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中古物件 2019.08.09 更新2019.04.21 公開

中古マンションの価格、今後は上がる?下がる?購入決断のポイント

価格を抑えた中古マンションをリノベーションした事例1
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現在、マンションの価格は高騰傾向です。中古マンション購入を検討している人にとっても市場の動きは他人事ではなく、「今後マンションの価格が上がるのか下がるのか」は非常に気になる部分かもしれません。

本記事では、実際に中古マンションの価格がこれまでどう推移していて、今後どうなるのかを予想しています。市場の変化を追いながら、果たして買い時はいつなのかをはじめとして、購入するのならどのような選択をするのが一番かしこいのかを考えてみましょう。

じっくり思案してみると、実は自分が豊かに暮らすための住まい購入にとって、現在や今後の価格差はさほど重要ではないという事実が見えてくるはずです。リスクを小さく、かしこい住まい購入をするためのポイントをお伝えします。

 

2013年以降、都市部の中古マンション価格は緩やかに上がり続けている

A子:
アベノミクス以降、マンションの相場が3割上昇!なんてニュース記事を見かけたんだけど、中古マンションの価格は今後どうなるんだろう。もしオリンピック後に下がるんだとしたら、購入を先送りした方がいいのかな?

アドバイザー:
特に首都圏の新築マンションは価格の上昇率が高いですね。それに伴って、中古マンションの価格も上昇しています。東京カンテイ「中古マンション70㎡価格年別推移(18年・年間版)PDF」を見てみましょう。

A子:
首都圏だけじゃなくて、近畿や中部も緩やかに上昇してるのね。

アドバイザー:
金融緩和施策が発表された2013年から徐々に上昇傾向と見ることができます。2013年は東京オリンピック開催決定のタイミングでもあるので、両者が影響してマンション需要が増加し、地価も上昇していると言えます。オリンピック開催のための施設建設やインフラ整備によって、建築費が高騰していることも関係しています。

 

オリンピック後に中古マンション価格が下がる可能性はある

A子:
今は上昇傾向で、今後は一体どうなるの?

アドバイザー:
これは専門家の間でもさまざま意見が割れています。簡単に言えば「下がる要素も下がらない要素も両方ある」という状況だからです。

下がるとする見方

現在はオリンピックによるマンション需要の増加によって価格が高騰しているが、一時的なもの。オリンピック後には空き家率が高まり、人口減少も影響して価格が暴落する。

下がらないとする見方

オリンピック後の空き家率の増加が危ぶまれているが、実際問題として地方は人口減少の可能性があるが、都市部や利便性の高い地域の人口は維持され、マンション価格は下がらない。オリンピック後に価格が下落したとしても一時的なものになる可能性がある。

A子:
つまり、誰もわかっていないということ?

アドバイザー:
そういうことです。

 

金利は今後確実に上昇すると考えられる

アドバイザー:
物件そのものの価格と同様、注目されるのは金利です。

A子:
今は超低金利時代って言われているわね。確かによく聞くけど、そんなに重要なの?

アドバイザー:
はい。金利の増減は、住宅ローンの総返済額に関わるからです。実際の数字で考えてみましょう。2019年4月現在、ソニー銀行の住宅ローンの新規借り入れに対する「適用金利一覧」をご覧ください。

全期間固定金利で3000万円の住宅ローンを組んだとしましょう。35年返済なら、金利は1.413%です。総返済額は約3804万円になります。ここから金利が0.5%上がったとすると、総返済額は約4118万円です。

A子:
314万円も違うの!?ということは、やっぱり低金利のうちに借り入れした方がいいのね。

アドバイザー:
そうですね。先程A子さんが言ったように、現在は歴史的な超低金利時代と言われています。つまり、これ以上金利が下がる可能性は低く、今後は上がるとする見方が濃厚です。

A子:
上がるタイミングはわからないの?

アドバイザー:
マンション価格と同じく、タイミングはやはり定かではありません。ただ、マンション価格と違って確実に言えるのは、今後は上昇が見込まれる以上、「今が一番低いタイミング」である可能性が非常に高いということです。

 

消費税増税は中古マンションには無縁の問題?

価格を抑えた中古マンションをリノベーションした事例2

A子:
そうだ!あとは消費税の増税もあったわね。8%から10%に上がったら、やっぱり費用負担が増えるんじゃないの?

アドバイザー:
そう考えている方も多いのかもしれませんが、多くの場合、個人間で売買が行われる中古マンションは非課税です。増税分の負担を考慮する必要がそもそもないのです。

A子:
あっ、そうなんだ!最近はリノベーション済みの中古マンションが販売されていたりするけど、それは業者が販売してるのよね?

アドバイザー:
はい、その場合は消費税がかかります。物件価格が3000万円なら、8%時は消費税として240万円かかります。10%なら300万円ですから、60万円の負担増ですね。

A子:
うーん、それだとやっぱり負担が大きいわね。

アドバイザー:
ただし、事業者からの購入の場合は「すまい給付金制度」を使える可能性があります。条件は床面積50㎡以上で、一定以上の耐震品質が確認された物件です。給付額は最大50万円なので、先程の例でいくと負担は10万円増で済むことになります。

また、住宅ローン控除も利用できるかもしれません。こちらは消費税非課税の中古マンションでも利用可能です。

A子:
じゃあ、中古マンション購入の場合、消費税増税はあまり気にしなくてよさそうね。

 

数年先、自分が住宅を購入できるコンディションにあるとは限らない

A子:
ここまでの話だと、住宅をいつ買うのがお得になるのかはわからないって感じね。

アドバイザー:
マンション価格や金利の増減を考えるとそうなります。ただここでポイントになるのは、「住まい購入を先送りしたときのリスク」です。

A子:
どういうこと?

アドバイザー:
そもそも自分が健康でないと住宅ローンを組めない可能性があります。多くの住宅ローンでは、団体信用生命保険の加入が借り入れの条件となっているからです。

A子:
数年先も自分が健康でいられるかわからないということね。仮に健康リスクを抱えたたら、ローンは絶対に組めなくなっちゃうの?

アドバイザー:
いいえ、条件次第では組むことができます。例えばフラット35の場合、団信への加入は任意です。ただ、万が一のリスクを考えるとやはり別の生命保険への加入は検討すべきでしょう。

また、ワイド団信と呼ばれる、加入条件が通常よりも緩い団信もあります。この場合、加入は可能ではありますが、その分金利が高く設定されるため経済的負担が増えてしまいます。

A子:
ふむふむ、物件価格が安くなるのを待ったとしても、そうなると得した分が相殺されちゃいそうね。

アドバイザー:
自分たちにとって無理のない予算を組むことができた時点で自分が健康であるなら、その間に購入するのがリスクの小さいかしこい買い方と言えるでしょう。

 

【重要】購入を先送りすると損をする可能性の方が高い

A子:
健康リスクのほかに、仮に今後価格や金利が下がるとしても購入を待たない方がいい理由ってあるの?健康リスクに関してはわかるけど、ずっと健康なままでいる可能性もあるし。

アドバイザー:
もう一つ確実にわかっていることで、重要な要素があります。それは、現在賃貸に住んでいるとすれば家賃が毎月かかるということです。仮に2020年のオリンピック開催以降に、マンション価格が下落するという見込みで購入を2年先送りしたとします。

家賃13万円の賃貸の場合

  • 24ヶ月×13万円=312万円
  • 更新料(家賃1ヶ月分として)=13万円
  • 住まい購入までの出費:325万円

アドバイザー:
これだけの費用がかかることになります。

A子:
325万円以上下がらないと得できないわね。

アドバイザー:
首都圏のここ2年間での価格の上がり幅を見てみると、162万円です。近畿は151万円、中部は190万円です。平均すると約167万円になります。この数字を鑑みると、325万円も価格が下がるというのは、非常に大きな下がり幅だということがわかります。

さらに、中古マンションは築20年以降、価格が安定します。本当にそこまでの急な下落が発生するのか?そして、発生したとしても得できるのか?をよく考えてみる必要があるでしょう。

A子:
情報に惑わされちゃだめなのね。

アドバイザー:
逆説的に言えば、オリンピックや消費税増税前の需要を見込んでマンションを売りたいデベロッパーやハウスメーカーの売り文句にも踊らされない方がいいでしょう。「この物件なら今後価格が下がらないので大丈夫」と言われても、本当かどうかはわかりません。

今後価格が上がるのか下がるのか。外部の情報に左右されるよりも、自分が住みたいと思う家を着実に探す方が後悔せず、リスクも最小限に済むでしょう。

 

購入するときは物件も小さなリスクで選ぶ

価格を抑えた中古マンションをリノベーションした事例3

アドバイザー:
最後に、単に購入するときの価格ではなく、今後長く住まう上でリスクの少ない中古マンションの選び方をお伝えしたいと思います。

A子:
知りたい!

アドバイザー:
社会情勢によって変動する市場を予測するのは難しくても、これらは確実に自分で対処できるものですから、ぜひ覚えてくださいね。

家を買う上でのリスクとは

  • 見た目の綺麗さにとらわれて、本来、建物の重要なところである修繕状況や修繕計画があまり良くない物件を購入してしまうこと。修繕(メンテナンス)が疎かになると耐久性や耐震性などに問題が出てきて、長く住まうことができない。
  • 借りられるMAX額で住宅を購入した場合は経済的に余裕がなくなるため、想定外が起きてしまった際に、住まいをやむを得ず手放さなければならない事態(競売・任意売却)があるかもしれない。

リスクへの対応策

  1. 築年数や見た目の綺麗さよりも修繕状況・修繕計画がしっかりなされている物件を選ぶ。→しっかり管理・修繕されている建物の耐久年数は100年以上。
  2. 築20年以上の物件を選ぶ。→相場が安定してくるため値崩れが起きにくい。
  3. 借りられる額ではなく、無理のない返せる額で家を買う。→余白ある予算で住宅購入すると、想定外が起きた際でも余白分で対応できる。

 

まとめ

消費税増税やオリンピック開催を控えている現在、新築・中古を問わずマンション価格は上昇傾向です。ただし、今後も価格が上がり続けるのか、どこかで暴落するのか、未来のことはプロでもわかりません。

住まいを購入する際は、社会情勢を先読みして購入タイミングを待つよりも、自分にとって無理のない予算を組み、健康なうちに住まいを探した方がリスクを低く抑えられます。

本記事でご紹介した長く住まえる家を選ぶためのポイントをしっかり抑えて、自分にとって適切なタイミングで購入決断してください。

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