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お金を把握 2020.10.02 更新2020.10.02 公開

住宅ローン4000万を年収400〜800万で借りた場合の生活比較 

4000万円の住宅ローンの支払額目安表
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4,000万円の住宅ローンは月々いくらの支払いになるんだろう?
無理なく返済できる年収はどの程度なんだろう?

と気になっていませんか。

初めての住宅購入だと不安になりますよね。

住宅ローン4,000万円を35年で借りれた場合の月々の支払い額は、

35年固定金利1.2%の場合、116,680円
35年変動金利0.7%の場合、107,408円です。(ずっと0.7%での計算)

また、年収と月々の手取りから逆算すると、借りても安心な目安となる年収は700万円前後となります。

理由はパートナーが働いていなくても1人でも返済ができて、ボーナスもあてにせず生活に支障がない年収だからです。

これより年収が低い場合も住宅ローンの審査は可能ですが、その場合は、世帯年収で借りる収入合算やペアローン という選択肢になってきます。注意点として、片方が働けなくなった場合、収支のバランスが崩れてしまうリスクがあるということを覚えておきましょう。

不動産会社であり、リノベーション会社でもある弊社のお客様も、多くの場合、ここでご紹介する目安金額を参考にして実際いくらを借り入れるのかを決めて審査へと進んでいます。

この記事では、住宅ローンに対する不安を払拭するため、

・4,000万円を借りた場合の、年収別の生活の余裕度の一覧表
・住宅ローンをなるべく長期で借りた方がいい絶対的な理由
・今は住宅ローンが頭金ゼロでもOKな理由
・多く借りたい場合の2つの方法
・20代、40代、公務員などケース別の考え方

などをお伝えします。

読み終わるころには自分の年収で安心して借りられる金額の目安がつかめていることでしょう。

ぜひこの記事を住まいの購入にお役立てください。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

住宅ローン4,000万円の月々支払額と年収ごとの安心目安表

4000万円の住宅ローンの支払額目安表

住宅ローン4,000万円を35年で借りれた場合の月々の支払い額は、固定金利1.2%の場合、116,680円。変動金利0.7%の場合、107,408円です。

また、年収と月々の手取りから逆算すると、借りても安心な目安となる年収は700万円前後となります。これは返済比率というものが金融機関によって決まっており、最大で40%です。

年収の何%が住宅ローンの支払いになっているかを表すもので、最大は40%や35%の金融機関がありますが、目安は手取り年収の20%〜25%です。

返済比率が増えると、生活費がカツカツになり、想定外の出費があると収支が赤字になってしまい、最悪の場合は、住宅を手放すことにもなり得ます。

もちろん年収が届かない場合も共働きなどで収入合算やペアローン という選択肢によって4,000万円を借りれることも可能ですが、その場合は、起こり得るリスクを知ってから判断しましょう。

収入合算やペアローン については、8章にてお伝えします。

変動金利と固定金利の違い

変動金利とは
変動金利は返済途中に定期的に金利が見直されるタイプのローンです。一般的には金利タイプの中では金利が一番低く設定されています。金利は半年ごとに見直され、金利が下がれば返済額は減り、金利が上がれば返済額が増えます。借りたあともこまめに金利をチェックし、上がってきたら固定に切り替えるなどの判断ができる方にオススメです。

固定金利とは
固定金利はローンを借り入れた時から最初に決められた期間において金利が固定できるローンです。10年固定や全期間固定などいくつか種類があります。全期間固定の場合は金利の上下はないため、急に支払い額が増えるなどのリスクやこまめに金利を確認する必要はありません。

1-1.借入期間はなるべく長く35年と想定するべき

返済期間別の4000万円の住宅ローンの支払額目安表

住宅ローンの返済期間はなるべく長く35年を想定しましょう。理由としては、月々の返済額が下がり、手元に現金を残すことができるからです。なぜ手元に現金が多くある方がよいかというと、想定外のことに対応することができるからです。想定外というのは例えば、

・会社のリストラ、給料の減額
・自分自身、または家族の病気
・子供を授かる

などです。

もし支払いが苦しくなったときでも、手元に現金が多く残っていれば、家を手放すのか家族でやりくりをするのかなど、考える猶予があります。

病気などの場合も手元に現金があればカバーすることも可能です。

しかし逆に、返済期間が短いと月々の支払いが多く手元に現金が残らないため、貯金ができません。

想定外があったとき、住宅ローンの支払いが滞り続けると最悪家を差し押さえられたり、想定外のことが起きて無理な借金をしてしまう可能性もあります。

金利や心理的にも返済期間を短くしたい気持ちはわかりますが、現金を手元に多く残すことができれば、その中から無理ない分だけ繰り上げ返済も可能です。繰り上げ返済は、トータルで支払う金額を少なくする効果があるためおすすめです。

より詳しく住宅ローンの考え方を知りたい方は、「住宅ローンが不安な方に贈るシンプルな考え方」を参考にしてください。

住宅ローンは頭金ゼロでも大丈夫

住宅ローンは頭金がゼロでも組むことができる金融機関が増えました。昔は金利が非常に高く、少しでも借入額を減らすために頭金を多くするのが一般的でした。

しかし現在は住宅ローンが超低金利であるため、貯金をして頭金を多くいれるメリットはあまりないと言えます。貯金をしても家賃の流出の方が大きくなってもったいない状態になってしまいます。

そのため、購入の準備が整っているのであれば無理に頭金を入れず、頭金ゼロで住宅ローンを組むことを検討しましょう。

より詳しくは、頭金は少なくていい?「貯金を残す」家購入の考え方をご確認ください。

年収400万円で住宅ローン4,000万円を借りたい場合

年収400万円で住宅ローン4,000万円を借りる

年収400万円で住宅ローン4,000万円を借り入れることはおすすめしません。単独では住宅ローン審査が通らず、パートナーとのペアローン が必要になり、ずっと支払っていくリスクが高いからです。

また年収400万円の場合の借入限度額はおよそ3,000万円〜3,400万円までです。これは金融期間で、返済比率というもので決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収400万円以上は35%~40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

ただし、年収400万円の場合、住宅ローンの安心できる目安は2,000万円〜2,500万円です。返済比率で見ると20%~25%程度です。この程度に納めておかないと月々の支払いが苦しくなるためです。

より詳しい生活費などの内訳と支払い金額については、【2000~4000万】年収400万の住宅ローン安心目安表!をご確認ください。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

年収500万円で住宅ローン4,000万円を借りたい場合

年収500万円で住宅ローン4,000万円を借りる

年収500万円で住宅ローン4,000万円を借り入れることはおすすめしません。自身の個人信用情報やその他条件によっては単独では住宅ローン審査が全額通らず、パートナーとの収入合算が必要になり、ずっと支払っていくリスクが高いからです。

金融機関によっても異なりますが、借入限度額はおよそ3,700万円〜4,300万円までです。これは金融期間で、返済比率というもので決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収500万円以上は35%~40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

ただし、年収500万円の場合、住宅ローンの安心できる目安は2,285万円〜2,856万円です。返済比率で見ると手取り年収の20%~25%程度です。この程度に納めておかないと月々の支払いが苦しくなるためです。

より詳しい生活費などの内訳と支払い金額については、年収500万の住宅ローンは、月々の支払い8万円までにするべきだをご確認ください。

年収600万円で住宅ローン4,000万円を借りたい場合

年収600万円で住宅ローン4,000万円を借りる

年収600万円で住宅ローン4,000万円を借り入れることはあまりおすすめしません。住宅ローン審査自体は一般的には通りますが、月々の支払いがギリギリとなってしまいます。

マンション購入の場合は、ローンとは別に管理費や修繕積立金として2〜3万円程度かかり、それとは別に車を所有する場合も別途費用が必要なため生活費の見直しをしましょう。

また、パートナーがパートなどで収入を得られる状態であればある程度の安定は見込めますが、ローン返済中はずっと働くことが必要になるため、働けなくなったときに生活が苦しくなる可能性があります。

ただし、子供がいないのであれば、食費や学費などがないため、4,000万円の借入も問題ないでしょう。

金融機関によっても異なりますが、借入限度額はおよそ4,500万円〜5,100万円までです。これは金融期間で、返済比率というもので決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収600万円以上は35%~40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

ただし子供がいる場合は、年収600万円の場合、住宅ローンの安心できる目安は2,742万円〜3,428万円で、返済比率で見ると手取り年収の20%~25%程度です。

月々の支払い金額で見ると、78,759円〜99,178円程度のローン支払いになります。この程度までに納めておくことで、生活に余裕が生まれ、1人でも返済に滞る可能性は低いでしょう。

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年収700万円で住宅ローン4,000万円を借りたい場合

年収700万円で住宅ローン4,000万円を借りる

年収700万円で住宅ローン4,000万円を借り入れるのは子供が1人の場合ならば概ね問題ないでしょう。パートナーも専業主婦(夫)でいられるため、もし想定外にお金が必要になったときに、パートやアルバイトで家計を支えることができます。

マンション購入の場合は、ローンとは別に管理費や修繕積立金として2〜3万円程度かかり、それとは別に車を所有する場合も別途費用が必要ですが、月々の収支はまだギリギリプラスとなります。

金融機関によっても異なりますが、借入限度額はおよそ5,200万円〜6,000万円までです。これは金融期間で、返済比率というもので決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収700万円以上は35%~40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

4,000万円の借入は無理な金額ではありませんが、年収700万円の場合、住宅ローンで本当に余裕を持った目安金額は3,028万円〜3,785万円で、返済比率で見ると手取り年収の20%~25%程度です。

月々の支払い金額で見ると、87,510円〜107,929円程度のローン支払いになります。この程度までに納めておくことで、月々の支払いに追われることなくレジャーや趣味など様々な体験にお金を使っていくことができるでしょう。

年収800万円で住宅ローン4,000万円を借りたい場合

年収800万円で住宅ローン4,000万円を借りる

年収800万円で住宅ローン4,000万円を借り入れるのは子供が2人でも問題ないでしょう。パートナーも専業主婦(夫)でいられるため、もし想定外にお金が必要になったときに、パートやアルバイトで家計を支えることができます。

マンション購入の場合は、ローンとは別に管理費や修繕積立金として2〜3万円程度かかり、それとは別に車を所有する場合も別途費用が必要ですが、それでも月々の収支はプラスとなります。

金融機関によっても異なりますが、借入限度額はおよそ6,000万円〜6,900万円までです。これは金融期間で、返済比率というもので決められています。

年収のうち年間何%がローンの支払いになるかというもので、年収800万円以上は35%~40%までが金融機関ごとの返済比率の上限となっています。

年収800万円の場合、住宅ローンで本当に余裕を持った目安金額は3,428万円〜4,285万円で、返済比率で見ると手取り年収の20%~25%程度です。

月々の支払い金額で見ると、99,178円〜122,514円程度のローン支払いになります。この程度までに納めておくことで、月々の支払いに追われることなくレジャーや趣味など様々な体験にお金を使っていくことができるでしょう。

年収800万円の住宅ローン目安金額や借入額ごとの返済額を知りたい場合は、世帯年収800万の住宅ローン目安表!3000~7000万で比較をご確認ください。

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住宅ローンを4,000万円借りて後悔した例

ここでは住宅ローンを借りて後悔した例を4つご紹介します。

・返済比率が手取り年収の計算になってなかった
・離婚によりローン支払いが困難に
・予定外に子供が増えた
・ボーナスカット

同じ後悔をしないようしっかりチェックしておきましょう。

7-1.返済比率が手取り年収の計算になってなかった

先にも出てきたように返済比率は、年収のうち年間何%が住宅ローンの支払いになっているかを表したものです。最大40%ですが安心できる目安は20~25%です。

この返済比率ですが、額面年収で計算してしまうと、思った以上に支払いが多く、生活が苦しくなるため注意が必要です。実際、多くの方が勘違いをしており、月々の生活費をきりつめたり、パートに出る必要に迫られています。

例えば額面年収600万円の返済比率を額面のまま計算すると、20%〜25%の場合年間だと120万円〜150万円、月々およそ10万円〜12.5万円となります。

一方、額面ではなく手取り年収で計算すると、年収600万円は手取り480万円のため、20%〜25%の場合年間だと86万円〜120万円、月々およそ7.2万円〜10万円となります。

生活費や老後の貯蓄、将来かかる学費などを考えると、額面年収ではなく、手取り年収で返済比率を計算しましょう。

7-2.離婚

収入合算でローンを組んで離婚をした場合、単独での支払いが困難になり、最悪の場合、家を手放すことにもなります。

住宅ローンは、収入合算で自分の年収では借りれない金額を借りることも可能です。しかし、離婚した場合は、パートナーの収入があてにできなくなるため1人で返済をする必要があります。

厚生労働省「平成27年人口動態統計」によると、およそ3組に1組が離婚している計算となります。

日本の場合、万が一とも言えない確率で離婚は起きています。離婚だけではありませんが、住宅ローンは個人で返済可能な金額で組むことをおすすめします。

7-3.子供が増えた

予定外に子供が増えて支払いが苦しくなるというケースもあります。特に若い夫婦の場合は深く計算をする前に住宅を購入してしまい、後から収支が苦しくなるということがあります。

子供1人あたりの学費(学校外含む)は、文部科学省子供の学習費調査によると、20年で幼稚園〜大学費用まで積み立てる(大学のみ私立を想定)場合、月々4.7万円の貯蓄が必要になります。

食費や衣服などとは別に4.7万円が必要になるとギリギリの支払いをしていた場合は収支が逆転してしまう可能性もあるため、注意しましょう。

7-4.ボーナスカット

住宅ローンはボーナス払いの設定をすることで、月々の返済額をおさえることもできます。その代わり、もしボーナスがカットされてしまうと、貯蓄から切り崩しを行う必要があり、月々の貯蓄額を増やさなければいけなくなってしまいます。

実際、外資企業に買収されて給与体系が変化しボーナスが削られたり、なくなったりするケースも存在します。

住宅ローンの金額を大きくしたい場合に取れる方法

様々な事情により、自分の年収以上の住宅ローンを借入たい場合もあるかと思います。
ここでは、住宅ローンをより多く借りるための方法を3つお伝えします。

・収入合算
・ペアローン 
・低金利の銀行を選ぶ

8-1.収入合算

「収入合算ローン」は、審査時に2人分の収入を合算して審査を行う住宅ローンです。支払いは1人の設定となりますが、単独で組むよりも借入額を増やすことができます。

メリット
・審査時に2人の収入を合算して借入額を増やすことができる
・主債務者は1人となり、主債務者に万が一のことがあった場合は全額債務免除となる

デメリット
・団体信用生命保険に主債務者しか加入できない
・住宅ローン控除、すまい給付金の対象となるのは主債務者のみ

収入合算したパートナーが途中で働けなくなった場合、1人に支払いが偏るため非常に苦しくなります。

主債務者の場合は万が一死亡ないし高度の障害になった場合は保険によって代わりに支払いが行われますが、パートナーの場合は対象外のため、パートナーが育休や時短労働、あるいは病気になっても支払額が減ることはありません。

8-2.ペアローン

「ペアローン」は、一つの物件に対して2人がそれぞれ住宅ローンを組むものです。
2人ともに債務者となり、お互いの連帯保証人となります。

一つの物件に支払う2人の住宅ローンの割合は、

・5対5
・8対2
・3対7

など自由に決めることができます。

メリット
・団体信用生命保険に2人とも加入できる
・2人とも住宅ローン控除、すまい給付金の対象となる

デメリット
・事務手数料や諸費用が2人ともにかかる
・団体信用生命保険に2人とも加入すると、どちらかに万が一のことが起こった場合は1人分のローン返済のみが債務免除となる(単独ローンの場合は全額債務免除となる)

ペアローンはそれぞれ団体信用生命保険に加入するため、健康上万が一が起きても片方に支払いが偏ることはありません。

ただし、給料が下がる、育休となる、など健康上の問題以外は支払いが続くため、1人で借りるときよりも支払いに対するリスクは高まります。

ペアローン の場合、片方は年収の半分程度で借りられる金額までに抑えるのが賢明です。

8-3.低金利の銀行を選ぶ

低金利の銀行を選べば、借入金額を伸ばすことはできませんが、トータルの支払い金額を減らすことができます。

特にネット銀行は金利が低い傾向にあります。金利の比較をする場合は、価格.com住宅ローン比較などで見ておきましょう。

また、金利は低い分事務手数料が高く、トータルの金額は同じぐらいになるといったケースもあるため、不動産屋の担当にその時おすすめの住宅ローンを聞いてみましょう。

住宅ローン控除の活用

住宅ローン控除を利用すれば、各年末ローン残高の1%が10年間にわたって所得税から控除されます。最大400万円までの控除が可能で、長期優良住宅であれば最大500万円までの控除が可能です。また所得税から控除しきれなかった額は、翌年の住民税から減額も可能となっています。

ただし、住宅ローン控除を利用するには以下の要件を満たしておかなければいけません。

・新築や購入してから6カ月以内に住み、控除を受ける各年の年末まで居住し続けていること
・控除を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
・新築や購入した住宅の床面積が50㎡以上で床面積に2分の1以上が事故の居住用に使用されていること
・返済期間が10年以上の住宅ローンを借り入れていること

なお、中古物件の場合は、上記に加え、下記のいずれかを満たしている必要があります。

1.20年以内に建築されたものであること。(マンションなどの耐火建築物については、築25年以内であること。)
2.築20年以上の木造などの非耐火建築物については、耐震基準適合証明や住宅性能評価等を受けていること。

購入物件がこれらの条件を満たしているか確認しておきましょう。

 

すまい給付金の活用

すまい給付金とは、2019年の消費税率引き上げに伴い新設された給付金制度です。(2021年12月まで実施予定。)年収510万円以下なら最大で30万円の給付金となるため、自分たちの場合、給付金がどの程度なのか、すまい給付金の公式サイトでぜひ確認しましょう。

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年齢や条件別で見るローン目安の考え方

ここでは、

・20代で4,000万円の住宅ローンを組みたい場合
・40代で4,000万円の住宅ローンを組みたい場合
・公務員の場合

などのケースについて解説します。

9-1.自分が20代で4,000万円の住宅ローンを組みたい場合

今20代の半ば程度で、住宅ローンを4,000万円借入たい場合、購入年齢である30前後の家族よりも、綿密に未来のプランを考えておく必要があります。

というのも、30代になれば、これ以上子供が増えたり、給料の伸びがどの程度期待できるのかが20代よりはイメージがつくからです。また、万が一病気になった場合なども含め、住宅とは別に貯蓄ができています。

現在20代で返済比率的に4,000万円の借入が問題ないようなら良いですが、年収が足りず、無理なローン計画になってしまうケースの方が多いでしょう。

未来のことをどの程度想定すればいいのかについては、自分たちだけで決めるのではなく、プロに資金計画について相談するのがよいでしょう。

ファイナンシャルプランナーという資格を持った方々が収入や今後の家族計画も含めてライフプランというものを作成してくれます。これを作成することによって、住宅にいくらまで使っていいかがわかるため、漠然とした不安は解消されるでしょう。

手間と思うかもしれませんが、ローンの後悔は一生ついてまわります。ぜひ検討してみてください。

9-2.自分が40代で4,000万円の住宅ローンを組みたい場合

現在40歳で4,000万円の住宅ローンを65歳までに完済しようとすると、返済期間は25年となり、およその月々の返済金額は15.4万円(固定金利1.2%)です。

月々15.4万円の返済が問題ない返済比率20%〜25%となる額面年収は、1,000万円〜1,160万円です。ただし、子供がいない、退職金が期待できる、といった場合はもう少し余裕が出てきます。

住宅ローンの完済年齢や退職後の返済の考え方について詳しくは、住宅ローンは55歳からでも組める「年収・年齢別の返済プラン目安」をご確認ください。

また、住宅ローンの月々の返済金額から計算する場合は、住宅ローンシミュレーションからご確認ください。

9-3.公務員の場合の目安

公務員である場合、審査や住宅ローンの金利で優遇される可能性はあります。

・収入・ボーナスが安定している
・解雇の危険性が少ない
・退職金制度がある

などの理由から銀行の貸し倒れリスクが低いためです。

しかし、返済比率の上限は他の職業と大きな違いはありません。

4,000万円を借りたい場合、単独ならば年収500万円程度、年収が届かない場合は収入合算やペアローン という選択肢となります。

また、車のローンなど他に借入がある場合は、住宅ローンで組める金額が下がったり、審査が通らない場合もあるため、注意しましょう。

まとめ

4000万円の住宅ローンの支払額目安表

住宅ローン4,000万円を35年で借りれた場合の月々の支払い額は、固定金利1.2%の場合、116,680円。変動金利0.7%の場合、107,408円です。

年収と月々の手取りから逆算すると、借りても安心な目安となる年収は700万円前後となります。
これは返済比率というものが金融機関によって決まっており、最大で40%です。

年収の何%が住宅ローンの支払いになっているかを表すもので、最大は40%や35%の金融機関がありますが、目安は手取り年収の20%〜25%です。

返済比率が増えると、生活費がカツカツになり、想定外の出費があると収支が赤字になってしまい、最悪の場合は、住宅を手放すことにもなり得ます。

返済期間別の4000万円の住宅ローンの支払額目安表

住宅ローンの返済期間はなるべく長く35年を想定しましょう。
理由としては、月々の返済額が下がり、手元に現金を残すことができるからです。なぜ手元に現金が多くある方がよいかというと、想定外のことに対応することができるからです。

もし支払いが苦しくなったときでも、手元に現金が多く残っていれば、家を手放すのか家族でやりくりをするのかなど、考える猶予があります。

年収400万円で住宅ローン4,000万円を借りる

年収500万円で住宅ローン4,000万円を借りる

年収600万円で住宅ローン4,000万円を借りる

年収700万円で住宅ローン4,000万円を借りる

年収800万円で住宅ローン4,000万円を借りる

年収600万円以下だとペアローン や収入合算が必要になってきます。この場合、パートナーが契約社員、正社員などの状態をずっと維持しないと住宅ローンの支払いが厳しいものになってきます。

その際も、パートナーの収入は実際の半分くらいと想定して無理をしないようにしましょう。

住まいを手に入れたあとも人生は続きます。住まいも手に入れて喜ばしい体験に使うためのお金も残せるように購入予算を決めましょう。

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