skip to Main Content

お金を把握 2020.11.07 更新2020.11.06 公開

住宅ローン控除(減税)は中古物件でも使える「適用条件と必要書類」

What is a mortgage deduction
Pocket

中古物件で住宅ローン控除は使えるの?
使えるならば、住宅ローン控除の上限額はいくらだろう?
中古物件と新築物件で条件の違いはあるの?
必要書類と申請手順は?

と気になっていませんか。

中古戸建ても、中古マンションも、条件を満たせば住宅ローン控除の対象となります。
新築物件の購入時と大きく異なる点は、
・個人売主の中古物件は住宅ローン控除の最大控除額が年間20万円
・法人売主の中古物件は住宅ローン控除の最大控除額が年間40万円
であることです。

その他、持ち家をリフォームした場合や、中古物件を購入しリノベーションをした場合の費用も、条件を満たせば住宅ローン控除の対象となります。

ただし、住宅ローン控除の対象条件を気にして物件を探しすぎると、住宅の選択肢が減ってしまいます。家探しの優先度を再確認しながら、住宅ローン控除が使える条件をチェックしておきましょう。

この記事では、
・中古物件で住宅ローン控除の対象になる築年数と条件
・中古物件の住宅ローン控除上限額
・住宅ローン控除の申請手順と必要書類
についてお伝えします。

読み終わるころには、中古物件の購入で住宅ローン控除を活用する方法が理解できていることでしょう。
ぜひこの記事をお役立てください。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

住宅ローン控除(減税)は中古物件でも利用できる

住宅ローン控除(減税)は、中古物件の購入でも条件を満たせば対象となります。住宅ローン控除とは、個人が住居用のマイホームを購入する際に住宅ローンを利用した場合、所得税・住民税から税額控除を受けることができる制度です。

住宅ローン控除額の計算方法
・年末の住宅ローン残高×1%が住宅ローン控除可能額
(年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合は、住宅ローン控除可能額は30万円)

住宅ローン控除期間
・令和3年1月1日以降に入居した場合、控除期間は10年間
(消費税率10%が適用となる住宅で令和2年12月31日までに入居した場合、控除期間は13年間)

中古物件で住宅ローン控除(減税)を利用する場合は売主によって控除上限額が異なる
・法人売主の場合は年間40万円まで
・個人売主の場合は年間20万円まで

1-1.住宅ローン控除の計算例 (年間)

年末の住宅ローン残高が3,000万円・手取り年収400万円(配偶者なし)をモデルケースとした場合は、
・所得税控除90,000円+住民税控除136,500円=226,500円が控除額の目安
・最終的な納税額は約53,500円
となります。

※手取り年収400万円(配偶者なし)をモデルケースとした場合の目安
※年末の住宅ローン残高3000万円×1%=年間30万円の住宅ローン控除が可能

住宅ローン控除額は年々減っていく
住宅ローン控除額は、年末の住宅ローン残高によって決定します。毎月住宅ローンの返済を続けていくため、住宅ローン残高は毎年減ります。年末の住宅ローン残高×1%が住宅ローン控除可能額となるため、住宅ローン控除額も年々減っていくことになります。

所得に応じた納税額よりも住宅ローン控除額が多い場合は、控除枠を使いきることができない
住宅ローン控除は所得に応じた所得税・住民税から差し引くことで節税できる制度であるため、納税額が住宅ローン控除可能額よりも少ない場合には、控除枠を使いきることができません。実際に納税額がどの程度なのか事前に把握した上で、住宅ローンの借入額を検討することも重要です。

「すまい給付金」も併用可能
収入額が775万円以下であること(※世帯主+妻・夫の収入なし・子供2人をモデルとした場合)が条件で、「すまい給付金」も併用して受け取ることができます。控除額をさらに増やすことができるため、対象となる人は活用しましょう。

「すまい給付金」については、3章 住宅ローン控除と併用できるすまい給付金も活用しましょうで詳しく解説します。

1-2.住宅ローン控除はリフォームでも利用可能

住宅購入だけではなく、リフォームでも、条件を満たせば住宅ローン控除を利用することができます。

(1)いずれかに該当する改修工事である
・大規模の修繕又は大規模の模様替えの工事(増築、改築、建築基準法に規定による)
・マンションなど区分所有部分の床、階段又は壁の過半について行う一定の修繕・模様替の工事
・家屋の居室、調理室、浴室、便所、洗面所、納戸、玄関又は廊下の一室の床、壁の全部について行う修繕・模様替えの工事
・耐震改修工事
・一定のバリアフリー改修工事
・一定の省エネ改修工事
(2)対象となる改修工事費用から補助金等の額(平成23年6月30日以後契約分から)を控除した後の金額が100万円超であること
(3)居住部分の工事費が、改修工事全体の費用の1/2以上であること
(4)住宅の引渡し又は工事の完了から6ヶ月以内に、自身が居住すること
(5)リフォーム工事費が100万円を超える
(6)リフォーム工事後の床面積が50m2以上であること
(7)住宅ローンの返済期間が10年以上であること
(8)年収が3000万円以下であること

以上8点を満たしていれば、住宅ローンを利用してリフォームを行なった場合、住宅ローン控除の対象となります。

(出典)国税庁:No.1216 増改築等をした場合(住宅借入金等特別控除)

住宅購入時と同じく、
・年末の住宅ローン残高の1%が住宅ローン控除額
・控除限度額は年間40万円まで
となります。

中古物件で住宅ローン控除が使える10の条件

中古物件でも住宅ローン控除を利用することはできますが、新築物件よりも満たすべき条件が多くなります。中古物件を購入する場合は、次の条件を満たしているかどうかチェックしておきましょう。

※1
※給与所得=給与収入-給与所得控除
※事業所得、不動産所得等も含む
※株式等又は不動産等の売却によって申告分離課税される所得も加算

※2
譲渡所得はこちら
1.居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例
2.居住用財産の譲渡所得の特別控除(3,000万円の特別控除)
(被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除を除く)
3.居住用財産の買換え・交換をした場合の長期譲渡所得の課税の特例
4.既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え・交換の場合の譲渡所得の課税の特例

※3
※耐火建築物→建物の主体する部分の構成材料が石造、レンガ造、コンクリートブロック造、鉄骨造(軽量鉄骨造を除く)、鉄筋コンクリート造又は鉄骨鉄筋コンクリート造

中古物件購入時に満たすべき項目は新築に加えて4つ
中古物件を購入する場合、新築物件で住宅ローン控除を利用できる条件に加えて、4つの項目を満たす必要があります。中でも築年数・耐久性の項目が懸念点となるケースが多くなっています。

築年数がクリアできない場合でも、
・耐震基準適合証明書(2年以内に審査を終えている)
・既存住宅性能評価書または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
を所得できれば、住宅ローン控除を活用することができます。

例えば築40年の物件でも条件を満たせば住宅ローン控除を利用できるため、気になった物件があれば耐久性の基準を満たしているかどうか確認してみてください。

新型コロナウイルス感染症の影響によって工事が遅延した場合は特例あり
中古物件の購入後に入居することなく増改築等工事を行った場合、新型コロナウイルス感染症の影響によって工事が遅延したことなどにより、住宅への入居が控除の適用要件である入居期限要件(取得の日から6ヶ月以内)を満たさないこととなった場合でも、次の要件を満たす場合は住宅ローン控除が適用となります。

<新型コロナ税特法6条、新型コロナ税特令4条>
(1)中古住宅の取得をした日から5ヶ月を経過する日又は新型コロナ税特法の施行の日(令和2年4月30日)から2ヶ月を経過する日のいずれか遅い日までに、増改築等の契約を締結していること
(2)増改築等の終了後6ヶ月以内に、中古住宅に入居していること
(3)令和3年12月31日までに中古住宅に入居していること

(出典)国税庁:中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

2-1.中古物件の築年数条件は購入時のみクリアできればずっと控除適用となります

中古物件の住宅ローン控除適用条件である築年数は、住宅の所得日が
・マンション等の耐火建築物(鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)の場合は築25年以内
・耐火建築物ではない(木造建築)場合は築20年以内
であれば、所得した年から10年間、または13年間控除を受けることができます。

中古住宅の購入は築年数が懸念点となりやすいですが、ギリギリでも規定の築年数を満たしていれば住宅ローン控除を長期間活用することができます。

2-2.全額現金で中古物件を購入した場合は住宅ローン控除の対象外

住宅を全額現金で購入した場合は、住宅ローンを利用しないため控除の対象外となります。
住宅を購入する際は、貯金が多くある場合にも、できるだけ手元に現金を残して住宅ローンを利用することがおすすめです。

例えば、
・会社のリストラ、給料の減額
・自分自身、または家族の病気
・老後もらえると想定していた年金が支給されない
などの出来事があった場合、現金が多く手元に残っていれば、選択肢を多く持つことができます。

万が一の事態にも備えるために住宅ローンを活用して、「住宅ローン控除」や「すまい給付金」で減税することが理想的な考え方です。

その上で資金に余裕ができた場合や、住宅ローン控除期間を終えた後で繰り上げ返済をし、利息支払額を抑えることも有効になります。これらを踏まえて、現在の低金利では特に、毎月の返済額を抑えるためにできるだけ長期的に住宅ローンを利用することをおすすめします。

住宅ローンの考え方については、「住宅ローンが不安な方に贈るシンプルな考え方」も参考にしてください。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

住宅ローン控除と併用できるすまい給付金も活用しましょう

ここまで住宅ローン控除のお話をしてきましたが、住宅ローン控除と併用できる「すまい給付金」も対象となる方はぜひ活用しましょう。

収入が一定以下の場合適用される「すまい給付金」は、住宅の引き渡しを受けてから1年以内に申請すると、現金最大50万円が一度だけ給付されます。

(出典)【PC版】国土交通省「すまい給付金」
(出典)【スマホ版】国土交通省「すまい給付金」

すまい給付金が対象となる条件
・消費税率10%の現在は収入額が775万円以下であること(※世帯主+妻・夫の収入なし・子供2人をモデルとした場合)
・住民票において取得した住宅に居住している者
・不動産登記上の持分保有者であること
・登記簿上の床面積が50平米以上であること
・住宅ローンの返済期間が5年以上であること
・中古住宅を購入する場合は、売主が宅地建物取引業者であること

条件を満たしている場合は、取得した住宅に居住した後で給付申請書を提出しましょう。
必要書類を添付し、全国に設置されている「すまい給付金申請窓口」への持参、または「すまい給付金事務局」への郵送によって申請することができます。

住宅ローンの返済額を抑えるコツを知りたい方は、「元銀行員が教える!住宅ローンの年収別目安と返済額を抑えるコツ5選【チェックリスト付】」も参考にしてください。

住宅ローン控除「新築と中古の違いは控除上限額」

住宅ローン控除を利用する際に新築物件と中古物件で異なる点は、中古物件の場合は売主によって住宅ローン控除の上限額が変わることです。

新築物件の場合、住宅ローン控除の上限額は年間40万円となりますが、中古物件の場合は年間20万円が上限額となる可能性があります。

物件価格に消費税がかからない個人売主の場合は年間20万円が控除上限額
中古物件購入時の年間の住宅ローン控除上限額は、売主によって変わります。

基本的には、
・マイホームを購入した個人が不動産を仲介して販売している中古物件は、年間の控除上限額が20万円
・法人が購入した物件をリノベーションするなどして販売している中古物件は、年間の控除上限額が40万円
となります。

中には個人の売主でも不動産売買を主にしていて、物件価格に消費税がかかり控除上限額が40万円となるケースもあります。判断基準は物件に消費税がかかるかどうかであるため、検討している物件がどちらに当てはまるのか確認しておきましょう。

4-1.中古住宅購入で売主が個人の場合の控除総額

住宅ローン控除の最大控除額は年間40万円ですが、住宅購入時の売主が個人の場合は、最大控除額が年間20万円となります。

住宅ローン控除の総額は、住宅ローンの借入額と年収によって変動します。住宅ローン控除期間の10年間・または13年間で受けることができる住宅ローン1,500万円〜4,000万円の控除総額の目安はこちらです。

※表は1000円未満を切り捨て
※適用消費税率が8%~10%且つ、2019年9月30日以前に入居した場合は10年間
※消費税率が10%且つ2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合は13年間

※1年~10年間は、毎年末の住宅ローン残高の1%が控除
※11~13年間は、以下のうちいずれか少ない方の金額が3年間所得税の額から控除
・住宅ローン年末の残高等(上限2,000万円※1)の1%
・建物の取得対価(上限2,000万円※1)の2%÷3

すまい給付金の利用で控除総額を増やすことができる
年収によっては住宅ローン控除に加えて「すまい給付金」の給付を受けることができます。年収500万円の場合は「すまい給付金」が40万円となるため、最大総額253万円の控除が可能です。

収入が一定以下の場合適用される「すまい給付金」の給付を受けられる年収の目安は、
・消費税8%時で510万円以下
・10%時で775万円以下
となります。

具体的な年収額によって住宅ローン控除額・すまい給付金の給付額は変動しますので、目安として参考にしてください。

4-1-1.売主が個人の場合の控除内訳

住宅ローン控除の最大控除額が年間20万円で、2,200万円の住宅ローンを組んだ場合の控除内訳をイメージしてみましょう。

住宅ローン2,200万円×1%=22万円
→最大控除額が年間20万円のため、1年目の控除額の目安は20万円となります。

住宅ローンの返済によって住宅ローン残高が減ると、図のように控除額も減っていきます。

最大控除額が年間20万円のため、住宅ローン残高が2,000万円以上の1年目~3年目は満額の20万円が控除されます。年末の住宅ローン残高が2,000万円を下回ると、住宅ローン控除額も減っていきます。

消費税率10%が適用となる住宅で令和2年12月31日までに入居した場合、控除期間は13年間となります。
控除期間が13年間の場合、11~13年間は、
・住宅ローン年末の残高等(上限2,000万円※1)の1%
・建物の取得対価(上限2,000万円※1)の2%÷3
のいずれか少ない方の金額が控除されるため、13.3万円が控除の目安となります。

4-2.中古住宅購入で売主が法人の場合の控除総額

中古住宅の購入でも、住宅購入時の売主が法人の場合、住宅ローン控除の最大控除額は年間40万円となります。

住宅ローン控除の総額は、住宅ローンの借入額と年収によって変動します。住宅ローン控除期間の10年間・または13年間で受けることができる住宅ローン1,500万円〜4,000万円の控除総額の目安はこちらです。

※表は1000円未満を切り捨て
※適用消費税率が8%~10%且つ、2019年9月30日以前に入居した場合は10年間
※消費税率が10%且つ2019年10月1日から2020年12月31日までの間に入居した場合は13年間

※1年~10年間は、毎年末の住宅ローン残高の1%が控除
※11~13年間は、以下のうちいずれか少ない方の金額が3年間所得税の額から控除
・住宅ローン年末の残高等(上限4,000万円※1)の1%
・建物の取得対価(上限4,000万円※1)の2%÷3

住宅ローンの借入額・年収が多い場合は、最高控除総額は479.8万円に
住宅ローン控除の最大控除額が年間40万円の場合は、住宅ローンの借入額・年収が多いケースでさらに控除額が増えます。住宅ローン8000万円・年収720万円以上のケースでは、住宅ローン控除の最高総額は479.8万円となります。

住宅ローン控除の最大控除額が年間20万円の場合より住宅ローン控除枠が増えるため、住宅ローンの借入額・年収が高い場合はメリットが増えます。

4-2-1.売主が法人の場合の控除内訳

住宅ローン控除の最大控除額が年間40万円で、4,500万円の住宅ローンを組んだ場合の控除内訳をイメージしてみましょう。

住宅ローン4,500万円×1%=45万円
→最大控除額が年間40万円のため、1年目の控除額の目安は40万円となります。

住宅ローンの返済によって住宅ローン残高が減ると、図のように控除額も減っていきます。

最大控除額が年間40万円のため、1年~4年間は満額の40万円が控除されます。5年目以降は住宅ローンの返済によって年末の住宅ローン残高が4,000万円を下回るため、住宅ローン控除額も減っていきます。

消費税率10%が適用となる住宅で令和2年12月31日までに入居した場合、控除期間は13年間となります。
11~13年間は、
・住宅ローン年末の残高等(上限4,000万円※1)の1%
・建物の取得対価(上限4,000万円※1)の2%÷3
のいずれか少ない方の金額が控除されるため、26.6万円が目安となります。

4-3.個人売買で中古住宅を買ってリノベもした場合の控除内訳

個人売買の中古住宅を1,500万円で購入し、1,500万円のリノベーションをした場合の控除内訳をイメージしてみましょう。

中古住宅1,500万円+リノベーション1,500万円=住宅ローン3,000万円×1%=30万円
→売主が個人のため、住宅ローン控除の最大控除額は年間20万円となり、1年目の控除額の目安は20万円となります。

住宅ローンの合計額が3,000万円の場合、10年目の住宅ローン残高も2,000万円を下回ることがないため、住宅ローン控除額は満額の20万円となります。

11~13年間は、
・住宅ローン年末の残高等(上限2,000万円※1)の1%
・建物の取得対価(上限2,000万円※1)の2%÷3
のいずれか少ない方の金額が控除されるため、13.3万円が目安となります。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

中古住宅の購入で住宅ローン控除を申請する際の必要書類と申請手順

初年度(新築物件・中古物件共通)
住宅ローン控除の申請は、初年度の提出物が多いことが特徴です。
まずは、新築物件・中古物件共通で必要となる書類をチェックしていきましょう。

初年度(中古物件・リノベーションの場合の追加書類)
中古物件の場合は、耐震基準適合証明書または既存住宅性能評価書が追加で必要となります。リノベーションの場合も追加書類が必要となるので確認しておきましょう。

 

2年目以降(会社員・公務員の場合)
2年目以降は、会社員・公務員の場合は年末調整のみで住宅ローン控除の申請手続きを完了できます。

2年目以降(フリーランスの場合)
フリーランス等の場合は、確定申告時に住宅借入金等特別控除額の計算明細書とローン残高証明書を加えて提出することで、住宅ローン控除の申請を完了できます。

(出典)国土交通省「住宅ローン減税の申請方法

5-1.Webサイトで作成できる住宅ローン控除申請書類

確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書は、国税庁のWebサイトで作成することもできます。

確定申告書

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額の計算明細書

初年度のみ必要書類が多く手間がかかりますが、2年目以降は楽になります。初年度は早めに必要書類の準備を進めておきましょう。

ペアローンの住宅ローン控除

「ペアローン」は、一つの物件に対して2人がそれぞれ住宅ローンを組むものです。
2人ともに債務者となり、お互いの連帯保証人となります。

一つの物件に支払う2人の住宅ローンの割合は、
・5対5
・8対2
・3対7
など自由に決めることができます。

「ペアローン」は住宅ローン控除をダブルで受けられることが最大のメリットで、住宅ローン6,000万円をペアローンで組む場合には、2人で年間最大60万円の控除を受けることができます。

ペアローン について詳しく知りたい方は、「そのペアローン待った!元銀行員が仕組みと2つのリスクを完全解説」を参考にしてください。

「小さいリスクで家を買う方法」はこちら

住宅ローン控除に縛られて物件を探しすぎると選択肢が減るので注意

家探しの優先順位を見直しましょう
中古住宅の購入でも住宅ローン控除を利用することはできますが、対象となる物件には条件があります。

住宅ローン控除を活用することで効果的に節税できますが、住宅ローン控除の対象になるかどうかを気にして物件を探しすぎると、住宅の選択肢が減ってしまいます。

どのような物件が住宅ローン控除の対象になるのかを頭に入れた上で、ご自身にとって大切にしたいと思っている家探しの優先順位を見直しておくことをおすすめします。

控除枠を余らせず、無理のない返済プランを
住宅ローンの借入額が増えることによって控除額が増えても、所得に応じた納税額が住宅ローン控除可能額よりも少ない場合には、控除枠を余らせてしまいます。

住宅ローンの借入額を決める際には、納税額がどの程度なのか事前に把握し、無理のない返済プランを計画しましょう。

まとめ

住宅ローン控除は中古物件の購入時にも条件を満たせば利用することができます。中古物件の築年数条件は購入時のみクリアできれば10年間、または13年間控除が続きます。

築年数がクリアできない場合でも、耐震基準適合証明書・既存住宅性能評価書または既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書を取得できれば、住宅ローン控除の対象となります。

中古物件の住宅ローン控除申請では、初年度のみ必要書類が多いため、早めに申請準備を進めておきましょう。

住宅ローン控除額が増えても、所得に応じた納税額が住宅ローン控除可能額よりも少ない場合には、控除枠を使いきることができません。物件探しの際には、住宅ローン控除の対象になるかを気にしすぎず、優先順位を整理しながら理想の住宅を見つけてください。

おすすめ

セールスのない無料セミナー「小さいリスクで家を買う方法」です。お宝物件の探し方、建物が安心かどうかのチェック方法、具体的なリノベーション費用、あんしん住宅予算の出し方…etc、なかなかネット上では話しにくい内容をお伝えします。

Pocket

記事検索

同じカテゴリの他の記事

ONLINE

セミナー
小さいリスクで家を買う方法

オンライン参加可能 (週末/平日開催)

セールスのない無料セミナー

セミナーのイメージ写真

PICK UP

よく読まれています

SERVICE

サービス

中古戸建て・中古マンション

持ち家も、物件探しからも

チェックリストのイメージ写真
Back To Top