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お金を把握 2020.07.10 更新2018.07.30 公開

マンションの固定資産税の相場は10~30万!簡単に金額を知る方法

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マンション購入を検討しているけど固定資産税っていくらぐらいかかるの?
住んでるマンションの固定資産税はそういえばいくらかかるんだろう?

年間に支払う金額が不透明だと不安になってしまいますよね。
しかし、固定資産税の金額は一見わかりにくいですが、ちゃんとしたプロセスを踏めば明確になります。

また相場については、

新築マンション(75㎡):10~30万円程度
築10年の中古マンション(75㎡):10~15万円程度

以上のような目安となっています。

あまり知られていませんが、実は購入前のマンションについては正確な金額を算出することはできないのです。

しかしこの記事では、相場だけでなく、固定資産税の決まり方や、購入したマンションの算出方法に加え、購入前のマンションの固定資産税の調べ方についてもお伝えします。

購入後に、こんな高い金額だったの?と驚かなくて済むように、この記事をぜひお役立てください。

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マンション購入前に課税額を確認

ここで気をつけたいのは、固定資産税評価額は建物のグレードによって変化するということです。予想していた金額と異なる場合もあるので、購入する際には必ず不動産会社に確認しましょう。

1-1.新築マンションの場合

新築マンションの場合、マンションが完成する前に契約を結ぶことが多くなるでしょう。当然家屋調査前のため、固定資産税評価額が決まっていないことが予想されます。

しかし、不動産会社によって大体の固定資産税評価額は予測されているため、担当者にあらかじめ確認しておくことをおすすめします。

1-2.中古マンションの場合

中古マンションの固定資産税については、不動産会社を通して前の所有者がいくら支払っていたのか確認しましょう。

自分で調べる場合は、その建物を管轄する市区町村の役場へ行けば、基本的に毎年4月1~20日、または市町村が定める固定資産税の第1期目の納期限までのいずれか遅い日までの期間であれば、固定資産税台帳を閲覧することができます。

そこで固定資産税評価額を確認することができるので、あとは自分で計算してみると、支払うべき金額を知ることができます。

固定資産税の計算方法

実際に自分が納める固定資産税額を知りたい場合は、次に説明する計算式によって、その金額を求めることができます。

2-1.固定資産税の計算式

下記の計算式によって、固定資産税を求めることができます。

固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税額)

固定資産税評価額は、土地や家屋の価値です。土地の固定資産税評価額は、路線価をもとにして定められます。東京都の路線価については東京都主税局のサイトにて確認できますので、参考にしてみてください。

2-1-1.新築マンションの例

専有面積70㎡、新築時の建物の固定資産税評価額1,500万円・土地の固定資産税評価額3,600万円だと仮定して計算をしてみましょう。

建物部分に関しては新築から5年間は半額になる軽減特例があり、土地部分には200平方メートル以下の「小規模住宅用地」には課税標準額が1/6に軽減される適用措置があります。その特例を加味して計算すると下記のような計算式となります。

土地税額:3,600万円×1.4%×1/6=84,000円
建物税額:1,500万円×1.4%×1/2=105,000円
固定資産税納税額=189,000円

2-1-2.築15年の中古マンションの例

建物部分の軽減特例期間は終了しますが、年数が経っているので、それに応じて再計算されます。なお、東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.6225」ですので、ここでは東京都の場合で計算をします。

〇土地税額:3,600万円×1.4%×1/6=84,000円
〇建物税額:1,500万円×0.6225×1.4%=130,725円
〇固定資産税納税額=214,725円

築年数が経過するごとに経年減価補正率も変わり、築25年程度になると、「経年減価補正率表」では「0.3992」となるため、固定資産税はかなり下がると言えます。

2-2.固定資産税評価額の決まり方

土地に関する固定資産税評価額は、路線価×敷地面積をもとにして算出されますが、土地の条件によっては、補正率を使って調整します。

建物の固定資産税評価額については、再建築価格(再び同等の建物を建てた場合にかかる費用)によって決定されます。

マンションは建築時に税務署の職員によって家屋調査が実施され、様々な観点からその建物の価値が決定されます。調査実施後は年月の経過や物価などに応じてその価値が変動し、これが再建築価格となるのです。

再建築価格についての正確な金額は家屋調査をしてみないとわかりませんが、国税庁のホームページにて標準的な建築価額を確認することができるので、気になる方は調べてみましょう。

2-3.評価額の更新は3年おき

固定資産税評価額は、3年おきに評価の見直しが行われます。この評価の見直しを評価替えといい、東京都は平成30年度に評価替えが行われました。

2-4.一定の要件で減税も

固定資産税は、要件を満たせば軽減措置があります。

土地についての減税はマイホームの敷地であることを要件とし、200㎡以下の部分の評価額が1/6に、200㎡を超える部分は評価額が1/3になります。

建物に関しては、中古物件だと適用できませんが、新築であること、本人が住んでいること、床面積が50〜280㎡であることを要件として、120㎡以下の部分の評価額が1/2になります。

この場合、減税されるのは購入から5年間、長期優良住宅に認められた場合は7年間に限られます。

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固定資産税とは別に都市計画税を支払うケースも

さて、固定資産税とともに覚えておきたいのが都市計画税です。

3-1.都市計画税とは

もしあなたのマイホームが、都市計画法の市街化区域内にある場合は、都市計画税も支払う必要があります。

固定資産税は全ての土地と建物が対象であるのに対して、都市計画税は都市計画法の市街化区域内に存在する土地と建物に限られる点が異なります。

3-2.都市計画税の計算方法

都市計画税も固定資産税と同じく、各市町村によってその税率は異なります。ただ、最高税率が0.3%と定められているため、下記の計算式で計算しておけばそれを上回ることはありません。

固定資産税評価額×0.3%

また、都市計画税も課税軽減措置があり、マイホームの敷地であることを要件として、200㎡以下の部分は評価額が1/3に、200㎡を超える部分は評価額が2/3になります。

支払いすぎの場合も

今までお話ししてきた固定資産税ですが、調査によると対象期間中、各市区町村では97%の割合で1人以上、税額修正した納税義務者が発見されています。

さらに、納税義務者の総数から税額修正をした人が占める割合は0.2%となっているため、500人に1人の割合で固定資産税額に誤りがあったという計算になります。

500人に1人と聞いて多いととるか少ないととるかは人によりますが、自分が支払い過ぎていないかきちんと確認しておいた方が安全です。

5-1.固定資産税の間違いは2つ

では、なぜ固定資産税の過払いが発生するのでしょうか?これは大きく2種類の間違いに分けられます。

まず、固定資産税評価額に誤りがある場合です。しかしこの誤りに気づくことは専門家でも難しいため、一般人が見つけるのは厳しいものがあります。

もう一つの間違いは、本来なら適用できる特例が使われていないために生じる誤りです。「2-4一定の要件で減税も」でご紹介した通り、固定資産税を減税できる住宅用地の特例というものがあります。

人が住むための土地であるならば通常の1/6の固定資産税で済むという内容ですが、非住宅用の土地から住宅用の土地に変更したにもかかわらず市区町村がそれを把握していないことから、本来払わなくても良い金額を支払っていたということがあるのです。

5-2.固定資産税を払いすぎかもと思ったら

過払いに気づいたら、管轄の市区町村役場に問い合わせてみましょう。誤りが見つかり、過払いが認められると、今後の固定資産税については正しい額で請求されるようになるはずです。

また、固定資産税評価額が高すぎるなど不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査を申し出ます。

この申し立ては、納税通知書を受け取った日から3ヶ月間に限られるため、注意が必要です。また、不服申し立ての場合は原則として評価替えが行われた年に申し出る必要がありますので、自分が住んでいる地域の基準年度についても把握しておきましょう。

審査の結果、課税額が修正されると過払い金の還付を求めることも可能です。ただ、還付の申告は5年以内のものと決まっています。

まとめ

家や土地を購入すると付いて回る固定資産税。計算方法や注意点を把握して、損することのないようにしっかり確認しておくと安心です。

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