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中古物件 2020.01.22 更新2020.01.14 公開

不動産のプロが仲介・自身の家選びを経て編み出した中古マンション購入の注意点209個

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中古マンションの注意点、何に気をつければいいのかわからず立ち止まっていませんか。

私も中古マンションを購入するとき「何をチェックすればいいんだ」と不安の中1つ1つ確認していきました。

今では、その経験を活かして不動産仲介兼、リノベーションの会社を設立し、年間1000人以上のお客様に中古マンションの注意点や考え方をお伝えする立場までになりました。

実は今回、自身の購入経験と今までの仲介経験から生まれた209の注意点をまとめた2つのチェックシートと、全体像をさっと確認することができる記事を公開することにしました。

これらを見れば、中古マンション購入の後悔を予防し、着実に購入ステップを進むことができると確信しています。

チェックシートと記事の使い方は下記の通りです。

▪️2つのチェックシートの使い方

チェックシートは、自分の状況(ローン関係など)チェックや、気になる物件をチェックするために使います。

また、2つあるのには理由があります。
というのも、中古マンションの注意点は

・自分で確認できるもの
・仲介担当などに確認を依頼する必要があるもの

の2つに分けられ、抜けもれが出たり煩雑になりがちです。

そのため、1つ目のシートは自分用として、全ての項目を時系列かつ注意度別に分類し情報をまとめたものになっています。

*チェックシート1

注意度は
【危険】:人生が変わる可能性あり
【警告】:大きな後悔が残りやすい
【注意】確認できたほうが良いが、支障はない/個人の裁量で気になるものを確認

に分かれているため、優先順位がさっとわかるようになっています。

そして2つ目は、印刷して仲介担当に渡すだけで済むよう、仲介担当の確認が必要となる注意点だけを抜き出したシンプルなものになっています。

*チェックシート2

2つのチェックシートはそれぞれ下記からダウンロードすることができます。

【スマホ表示用(別タブが開きます)】

チェックシート1

チェックシート2

【PCダウンロード用】


 

▪️ブログ記事の使い方

ブログ本文は、さっと全体像を把握するのに使います。

チェックシートの注意度の中でも特に重要なポイントや知らなければ取りこぼしてしまうポイントを中心にまとめました。そのため、5分程度あれば、中古マンションを探すステップから購入して引っ越したあとのステップまでに、どんなポイントがあるのかおおまかな把握をするのに役立ちます。

中古マンション購入までのステップがしっかりと把握できていないと感じるのであれば、まず本文から流れと、各ステップの重要ポイントをご確認ください。先に全体像を知ることで、焦ることなく対応できるようになっておきましょう。

中古マンションをチェックするときのために、ぜひ保存してお役立てください!


 中古マンションを探している段階


自分たちが住まいに求めるものを整理しながら不動産のポータルサイトなどを使って中古マンションを探している段階です。この段階のチェック項目でも、後々気づいても修正がきかないポイントもあり注意が必要です。チェック項目は全部で20ありますが、特に重要な5つについてお伝えします。

注意度・・危険:人生が変わる可能性あり  警告:大きな後悔が残りやすい  注意:確認できたほうが良いが、支障はない/個人の裁量で気になるものを確認

【危】家の購入に使っていい予算を把握しているか
【危】自分たちは住宅ローン審査を通過できる状態にあるか
【危】住みたいエリアの災害影響は知っているか
【警】不動産会社の仲介担当に誠実性はあるか
【警】リフォーム・リノベーションをする場合ワンストップの会社を見つけているか

いずれも今後の生活を左右する重要なポイントです。意識していなかったり抜けているポイントがないか必ずチェックすることをオススメします。

1-1.【危】家の購入に使っていい予算を明確に把握しているか

家を購入した後も人生はつづきます。収入から逆算して家に使っていいお金を超えてしまうと、その後の生活はとても大変で窮屈なものになる可能性があります。何よりも優先すべきは予算です。

中古マンションの購入は目的ではなく、人生をより豊かで充実したものにするための手段です。手段にお金をかけすぎないよう、使っていい予算を明確にしましょう。

住宅ローン目安表

手取り年収:40未満・配偶者有り
借りられる額:金利1.2%(元利均等)・返済期間35年・返済比率30-35%
無理なく返せる額:金利1.2%(元利均等)・返済期間35年・返済比率20%

上の表は返済比率をもとにシミュレーションした住宅ローン目安一覧表です。借りられる額と無理なく返せる額の差は、返済比率の差です。

返済比率とは、収入に対する返済額の割合です。住宅ローンを借りる場合、長期に渡って滞りない返済計画となるように、金融機関ではこの割合を一定の範囲内に定め、返済比率による審査が行われます。

また、一般的に金融機関は「返済比率30-35%(額面年収)」まで貸してくれることが多いです。しかし、長期に渡って滞りなく返済できる比率かというと、一概にそうとは言えません。

そのため、インターネットで検索してみると「返済比率20%(額面年収)」が理想と書かれている記事もあります。より詳しくは「元銀行員が教える!住宅ローンの年収別目安と返済額を抑えるコツ5選【チェックリスト付】」をご確認ください。また、厳密に行う場合はファイナンシャルプランナーによるライフプラン作成をおすすめします。

1-2.【危】自分たちが住宅ローンが通りやすい状況であるかどうか

住宅ローンは、様々な要素で判断されます。銀行によって審査内容は異なりますが不利にならないよう気をつけることはできます。多くの銀行で審査を決める大きな要素として、

・健康状態
・既存借入の有無
・信用情報

などがあります。これらは実際に銀行の担当者と年何百回もヒアリングしていても大きな要因だと感じられます。

・健康は住宅ローンに紐づく生命保険(団体信用生命保険)の審査に通るかどうかに影響します。
・既存借入の有無やクレジットカードの引き落とし遅延、奨学金の遅延などは借りられる上限金額や社会的信用に影響します。

下記について確認しておきましょう。

・大きな手術や持病のレベルの確認→団体信用生命保険の加入条件をネットで検索
(例:フラット35の団体信用生命保険の契約概要について)

・既存借入の有無の確認
・クレジットカード等の支払い遅延日本信用情報機構のサイトで確認(有料)
・奨学金の返済履歴の確認日本学生支援機構スカラネットパーソナルで確認
・勤続年数の確認
勤続年数が3年以上だと問題ないとされ1年未満だと審査に影響するとされています。

1-3.【危】住みたいエリアの災害影響は知っているか

地震や台風による水害などがよくニュースに上がるようになったため、意識される方も増えてきました。マンションは堅牢なので、戸建てほど気にする必要はないですが、例えば水害などで、生活がしにくくなる可能性もあるので、チェックしましょう。

国土交通省の「重ねるハザードマップ」は、住所を入力し災害種別を入れることで、どの程度の影響があるか、わかるようになっています。また、地震の影響については中古マンションの耐震って大丈夫?地震に弱くない?をご確認ください。

1-4.【警】不動産会社の仲介担当に誠実性はあるか

良い中古マンションかどうかを判断するには、仲介担当の力が必要な場面もあります。そのため、会社の規模や知名度よりも、仲介の担当が誠実かどうかが重要です。

「危険な中古マンションはどんなマンションですか?それを判断してくれますか?」などの質問をし、ごまかさず答えてくれるならば、ノウハウと誠実性に一定の信頼をおいてもよいでしょう。詳しくは、「1000件超の物件を調査した40代投資家が行き着いた秘伝の中古マンションの探し方」 の、6章をご確認ください。

1-5.【警】リフォーム・リノベーションをする場合、ワンストップの会社を見つけているか

買いたいと思える物件を見つけたら他の人に取られないために迅速な行動が必要になります。そのため、住宅ローンの事前審査はいち早く提出したいところです。

しかし、住宅ローンにリノベーションやリフォームローン費用を組み込む場合、リノベーションやリフォーム会社にいくら費用がかかるか出してもらう必要があります。通常費用がいくらかかるか出すのには時間がかかります。そして、ここで時間がかかると、他の人に物件を買われてしまうこともありえます。

そのため、不動産仲介部門とリノベーションやリフォームの部門両方を1つの会社で行なっており、迅速に動いてくれるワンストップの会社に依頼することをおすすめします。詳しくは、「リノベーションの流れが一目瞭然!4ステップでやるべきことを徹底解説」でご確認ください。

気になる中古マンションを見つけたとき


この物件はいいかもしれない!と気になる物件を見つけ、具体的に情報の1つ1つをチェックしていく段階です。ポータルサイトに掲載されている情報でもかなりのチェックが自分でできます。この段階でのチェック項目は全部で39ですが、その中から見落としがちで重要な4つのポイントをご紹介します。

注意度・・危険:人生が変わる可能性あり  警告:大きな後悔が残りやすい        注意:場合によっては後悔が残る/その他確認事項

 

【危】管理費と修繕積立金の合計が納得できるものとなっている物件か
【危】リフォーム済み・リノベーション済み物件の場合、配管は交換されているか
【警】価値が下がりにくそうなマンションか
【注】住宅ローンで購入できる物件か

2-1.【危】管理費と修繕積立金の合計が納得できるものとなっているか

修繕積立金や管理費が集まっていないと、大規模修繕工事がしっかりとできないおそれがあり、そうすると、マンションの寿命にも悪い影響を及ぼします。そのため、物件にもよりますが平均(2~3万円程度*)より合計金額が低い物件は大規模修繕工事をしっかり行うことができない可能性があります。

平均より高すぎる物件は、不必要な設備が多かったり、最近になって、修繕積立金や管理費を値上げした可能性があります。それを踏まえても気になる物件の場合は、仲介担当に過去の履歴を確認してもらうよう伝えましょう。

もちろん2~3万円程度の金額以外はダメと言うことではありません。自分が気になっている物件の管理費・修繕積立金の金額が高い場合に、キチンとした理由があり納得出来れば問題ありません。

*国土交通省発表の管理費の平均額は 10,970 円、修繕積立金の平均額は 11,060 円で合計22,030円。これは築浅の安い金額設定をしている物件も含まれているため築20年以降の物件の平均であればもう少し高くなることを想定。

2-2.【危】住宅ローンで購入できる物件か

不動産ポータルサイトの物件詳細情報の中の「現況」に賃貸中と表記されている場合、住宅ローンで購入することができない物件です。この物件は持ち主が賃貸に出している物件であり、持ち主が変わるだけの投資用物件です。

そのため、住宅ローンでの購入はできません。空き家、売主居住中などの表記の場合は、住宅ローンで購入できる物件です。気になる物件を見つけたら、がっかりしないためにも最初に「現況」の欄を確認しましょう。

2-3.【警】価値が下がりにくそうなマンションか

価格推移

マンションの坪単価は新築からどんどん下がり築20年程度で落ち着き、その後は相場によって上下していく傾向にあります。そのため、エリアにもよりますが、築浅は購入当時よりも価格は下がりやすく、築20年程度のマンション購入時よりも価格が上がるケースもあります。

暮らしている間にもしものことがあって物件を売却する場合も築浅や新築と比較すると経年による価格差が生まれにくいため経済的リスクが低いと言えます。マンションの築年数を確認しておきましょう。

また、国土交通省の「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書ではマンションの構造である鉄筋コンクリートの寿命は117年とされており、築浅に限らずとも長く住んでいけるマンションは築古にも存在しています。より詳しくは、マンションの寿命は何年?いつまで住める?でご確認ください。

2-4.【注】リフォーム済み・リノベーション済み物件の場合、配管は交換されているか

リフォーム済み・リノベーション済み物件の場合、注意が必要です。床下を通っている配管にも寿命があり、材料にもよりますが、20年〜30年*と言われています。もし交換されていない場合、住み始めてから漏水が起きる可能性があります。

下の階の方への迷惑もありますが、床を壊すなど大きな工事になる場合もあります。築年数がある程度経過しているリフォーム済み・リノベーション済み物件の場合は、配管まで交換して新品にした工事かどうか、仲介担当に確認をとりましょう。もし交換がされていない場合は、引っ越す前に配管の取替え工事をおすすめします。

*炭素鋼鋼管(白)の給水管の耐用年数は20年:日本建築学会建築経済委員会「修繕方式の標準」「耐火建築物の維持保全に関する研究」より
ビニル管の排水管の耐用年数は30年:建築保全センター「建築物のライフサイクルコスト」より

気になる中古マンションの見学にいくとき


気になった中古マンションを見学にいくと、ポータルサイトや仲介担当の言葉からは見えてこなかった点がたくさん発見できます。チェックすべき箇所は大きくわけて4つです。

・物件の周辺環境
・マンションの敷地内
・室内
・リフォーム・リノベーション

これらの注意点の大項目をそれぞれまとめました。各項目の詳細についてはダウンロード資料をご確認ください。また、物件の見学に行く際は、ダウンロード資料を印刷し、該当箇所を確認しながら見学を進めましょう。

3-1.物件の周辺環境について

周辺環境については、
・利便性(スーパーや公共施設など生活インフラ)

銀行、スーパー、コンビニ、ドラッグストア
病院、100均、ファストフード店、
保育園、幼稚園、
市役所、交番、月極め駐車場、
動物病院など

・安全性(災害・防犯)
災害影響については、国土交通省の重ねるハザードマップから住所を入力して確認
防犯については、警視庁の区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数から、資料をダウンロードして確認

・快適性(騒音や臭い)
音について:
大通り沿い
、幹線道路
、消防署
、救急病院、
工場
、スタジアムなどの施設、
幼稚園/保育園

臭いについて:
工場、
ゴミ処理場

以上の3つについて確認しましょう。特に、昼と夜、平日と休日で周辺環境が大幅に変わるエリアもあるため、可能であれば時間を変えて周辺を散策してみましょう。

3-2.マンション敷地内について

・管理のされ方(衛生面と資産性)
・利便性(駐車場の空きやエレベーターの数)
・安全性(防犯やバリアフリーなど)

について確認しておきましょう。特に管理については、マンションの寿命に関わるメンテナンス状況の一部を目で見て確認することができます。実際に住むことをイメージしながらチェックしましょう。

3-3.室内について

・室内全体(生活音、風通し、床の傾き、天井の高さ)
・インフラ(電気、ガス、ネット環境、BS/CSが見れるか)
・玄関
・窓
・水回り/各種設備
・バルコニー/専用庭

以上の6点について確認しておきましょう。そのまま住みはじめる場合、当たり前ですが現状のものが全てとなります。後悔が残らないように、細かくチェックし、わからないところは不動産の仲介担当者に確認をとりましょう。

3-4.リフォーム・リノベーションについて

・リフォームやリノベーションを検討している場合は、

・追い炊き機能がもとからついた物件か
・フローリングは禁止されていないか
・水回りの移動は可能か
・その他リフォーム・リノベーションについて制約はないか
・玄関ドアと窓は変えられないと理解しているか
・オール電化・IHヒーターへの変更は可能か、また逆にガスへの変更は可能か

以上の点について確認しましょう。

水回りの移動が禁止されていたり、フローリングが使えなかったりと、管理規約で様々な禁止事項が設けられているマンションもあります。購入してから制約が多いなんてことにならないよう、見学の前後に仲介担当者に確認してもらいましょう。

また、仲介とリフォーム・リノベーションの会社が異なり、仲介担当者がリフォームやリノベーションの知見がない場合は、リフォームやリノベーションの会社の担当に同行してもらうようにしましょう。

気になった中古マンションを購入するか決めるとき


気になる物件の見学をし、買おう!という気持ちになったら、マンションが表に出していない内部情報(個人情報のようなもの)のチェックをしましょう。最悪の場合、長く住めないなんてこともありえます。

また、この情報を開示してもらうには、購入を検討しているという意思表示(買付申込書の提出)が一般的には必要になります。そのため、より詳しいマンションの状況を確認することができます。

買付申込書の提出は「必ず買う」という意思表示ではありません。法的効力もありません。しかし、「問題がなければ買う」というように売主側も受け取ります。試しに出すものではなく、あくまで購入意思がある場合に提出しましょう。

詳しくは、買付証明書(買付申込書)を出したら買わなきゃダメ?法的効力は?をご確認ください。

4-1.マンションの状況について

・理事会/管理組合は機能しているか
・建て替えの予定はないか
・修繕計画はされているか
・修繕費は貯まっているか
・大規模修繕工事をいつどんな内容で行ったか
・修繕費一時支払金は発生しそうか
・竣工図面は保管されているか
・共有部分は保険に加入しているか
・水道設備・水質調査が行われているか
・エレベーター定期検査が行われているか
・消防用設備等点検が行われているか
・賃貸で貸し出している部屋は多くないか
・耐震診断がされたマンションか

上記について、マンションの状況を仲介担当に確認してもらいましょう。これらの情報はそのマンションを買う意思を表明(買付申込書の提出)することで、得ることができます。これらの情報をもとに、長く住めそうで、かつ問題がないマンションかどうかチェックしていきます。

4-2.住宅ローンについて

・事前審査に出す銀行は決まっているか
・本審査に必要なものは手元に揃っているか
・リフォーム・リノベーション費用も住宅ローンとして組めると知っているか

【再度確認】家の購入に使っていい予算を明確に把握しているか
【再度確認】自分たちは住宅ローン審査を通過できる状態にあるか

事前審査や本審査の準備、また予算についてや、審査に不利な状態になっていないかなど改めて確認しましょう。
また、住宅ローンにリノベーション費用を入れる場合の詳しい方法は、中古マンション+リノベーション費用を1本の住宅ローンにするには?をご確認ください。

中古マンションの売買契約をするとき

ここでの確認は主に書類内容になります。

・瑕疵担保責任がどうなっているかを確認したか
・契約手続きに必要なものを持ったか
・備え付け設備が記載された「付帯設備表」を確認したか
・物件自体の不具合を記した「物件状況報告書」を確認したか
・契約手続きに必要なものを持ったか
・備え付け設備が記載された「付帯設備表」を確認したか
・「管理に関わる重要事項調査報告書」を確認したか

上記の内容を確認しましょう。中古マンションの契約をする際は事前に契約内容の情報が得られます。当日までに確認し、おかしな点がないか見ておきましょう。

また、契約の際には契約に関する重要事項説明が行われます。

重要事項説明は、『宅地建物取引士』の資格を持った人が行い、契約内容について、後々のトラブルなどがないようになされるものです。仲介業者の担当者、買い主、売り主の三者が出席します。1時間程度のやりとりがあるため、どんな内容が確認されるのか事前に把握しておきましょう。

重要事項説明については、中古マンション購入後に悔やまない!「重要事項説明」6つの注意点とはをご確認ください。

中でもここで確認しておきたいのは、瑕疵担保責任についてです。

5-1.瑕疵担保責任とは

購入した物件に瑕疵(本来あるべき品質や性能を満たしてない状態)があった場合に、売主に責任を追求できるというものです。

個人からの購入は一般的に1週間程度ですが、築年数がある程度経過している場合は瑕疵担保責任を負わないという契約をするケースもあります。また不動産会社からの購入の場合は2年以上と宅建業法で決められています。もし瑕疵担保責任があるならば不具合がないか、期間内にしっかり確認しましょう。

購入した中古マンションに引っ越すまで


物件契約や引き渡しが済んだら、いよいよ引っ越しに向けて動き出します。

・引っ越し日を購入したマンションの管理会社に伝えたか
・内装・設備に不備はないか
・リノベーション・リフォームをする場合管理組合に相談したか
・足りない家具家電は購入、リストアップしたか
・引っ越し業者に見積もり依頼を出したか
・現在の賃貸に解約の連絡をしたか
・電気・ガス・水道の移転と新設の連絡をしたか

以上について確認しましょう。

特に、引っ越し日については決まった時点で早めに連絡するようにしましょう。

引っ越し業者が、壁やエレベーターに保護材を貼ったりします。 住人の方に迷惑がかかるため、管理会社がマンションの掲示板などに案内を出します。周知がしっかり行えるよう、早めに連絡をいれておきましょう。

6-1.リノベーション・リフォームをする場

マンションによっては、上下左右斜め上下の8戸に工事の承認が必要な場合もあり、管理会社も掲示板に案内を張り出すため、工事をする場合は管理会社や管理組合に連絡をしましょう。また工事が始まるまでに近隣住民への挨拶を済ませておきましょう。

より詳しくは、リノベーションの流れが一目瞭然!4ステップでやるべきことを徹底解説をご確認ください。

購入した中古マンションに引っ越した後


引っ越した後にも注意点があります。

・鍵の交換
・近隣挨拶
・各種住所変更の手続き

などについて確認しましょう。特に、鍵の交換は出来ることを知らない方もいます。前の住人が合鍵を持っている可能性などもあり、引っ越したタイミングで新しくするのが防犯上安全です。

まとめ

中古マンション購入のステップごとの主な注意点をお伝えしてきましたが、①のステップはその後のステップを大きく左右します。ぜひチェックしてみてください。また、ダウンロード資料は、中古マンション購入ステップを時系列、注意度別に分けてまとめています。
自分たちが今いるステップにあわせて使い、素敵な中古マンションを手に入れましょう。

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