skip to Main Content

減税制度の落とし穴!中古マンションで住宅ローン控除を利用したい人は要チェック


住宅ローン減税を利用したリノベ事例

お読みいただきありがとうございます。実際に「中古物件購入からリノベ設計・工事」をワンストップで提供しているゼロリノベ編集部です。

中古マンション購入を検討している方で、「住宅ローン控除」または「住宅ローン減税」を利用したいと考えている方も多いでしょう。特に魅力的なのは「10年間で最大400万円」という多額の控除額です。400万円も住宅購入費が浮くと考えると、使わない手はないように思えます。

でも、実際は誰でも400万円が戻ってくるわけではありません。にも関わらず税金控除にばかり意識が向いていると、肝心の物件選びで思わぬ落とし穴にハマってしまうこともあります。

住宅ローン控除を利用したいと思っている人は、ぜひ本記事でその実態を確認してみてください。

 

住宅購入の強い味方、住宅ローン控除とは

A男:
中古マンション購入を検討しているんですが、中古マンションでも住宅ローン控除を受けられると聞きました。できれば利用したいと思っているんですが、概要がよくわかっていなくて…。

アドバイザー:
ちまたで言われる住宅ローン控除、住宅ローン減税は基本的に同じ「住宅借入金等特別控除」のことを指します。仕組みは簡単で、その年のローン残高の1%が所得税(控除しきれない場合は住民税)から控除されるというものです。毎年の上限額は40万円でこれが10年間続くため、最大400万円の控除額という謳い文句になっています。

A男:
以前は最大控除額が200万円だったそうですが…?

アドバイザー:
それは平成26年の4月1日、消費税率が5%だった頃の控除額ですね。8%への増税にあたって、最大控除額も引き上げられました。

A男:
なるほど。消費税対策も兼ねているなら、やっぱり使いたいです!

アドバイザー:
もちろん、利用できるに越したことはありませんね。ですが、その前に注意したいポイントがいくつかあります。というのも、住宅ローン控除には利用条件があり、条件に適合した物件を選ぼうとすると、本当に叶えたい暮らしが実現できなくなるかもしれないのです。ここからはそのポイントを3つ見ていきましょう。

参考:国土交通省「住宅ローン減税制度の概要」

 

【落とし穴1】中古マンションの最大控除額は400万円ではない?

アドバイザー:
まず押さえておきたいのは、住宅ローン控除の例外についてです。実は、消費税が非課税となる住宅は平成26年時の金額が適用されて、控除額が毎年最大20万円、10年間で最大200万円までになるのです。

A男:
消費税が非課税になる住宅とはどんな…?

アドバイザー:
それこそ、A男さんが検討している中古マンションです。中古マンションの大半は個人が売り出しているため、多くの場合個人間の売買となります。その場合、消費税は非課税になるのです。

A男:
えっ!そうだったんですか!?

アドバイザー:
仮に3000万円のローン残高でローン控除を申請したら、通常控除対象は1%にあたる30万円が適用されますが、中古マンションは上限額の20万円になるということです。

おすすめ記事:【2019年版】消費税10%増税より大切な中古マンションの買い時とは?

 

【落とし穴2】所得税額によって控除額は大幅に変わる

アドバイザー:
もう一つの注意点は控除額そのものが毎年の所得税額によって大きく変わるということです。

A男:
住宅ローン残高の1%が控除されるんじゃないんですか?

アドバイザー:
例えば住宅ローンが2000万円なら1%が控除額になるので20万円が控除対象になりますが、所得税と住民税の額がそれ以下の金額であれば、控除されるのは20万円以下になります。住民税は、課税所得の7%または13.65万円のうち小さい方の額が適用されます。

A男:
そもそも借入金額が2000万円以上、そして所得金額が一定額以上ないと、控除額も最大にはならないということですか?

アドバイザー:
そういうことになります。

中古マンションの住宅ローン控除額をシミュレーションしてみよう!

アドバイザー:
実際にシミュレーションしてみましょう。今回は、価格.com「住宅ローン控除シミュレーター」を使ってみます。

 

住宅ローン控除シミュレーター

 

配偶者あり、扶養家族1名、1500万円の借り入れで35年返済、全固定金利1.378%の年収別シミュレーション

  • 年収300万→年間の控除額は5.5万円。10年間の控除額は55万円。
  • 年収500万→年間の控除額は14.6万円からはじまり、年々減って11.4万円になる。10年間の控除額は130.3万円。

A男:
こんなに違いが出るんですね!

アドバイザー:
もちろん、これでも充分お得ではあります。ただ、あくまで収入や借入金額に応じた控除額になるため、必ずしも200万円、ないし400万円が満額戻ってくるわけではないということは覚えておきましょう。

 

【落とし穴3】選べる中古マンションの条件に制限がある

アドバイザー:
最初に述べたように、ローン控除を受けるにはいくつかの要件があります。その中でも気をつけなければならないのが、物件自体の条件に関わる項目です。

築年数

  • 中古マンション→築20年以内
  • 耐火建造物(RC造)→築25年以内

床面積

  • 50㎡以上(床面積の2/1以上が自己の居住用)

A男:
中古マンションで住宅ローン控除を受けるには、築20年以内、広さ50㎡以上の物件でなければいけないということですね。

(*上記の築年数を超えた建物でも「耐震基準適合証明書」を取得することができれば、住宅ローン控除などの減税を受けられます)

アドバイザー:
はい。でも、実際に物件を探してみたら築19年だけど気に入った物件があった、ということがあるかもしれません。家族3人暮らしの場合、床面積の広さ目安は55~65㎡程度なので、家族構成によってはさほど気にならない項目かもしれませんが、それでも50㎡未満の物件は選べないというのは制限の一つになります。

A男:
なるほど…。

アドバイザー:
実はここが最大の落とし穴です。ローン控除を受けたいばかりに物件選びの幅を狭めてしまうのは非常にもったいないことですし、物件選びに時間がかかって、現在の住まいの家賃がかさんでしまってはせっかく控除を受けても相殺されてしまって本末転倒です。

 

【結論】住宅ローン控除は適用できればラッキーと考え、予算と物件を決める

住宅ローン減税を利用したご家族

アドバイザー:
上記の通り、ローン控除は必ずしも満額控除されるものではありません。さらに、ローン控除を使用することを条件にして物件選びをすると、間取りや築年数に制限が出てしまい、希望するエリアで好きな物件が見つからないかもしれない、という落とし穴があります。

A男:
そう考えると、住宅ローン控除ありきの物件選びはやめたほうがいいのかもしれないですね。

アドバイザー:
さらに、住宅ローン控除に適用する物件があったからといって、住宅予算を逸脱してしまっては意味がありません。無理な予算で住宅を購入すると後から住宅ローンの支払いにしわ寄せがくることになり、安心して暮らせないからです。

第一に、無理なく返済できる予算を組むこと。そして、自分が日々を豊かに暮らせる住まいを探すことを大切にしましょう。その上で住宅ローン控除ができそうであれば、ぜひ利用してください。その方が、長期的な目で見て後悔がないはずです。

 

【注意点】住宅ローン控除を受けるには確定申告が必須

A男:
もう一つ気になっているのが、住宅ローン控除には確定申告が必要らしいということなんですが…。

アドバイザー:
はい、住宅借入金等特別控除は確定申告をしないと適用されません。サラリーマンの方で毎年会社に年末調整をしてもらっている場合は確定申告になじみがないと思うので、うっかり忘れてしまわないように注意しましょう。

控除を受けるための必要書類

  • 源泉徴収票
  • 金融機関等からの住宅ローン年末残高証明書(写し)
  • 土地・建物の登記事項証明書
  • 土地・建物の売買契約書(写し)
  • 工事請負契約書(写し)
  • マイナンバーの本人確認書類(写し)
  • 確定申告書A・B
  • 住宅借入金等特別控除額の計算明細書

築20年以上の木造住宅(非耐火建築物)または築25年以上のコンクリート造マンション(耐火建築物)の場合

耐震基準を満たしていることを証明するために下記のいずれか1つの書類が必要です。

  • 耐震基準適合証明書
  • 既存住宅性能評価書(写し)
  • 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書

長期優良住宅の認定を受けた場合

長期優良住宅を満たしていることを証明するために下記のいずれか1つの書類が必要です。

  • 長期優良住宅建築計画の認定通知書
  • 住宅用家屋証明書
  • 認定長期優良住宅建築証明書

低炭素住宅に認定された場合

低炭素住宅を満たしていることを証明するために下記のいずれか1つの書類が必要です。

  • 低炭素住宅建築物新築等計画の認定通知書
  • 住宅用家屋証明書
  • 住宅用家屋証明書

 

まとめ

中古マンションの住宅ローン控除は、住宅購入を検討している人にとってはぜひ利用したい制度です。ただし、控除を受けるには一定の要件があること、さらに住宅ローンの借り入れ金額や所得税額によっては満額控除されないことを頭に入れておきましょう。

中古マンション購入の際は、住宅ローン控除を受けることを優先するのではなく、あくまで自分たちの希望する住まいを見つけて、その物件が制度に適用できるかどうかを順序として考えることをおすすめします。

おすすめ

不動産屋さんでもあり、設計事務所でもあり、建設会社でもあるゼロリノベが、お金の流れ・マイホームも旅行も叶える家の買いかた・長寿命で丈夫な建物の見極めかた…など、住宅購入にまつわるチェックポイントを無料公開しています。


Back To Top