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中古物件 2020.11.05 公開

資産価値の高いマンションとは?価値が落ちにくい物件を選ぶ14のポイント

マンション 資産 価値画像
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「マンションの購入を検討しているけれど、どんなマンションの資産価値が高いんだろう?」「不動産の資産価値ってそもそも何?」

そんな疑問をお持ちではありませんか?

マンションの資産価値は、基本的には築年数と共に下がっていくものです。ただし、全てのマンションの価値が年々均等に落ちていくのではなく、価値が落ちにくいマンションも存在します。

どんなマンションの資産価値が高いのか知らないまま物件を購入してしまうと、後で「購入前に学んでおけばよかった…」「あのときもうひとつのほうの物件を選べばよかった…」と後悔してしまうこともあります。

そこでこの記事では、以下について解説していきます。

  • マンションの資産価値の基本
  • 資産価値の高いマンションを選ぶ14のチェックポイント

また、よくある質問として、階数は資産価値に影響するのか、今検討中の物件の資産価値は調べられるのか、マンションと戸建て、どちらのほうが価値が落ちにくいのか、についても答えていきます。

この記事を最後までお読みいただくと、マンションの資産価値とはどういうものなのか理解することができ、具体的に資産価値の高いマンションの選び方を知ることができるので、損をしないマンション購入を行うことができますよ。

後悔のない住まい選びに役立てていただけますと幸いです。

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マンションの資産価値とは?

マンションの購入を検討し始めると、利便性や価格など、様々な要素を考慮する必要がありますが、その中でも多くの方が気になるのが「資産価値」だと思います。

一生そのマンションに住むかどうかは現時点ではわかりませんので、将来売却する可能性を考えると、できるだけ資産価値の高いマンションを選びたいですよね。

マンションの資産価値には以下の3つの特徴があります。

  1. 物件の価格は築年数と共に下落するものである
  2. 資産価値には「売却価値」「収益価値」の2つの側面がある
  3. マンションは一戸建てよりも「収益価値」が高いと考えられる

この3点を知っておくと、資産価値の高いマンションの選び方をスムーズに理解することができますよ。

詳しくは以下で解説していきます。

1-1.物件の価格は築年数と共に下落するものである

マンションの資産価値を考えるときに、まず最初に物件の価格に大きく影響する要素は何か、が気になると思います。

結論から言うと、マンションの価格に大きな影響を与えるのは、築年数です。マンションの価格は築年数と共に毎年下落していきます。

国土交通省が発表している「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」によると、以下の表のとおり、中古マンション(青い線)は、築5年の段階で価格が新築のときと比べて80%程度に、15年後には65%程度にまで下がり、その後も価格は下落し続けるということがわかっています(ヘドニック法による分析の場合)。

マンション 資産 価値画像引用:中古住宅流通、リフォーム 市場の現状(国土交通省)

築年数は後から変更できるものではありませんので、まずここでは、マンションの価値は築年数と共に下落しておく、ということを覚えておきましょう。

1-2.「売却価値」「収益価値」の2つの側面がある

築年数と共に物件の価格は下落するとお伝えしましたが、実はこれは資産価値のうちの片方の側面「売却価値」でしかありません。

不動産の資産価値には、「売却価値」(売却できる価格)と、「収益価値(賃貸にしたときの家賃収入)」という2つの側面があります。

築年数と共に売却価格が下落してしまっても、賃貸にした時に収益が出せる物件なのであれば、「収益価値」の観点からは資産価値が高い物件だと考えられます。

また、この「収益価値」の観点で、マンションは一戸建てよりも有利な側面があります。詳しくは以下で説明していきます。

1-3.専有面積あたりの単価が割安であることから収益価値が高いと考えられる

マンションは、戸建てと違って「土地と建物を区分所有する」という仕組みになっています。

それによって、本来であれば土地の価格が高いエリアでも、住人たちでその費用を負担し合うため、専有面積あたりの単価は割安になります。

そうすると、賃貸に出すときもコスト面でメリットを出すことができるため借り手がつきやすくなります。その点でマンションは、一戸建てよりも収益価値が高いと考えられています。

資産価値の高いマンションを選ぶ14のチェックポイント

マンションの価格は、築年数と共に落ちてしまうことや、資産価値には「売却価値」と「収益価値」の2つの側面があること、マンションは一戸建てよりも賃貸に出しやすい、という点についてお伝えしました。

ただし、どのマンションも同じように築年数に応じて価格が下落したり、賃貸に出しやすかったりするわけではありません。

「売却価値」と「収益価値」が落ちにくいマンションの選び方として、14のチェックポイントをご紹介します。

魅力的な立地の見極め方

まず最初に重要なのが立地です。不動産は需給バランスで価格が決まると言われており、多くの方が住みたいと考える物件は価値が落ちにくくなります。それに大きな影響を与えるのが「立地」です。

具体的には以下の6つのポイントを意識して選ぶようにしていきましょう。

【POINT1】最寄り駅から近いか

最近はテレワークなどで、自宅で働く方も増えてきましたが、それでも通勤や通学、休日のお出かけなどの出かける機会が、全くなくなるわけではありません。

そのため、最寄り駅やバス停などから遠い場所にある物件は基本的には不人気だと考えたほうが良いでしょう。

以下の調査でも、物件選びの際に最も重視するポイント第1位は「最寄り駅からの所要時間」という結果になっています。

順位 物件選びの際、最も重視したポイント 回答比率
1位 最寄り駅からの所要時間 27.2%
2位 価格 21.8%
3位 間取り 11.9%
4位 周辺施設 7.9%
5位 通勤・通学手段や所要時間/面積・広さ 6.7%

引用:マンションマーケット 「物件選び」に関する実態調査

そのため、資産価値が落ちにくいマンションを選びたい場合は、まずは「最寄り駅から近いこと」を重視することが大切です。

【POINT2】周辺環境の利便性が高いか

次に重要なのが、周辺環境の利便性です。ポイントは下記です。

  • 食料品や日用品を購入できるお店(スーパーやコンビニ、ドラッグストア)が近隣にある
  • 公共施設(学校や病院、公園、図書館、役所など)へのアクセスが良い
  • スポーツジムや学習塾などが近くにある

これらの条件が整っていると、利便性が高いと判断されるので、将来売るときや貸すときに有利になります。いくら素敵な住宅でも、最寄りのスーパーまで徒歩で30分かかってしまったり、病院が近くにない、という環境ですと、住みにくそうだと判断される可能性が高くなってしまいますよね。

ただし、スーパーや病院、ジムなどは永久にその場所に存続するかどうかはわからず、数年後にはなくなっている可能性もあります。徒歩圏内に複数の施設があるか、という点にも注意しつつ、周辺環境の利便性を確認すると良いでしょう。

【POINT3】将来性のあるエリアか

そのエリアの将来性を見極めることも重要なポイントです。例えば、以下の条件に当てはまると、その物件の人気が高まるため、将来性が高いと考えられます。

  • 現時点では駅や商業施設が近くにないが、将来的に再開発の予定がある
  • 近くに新駅や大型ショッピングセンターの建築計画がある

再開発の状況については、鉄道会社や大手デベロッパーがHPなどで発表しています。ただし全ての会社のHPをひとつずつ見ていくのは大変なので、情報をまとめて閲覧することができるWEBサイトを利用して情報収集すると良いでしょう。

例えば、都市レポというサイトでは、3大都市圏を中心とした、再開発情報を調べることができます。

【POINT4】多くの人から人気のエリアか

多くの人が「住みたい」と思うかどうか、も重要な要素です。毎年いろいろな雑誌やWEBメディアで「住みたい街ランキング」が更新されますが、その上位にランクインするエリアは、やはり安定的な人気を誇っています。

たとえば2020年3月に発表されたSUUMOの「住みたい街ランキング2020関東版」では、以下の駅が人気となっています。

  • 1位 横浜
  • 2位 恵比寿
  • 3位 吉祥寺
  • 4位 大宮
  • 5位 目黒

住みたい街に選ばれる理由としては、「商業施設や映画館などの施設が充実している」だけでなく、「人からうらやましがられそう」「カルチャーを感じる店がある」「昔からよい場所とされている」などの項目が影響しており、利便性だけでなく、イメージも重視する方が多いということが分かります。

そのため、こうしたランキングも参考にして、多くの人が良いイメージを持っているエリアかどうかを判断することも大切です。

【POINT5】マンション付近の景観が良いか

マンション付近の景観も重要な要素です。以下のように窓から見える景色が良い眺めだと、毎日こんな景色を楽しみたい!と考えてもらえる可能性が高まります。

  • リビングが湾岸エリアに面しており開放的な展望を楽しめる
  • マンションの近くに公園があり緑豊かな雰囲気を感じられる
  • 高層階に位置しており綺麗な夜景を見ることができる

反対に、いくら駅から近い便利な物件でも、マンションの前に墓地が広がっていたりしたら、ちょっと住みにたくない…と思われてしまう可能性もありますよね。マンション付近の景観もきちんとチェックするようにしましょう

【POINT6】安全性が高いか

最後に大切なのは、安全性です。家は生活の基盤ですので、何よりも求められるのは、安心してその場所で暮らせるか、ということです。例えば以下のような場所ですと住みたいと思う人が少ないため価値も落ちてしまいます。

  • 犯罪が多く治安が悪い
  • 土砂崩れなどの自然災害が発生しやすい

犯罪の多いエリアかどうかは、そのエリアに強い不動産会社に事前に確認するようにしましょう。また、自然災害のリスクの有無については、国土交通省が運営している「ハザードマップポータルサイト」で確認することができます。地震や浸水などの被害に遭うリスクが高いかどうか、前もって調べるようにしましょう。

築年数の見極め方

【POINT7】築年数は浅いか

冒頭でも述べましたが、築年数は浅いほうが価値が高くなります。東日本不動産流通機構の発表している、中古マンションの実際の売却価格を見てみると、以下の表のように、m2単価は築年数に応じて下落していってしまいます。

中古マンション成約状況(万円、m2

価格 2単価
築0~5年 5,411 80.96
築6~10年 4,602 68.06
築11~15年 4,242 60.56
築16~20年 3,716 52.77
築21~25年 2,528 38.70

参考:東日本不動産流通機構|首都圏の不動産流通市場(2018年)

特に築21年以降になると、建物や設備の老朽化が進むため、人気が落ちていきます。そのため、物件を購入する段階でも極力築年数の新しい物件を選べると良いでしょう。

【POINT8】昭和56年以降に建てられたマンションか

築年数を確認するときにもうひとつ重要になるのが、建築された時期です。ポイントは以下です。

  • 建築されたのが建築基準法が改正された昭和56年(1981年)よりも後の物件を選ぶ
  • 昭和56年(1981年)よりも前に建築された物件の場合は、耐震改修工事が行われていることを確認する

日本では、昭和56年6月1日に建築基準法が改正されて、新しい新耐震基準が導入されました。

実際に阪神・淡路大震災でも、この基準を満たしている建物は30%しか被害を受けなかったのに対して、新耐震基準を満たしていない建物(築年数が昭和56年以前)は、65%近くが被害を受けてしまったそうです。

参考:阪神・淡路大震災による建築物等に係る被害

新耐震基準を満たしていない物件の場合、高値売却しにくくなります。そのため、もし昭和56年以前に建てられたマンションを購入する場合は、耐震改修工事が行われているかどうか、必ず事前に確認するようにしましょう。

住宅自体の価値の見極め方

次のポイントは、住宅自体の価値です。マンションの場合は、自分一人の意思で気軽に建て替えたり、大規模な改修工事を行うことはできないので、資産価値に影響する部分について、きちんと見極めるようにしましょう。

【POINT9】管理体制がしっかりしているか

マンションの資産価値に大きく影響する要素のひとつが、「管理体制」です。マンションは、出来上がったあと何年も経過する中で、管理体制がずさんだった場合、建物自体の劣化が進んでしまったり、住人の質が落ちたりしてしまいます。具体的には以下のような管理が行われている物件が安心です。

  • マンション共用部の清掃が行き届いている
  • エレベーターや消防設備などの法定点検を確実に行っている
  • 維持管理に力を入れており外観や内廊下などが老朽化したままになっていない

多くのマンションでは、こういった業務を専門にしている「管理会社」にこれらの業務を委託しています。管理会社がきちんと管理をしていると、物件の価値も落ちにくくなります。そのため、事前に口コミでそのマンションの管理会社の評判を調べたり、内見の際にどのような管理をしているのか確認をするなどして、質の高い管理が行われているかどうかチェックしましょう。

【POINT10】日当たりが良いか

日当たりの良さも重要なポイントです。最近では、築年数が進んだ物件でも、リフォームやリノベーションできれいにすれば買い手はつきますが、物件の建つ向きだけは、後から変更することができません。

ポイントは以下です。

  • おすすめの向き:南向き(日当たりが良い)
  • 避けるべき向き:北向き(採光力が少ない)

ただし、同じ南向きのマンション内でも、部屋の場所によっては日当たりが悪い場合もありますし、隣に大きなマンションが建っていれば、陰になってしまうこともあります。

そのため、内見の際にその点もきちんと確認しておきましょう。

【POINT11】周辺と比較したときに競争力が高い要素があるか

周辺の物件と比較した時に競争力が高いかどうか、も確認しておきましょう。例えば以下のようなものです。

  • ペット可のマンションが少ないエリアで、1棟だけペット可のマンションがある
  • 他では見られないおしゃれなデザイナーズマンションである
  • 周辺と比較すると、そのマンションだけスーパーやジムなどの設備が併設されている

上記のように、近隣エリアと比べたときに、他のマンションにない要素があると強みとなります。

こうした、そのエリアの他の物件と比較した時に競争力がある物件は、値下がりしにくいと言えるでしょう。

【POINT12】大手デベロッパーの人気ブランドマンションか

住宅の価値には、「マンションの施工会社のブランド力」も影響を与えます。マンションを購入するときは、住みやすさだけでなく、そのブランド自体にも価値を感じる方が多いためです。

特に、大手デベロッパーは、品質の良さや安全性の高さが広く認知されているため、大手のブランドマンションは資産価値が落ちにくくなります。

定期的にメンテナンスを行うなどアフターサービスも手厚いため、信頼性を求める方には人気が高いです。

例としては、以下のようなブランドがあります。

ブランド名 デベロッパー名
プラウド 野村不動産
ブランズ 東急不動産
パークマンション、パークコート 三井不動産レジデンシャル
ブリリア 東京建物
ザ・パークハウス /ザ・パークハウス グラン 三菱地所レジデンス
グランドヒルズ、シティタワー 住友不動産
ジオ 阪急不動産
ポレスター マリモ

テレビCMや電車の広告などで、一度は見たことのあるブランドも多いのではないでしょうか。こうした人気ブランドの物件ならば、資産価値は落ちにくいと考えられます。

【POINT13】見た目に高級感があるか

5つ目の要素は、見た目の高級感です。安っぽい見た目のマンションは、年を経るごとに劣化が気になるものですが、高級感や重厚感のある作りのマンションは、多少築年数が古くても人気が落ちにくくなります。例えば以下のようなマンションは高級感を感じられることが多いです。

  • 外壁に大理石が使用されている
  • 内廊下に絨毯が敷いてありホテルのように暮らせる
  • 共同玄関が吹き抜けで開放感がある

このように、多くの方が魅力を感じる作りのマンションなら、資産価値が落ちにくくなるでしょう。

【POINT14】住人同士の属性・ライフスタイルは近いか

最後に重要なのは、住人同士のトラブルが生じにくい物件かどうか、です。これは、住んでいる人の性格や相性に依存するのでは?と思われるかもしれませんが、実はマンションの間取りによって、トラブルが起こりそうかどうかをある程度推察することはできるのです。

(例)1LDKと3LDKが混在しているマンションの場合

  • 1人暮らしや夫婦2人暮らしの世帯もいれば、子育て中の世帯も混在する。そうすると、それぞれ生活リズムや騒音に対する許容度が異なるため、トラブルを招きやすい。

そのため、極力マンション内の住人の属性・ライフスタイルは近いほうが、住人が住みやすく人気を維持しやすいマンションだと言えます。

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よくある質問

資産価値の高いマンションを見極める方法を14点ご紹介しました。でも、実際に資産価値の高いマンションを探そうとすると、もっといろいろな疑問が出てきませんか?

そこで、よくある質問とその解答をご紹介します。効率の良いマンション探しに役立てていただければ幸いです。

Q.1 階数によって資産価値は変わるの?

→A.はい、階数は資産価値に影響します

階数は、一般的には高層階のほうが低層階よりも人気です。そのため、資産価値も高層階のほうが落ちにくくなります。

特に、湾岸エリアなどの展望が美しいエリアでは、高層階の部屋の方が査定価格も高くなります。

実際に、「住まいサーフィン」というWebサイトが公表している、新築マンションの階数別価格差のデータが以下です。高層階になるにつれて価格が上がっていることがおわかりいただけると思います。

階数 比率 サンプル価格 価格差
1 4,000
2 4.0% 4,160 160
3 2.5% 4,260 100
4 1.9% 4,340 80
5 1.7% 4,410 70
6 1.3% 4,470 60
7 1.1% 4,520 50
8 1.0% 4,560 40
9 0.9% 4,600 40
10 0.7% 4,630 30
11 0.5% 4,660 30
12 0.6% 4,690 30
13 0.6% 4,720 30
14 3.0% 4,860 140

参考:新築マンションの標準的な階数別価格差|住まいサーフィン

そのため、資産価値の高さを重視したい場合は、高層階を選ぶと良いでしょう。

Q.2 今検討中の物件の資産価値を調べることはできる?

→A.はい、できます

過去の中古販売金額や相場を詳しく確認することのできるサイトがありますので、検討中の物件の客観的な価値を比較したいときなどに利用してみると良いでしょう。

全国マンションデータベース

  1. 会員登録をする
  2. 確認したい物件のマンション名を検索する
  3. 物件詳細ページを確認

過去の取引金額の推移も閲覧できますので、資産価値の下落ペースなども確認可能です。

Q.3 マンションの価値は戸建てと比べて下がりやすい?下がりにくい?

→A.比較的価値が安定しているのは、一般的には戸建てよりもマンションだと考えられます

マンションと戸建ての価値の比較は、物件ごとに状況が異なるため一概には比較しにくいですが、一般的な条件ですと、以下の表の通り、マンションのほうが価格の急落はなく、安定していると考えられます。

項目 マンション 戸建て
【売却価値】建物の価値
  • 主流は鉄筋コンクリート造(RC造)となり、法定耐用年数が長い(47年間)
  • 主流は木造であるため法定耐用年数が22年と短い。鉄筋コンクリート(RC造)なら価値は下落しにくい
【売却価値】土地の価値
  • 区分所有のため土地価格の変動による影響を受けにくい
  • 需要の高い土地に建つことが多いため急激な土地価格の下落リスクは低い
  • 土地も所有しているため相場の影響を受けやすい。相場が上昇すると得をする
【収益価値】賃貸需要
  • 一般的には貸しやすい
  • 条件によるが貸しにくいことが多い
総合評価 急激な価値の変化は少なく安定している 土地の相場の影響を受けやすく、損する場合も得をする場合もどちらの可能性もある

まず、マンションと戸建ての持っている要素を、1章でもお伝えした、「売却価値」と「収益価値」に分類して比較します。

【売却価値】建物の価値

建物の価値は、マンションか戸建てかというよりも、その建築方法が大きく影響します。税務上の基準としては、頑丈なのは鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)と鉄筋コンクリート造(RC造)とされていて、その耐用年数は47年です。

一方、木造の場合は耐用年数は22年となります。一戸建ての場合、主流は木造になるため、この分建物自体の価値は落ちやすくなります。

【売却価値】土地の価値

土地の価値は、所有割合が大きい(100%)分、マンションよりも戸建てのほうが相場の影響を受けやすくなります。再開発などがあり土地の価格が急騰すると、その分資産価値も高まるため、その点では戸建てのほうが有利となります。

ただし、逆に価値が急落した場合は、その影響も大きく受けてしまいます。

マンションの場合は、大勢の住人で土地の権利を分割しているため、土地価格そのものの影響は受けにくいです。ただし、もともと需要の高いエリアに建てられていることが多いため、土地価格が急落することは考えにくく、比較的安定していると言えるでしょう。

【収益価値】賃貸需要

賃貸に出した時に借り手がつくか、また、利益が出やすいかどうかという観点では、一般的にはマンションのほうが貸し出しやすいと考えられます。元々駅近だったり、周辺環境の利便性も高い事が多いためです。

以上のことから、戸建ては建物自体は価値が落ちやすく、土地については良くも悪くも相場の影響を受けやすい、という性質を持っていますが、マンションは急激な資産価値の変動は少ないため、比較的安定しているということが言えます。

ただしマンションの中でも、駅から遠く人気のないエリアの場合は借り手や買い手が付きにくくなりますし、一戸建てでも、人気エリアの住宅地に位置している場合は需要は落ちにくくなります。

それぞれの物件を個別で評価していくと良いでしょう。

まとめ

この記事ではまず、マンションの資産価値の基本として、以下の3つの要素をご紹介しました。

【マンションの資産価値の特徴】

  1. 物件の価格は築年数と共に下落するものである
  2. 「売却価値」「収益価値」の2つの側面がある
  3. 専有面積あたりの単価が割安であることから収益価値が高いと考えられる

次に、実際に資産価値の高いマンションを選ぶため、14のチェックポイントを、「立地」「築年数」「住宅自体の価値」の3カテゴリに分けてお伝えしました。

【資産価値の高いマンションを選ぶ14のチェックポイント】

  1. 最寄り駅から近いか
  2. 周辺環境の利便性が高いか
  3. 将来性のあるエリアか
  4. 多くの人から人気のエリアか
  5. マンション付近の景観が良いか
  6. 安全性が高いか
  7. 築年数は浅いほうが価値が高い
  8. 耐震性が安心なのは昭和56年以降に建てられたマンション
  9. 管理体制がしっかりしているか
  10. 日当たりが良いか
  11. 周辺と比較したときに競争力が高い要素があるか
  12. 信頼性のある大手デベロッパーの施工物件か
  13. 見た目に高級感があるか
  14. 住人同士の属性・ライフスタイルは近いか

そして最後には、よくある質問として、階数は資産価値に影響するのか、今検討中の物件の資産価値は調べられるのか、マンションと戸建て、どちらのほうが価値が落ちにくいのか、についても解説しました。

この記事で、マンションの資産価値について知識を深めていただき、実際に資産価値の高いマンションの選ぶためのポイントを学んでいただいたことで、損をしないマンション購入に役立てていただけますと幸いです。

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