工事の内容と費用の相場を紹介します。
また、耐震補強工事を行う場合には、減税措置を受けられたり、自治体の補助金を使えたりするケースもあるため、併せて紹介します。耐震補強工事をする際には、税額控除や補助金の内容を確認し、しっかりと手続きを行うようにしましょう。
▼この記事で分かること
- リノベーション時にできる耐震補強の内容
- リノベーション時に耐震補強をセットで行うべき理由
- リノベーション時の耐震補強工事の費用相場
- 耐震補強工事に活用できる税額控除や補助金
- リノベーション時に耐震補強工事をする際の注意点
最後まで読むことで、リノベーションと同時に耐震補強工事を行う際の注意点まで把握することができます。失敗することなくリノベーション時に耐震補強工事を行うためにも、ぜひ最後まで目を通すようにしてください。
Advisor
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
リノベーション時に耐震補強工事は同時にできる
冒頭で述べた通り、リノベーション時に耐震補強工事を同時に行うことは可能です。さらに言うと、リノベーション時は耐震補強工事を行なうよいタイミングと言えます。
リノベーションの際は、内装部分を取り外し、柱や構造壁、土台の部分がむき出しになるため、建物の構造が見えやすくなり、より正確な耐震診断が行うことができます。また、内装が取り外されているため、耐震補強工事に着手しやすい状態です。
このため、リノベーション時は、耐震補強工事を単体で行うよりも、より正確な耐震診断に基づいた耐震補強工事を、よりスムーズに進めることが可能となります。
住宅の耐震強度が気になる方は、リノベーションの際にぜひ耐震補強工事を行うとよいでしょう。
リノベーションと耐震補強工事を同時に行う際には、住宅の耐震診断の結果に応じて、次のような耐震補強工事が行われます。
1-1. 基礎・土台の補強
建物の基礎・土台が劣化していると、建物の耐震強度に大きく影響します。そのため、基礎・土台の部分が劣化しているようであれば耐震強度を上げるために補強を行います。
具体的には、基礎のコンクリートにヒビが入っている場合はヒビを補修します。また、鉄筋の入っていない無筋コンクリートが使用されている場合は、基礎にアンカーボルトを打って補強します。アンカーボルトとは下記のような、コンクリートに構造用部材を固定するために打つボルトのことです。
【基礎・土台のアンカーボルトのイメージ】
1-2. 土台・柱の交換
土台や柱が劣化している場合も耐震強度に大きく影響するため、劣化した土台や柱を交換するなどして補強をして耐震強度を上げます。
土台や柱は、経年劣化による腐食のほか、シロアリ被害で大きく劣化している場合があります。
【シロアリで劣化した柱】
シロアリによる劣化が見られる場合は、シロアリ駆除をした後に土台・柱の交換を行います。また、必要に応じて、交換する土台や柱に、薬剤を散布するなどの防蟻処理を施します。
1-3. 土台、柱、屋根などの接合部の補強
土台や柱、屋根などの接合部分について、金具や耐震パネルでしっかりと固定し、補強します。これは、木造家屋などでは、土台や柱、屋根などとの接合部分がしっかりと接合されていないと、大きな揺れに耐えるのが難しくなるためです。
【接合部分を金具で補強】
倒壊の危険性を避けるためにも、土台、柱、屋根などとの接合部分を金具、あるいは耐震パネルでしっかりと繋ぎ合わせて補強します。
1-4. 壁の補強
壁については、「耐力壁」という揺れに強い壁を使って補強し、耐震性を高めることができます。耐力壁には、「筋交い」や「構造用合板」といった２種類のものがあります。
1-4-1. 「筋交い」を使って補強
「筋交い」とは、建物の柱と柱の間に対角線のように斜めに交差させた建築部材のことです。「筋交い」を使用することで、壁の強度をあげ、耐震性を高めることができます。
筋交いの実際の画像とイメージ図は下記の通りです。
【筋交い】
【筋交いイメージ図】
「筋交い」には、柱と柱の間に1本だけ筋交いを入れる「片筋交い」と、柱と柱の間に2本の筋交いをクロスさせる「たすき掛け」の２パターンがあります。
「片筋交い」よりも「たすき掛け」の方が、壁1枚当たりの強度は高くなります。実際の工事では、住宅の耐震強度に併せて、どちらかの筋交いをバランスよく配置させます。
1-4-2. 「構造用合板」を使って補強
「構造用合板」とは、耐震性を高めることを想定して作られた木製パネルなどの面材のことです。
構造用合板を用いた耐力壁のイメージは下記の通りです。
【構造用合板を用いた耐力壁】
構造用合板を「耐力壁」として用いることで、耐震性を高めることができます。
断熱材を壁に入れたい場合などは、「筋交い」よりも「構造用合板」を用いた方が断熱材をムラなく壁に入れることが可能です。
1-5. 屋根の軽量化
屋根の重みを軽くすることで耐震性を高めることができます。
具体的には、屋根の素材を瓦などの重いものから、薄い板のようなスレート材や金属製の軽い素材へと変更するといった処置が取られます。
【スレート材の屋根のイメージ】
屋根の素材を変えることで、大きな地震の際に屋根の重みで家が倒壊することを防ぎます。
リノベーションと耐震補強はセットがおすすめ
リノベーションと同時に行える耐震補強工事の内容が把握できたことと思います。
この耐震補強の工事は単独で行うこともできますが、リノベーションとセットで行うのがおすすめです。リノベーションと耐震補強工事をセットで行った方が良い理由としては下記の3つが挙げられます。
それぞれ詳しく見ていきましょう。
2-1. 内装部分を取り外しているため、耐震診断を行いやすい
リノベーション時は普段よりも耐震診断を行いやすいため、耐震補強に着手する良い機会と言えます。
耐震診断とは、大地震が起こった際でも倒壊しない耐震性が住宅にあるかどうかを調べ、確認することです。リノベーションを行う際には、内装壁や床などを取り外すため、壁裏や床下など普段見えない部分の構造や腐食具合を実際に確認することができ、耐震診断をより正確に行うことができます。そのため、当初の耐震診断で分からなかった土台の腐食が後に発覚し、追加工事が必要となるということがありません。
正確な耐震診断に基づき、最適な耐震補強のプランが立てられるため、リノベーションを行う際に、耐震診断および耐震補強を行うようにしましょう。
2-2 . 内装部分を取り外しているため、耐震補強工事を行いやすい
リノベーション時は内装部分を取り外しているため、耐震補強工事を行いやすいと言えます。
耐震補強工事を単独で行う場合には、耐震補強工事のためだけに壁や床をはがしたりしなければなりませんが、リノベーション時では他の工事のついでに行うことができます。
特に、住宅の枠組みだけを残して内装をすべて取り払うスケルトンリフォームを行う際には、普段では大掛かりすぎてなかなか着手できない基礎や土台といった部分の耐震補強工事を行うことができます。
リノベーション時は普段よりも耐震補強工事に着手しやすい状態のため、作業をスムーズに進めることが可能です。リノベーション時に耐震補強工事をセットで行うことがおすすめです。
2-3. 耐震補強工事を単独で行うよりも、安く工事ができる。
耐震補強工事をリノベーションとセットで行った場合、耐震補強工事にかかる費用は、耐震補強工事を単独で行う場合よりも安くなるケースが大半です。
安くなる理由は、内装壁や床を取り払うなどの作業工程を省くことができるためです。耐震補強工事を単独で行うよりも、内装解体をする作業工程が省かれる分、安くなります。
リノベーション時の耐震補強工事の費用相場
リノベーション時に耐震補強工事をセットで行った方がいいことは分かったものの、実際に費用がいくらくらいかかるのか気になりますよね。
耐震補強工事をリノベーション工事と併せて行う際の費用は、耐震補強工事単体で行うよりも安くなるケースが大半ですが、どの程度安くなるかは、どんなリノベーション工事を行うかによって変わります。
ここでは参考までに、耐震補強工事を単体で行う際の費用を解説します。他のリノベーション工事と合わせる際にはこれより少し安くなるイメージで参照してください。
3-1. 耐震補強工事合計額の平均は152万～189万円
日本木造住宅耐震補強事業者協同組合（木耐協）によると、実際の木造家屋の耐震補強工事にかかる施工金額の平均額は、152万～189万円です。
【耐震補強工事にかけた平均金額】
出典：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合「⽊耐協調査データ 2021年3⽉発表」
この木耐協の調査の対象は、2006年4月1日から2021年2月28日（14年11ヶ月）の間に耐震診断を行った27,929棟です。内容についてさらに詳しく見ていきましょう。
3-1-1. 「木造家屋全体」の耐震工事費用の平均は167万円
木造家屋の耐震補強工事にかけた工事金額合計の平均額は、167万7,431円です。また、工事を行った住宅の築年数の平均は37.15年です。
築年数37年の住宅を167万円程度で耐震補強工事が出来ていると言えます。
3-1-2. 「旧耐震建基準」の住戸の耐震工事費用は189万円
1981年以前の旧耐震基準で建てられた住戸の耐震工事にかかった合計費用の平均は189万2,208円です。
建築基準法に定められている耐震基準については、1981年と2000年に大きく改定されました。このため1981年5月31日以前に建築確認を受けて建てられた古い耐震基準の住宅は、耐震強度が弱いと言われています。
旧耐震基準で建てられた住戸は耐震強度が弱い分、耐震補強工事費用の平均167万7,431円よりも約20万円多くかかっています。
3-1-3. 「81-00住宅基準」の住戸の耐震工事費用は152万円
1981年から2000年に施行されていた建築法の耐震基準に基づき建てられた「81-00住戸」の耐震工事にかかった合計費用の平均は152万3,430円です。
比較的新しい耐震基準で建てられているため耐震強度が高く、耐震補強にかかる費用も平均の167万7,431円に比べて約15万円少なくなっています。
3-2. 工事内容別の費用例
次に、耐震補強の工事の内容別に相場を紹介します。実際には、家の耐震強度によって必要となる工事内容が変わりますが、改修の予算を考える際の一つの目安としてください。
3-2-1. 【壁の補強】費用20万円～
「1-4. 壁の補強」で解説したような「耐力壁」を使って耐震補強をする場合は、20万円程度から耐震補強工事が可能です。
約20万円の作業の内容の目安は、1間（182cm）の壁に筋交いを入れ、壁と柱との接合部に金具を付けるなどの補強をするといったものです。
3-2-2. 【土台、柱の接合部分の補強】費用40万円～
「1-3. 土台、柱、屋根などの接合部の補強」で解説したような土台や柱の接合部分の補強のための金具を付けるといった耐震補強工事は、約40万円から可能です。
約40万円の作業内容の目安は、土台と柱との接合部に金具を10個程取り付けるというものです。金具を1個取り付けるためには、工事費・材料費込みで大体3から4万円程度かかります。取り付ける場所によって値段が上がることもあります。
3-2-3. 【外壁、土台、柱の補強】費用65万円～
「1-3. 土台、柱、屋根などの接合部の補強」で解説したような柱と土台とを耐震パネルで接合させる工事については、約65万円から工事が可能です。
工事内容は外壁を取り外し、土台と柱に耐震パネルを取り付け、しっかりと接合します。その後、再び外壁で覆います。耐震パネルなどの材料費に約35万円、工事費に約30万円かかります。
3-2-4. 【全面的な補強】費用100万円～
基礎の耐震補強や、屋根の軽量化の工事を行うほか、複数の耐震補強工事を組み合わせて全面的に耐震補強工事を行う場合は、最低でも100万円以上の費用がかかると言えます。
住宅の耐震強度が低い場合は全面的な補強工事が必要となりますが、次に解説する補助金などを活用してなるべく費用負担を少なくして取り組むようにしましょう。
耐震補強工事には減税措置や補助金が活用できる
耐震補強工事を行う際には、減税措置や自治体の補助金を使うことができます。住宅の固定資産税が半額免除となったり、上限100万円の補助金がもらえたりするケースもあるため確認するようにしましょう。
4-1. 耐震改修促進税制（固定資産税）の利用方法
既存の住宅について、耐震補強工事をした場合、固定資産税が減額されるという特例措置があります。詳細は次の通りです。
4-1-1. 耐震改修促進税制（固定資産税）の内容
耐震改修工事を行った住宅の固定資産税（120㎡相当分までに限る）が、翌年から1年の間、2分の1に減額されます。
4-1-2. 満たすべき要件
この耐震改修促進税制（固定資産税）の適用を受けるためには、主に下記3つの要件を満たすことが必要です。
- 1982年1月1日以前から所有する住宅であること
- 現行の耐震基準に適合する耐震改修工事であること
- 耐震改修費用が50万円を超えていること
自分のケースに該当するかどうか確認するようにしましょう。
4-1-3. 手続き方法
耐震改修促進税制を利用するには、各自治体へ改修工事完了後から3カ月以内に必要書類を提出します。
提出する必要書類の名称や書類の提出先は自治体ごとに異なるため、各自治体の耐震改修促進税制（固定資産税）についてのホームページを確認するようにしてください。
下記は、東京都主税局の提出必要書類の例です。
【東京都主税局 耐震改修促進税制適用のための提出書類】
出典：東京都主税局「耐震化のための建替え又は改修を行った住宅に対する固定資産税・都市計画税の減免（23区内）」
東京都23区に改修した住宅がある場合は、これらの必要書類を整えて、都税事務所へ提出します。
4-2. 補助金・助成金の利用方法
自治体によっては、耐震補強工事について補助金や助成金を受けることができます。利用方法は次の通りです。
4-2-1. 自治体に補助金・助成金の制度があるかどうか確認
まず、耐震補強工事をした住宅のある自治体のホームページで、耐震補強工事について補助金や助成金の制度があるかどうか確認しましょう。
自治体のホームページを直接確認するか、「自治体名」「耐震補強」「補助金」などのキーワードで、インターネット検索をして確認します。
自治体ごとに、補助金・助成金の内容や、適用を受けるために必要な条件、提出書類、申請時期などが異なるため、注意しましょう。
4-2-2. 自治体ごとの指定に従って補助金・助成金の申請を行う
自治体に補助金・助成金の制度があれば、自治体の説明に従って必要書類を揃え、指定の期限までに提出するようにしましょう。
リノベーションする際に耐震補強工事をする流れ
リノベーション時に耐震補強工事をしたい場合は、他のリノベーション計画と併せて会社に相談、依頼をするようにしましょう。
リノベーション会社に耐震補強工事を依頼すると下記のような流れで作業が進行します。
耐震補強工事を始めるには、まず耐震診断が必要となります。現地調査に基づき、専門家による住宅の耐震診断が行われるため、現在の住宅の耐震強度をしっかりと確認するようにしましょう。
耐震強度について確認ができたら、耐震強度をどの程度、どういった方法で強化するか提案が行われます。見積もりとともにプランが提示されるため、工事内容と金額を確認します。不明な点があれば質問をし解消しておくようにしましょう。
工事内容と金額に納得がいけば、プランを確定させます。その後、耐震補強工事に着工するという流れになります。
リノベーション時に耐震補強工事をする際の注意点
リノベーション時に耐震補強工事をする際の注意点としては、次の点が挙げられます。
6-1. 耐震補強箇所の解体調査を工事前に行う
耐震補強箇所の解体調査を、工事前に行うようにしましょう。
耐震補強工事を単独で行う際には、工事が始まってからプランや費用が変更されることがよくあります。これは、実際に壁や床などの内装を解体してみると、土台や柱の状態が当初の見込みより大幅に劣化していることが判明するためです。
リノベーションと併せて工事を行う際には、補強箇所を解体の上、確認し、正確な見積もりを取るようにしましょう。追加費用の発生を防ぐためにも、解体調査の上、解体工事のプランを立てることが必要です。
6-2. 旧耐震基準の住宅は特に耐震補強のリノベーション工事が必要
1981年以前の旧耐震基準に基づいて建てられた住宅は特に耐震補強のリノベーション工事が必要と言えるため、しっかりと耐震補強工事を行うようにしましょう。
「3-1-2.「旧耐震建基準」の住戸の耐震工事費用は189万円」でも触れた通り、住宅の耐震基準は1981年に大幅に改定されました。
1981年6月1日以降に適用された新しい耐震基準では、震度6強から7程度の強い揺れでも倒壊しないように設定されていますが、1981年5月31日以前まで適用されていた旧耐震基準では、震度5強程度の地震を想定し倒壊しないように設定された基準です。
大地震による住宅の倒壊を防ぐためにも、新耐震基準を満たすレベルの耐震補強工事をすることが大切です。
まとめ
耐震補強の工事は単独で行うこともできますが、特にリノベーションとセットで行うのがおすすめであることを解説しました。
リノベーションと耐震補強工事をセットで行った方が良い理由は下記の3つです。
そして、リノベーション工事と同時に可能な耐震補強工事内容と費用についても紹介しました。具体的には、下記のようなものです。
- 【壁の補強】費用20万円～
- 【土台、柱の接合部分の補強】費用40万円～
- 【外壁、土台、柱の補強】費用65万円～
- 【全面的な補強】費用100万円～
耐震補強工事を行う際には、減税措置や自治体の補助金などを活用して費用を抑えるようにしましょう。
特に、1981年以前の旧耐震基準で建てられた住宅の場合は、耐震補強が必要かどうか、より慎重に見極めることが重要です。
耐震面は目に見えるものではないため、個人での判断が難しい部分でもあります。知識や実績が豊富なリノベーション会社に相談しながら検討してください。
安心して住める家を手に入れるためにも、ぜひこの記事の内容をリノベーション工事に役立ててください。