2023.03.10 更新
マンションの名義変更はどうする？具体例を徹底解説【必要書類一覧付】
- 親が住んでいたマンションを引き継ぐんだけれど、名義変更はどうすればいいの？
- 遺産相続でもらったマンション、名義変更しないとダメ？
そんな状況で困っている人は意外に多いのではないでしょうか？
マンションをはじめとする不動産を取得したら、その不動産の「登記」の名義を自分の名前に変更する手続きをしなければいけません。
登記簿上の名義＝その不動産の所有者ですので、もし名義変更を怠ると、たとえば実際にはそのマンションを購入して住んでいても、あなたは所有者ではないということになってしまうからです。
これはマンションを購入した場合だけに限らず、相続した場合、贈与された場合、離婚の財産分与で受け取った場合などでも同様です。
いずれの場合も名義変更してはじめて本当にあなたの所有物になるのです。
そこでこの記事では、マンションの名義変更について必要な知識をすべて解説します。
- マンションの名義変更とはどういうことか
- どんなケースで名義変更が必要になるのか
- 名義変更はどこで誰がするのか
- 必要書類リスト
- マンションの名義変更をする流れとやり方
- 名義変更の際にかかる費用
など、基礎的なことから実践的なノウハウまでを知ることができるはずです。
この記事をもとに、あなたがマンションの名義変更を不備なくスムーズに済ませられるよう願っています！
Advisor
[監修]宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
マンションの名義変更とは
そもそも「マンションの名義変更」とは何のことでしょうか？なぜ必要なのでしょうか？
まずはその意味と必要性について、わかりやすく説明しましょう。
1-1.マンションの名義変更とは何か
土地、戸建て住宅、マンション、ビルなどの不動産を取得する際には、その不動産の「登記」を自分の名義にする必要があります。
新築の場合は最初から自分名義で登記すればいいのですが、誰かが所有している不動産を譲り受けたときには、すでに所有者の名義で登記されているものを、譲り受ける人の名義に変更する手続きをします。
これが「名義変更」です。
つまり、マンションの名義変更とは、すでに誰かが登記＝所有している分譲マンションについて、所有者を変更するために登記の名義を変更することを指すのです。
名義を変更すると、所有権が名義人に移るだけでなく、固定資産税などマンションに関わる税金を支払う義務も名義人が負うことになります。
ただ、この名義変更は義務ではありません。
また、期限も決められておらず、長年経過したあとに変更することも可能です。
たとえば誰かが亡くなって相続が生じた場合に、その人が所有していた不動産の名義を変更せずにそのままにしておいても罰せられることはありませんし、10年後、20年後に思い立って名義変更することもできるというわけです。
ちなみに「不動産登記」とは、その不動産の所在地、面積、建物の場合はその種類や構造、所有者などを役所に登録することです。
登記の情報は公開されていて、誰でも登記簿を閲覧することができます。
1-2.マンションの名義変更が必要になる4つのケース
マンションの名義変更は、所有者を変更するときにかならずしなければなりません。
具体的には以下のようなケースで必要になります。
【CASE1】マンションを購入したとき
新築マンションを購入した際には不動産会社から自分名義に、中古マンションを購入したときは前の所有者から自分名義に変更します。
この場合は、名義変更をしないとせっかく購入したマンションの所有権が自分のものになりませんので、かならず名義変更を行います。
また、身内や知人からマンションを譲り受けたといった場合に、「手続きが面倒」「手数料がかかる」などの理由で名義変更を先延ばしにする人もいます。
しかし、その間の所有権はもとの持ち主にありますので、別の人に再度譲渡されたり、借金の担保にされて差し押さえにあったりする恐れもありますので、早めに名義変更したほうがよいでしょう。
【CASE2】生前贈与されたとき
存命中の親や祖父母などからマンションを生前贈与された場合、もとの所有者から贈与する相手の名義に変更します。
相続税対策で行われるケースが多く、その場合は名義がそのままだと節税にならないので、かならず名義変更が必要です。
【CASE3】相続したとき
マンションの所有者が亡くなった際、それを相続する人の名義に変更します。
この場合、かならずしも名義変更は必要なく、亡くなった人の名義のままでそのマンションに住むこともできます。
しかし、固定資産税などマンションにかかる税金は誰かが支払わねばならないものですので、やはり名義変更をきちんとして、納税の義務も果たすべきでしょう。
【CASE4】財産分与されたとき
夫婦が離婚する際に、婚姻期間中に築いた財産をそれぞれに分ける財産分与の一環として、住んでいたマンションの所有者を変更する場合があります。
夫の単独名義を妻に変更したり、夫婦共同名義をどちらかの単独名義に変更したりしますが、その際にも名義変更が必要になります。
名義を変更しないと、固定資産税などの支払い義務が前の所有者に残ってしまうので、かならず名義変更しましょう。
また、ローンが残っているマンションの場合は、ローンの名義変更をすることは難しいので、名義人になるほうがローンを組みなおす、残債の半分を相手に一括で支払うなどの対処が必要になります。
これについては「4-1.マンションを名義変更してローンも引き継ぎたい場合」でさらにくわしく解説していますので、参照してください。
1-3.どこでする？：法務局
不動産の名義は「登記」されているもので、不動産登記を管轄するのは法務局です。
そのため名義変更は、マンションの所在地を管轄する法務局で行います。
管轄がわからない場合は、法務局の「管轄のご案内」にある管轄一覧から探してください。
1-4.誰がする？：自分で、または司法書士に依頼
マンションの名義変更は、自分ですることもできます。
法務局で申請書をもらい必要書類を揃えて申請するのですが、その手順は「2.マンションの名義変更の方法・5ステップ」を参照してください。
ただ必要書類が煩雑で取得に手間も時間もかかるため、専門家に依頼する人が多いようです。
不動産登記・名義変更を扱える専門家は司法書士です。
その場合、報酬などの費用がかかりますので、「3-3.司法書士への報酬など」の項も読んでみてください。
1-5.必要書類は？：権利証、住民票など
マンションの名義変更の際、必要になる書類は相続、財産分与などのケースによって異なります。
それぞれ以下の表にまとめましたので、自分に当てはまる欄を確認してください。
【マンションの名義変更の必要書類】
| マンション購入の場合 | ＜売主側の書類＞
＜買主側の書類＞
＜その他＞
|
| 生前贈与の場合 | ＜贈与する側の書類＞
＜贈与を受ける側の書類＞
＜その他＞
|
| 相続の場合 | ＜被相続人＝亡くなった人に関する書類＞
＜相続人側の書類＞
＜その他＞
＜場合により必要になる書類＞ ◎法定相続分以外のものを名義変更する場合
◎遺言書がある場合
◎遺産分割協議があった場合
◎必要な書類が揃えられない場合
◎法定相続人の誰かが相続放棄する場合
|
| 財産分与の場合 | ＜もとの名義人側の書類＞
＜新しく名義人になる側の書類＞
＜その他＞
|
マンション名義変更の方法・5ステップ
それでは実際にマンションの名義変更をする際の流れを見てみましょう。
司法書士に依頼する場合と自分でする場合の両方をまとめましたので、どちらか適する方を参考にしてください。
2-1.司法書士に依頼する場合
司法書士に依頼する場合は、ほとんどお任せで名義変更してもらうことができますので、依頼者がすることはほとんどありません。
具体的には、
- 司法書士に依頼する
- 司法書士が登記申請書を用意する
- 司法書士が必要書類を集める
- 司法書士が登記申請書を作成する
- 司法書士が法務局に申請する
- 司法書士から登記完了証を受け取る
ひとつ注意することがあるとすれば、司法書士の報酬額には規定がないことです。
同じ名義変更でも、人により事務所により費用が異なりますので、何か所か調べて、安くて信頼できるところを選んでください。
2-2.自分で名義変更する場合
司法書士に依頼せず、自分で名義変更したいという人もいるでしょう。
必要書類の収集などかなり手間と時間がかかりますが、やってできないことではありませんので、その手順も説明しておきましょう。
おおまかな流れは以下の5ステップです。
【step1】法務局で登記申請書をもらう
名義変更するマンションを管轄する法務局で、登記申請書をもらいます。
または、法務局ホームページの以下のページからダウンロードもできます。
参考）法務局「不動産登記の申請書様式について」
【step2】必要書類を集める
戸籍謄本、住民票、印鑑証明など、前項で挙げた必要書類を集めます。
また、相続関係説明図、遺産分割協議書など、作成しなければならない書類は作成します。
【step3】登記申請書を作成する
登記申請書に必要事項を記入、作成します。
登記申請書の書式と記入例は、以下を参照してください。
＜登記申請書の見本・記入例（不動産売買の場合）＞
出典：法務局「不動産登記の申請書様式について」
【step4】法務局に申請する
記入済みの登記申請書と必要書類を揃えて、マンションを管轄する法務局に申請します。
【step5】登記完了証を受け取る
名義変更が完了すると、登記完了証が発行されます。
郵送で受け取ることも、オンラインでダウンロードして受け取ることもできます。
マンションの名義変更に必要なお金
マンションの名義変更をするには、手続きにかかる費用や、司法書士に依頼した場合の報酬、税金がかかります。
これら必要なお金について、内訳や金額の目安を説明しましょう。
3-1.必要書類の取得費用
まず、名義変更を申請するために必要な書類を市役所・区役所などで集めますが、その際に手数料がかかります。
手数料の金額は自治体によって多少異なりますが、おおむね以下のような金額です。
| 登記事項証明書 | 600円 |
| 戸籍謄本 | 450円 |
| 除籍謄本 | 750円 |
| 改製原戸籍 | 750円 |
| 戸籍の附票 | 300円 |
| 住民票 | 300円 |
| 印鑑証明書 | 300円 |
| 不在住証明 | 300円 |
| 不在籍証明 | 300円 |
| 固定資産評価証明書 | 400円 |
すべてあわせても数千円程度でおさまりますので、書類の取得費用は大きな負担にはならないでしょう。
3-2.税金
また、名義変更に際しては以下の4種の税金も発生します。
（1）登録免許税
マンションに限らず不動産の名義変更をする際には、登録免許税という税金が必要になります。
これは法務局に申請する際に収入印紙で納めるもので、金額は名義変更する不動産の評価額によって、また相続・生前贈与などケースによって異なります。
その税率とおおよその金額の目安を表にしましたので、以下を参考にしてください。
【不動産名義変更の際の登録免許税の税率・名義変更する不動産の評価額による税額の目安】
| 購入の場合 | 生前贈与の場合 | 相続の場合 | 財産分与の場合 | |
| 税率 | 2.0％
（土地は1.5％） |
2.0％ | 0.4％ | 2.0％ |
| 1,000万円 | 20万円 | 20万円 | 4万円 | 20万円 |
| 2,000万円 | 40万円 | 40万円 | 8万円 | 40万円 |
| 3,000万円 | 60万円 | 60万円 | 12万円 | 60万円 |
| 4,000万円 | 80万円 | 80万円 | 16万円 | 80万円 |
| 5,000万円 | 100万円 | 100万円 | 20万円 | 100万円 |
ちなみに購入の場合、以下の条件を満たすと「住宅用家屋証明書」というものを取得することができ、税率が2％から0.3％に軽減されます。
- 自分の居住用であること
- 登記簿上の床面積が50㎡以上であること
- 新築または取得してから1年以内に登記すること
- 中古の場合は築25年以内であること
これに該当すれば、たとえば3,000万円の中古マンションの場合、登録免許税が60万円から9万円と大幅に軽減できますので、かならず確認してみてください。
また、登録免許税以外にも、名義変更のケースによっては以下のような税金がかかる場合もあります。
（2）贈与税
生前贈与の場合、または購入の際の資金を親など他の誰かから提供してもらった場合には、贈与税がかかります。
贈与税は、基礎控除110万円を差し引いた残りの金額に対してかかり、その金額は以下の通りです。
【一般的な贈与税】
| 基礎控除後の課税価格 | 200万円
以下 |
300万円
以下 |
400万円
以下 |
600万円
以下 |
1,000万円
以下 |
1,500万円
以下 |
3,000万円
以下 |
3,000万円
超 |
| 税率 | 10％ | 15％ | 20％ | 30％ | 40％ | 45％ | 50％ | 55％ |
| 控除額 | ── | 10万円 | 25万円 | 65万円 | 125万円 | 175万円 | 250万円 | 400万円 |
出典：国税庁ホームページ「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
【特例贈与財産の贈与税】
※直系尊属（祖父母や父母など）から、その年の1月1日において20歳以上の者（子・孫など）への贈与税
| 基礎控除後
の課税価格 |
200万円
以下 |
400万円
以下 |
600万円
以下 |
1,000万円
以下 |
1,500万円
以下 |
3,000万円
以下 |
4,500万円
以下 |
4,500万円
超 |
| 税率 | 10％ | 15％ | 20％ | 30％ | 40％ | 45％ | 50％ | 55％ |
| 控除額 | ── | 10万円 | 30万円 | 90万円 | 190万円 | 265万円 | 415万円 | 640万円 |
出典：国税庁ホームページ「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」
（3）不動産取得税
購入、贈与などで不動産を取得した際には不動産取得税が必要です。
これはもし無償で譲り受けた場合にもかかる都道府県税ですが、相続で取得した場合や、公共目的で取得した場合には免税されます。
不動産取得税の税率は、原則的には4％です。
が、2021年3月31日までに取得した不動産には特例措置があり、
- 宅地および住宅：税率3％
- 宅地以外の建物：税率4％
- 宅地の評価額は1/2として計算する
となります。
（4）譲渡所得税
不動産を譲渡することによって所得が生じた場合、その所得金額に対してかかるのが譲渡所得税です。
マンションなど不動産の名義変更においては、売買で利益が生じた場合、また離婚による財産分与で不動産を相手に分与した側にかかります。
税率は以下の通りです。
- 長期譲渡所得：所有期間が5年を超える不動産を譲渡した場合→ 譲渡所得金額×15％（住民税5％）
- 短期譲渡所得：所有期間が5年以下の不動産を譲渡した場合→ 譲渡所得金額×30％（住民税9％）
以上のように、名義変更の際に必要な費用としては、税金が大きな割合を占めます。
自分の場合はどれくらいかかりそうか、事前に計算して資金を用意しておく必要があるでしょう。
3-3.司法書士への報酬など
自分で名義変更の手続きをする場合は、書類取得費用と税金だけで済みますが、名義変更の専門家である司法書士に依頼する場合は、その報酬なども必要です。
司法書士の報酬は自由化されているので一律ではありません。
司法書士事務所ごとに異なりますし、また書類取得からすべてを依頼するのか、書類は自分で揃えて申請だけを依頼するのかなど、依頼内容によってプランをいくつか用意している事務所もあります。
さらに、「相続人が多くて書類取得に手間がかかる」といった場合には、人数によって費用が加算される場合もあるので、事前に確認しましょう。
そういった特別な場合を除けば、だいたいの報酬目安としては5万～15万円程度と考えてください。
中には事前見積もりをしてくれる司法書士事務所もありますので、何件か相見積もりをとってみるのもいいかもしれません。
マンションの名義変更・よくある3例のケーススタディ
マンションの名義変更は、購入・生前贈与・相続・財産分与の4種類に分けられますが、その中にもさまざまなケースがあります。
たとえば財産分与ひとつとっても、「夫の単独名義だったものを、妻の単独名義に移す」場合と、「夫婦共同名義だったものを、どちらかの単独名義に変える」場合では、必要な書類や手続きも違います。
そこでこの章では、名義変更のしかたに迷いがちな3つのケースについて、くわしく解説していきましょう。
4-1.マンションを名義変更してローンも引き継ぎたい場合
離婚で財産分与する場合などでは、マンションのローンが残ったまま名義変更したいという例もよくあります。
たとえば、
- 夫名義のマンションで、夫の名前でローンを組んだが、完済する前に離婚することになり、マンションは妻がもらうことになった
といったケースです。
その場合、「マンションの名義を妻に書き換えるので、ローンも妻名義に変更して残債を引き継ぎたい」と考える人は多いでしょう。
ですが、結論から言えば、ローンの名義変更ができる可能性はかなり低いのです。
その理由は以下の2つです。
- 銀行でローンを組んだ際に、契約条項の中に「名義変更する際には銀行の承諾を得ること」といった項目が入っていることがあり、それに違反するとローンの残債の一括返済を求められる恐れがある。
- 銀行が名義変更を承諾するのは、もとの名義人より新しい名義人のほうが信用度が高い＝支払い能力が高い場合なら可能性があるが、それ以外ではまれである。
そのためこのケースでは、ローンの名義を変更するのではなく、ローンの借り換えをする人が多いようです。
つまり、
- マンションの名義変更
- ローンの借り換え
を同時に行う必要があるのです。
4-2.共同名義の一方だけを名義変更したい場合
マンションを共同名義にしていたが、その一方だけを名義変更したい、というケースです。
たとえば、
- 両親が共同名義で所有していたものを、父親が亡くなったので夫の名義のみ子どもに変更して、母と子の共同名義にしたい
- 夫婦共有名義だったが、離婚して夫が再婚するので、元の妻名義の部分を新しい妻に書き換えたい
などの場合が想定されます。
この場合、死亡による相続であれば相続の場合の名義変更を、離婚の場合は財産分与での名義変更をすればよいだけです。
ただローンが残っている場合は、前項で説明したようにローンの名義変更が難しいため、新しい名義でローンを借り換える必要があるでしょう。
また、新しく名義人になる人が、元の名義人からマンションの所有分を買い取るという方法もあります。
4-3.共同名義をひとつの名義にまとめたい場合
共同名義で所有しているマンションを、ひとりの名義にまとめたい、という人もいるでしょう。
- 共働き夫婦で共同名義にしていたが、妻が仕事をやめて専業主婦になり、妻の分の支払いも夫がすることになるため、名義も夫ひとりにまとめたい
- 親子共同名義のマンションに同居していたが、子どもが結婚して新居を構えるので、実家の名義は親ひとりのものに変更したい
- 夫婦共有名義だったが、離婚するので夫の単独名義にしたい
などのケースです。
その場合も、財産分与や生前贈与などケースに応じた手続きで名義を変更しましょう。
ローンが残っている場合は、ふたつのローンをひとつにまとめて借り換えをするといいでしょう。
あるいは、名義をひとつにまとめたい人が、名義を解消する人からマンションの所有分を買い取ることもできます。
まとめ
いかがでしたか？
マンションの名義変更について、あなたが知りたかったこと、疑問に思っていたことはすべて理解できたことと思います。
では最後にもう一度、記事の内容をおさらいしてみましょう。
◎マンションの名義変更とは、誰かが所有しているマンションを譲り受けた際、登記の名義を自分名義に変更する手続き
◎名義変更が必要になるのは以下の４つの場合
- マンションを購入したとき
- 生前贈与されたとき
- 相続したとき
- 財産分与されたとき
◎名義変更は法務局で、自分でもできるが司法書士に依頼する場合が多い
◎名義変更の際にかかる費用は以下の3種
- 必要書類の取得費用
- 税金
- 司法書士への報酬
これらのことをよく理解して、なるべく早くに名義変更をしましょう。
そしてマンションを名実ともにあなたのものにできるよう、願っています。