2023.08.08 更新 2019.01.23 公開
賃貸か中古マンション購入か迷うあなたへ。計算するとわかる購入すべき理由
ライフプランや生活環境の見直しをきっかけに、「もしかしたら賃貸に住み続けるよりも、家を購入した方がいいのでは……」と考えてはいませんか？
「持ち家」という大きな買い物となると、ローンの借入額や返済計画、住みたい場所など決断に迷うことが多く、なかなか購入に踏み切るのが難しいですよね。
実は、リスク回避のポイントさえしっかり押さえておけば、住宅購入のハードルは思っているよりもずっと低くなります。それだけでなく、賃貸では得られない「資産性」という嬉しいメリットもついてきます。
本記事では、マンション購入、特に中古マンション購入をおすすめしています。その理由はなぜか？慎重派の人にこそ知っておいて欲しい、次のポイントを元に解説していきます。
- 賃貸か購入か？住宅購入の考え方
- 賃貸と持ち家のメリット、デメリット
- 賃貸よりも中古マンション購入をおすすめする理由
- 購入に踏み切るベストタイミング
失敗しない住宅購入について、一緒に考えていきましょう。
Advisor
[監修]宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
そもそも世間の需要が高いのは賃貸か、購入か？
A子：
将来はマンションを購入したいと思ってるけど周りの友達には、『ずっと賃貸で住む予定』っていう子も多いのよね。実際のところどっちがいいんだろう。マイホームは持ちたいけど、ほかの人たちがどうしてるのかも気になるなあ…。
アドバイザー：
一世一代の買い物と言っても過言ではないですから、住宅購入についていろいろと検討してみるのは大事ですよね。まずはデータで賃貸と購入を比較してみましょう。
総務省による令和２年の国勢調査では、一般世帯の持ち家率の割合は61.4％です。
>>参考：「令和２年国勢調査 人口等基本集計結果 結果の概要」（PDF：44ページ）
このうち東京や神奈川などでは、マンション（共同住宅）の持ち家率の割合が32.6～41.4％と高い割合になっています。都心ではマンションのニーズが高いということですね。（PDF：47ページ目）
また、国土交通省の『令和３年度「土地問題に関する国民の意識調査結果」の概要』」によれば、住宅について土地・建物両方を所有したいニーズは66.7％、賃貸でいいという人は10.5％と大きく開きがあります（PDF：50ページ目）
A子：
世間では住宅を購入する人、あるいはしたい人がすごく多いってことね。
果たして自分が賃貸最大のメリットを享受できる状況かどうか
A子：
世間的には購入が多いとわかって、なんとなくちょっと安心したかも。でも、賃貸でもいいっていう人も16.3％いるわけで…この人達は、どういった点を重視して賃貸住まいを選んでるんだろう？
アドバイザー：
では、ここからは賃貸派と持ち家派、それぞれがどんなメリットを感じているのかを見てみましょう。
2-1.賃貸は「引越ししやすい」ことが一番のメリット
＜賃貸派の理由TOP３＞
- １位 住宅ローンに縛られたくないから（59.0％）
- ２位 仕事などの都合で引っ越しする可能性があるから（37.5％）
- ３位 家族構成の変化で引っ越しする可能性があるから（31.6％）
（公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「不動産の日アンケート」-住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査-より)
A子：
住宅ローンがイヤだから賃貸っていう人が多いんだ！
アドバイザー：
これは単に支払うのがイヤ、ということではないと考えられます。２位、３位の理由を見ると、賃貸に住む一番のメリットは『気軽に引っ越しできること』ですね。転勤や家族の都合以外にも、常に新しく最新の設備の家に住みたい、同じ場所で住むのはつまらないなど、ライフスタイルの変化などで引っ越したい理由があるのなら賃貸は都合がいいということです。
一方、ローンがあっては気軽に引っ越せません。『別に引っ越さなくてもいいや』という人であれば、ローンは縛りでもなんでもありませんから、メリットには該当しませんね。
A子：
なるほど、そういうことね。
2-2.持ち家は資金面でのメリットを感じる人が多い
＜持ち家派の理由TOP３＞
- １位 家賃を支払い続けることが無駄に思えるから（63.1％）
- ２位 落ち着きたいから（43.9％）
- ３位 持ち家を資産と考えているから（39.4％）
(公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「不動産の日アンケート」-住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査-より)
A子：
お金に関することが１位なのね。
アドバイザー：
自分が支払ったお金が無駄にならず、なおかつ資産として残るのが持ち家のメリットと言えます。精神面では、『自分だけの住まい』という安心感が得られることもわかりますね。
A子：
だから夢のマイホーム！って言うのかもしれないわね。
賃貸と中古マンション購入のデメリットも事前に把握しておく
3-1.賃貸マンションのデメリット
・資産として残らない
A子：
賃貸マンションは気軽に引越もできるし、税金がかからない分、住居費が抑えられる気がするけど、本当のところはどうなんだろう・・・。
アドバイザー：
賃貸の場合、住んでいる間はずっと家賃を払い続けることになります。契約期間によっては、家賃の総支払額が中古マンションの購入額と同程度になることもあります。
また、賃貸は自分の所有ではないため、どんなに家賃を払い続けても持ち家を購入するのに比べて不動産の資産価値は残りません。
・間取りや設備の変更を自由に行いにくい
A子：
賃貸だと部屋を自由にリフォーム出来ない気がするけど、やっぱりオーナーに相談しても無理なのかな・・・。
アドバイザー：
賃貸では、間取りや設備を変えられないのが一般的です。基本的にはオーナーの取り決めに従う必要があるので、オーナーの許可を得ずにフローリングや壁紙を変える、壁に釘を打つなど、部屋の改修を行うと退去時に費用を請求される場合があります。
また、賃貸では退去時に入居時の状態に戻すことが契約で定められています。これを「原状回復義務」といいますが、もし変えた箇所があれば自費で入居時の状態に戻さなくてはならないのです。
3-2.中古マンション購入のデメリット
・費用がかかり続ける
A子：
中古マンションを購入して住宅ローン返済が終われば、住居費はかからないと考えていてもよいのですか？
アドバイザー：
住宅ローンの支払いを完済したとしても、毎月継続してマンションの管理費や修繕積立金を支払う必要があります。
特に築年数が古いマンションでは物件自体を安く購入できても、購入後のメンテナンス費用が高くなりやすい点に注意が必要です。
物件に管理状況によって劣化の程度が異なるため、メンテナンス費用は物件に応じて変わります。
・売却価格が予測できない
A子：
中古マンションを購入した後に、売却する可能性もゼロではないかもしれないけど、実際、売れるのでしょうか。
アドバイザー：
中古マンションは築年数の経過とともに値下がりする傾向にあり、一般的に築20〜25年で値下がりは落ち着きます。相場によって値上がりする場合もありますが、購入した価格と同じ価格で売却できるかどうかは予測できません。
経済的なリスクを回避するためには、新築や築浅よりも、値止まり後の築20〜25年の中古マンションを選ぶのがおすすめですよ。
＞＞関連記事：中古マンション購入の注意点【209項目のチェックシート付】
賃貸と購入のどちらがお得か正確な比較シミュレーションは難しい。でも…
シミュレーションは目安に過ぎない
A子：
うちの会社では転勤もないだろうし…できれば便利な立地でずっと落ち着いて住んでいたいかな。だとしたら、やっぱりマンション購入の方がメリットありそう。でも、賃貸で支払ったお金が無駄になるっていうのは、実際のところどうなの？だって、中古マンションだったとしても購入には大金がかかるし、将来リフォームが必要になるかもだし…。
アドバイザー：
賃貸と購入、どちらがトータルでお得か？という論議は、数多くの不動産系サイトで行われています。ただ、それらを見ても参考になるかどうかは別の話。シミュレーションと自分の置かれている状況がぴたりとマッチすることはありえないからです。
A子：
それはそうだけど。目安にはなるんじゃ？
アドバイザー：
あくまで目安です。例えば現在の家賃と購入する住宅のローン返済総額にどれくらいの差があるのかは人によってまるで違います。金利が少し違うだけでもシミュレーション結果は大幅に変わりますし、それ以外にもどこに何回引っ越すのか、リフォームをするのかどうか、そもそもいくらの物件を購入するのか、賃貸にどれくらい住み続けるのか…不確定要素がたくさんあります。
A子：
それは確かに。
過去を計算するとわかる、賃貸よりも中古購入をオススメする理由
アドバイザー：
ただ、資産として残らないただの経費として、これまで（又はこれから）どれくらいの賃料がかかっていたのかは単純計算できます。
家賃10万円の家に15年住んだ場合、1800万円です。更新料を含めば1870万円ほど。これは間違いのないことです。
この金額から言えるのは、都心でなければ中古マンションを購入できていた、ということですね。
A子：
思ったより払ってるわね。家賃で中古マンションが買えていたかも、って言われると、確かにすごくもったいない気がしてきたわ。
アドバイザー：
また、新築ではなく、中古をオススメするのにも理由があります。なぜなら、次のように70平米の場合、新築と中古の差額は3,000万円ほどあるからです。
3,000万円あったら、何ができるでしょうか？
想像してみてください。おそらく30〜40年連続で、毎年ハワイ旅行を楽しめるでしょう。しかも、家族みんなで。そのほかにも、きっと多くのことができるはずです。
だからこその中古マンション。安心（耐震・長寿命）な中古物件をえらび、使わなかったお金で旅行・健康・ファッション・趣味…などを楽しみませんか。その方が「とても豊かな日々だな」とつよく思えるでしょう。「小さなリスク」で「大きな自由」を感じられるはずです。
ゼロリノベ「小さいリスクで家を買う方法」より引用
では、自分にとって適正予算はいくらなのかついては「【年収別】住宅ローン目安表！その予算で住めるエリアは？広さは？」の記事で詳しく解説していますから、チェックしてみてくださいね。
A子：
たしかに家を買うことがゴールではないですもんね。適正予算をチェックしてみます！
賃貸ではなく購入を決めるのなら極力早めが良い3つの理由
最適な住宅購入タイミングはいつか？
アドバイザー：
『すぐに引っ越せる』という賃貸のメリットが自分にとって大きくないのであれば、早めの購入をおすすめします。その理由は３つです。
【理由1】働き終えるまでにローン返済する場合は30代がベストタイミング
アドバイザー：
一つは住宅ローンを組むタイミングです。特に30年、35年の長期ローンを組もうと思ったら、ベストタイミングは30代前半です。
A子：
30歳で35年ローンを組んだら65歳で完済できるから…定年までに返済できるってことね。
アドバイザー：
はい。長期ローンの完済時期の上限は80歳までが一般的ですが、年金生活になってもローン返済がある…と考えるとその対策が必要ですし、精神的不安も大きくなります。万が一のことがあっても対応しやすい年齢内で返済できるのが、早めにローンを組むメリットです。
>>関連記事：年収別の住宅ローン借入目安一覧とシミュレーション入力5つの注意点
>>関連記事：賃貸に住む40代だからできる「老後も安心なマンション購入」とは？
【理由2】貯蓄計画が立てやすく、老後にも早期から備えられる
アドバイザー：
理由１で80歳までローン返済がある場合の話をしましたが、これは逆に言えばどんなに遅くとも80歳までにはローンは支払いを完了できる、ということでもあります。一方、賃貸はどうでしょうか。80歳になっても、90歳になっても、100歳になっても家賃の支払いが続きます。
A子：
賃貸なら年を取ってから、夫婦二人暮らしに合った家賃の安い部屋に移るということもできそうだけど…。
アドバイザー：
確かにそうですね。でも、収入が少なくなった状態だと、そもそも賃貸契約できるのかどうかという不安もつきまといます。
購入すればローンの総返済額が購入時点でわかるので、老後にどれくらい資金があれば快適な生活を維持できるのかも計画が立てやすくなります。すると、今現在から老後を意識した賢いお金の使い方ができる、というメリットもあるのです。
A子：
老後になってから慌てなくて済むなら、それに越したことはないわね。
【理由3】健康なうちでないとローンが組めないことがある
アドバイザー：
もう一つは、後々住宅ローンを組もうと思っても、健康リスクがあると組めない可能性がある、ということです。
A子：
確か、住宅ローンは団体信用生命保険への加入が必要なのよね？
アドバイザー：
はい。団体信用生命保険は、債務者に万が一のことがあったときローンの支払いを肩代わりしてくれるもので、健康状態によっては加入できません。すると、ローンそのものが組めなくなります。
マンションの買い時は個人の事情によって左右されはしますが、『健康なうち』が大切なポイントなのです。買い時については次の記事でも詳しく解説していますから、チェックしてみてくださいね。
>>おすすめ記事：中古マンションの買い時は1つ！不測の事態にもブレないタイミングを解説
まとめ
賃貸の最大のメリットである「引っ越ししやすい」という点に魅力を感じないのであれば、住宅の購入をおすすめします。それも、なるべく早いうちの方が住宅ローンを組んだり、貯蓄計画を立てる際に有利になります。
中古マンションを検討している場合、耐震性を気にして新築と迷うという方もいるかもしれませんが、中古だからといって地震のリスクがあるとは限りません。
詳しくは「【中古マンションの安全性】築年数と耐震基準だけではない3つの見極め方」の記事でご紹介しているので、住宅購入への迷いがなくなった方は、ぜひチェックしてみてください。
まずは情報収集からはじめませんか？
ゼロリノベでは、無料のオンラインセミナー（お急ぎの方は動画受講可）を通して、「お金に賢く、自由に暮らす。余白ある家の買い方」「リスクに強い住まいの買い方」「ネットでは伝えられない業界の話」などをお伝えしています。
セミナー後のセールスは一切ありませんので安心です。下記からお気軽にご参加ください。