2024.03.28 更新
マンション最上階は本当におすすめ？6つのメリットと7つのデメリットを詳しく解説！
「不動産会社からマンションの最上階を勧められたが、デメリットはないの？」
「最上階の購入を検討しているが、後悔しないか不安」
そんな疑問や不安を感じている人はいませんか？
マンションの最上階の部屋といえば、一般的には分譲価格や賃料が高いため、人気でメリットが多いと考えますよね？
ですが、実際に住んでいる人の声を聞くと、「夏はものすごく暑い！」「エレベーターの待ち時間が長い」など、少なからずマイナス面もあるようです。
そこでこの記事では、マンションの最上階に住むことのメリットとデメリットを多角的に解説します。
最上階のデメリットが自分の許容範囲内かを見定めるためにも、ぜひ参考にしてみて下さい。
Advisor
[監修]宅地建物取引士／元銀行員
鰭沼 悟
宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
マンションの最上階はなぜ高い？階数と価格が比例している理由
分譲マンションの価格は、一般的に階数が上がるほど高くなります。
最上階になるほど、高い価格で設定されている部屋が多いです。
マンションの最上階が高い理由としては、以下の理由が考えられます。
- 最上階は人気が高く、需要が集まる
- 資産価値が高く、投資物件としても人気
- 上階の足音や騒音が気にならない
- 日当たりや見晴らしがよいなど建物的なメリットがある
特に日当たりや眺望といった物理的な要因に関しては、同じマンションでも住戸位置によってかなり差が出てくることもあるため、大きなメリットになり得るのです。
マンション最上階の6つのメリットとは？見晴らしのよさや資産価値がポイント！
マンションの最上階には、以下の6つのメリットがあります。
- 騒音のリスクが低い
- プライバシーが保たれる
- 防犯面で安心感がある
- 日当たり、眺望がよい
- 特別仕様になっている場合もある
- 資産価値が高い
マンションの最上階のメリットをそれぞれ詳しく見ていきましょう。
2-1.騒音のリスクが低い
マンション最上階の第一の特徴は、上階がないことです。
そのため、上階からの騒音に悩まされる恐れがありません。
というのも、マンション住まいで多くの人が悩まされるのが“騒音問題”です。
特に中層階は上の階、下の階、左隣、右隣と四方から音が漏れ伝わるので、マンションの中でも音害にさらされやすい場所です。
中でも上階の音は気になりやすいとされ、足音やものを落とす音、家電を作動させたときのモーターの振動などさまざまな音が伝わってきます。
上階が早起きの家庭だと、子どもの走り回る音で安眠を妨げられるといった迷惑をこうむる恐れもあるでしょう。
最上階も、左右と下階からの音は伝わる可能性がありますが、気になる上階からの騒音ストレスがないことは、大きなメリットです。
2-2.プライバシーが保たれる
マンションの最上階となると、まわりに同じ高さの建物が少なく、外から見られる心配が少ないのも利点です。
下層階だと通行人から室内が見えてしまったり、向かいのマンションの人と目が合ったりしますが、マンションの最上階では同じ高さのマンションは少ないため、プライバシーが保たれます。
2-3.防犯面で安心感がある
マンションの場合、低層階よりも高層階のほうが防犯の面で安全性が高いのも大きなメリットです。
以下のデータは警察庁による統計で、侵入窃盗、つまり空き巣がどのような場所に入ったかの割合をグラフにしたものです。
出典：警察庁ホームページ「住まいる110番【侵入窃盗データ】」より
上記のデータを見ると、以下の数値が見て取れます。
- 3階建て以下：10.7％
- 4階建て以上：4.1％
これは、共同住宅が空き巣被害にあった件数を3階以下と4階以上で比較した場合に、2.5倍以上の差があることを示しています。
つまり、同じマンションでも階数が高いほうが空き巣に入られにくいです。
中でも最上階は、防犯設備も厳重である場合があります。
タワーマンションでは、エントランスに入る際にセキュリティシステムがあるだけでなく、最上階に上がるエレベーターや、最上階に到着した際にもうひとつセキュリティを通過しなければフロアに入れないこともあり、より防犯性を高めています。
ただし、最上階が絶対に安全だとは言い切れません。
確率は低くても、空き巣に侵入されるリスクはゼロではないからです。
詳しくは次章の「3-6.屋上から侵入されやすい」で説明します。
2-4.日当たり、眺望がよい
最上階はまわりに視界を遮る建物が少ないため、日当たりも見晴らしもよく、開放感を感じられるのもメリットです。
日中は朝から夕方までずっと日光が差し込むので、低層階にありがちな「午前中は隣のマンションの影になるのでキッチンが薄暗い」「洗濯物を干しても、日陰になってしまうためなかなか乾きにくい」などの悩みはありません。
特に冬場は低層階に比べて暖かく、心地よく過ごせるでしょう。
また、眺望もよく遠くまで見渡晴せるので、「天気がよい日は富士山が見える」「大好きな海をいつでも見られる」など、低層階では味わえない最上階ならではの醍醐味もあります。
場所によっては「大混雑する人気の花火大会を、特等席でゆったり見物できる」「ロマンティックな夜景を毎晩一人占めできる」などの非日常的な感動を、自宅に居ながら一人占めすることもできるのです。
2-5.特別仕様になっている場合もある
マンションによっては、最上階だけに特別なスペースや施設が付属している場合があります。
例えば広々とした屋上テラス、サンルームなどです。
また、ホテルのスイートルームのように最上階だけ間取りが広くつくられていたり、天井が高くなっていたりするケースもあります。
最上階に1戸しかない場合は、四面採光で、ますます日当たりに恵まれ、よりプライベート感が高まり、プレミア感も感じることができるでしょう。
2-6.資産価値が高い
マンション最上階の部屋にはさまざまなメリットがあるため、資産価値も高いです。
一般財団法人 資産評価システム研究センター「固定資産税制度に関する調査研究」（2016年）によると、新築タワーマンションの最上階の価値は、最下階を100とした場合に平均145.9、つまり1.5倍近いとのことです。
したがって売却する場合も比較的高く、早く売れることが多いようです。そのため投資用として最上階のマンションを所有する人もいます。
また、年数を経ても、低層階に比べて資産価値が下がりにくいのも特徴です。
「分譲マンションにしばらく住んでから、売却して別のマンションに住み替える」場合、低層階だと築年数によっては購入時の2分の1、3分の1の価格でしか売れないことがあるのに対して、最上階はそこまで価格を下げなくても買い手がつくことが多いようです。
マンションの資産価値に関してもっとくわしく知りたい場合は、以下の記事も読んでみてください。
関連：資産価値の高いマンションとは？価値が落ちにくい物件を選ぶ14のポイント
マンション最上階の7つのデメリットとは？暑さや災害のリスクに注意
マンションの最上階には、さまざまなメリットがあることがわかりました。
一方で、最上階にはマイナス面や注意すべき点もあります。
この章では、マンションの最上階のデメリットとして、以下の7つを見ていきましょう。
- 日光を遮るものがないため暑い
- 地震や火災のときリスクが高い
- エレベーターの待ち時間が長くて不便に感じる
- 家賃・分譲価格が高い
- 最上階ならではの騒音リスクもある
- 屋上から侵入されやすい
- 虫害・鳥害のリスクもゼロではない
マンションの最上階のデメリットをそれぞれ解説します。
3-1.日光を遮るものがないため暑い
日当たりがよく冬はぽかぽかと温かい最上階ですが、夏になると暑さに苦しめられるという場合もあるようです。
日光を遮るものがないため熱が集まるだけでなく、屋根のコンクリートが熱をため込んで室内に伝えやすく、広いルーフバルコニーがある場合はそこからの照り返しでさらに部屋が温まりやすくなるのです。
場合によっては、エアコンをかけてもなかなか涼しくならないこともあるでしょう。
厚生労働省の調査によると、集合住宅の最上階は夜まで温度が高いことがわかっています。
出典：厚生労働省「第１回熱中症対策に関する検討会」
そのため、屋根との間に断熱素材を入れたり、窓ガラスを遮熱性の高いものにしたりなどの暑さ対策を施した物件もあります。
最上階の物件を検討する際には、暑さ対策がどの程度なされているかも、事前に確認しましょう。
3-2.地震や火災のときリスクが高い
マンションは、耐震構造であっても高層階になるほど地震の揺れを感じやすい傾向があります。
もし実際に地震や火災などの災害にあった場合、外へ逃げるのにも下層階より時間がかかるのが難点です。
そこまで深刻な災害でなくても、少しの揺れを感知したらエレベーターが止まるように設定されている場合も多く、そうなると復旧するまで待つか、長い階段を上り下りしなければならないのもデメリットです。
3-3.エレベーターの待ち時間が長くて不便に感じる
エレベーターは、人によっては災害時に限らず日常から待ち時間が長くて不便を感じるかもしれません。
最上階専用エレベーターがある場合や下層階用と上層階用に分かれている場合は問題ありません。
しかし、全フロアに止まるエレベーターしかないマンションでは、外出のたびに1階から最上階まで上がってくるのを待たなければならず、待ち時間が長くなってしまいます。
しかも途中で乗り降りする人がいれば、何分間も待たされることもあるでしょう。
そのため最上階の住人の中には、「外出するのが面倒」と感じる人もいるようです。
3-4.家賃・分譲価格が高い
最上階はマンションの中でも人気があるため、分譲価格もそのマンション内で高く設定されています。
賃貸の場合も、同じ間取りであっても下層階の家賃は安く、最上階は高い場合があるので要注意です。
ただ、前述したようにメリットも多いので、自分にとっての利点を差額分と比較して、納得できればこの項目は気にしなくてよいでしょう。
3-5.最上階ならではの騒音リスクもある
最上階では上の階からの騒音がないかわりに、別の騒音に悩まされることもあります。
中でも最上階ならではの騒音リスクとして、以下のポイントが懸念されます。
- 屋上にエアコンの室外機がまとめて設置されていて、駆動音がうるさい
- 屋上にアンテナが設置されていて、強風が吹くとそれが揺れてガタガタ音をたてる
- 窓が広い・数が多いため、台風のときに音や揺れが激しい
まわりが静かな分、余計にそれらの音が気になる恐れもあるので、事前にチェックが必要です。
3-6.屋上から侵入されやすい
最上階は低層階に比べて防犯性に優れていますが、空き巣の被害はゼロではありません。
最近では、屋上に上がってそこから最上階の部屋のバルコニーに降り、窓を破って侵入する手口も出てきています。
以下は、空き巣がどこから侵入するのかを調べた警察庁の統計データです。
出典：警察庁ホームページ「住まいる110番【手口で見る侵入犯罪の脅威】」より
3階建以下の低層マンションと4階建以上のマンションを比較すると、3階以下の場合は半数が窓からの侵入です。
一方、4階以上の場合は多いのは表玄関で半数以上を占めますが、窓からの侵入も約3割に及んでいます。
この中にはおそらく、屋上から降りてきての侵入も含まれるのではないでしょうか。
いずれにしろ、最上階でも低層階と同様に、玄関や窓の防犯には注意をしなければならないでしょう。
3-7.虫害・鳥害のリスクもゼロではない
「高層階だと蚊やゴキブリなどの虫に悩まされることはない」「鳥も飛んでこないのでフン害にもあわない」という話もありますが、かならずしもそうとは言い切れません。
もちろん低層階よりも遭遇する確率は低くなりますが、以下の4つのリスクが考えられます。
- ゴキブリが、エレベーターや配管などを利用して上がってくるよほどの高層階でない限り、最上階でも蚊が窓から入ってくる
- ハトが集まりやすい
虫や鳥の害を避けたいなら、低層・高層に限らず清潔を心がけ、日頃から虫よけ、鳥よけ対策をとっておく必要があるでしょう。
マンション最上階のデメリットを解決する5つの方法
マンションの最上階には、メリットもデメリットもあることがわかりました。
では、デメリットを解消できれば、最上階はより快適で誰もが住みたい部屋になるはずですよね。
マンション最上階のデメリットを解決するために対策したい項目として、以下の5つが挙げられます。
- 暑さ対策
- 災害対策
- 騒音対策
- 防犯対策
- 虫害・鳥害対策
それぞれの項目の対策方法を解説します。
4-1.暑さ対策｜熱を防ぐことと逃がすことが大切
まず、最上階の部屋を購入・賃貸する前に、暑さ対策が十分なされているかを不動産会社や先住者に確認しましょう。
暑さ対策で確認しておきたいチェックポイントは以下の2つです。
- 屋上と天井の間に遮熱材、断熱材が入っているか。または、屋上のコンクリート部分に遮熱効果のある塗装がなされているか
- 窓ガラスが遮熱性のあるものになっているか
できるだけこれらを満たしている物件を選ぶとよいでしょう。
また、自分でできる暑さ対策もあるので、以下に挙げておきます。
4-1-1.窓に遮光カーテンやすだれ、グリーンカーテンを設置する
まず、窓から差し込む日光をできるだけ遮りましょう。
遮光カーテンやグリーンカーテンもよいですが、室内をあまり暗くしたくなければ、すだれもおすすめです。
すだれは、隙間から適度に明かりも漏れ込みつつ、熱を遮ってくれます。
4-1-2.窓を開放し、サーキュレーターで熱気を外に出す
室内に熱気がこもらないようにすることも大切です。
定期的に窓を開け、サーキュレーターを外に向けることで、室内の暑い空気を外の空気と入れ替えられます。
4-1-3.屋上にグリーンを配置する
コンクリートは蓄熱性が高いため、屋根の熱気をため込み室内に伝えてしまいます。
それを遮るためにも、屋上にグリーンをたくさん置くとよいでしょう。
ただし、一般的にマンション屋上は共有部分ですので、グリーンを置くにも管理者の許可が必要です。
4-2.災害対策｜家具の固定と避難経路の確認
地震の際、高層階は揺れを強く感じやすいため、家具も下層階に比べて揺れたり倒れたりする危険があります。
そこで、家具を固定する器具やすべり止めなどを利用し、動かないようにしておきましょう。
また、火災に備えた消火器も用意し、日頃から使い方をイメージトレーニングするとよいでしょう。
そして大切なのは、避難経路を確認しておくことです。
非常階段の位置、ベランダから下の階へ降りる方法などいろいろなルートを想定して、可能であれば実際に一度通ってみれば、いざというとき安心です。
マンションで地震があった際のリスクや避難方法について詳しく知りたい場合は、以下の記事も併せてお読みください。
関連：「マンションの6つの地震リスクとは？倒壊する危険性や身を守るための避難方法を徹底解説！」
4-3.騒音対策｜事前に騒音に関する情報を確認
騒音は、暑さ対策同様、購入・賃貸する前に確認して下さい。
チェックポイントは以下です。
- 不動産会社か管理会社に「騒音問題はないか」を聞く
- 隣からの騒音がないか、壁の厚さを確認する（壁が200㎜以上あれば、遮音性は高いことが多い）
- 屋上を含む部屋の周辺に、エアコンの室外機がたくさん設置されていないか確認するその他周辺に音のするものが設置されていないか確認する
- マンションの掲示板を見る（※1）
（※1）「音に気を付けてください」の貼り紙があれば、騒音問題があることがわかります。
これらをチェックした上で、問題がない物件を選ぶとよいでしょう。
4-4.防犯対策｜最上階でも油断せず対策が必要
防犯は、最上階だからと気を抜かず、マンション1階や戸建てと同様の対策をしておきましょう。
例えば、最上階では以下の防犯対策があります。
- 玄関やバルコニーに防犯カメラを設置する
- 鍵の数を増やせるのであれば増やす
- 暗証番号は推察されないものにする
- ドアや窓に、振動に反応して大きな音を出す防犯アラームをつける
- 窓に防犯フィルムを貼って簡単に破られないようにする
- 窓枠に補助錠をつけて、クレセント錠を開けられても窓が開かないようにする
不審者が侵入したらすぐわかるよう、日頃から同じマンションに住んでいる人たちとコミュニケーションをとっておくことも大切です。
4-5.虫害・鳥害対策｜清潔に保つことが重要
虫対策には、第一に清潔を保つことが大切です。
また、外から虫や卵を持ち込まないよう、観葉植物の持ち込みには注意を払ってください。
鳥に対しては、以下の対策を徹底しましょう。
- エサになりそうなものを外に出しておかない
- 水がたまった場所をつくらない（水飲み場にされないよう）
- エアコン室外機の裏のような巣を作りやすいものかげを常にチェックしてきれいにしておく
上記の事前対策を実施しても、鳥が出入りするようであれば、バルコニーに鳥よけネットを張りましょう。
遠目に見るとネットが見えないようなものもあるので、景観を乱したくない人にはおすすめです。
マンション選びで階数以外に気にするポイントとは？日当たりや立地が大切
マンションを選ぶ際、階数以外に以下のポイントも確認しておきましょう。
- 日当たり
- 立地
- 天井の高さ
日当たりは部屋の温度とも関係するため重要です。
東向きの部屋であれば西日を避けられるため、暑さを抑えられるでしょう。
また商業施設や病院などが遠かったり、アクセスが悪かったりすると不便なため、立地も気にしておきたいポイントです。
マンションの最上階は見晴らしがよく開放感がありますが、天井が低いと開放感が軽減されるため、天井の高さも確認しておくとよいでしょう。
マンションの最上階に関するよくある質問
最後に、以下のマンションに関するよくある質問をまとめてみました。
- マンションの最上階が「やめとけ」「後悔する」と言われるのはなぜ？
- マンションの最上階のことをなんという？
- マンションの最上階が安い場合がある理由はなに？
よりマンションの最上階に関する疑問点を減らすためにも、確認していきましょう。
6-1.マンションの最上階が「やめとけ」「後悔する」と言われるのはなぜ？
マンションの最上階に対して、「やめとけ」「後悔する」などの意見を聞きますが、以下の要因が考えられます。
- 景観には飽きがくるから
- 2章で紹介したデメリットが気になるから
- 固定資産税が他の階より高くなるから
しかし、上記の要因が気にならないのであれば、マンションの最上階で後悔する可能性は低いでしょう。
6-2.マンションの最上階のことをなんという？
マンションの最上階をペントハウスと呼ぶことがあります。
すべてのマンションで最上階のことをペントハウスと呼ぶわけではなく、広いルーフバルコニー付きやメゾネットタイプなど、価格が高く特別な使用となっているマンションの最上階をペントハウスと呼びます。
6-3.マンションの最上階が安い場合がある理由はなに？
マンションの最上階は他の階よりも家賃や購入価格が高いことが多いです。しかし、マンションの最上階でも安い場合があります。
マンションの最上階でも家賃や購入価格が安くなる理由としては、エレベーターが設置されていないことが挙げられます。
エレベーターがないと階段で移動しなければならないため、階数が上になればなるほど負担が大きいです。
若ければ問題ないかもしれませんが、年を取ることを考えると、最終的には大きな負担となることが考えられます。
そのため、エレベーターがないマンションでは最上階は需要が低くなり、家賃や購入価格も安いのです。
まとめ
マンションの最上階には、騒音が少ないことやプライバシーが保たれていることなどのメリットがありますが、日光を遮るものがないため暑いことや地震や火災のときリスクが高いなどのデメリットがあります。
このように、マンションの最上階にはよい面も悪い面もあるため、しっかりと比較検討をした上で賃貸・購入することがおすすめです。
また、デメリットが気になっても、対策することで解決できる場合もあるので、本記事で紹介した対策を視野に入れて検討してもよいでしょう。
その上で、あなたが納得したマンション選びをできるよう願っています！
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