2022.06.03 更新 2021.11.04 公開

300万円リノベーションで劇的変化!設計士が事例で注意点も解説

費用300万円でできるリノベーションの間取り

「新築で購入したマンション。子どもが巣立ったタイミングで設備を綺麗にしたい……」
「住まいを購入してリノベーションをしたいけど、安く抑えたい……」

費用300万円でできるリノベーション内容は限られます。しかし、設備のグレードを少し落としたり、既存設備を活かせるリノベ済み物件を選んだり、予算を少しあげて追加工事をしたり、少しの工夫で今の生活にフィットした形に家をつくり変えることが十分可能です

そのためには、メリハリをつけた費用計画が大切になります。見た目の印象を大きく変える壁紙と床材に費用をかけるのか、古くなった設備を交換するのか、部屋の状態に合わせて必要な工事を、専門家に相談しながら取捨選択していきましょう。

本記事では、実際にリノベーションを行う一級建築士が、以下の順にリノベーションでできること、できないことを解説し、300万円でできる効果的なリノベーションのパターンを紹介しています。

  • 費用300万円のリノベーションでできること、できないこと
  • 【ケース別】費用300万円でできる工事4パターン
  • 予算を上げられるなら検討したいプチリノベ
  • リノベーション会社の選び方

本記事が、あなたの住まいづくりにお役立ちできたら幸いです。

Advisor

一級建築士 アドバイザー 西村 一宏

[監修]一級建築士

西村 一宏

東洋大学ライフデザイン学部講師。リノベーション・オブ・ザ・イヤーを受賞した設計・施工部門の責任者としてゼロリノベ建築を担う。著者の詳しいプロフィール

Author

“【著者】ゼロリノベ編集部"

[著者]

ゼロリノベ編集部

元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

費用300万円のリノベーションでできること、できないこと

まずは、300万円の費用でどれくらいの工事ができるのか把握するために、リノベーション費用の相場感を掴みましょう。

以下の表は、一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした61社154事例をまとめて、リノベーション費用の相場を出したものです。

【リノベーション用語解説】

スケルトンリノベーション:一度全てを取り壊した状態から、新しく住まいをつくり変える方法。配管交換・水まわりの移設や、間取り変更といった大規模な工事が可能。

表層リノベーション:見える部分だけを改修し、今の暮らしに合わせた住まいにする方法。基本的には現状の間取りを活かして空間をつくる。設備交換や、一部の壁を減築・増築するといった規模感の工事が可能。

表層リノベーションとスケルトンリノベーションの費用相場

以上の表からわかるとおり、費用300万円でできる内容は、表層リノベーションの中でも少し制限があります。施工箇所を絞ったり、設備のグレードを落とすといったように、最も優先度が高い工事を選ぶことが必要です。

また、広さに比例して費用が高くなるため、ファミリータイプのマンションならクロス張り替え・床仕上げの変更などで予算上限に達する可能性もあります。

制限のある中からどんな工事を選べば快適な住まいになるのか、そもそも300万円でどんなことができるのか、次章以降で詳しく解説していきます。

1-1.費用300万円のリノベーションでできること

300万円の費用内でできる主な内容は以下の4つです。

  1. クロス張り替え、床上張りで全体を綺麗にする
  2. 水まわりの設備を全交換する
  3. リビング横の和室をフローリング化し、広いLDKをつくる
  4. 既存設備を活かして収納やワークスペースをつくる

基本的には、1〜4の中から1つを選び、予算に余裕があればその他の箇所を部分的に改修していくイメージになります。

各項目について詳しくは2章をご覧ください。

これから物件を探すなら「リノベ済」も検討してみよう

これから物件を探すなら、築古のリノベ済み物件を購入し、再リノベーションするという方法がおすすめです。なぜなら、都内のターミナル駅等、利便性の高い立地で築浅の物件を選ぶと価格が高くなってしまいがちで、リノベに予算がまわしにくく、今の間取りのまま我慢しなければならない可能性が高いからです。

その点、築古のリノベ済みであれば既存設備を活かせる分、間取り変更や収納設備の造作といった工事に費用をまわすことができます。

「築古物件が不安……」という人は、ワンストップリノベーションの会社に仲介を依頼することで、物件の管理状態やリノベーションに不利な制約などがないか事前に調査してもらえます。

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1-2.費用300万円のリノベーションでできないこと

費用300万円では、予算的な理由からスケルトンリノベーションができません。また、費用にかかわらず、建物の構造やマンションの管理規約に制限のある工事は実施できない可能性があるため、事前に確認しておきましょう。

ただし、戸建ての場合はマンションのような制約が少なく施工可能な工事もあります。

▼スケルトンリノベーションが必要な工事

  • 配管配線の交換
  • 大幅な間取り変更
  • 水まわり設備の移設

▼費用に関わらず、物件特性によって実施できない可能性がある工事

  • トイレの移設
  • 壁式構造の物件を間取り変更する
  • 玄関ドアや窓ガラス、サッシの変更

それぞれ詳しく解説していきます。

1-2-1.トイレの移設は難しい

スケルトンにした場合でも、トイレの移設は難しいケースがあります。理由は、トイレの給排水にかかわるPS(パイプスペース)の移動ができないためです。PSにはマンションを縦に流れる給排水菅、ガス管などが入っており、マンションそのものの構造に影響するためPSを動かすことはできません。

PSとトイレの位置が離れれば離れるほど、配管の勾配が必要になるため床がせり上がってしまうことに加え、詰まりやすくなるといったリスクが生じます。そのため、トイレの大幅な移設はスケルトンリノベーションであっても避けた方がよいでしょう。

ただし、戸建ての場合はトイレ移設ができる可能性があります。PSに影響を受けないことに加え、床下にスペースがある場合が多く配管に勾配をつけやすくなるためです。給排水に差し支えない範囲で移動ができるかどうか、設計担当者に相談してみましょう。

1-2-2.壁式構造の物件を間取り変更する

マンションの構造には2種類あります。ラーメン構造と呼ばれるものと、壁式構造と呼ばれるものです。

ラーメン構造と壁式構造ラーメン構造は柱と梁で建物を支えるのに対し、壁式構造は名前のとおり壁で建物を支えています。そのため、各居室の壁が建物構造に関係しており、取り壊すことができないのです。

広いLDKにしたい、空間を一つの大きなワンルームにしたい、といった希望がある人は、リノベーションしたい家が壁式構造でないかどうか確認しておきましょう。

1-2-3.玄関ドアや窓ガラス、サッシの変更(マンションの場合)

玄関ドアや窓は、共有部分とみなされるため、個人で取り替え・修繕するのが難しい設備です。クロスを張り替えると古びたサッシが気になるという人が多くいらっしゃいますが、「塗装して見た目を綺麗にしたい」といった場合は、それが可能かどうか管理組合に確認する必要があります。

ただし、窓の内側であれば専有部分の扱いになるケースが多いため、インナーサッシ(二重窓)を取り付けることで見た目を綺麗に見せることができます

また、管理規約等に左右されない戸建てであれば、窓ガラスやサッシの交換も可能です。費用相場はおよそ20万〜40万程度となっています。

戸建ての大幅な間取り変更は経験値のある会社に依頼しよう

戸建ては多くのマンションと異なり、建物の構造に関係する壁が多くなります。そのため、間取り変更などを行いたい場合は、戸建ての施工実績が多く信頼できる会社に依頼するようにしましょう。

また、在来工法、ツーバイフォー工法、どちらで建てられたかによって間取り変更の制約度合いも変わってきます。柱・梁・筋違い・耐力壁で家を支える在来工法なら、構造に関係ない壁を取り壊すことができます。しかし、壁4面・天井・床で家を支えるツーバイフォー工法では、基本的に間取り変更は難しいケースが多いです。

【ケース別】費用300万円でできる工事4パターン

物件の広さを60平米と仮定し、300万円でできることを4パターンでシミュレーションしていきます。

  • クロス張り替えと床上張り+一部設備を交換
  • 水まわりの設備を交換する
  • 和室を洋室にして広いLDKをつくる+一部設備交換
  • 既存設備を活かして間取りを変える

それぞれ、詳しく解説していきます。

2-1.クロス張り替えと床上張り+一部設備を交換

クロスとフローリングの張り替え

築年数が経過し、家全体が古ぼけた印象に感じられるケースでは、表面積を多く占める壁と床に費用を割きましょう。残った費用で、風呂、トイレ、キッチンなど劣化の気になる設備を取り替えることも可能です。

ただし、設備のグレードによっては予算オーバーの可能性もあるため、グレードを抑えたものを選びましょう。

以下の表にクロス張り替え、フローリング張り替えにかかる費用相場をまとめました。なお、現在世界的に木材の価格高騰が続いており(ウッドショック)、ここで示した金額よりも上がってしまう可能性があります。あくまで目安としてご参考ください。

リフォーム内容 費用相場
クロスの張り替え 安価なもの:800円/㎡~
一般的なグレードのもの:1,500円/㎡例)3LDK・約400㎡に一般グレードのクロスなら45~70万円程度
フローリングの上張り 1万1,000~2万円/㎡程度

※2021年10月時点での費用相場です。

特に床板の張り替えは、床材によって費用が異なってきます。
また、フローリングの場合は以下に示した中で素材の違いによっても大きく費用が異なります。

床材 費用目安/約8畳
フローリング 元の床の上に重ね張り:8万~10万円
フロアタイル 元の床の上に重ね張り:6万~10万円
クッションフロア 元の床の上に重ね張り:5万~11万円

※2021年10月時点での費用相場です。

2-2.水まわりの設備を交換する

<ユニットバスのイメージ>ユニットバス

<システムキッチン>システムキッチン

<トイレ・洗面台>サニタリーのリノベーション

>>この事例を詳しく見るならこちら

持ち家のリノベーションや、中古物件を購入してリノベーションする人では、水まわりの設備を全交換したいという人が多くいらっしゃいます。

費用が300万円あれば、キッチン、風呂、トイレ、洗面台といった水まわりの設備を一度に交換することができます。しかし、グレードの高い設備を選ぶと予算オーバーしやすいため、トイレは低いグレード、風呂とキッチンは中間のグレード、といったように調整して予算を決めましょう

水まわりの設備交換にかかる費用相場を以下の表にまとめました。どの部分にお金をかけるか、参考にしてみてください。

設備別リフォーム費用※2021年10月時点での費用相場です。

さらに、各設備の選び方を詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

▼キッチン

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▼ユニットバス

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▼洗面台

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2-3.和室を洋室にして広いLDKをつくる+一部設備交換

費用が300万円あれば、和室の洋室化も可能です。さらに残った費用でキッチンや風呂といった設備交換ができる余裕もあります。

「古くなった設備を交換したい」、「人を招きやすいようにLDKも綺麗にしたい」。人気の高い工事をいいとこどりした内容です。

▼費用内訳イメージ
和室の洋室化:40~100万円
クロス張り替え:70万円
風呂、トイレの交換:120万

※2021年10月時点での費用相場です。

<beforeイメージ>

和室を洋室にリノベーション before

<afterイメージ>

和室を洋室にリノベーション

>>この事例を詳しく見るならこちら

2-4.既存設備を活かして間取りを変える

既存設備を活かした表層リノベーションなら、より自分の暮らしに合った住まいになるようカスタマイズすることができます。

例えば、下の間取り図のように、広くしたリビングにワークスペースを造作することもできますし、洋室を一部屋小さくして、空いたスペースにウォークインクロゼットを増設することも可能です。

▼費用内訳イメージ
和室の洋室化:40~100万円
土間玄関:30万円〜
間取り変更(壁の撤去・新設):約100万円
造作棚・造作家具の設置:計100万円程度

※2021年10月時点での費用相場です。

<before間取り図>

リノベーション前の間取り図

<after間取り図>

費用300万円でできるリノベーションの間取り※こちらはイメージです。実際は300万円から増減する可能性があります。

<リビングのワークスペース>

和室を洋室にしてLDKを広くする

>>この事例を詳しく見るならこちら

<ウォークインクロゼット>

間取り変更のリノベーションでウォークインクロゼットを作る

>>この事例を詳しく見るならこちら

2-4-1.兼ねるアイデアで追加できる機能

既存設備を活かして間取り変更等に費用が割けるときには、上記でご紹介したリビングデスクやウォークインクロゼットの他にも、趣味や仕事で使える作業スペースを設けられることがあります。

例えば「玄関土間とデスクを兼ねる」、「ウォークインクロゼットと書斎を兼ねる」といったようなアイデアで、機能を追加するイメージです。

兼ねるアイデアで空間の使い方に幅を持たせ、限られたスペースでもうまく空間を活用することができます。

<玄関土間にデスク>

玄関土間にピッタリサイズの造作家具を取り付けるだけで、立派なワークスペースになります。リビングとの距離も遠くなるため、二人同時に在宅ワークしたい人におすすめです。

玄関土間のワークスペース>>この事例を詳しく見るならこちら

<玄関土間にアトリエ>

玄関土間なら、汚れも気にならないためDIY用の作業スペースにもってこいです。置き場所に困るアウトドアグッズも造作棚をつくれば専用の収納になります。

玄関土間にリノベーションでアトリエを作る>>この事例を詳しく見るならこちら

<ウォークインクロゼットに書斎>

ウォークインクロゼットの中に、このようなデスクを設置することもできます。壁と扉ではなく、用途を兼ねた箱で空間を仕切っているため圧迫感もなく、通気性も問題ありません。

ウォークインクロゼットの中の書斎>>この事例を詳しく見るならこちら

今の予算にプラスできるなら検討したいプチリノベ

せっかくリノベーションをしようと思ったのに、300万円では設備交換で終わってしまいそう……という人もいらっしゃるかと思います。せっかく工事をするなら、少し費用をプラスして今の暮らしに合った家にしませんか?

以下に、10~50万円程度でできる追加工事の内容をまとめました。ぜひやりたい! という工事があれば、予算アップも含め検討してみてはいかがでしょうか。

3-1.一部屋だけ間取りを変更

「子供が巣立って、洋室が物置状態になっている……」といったように、購入時の間取りが今の生活スタイルに合わないこともあるかと思います。そうした部屋の壁を動かし、ウォークインクロゼットを新設したり、書斎を設けたりすることで、より満足度の高い住まいに変化します。

▼工事内容例
壁の撤去、新設:20~30万円
壁・天井仕上げの変更
床仕上げ変更
扉新設:12~25万円

※2021年10月時点での費用相場です。

<beforeイメージ>

和室を洋室にリノベーション before

<afterイメージ>

和室をウォークインクロゼットにリノベーション

>>この事例を詳しく見るならこちら

3-2.造作棚で収納力を高める

部屋や持ち物にピッタリ合わせた造作棚をつくると、飾り棚を兼ねた見せる収納ができるようになったり、足りない部分に収納を付け足したり、といったような工夫ができます。

▼工事内容例
小物・棚の設置 約10万円
造作家具 5~50万円

※2021年10月時点での費用相場です。

関連記事
造作家具ってどうなの?メリットデメリットやおすすめなケースを解説

<棚、造作家具>

キッチンに造作棚をつけたリノベーション

キッチンに造作棚をつけたリノベーション>>この事例を詳しく見るならこちら

3-3.古びた窓枠を隠して遮音・遮熱性を高める

インナーサッシを設置すると、古びた窓枠を綺麗に見せられるだけではなく、遮音性・遮熱性を高めて住み心地をよくする効果も得られます。

▼工事内容
インナーサッシ 12~15万円

※2021年10月時点での費用相場です。

リノベーションでインナーサッシを設置

1972年築のヴィンテージマンションをリノベーションした事例です。白く塗装した壁に合わせて、白のインナーサッシを取り付け、全てを新しくしたような印象を与えます。

>>この事例を詳しく見るならこちら

3-4.和室を洋室化する

「2-3」章でも解説した通り、リビング横の和室を洋室化し広いLDKにするという工事はリノベーションをする人の中でも人気の高い工事です。人が集まる場所を広々使いたい人、開放的な空間でくつろぎたい人におすすめです。

▼工事内容
和室→洋室 40~100万円

※2021年10月時点での費用相場です。

<before>

和室を洋室にリノベーション before

<after>

和室を洋室にリノベーション>>この事例を詳しく見るならこちら

3-5.玄関に土間をつくる

実際にリノベーションする人の中でも人気の高い工事が玄関を広げて土間にするという工事です。マンションの玄関は狭いものが多いですが、リノベーションで広げることで開放感が生まれ、収納なども増やすことができます。

▼工事内容
土間 約30万円

※2021年10月時点での費用相場です。

<土間玄関>

玄関土間に収納を追加したリノベーション>>この事例を詳しく見るならこちら

3-6.スイッチコンセントを交換する

スイッチコンセントをおしゃれなデザインのものに全交換するだけで、気分転換になります。費用も12万円程度と他の工事に比べてあまりかからないため、余裕があればぜひ試したいリノベーション内容です。

▼工事内容
スイッチコンセント全交換 約12万

※2021年10月時点での費用相場です。

<スイッチ>

スイッチのリノベーション>>この事例を詳しく見るならこちら

費用300万円で効果を最大化するリノベーション会社の選び方

リノベーション費用300万円を有効活用するためには、敷地面積に応じて費用が決まる料金プランや、表層リノベーション専門のプランなど、料金プランが明瞭な会社に相談することをおすすめします

予算が決まっているのにやりたい工事が複数あるとき、どうしても費用が膨らみやすくなってしまいます。決まった費用の中で工事を決めていく定額プランの方が、予算オーバーの心配が少なく相談を進められるためオススメです。

また、現在の状況によって会社選びの視点が少しずつ異なります。次の2つのケースに分けて、会社を選ぶ際のポイントを解説していきます。

・現在居住中の物件をリノベーションしたい人
・これから物件購入する人

4-1.現在居住中の物件をリノベーションしたい人が注目すべき3つのポイント

居住中の物件をリノベーションしたい場合は、

  • 会社のコンセプト
  • 施工実績
  • 丁寧なヒアリングをしてくれるかどうか

上記3点に注意して会社を選びましょう。それぞれ解説していきます。

4-1-1.会社のコンセプト

自分と会社の相性を見る上で参考になるのが、会社のコンセプトです。会社や事例の紹介ページをよく見て、自分に合うものがあるかどうか判断しましょう。

相性のよい会社や設計担当者とリノベーションプロジェクトを進められると、やりとりがスムーズだったり、後から「こんなデザインになるはずじゃなかった……」と後悔することもありません。

4-1-2.施工実績

気になる会社を見つけたら、必ず施工実績を確認するようにしましょう。十分な施工実績があったり、受賞歴がある会社であればデザイン力・施工力にも信頼が持てます。特に戸建てでは間取り変更が建物の構造に直接関係する可能性もあるため、必ず戸建ての施工実績があるかどうか確認しましょう。

4-1-3.丁寧なヒアリングをしてくれるかどうか

担当者が丁寧にヒアリングをしてくれるなら、予算内で自分のイメージにピッタリな工事を提案してくれたり、さらにその上をいく費用配分を提案してくれることもあります。

まずは気になる会社に問い合わせ、設計担当者に相談してみましょう。

会社の選び方についてより詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご覧ください。

関連記事
リノベーション会社はコンセプトと質が大事!選び方のポイントを解説

4-2.これから物件購入する人はリノベ向きかどうか見極めてくれる会社に仲介も依頼しよう

これから物件購入する人は、リノベ向きかどうか見極めてくれる会社に仲介も依頼しましょう。リノベーション会社の中には、物件探しなどの仲介業務と、リノベーションの設計・施工を全て自社で完結させる「ワンストップリノベーション」という仕組みのものがあります

下の図は、不動産仲介、リノベーションの設計施工を別に依頼した場合と、ワンストップリノベーションの会社に依頼した場合を図にしたものです。

ワンストップリノベーションとは

物件を契約した後にリノベーションだけ依頼するのもOKですが、その場合は後から「実は壁式構造で間取り変更ができなかった」、「管理規約でフローリングNGだった」といったような制約が見つかる可能性もあります。

そういった事態を避けるため、リノベーションの知識が社内共有できるワンストップの会社に依頼するのがベストです。リノベーションに向いている物件が目利きできるほか、社内に施工部があるため物件探しの段階で「こういう工事はできる?」といった相談も可能です。

物件探しからの会社選びについてより詳しく知りたい方は、以下の関連記事をご覧ください。

リノベーション会社の選び方
関連記事
こんなリノベーション会社は要注意!ハズレを見分ける3つの視点

まとめ

費用300万円でリノベーションするなら、クロスやフローリングの張り替えで家全体の見た目を綺麗にする、設備交換などはせず間取り変更にお金を割く、といったような、メリハリのある費用配分が必要になります。

2章、3章でご紹介したパターンを参考に、理想のリノベーションプランを探してみてください。

費用300万円のリノベーションでどんなことができるの?

クロス・フローリング全張り替え、水まわり設備の複数交換、設備は既存利用で間取りを2部屋程度変更、といったような工事なら300万円で施工できます。詳しくは費用内訳など詳しくは2章をご覧ください。

300万円の費用では施工できないリノベーション工事って?

配管交換、水まわりの移動、大幅な間取り変更など、全てを解体するスケルトン工事が必要な内容は予算的に不可能です。また、マンションの場合は構造や管理規約の規制上できない工事もあります。詳しくは1章をご覧ください。

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