2023.08.08 更新

定期借地権付きマンションはお得？そのメリット・デメリットを徹底解説

マンション購入を検討しているときに「定期借地権付き」となっている物件を見たことがないでしょうか？「定期借地権付きマンション」とは、「マンションの物件は購入するが、土地部分は地主から期限付きで借りている物件」を指します。

定期借地権付きマンションは、土地とマンションを同時に購入する「所有権付きマンション」とはさまざまな違いがあります。メリットもデメリットもあり、一概に得とも損とも言い切れないのが定期借地権付きマンションの特徴です。

そこでこの記事では、定期借地権付きマンションについて以下の内容をわかりやすく解説します。

定期借地権付きマンションとは何か
定期借地権付きマンションと所有権付きマンションの違い
定期借地権付きマンションのメリット、デメリット
定期借地権付きマンションの価格目安
定期借地権付きマンションを購入する際の注意点

最後まで読んでいただけると、定期借地権付きマンションと所有権付きマンションのどちらを買うべきか納得して判断できるようになるでしょう。

Advisor

[監修]宅地建物取引士／元銀行員

鰭沼悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。

Author

[著者]

ゼロリノベ編集部

元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

1 定期借地権付きマンションとは？
2 定期借地権付きマンションのメリット
3 定期借地権付きマンションのデメリット
4 定期借地権付きマンションの価格・費用
5 定期借地権付きマンションを買う際の注意点
6 まとめ

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定期借地権付きマンションとは？

まずは、そもそも「定期借地権」「定期借地権付きマンション」とは何なのかを解説します。

1-1.定期借地権とは何か

「定期借地権」とは、「借地借家法」により定められた「期限付きで土地を借りて使用できる権利」を指します。

たとえば50年の期限付きで土地を借りた場合、借地期間内であれば契約の範囲内でその土地を自由に使えます。そして50年経つと貸借契約は満了し、土地は地主側に返還される仕組みです。

この法律が施行される以前の「借地権」では、期限がきても借りている人が希望すれば契約更新でき、貸している地主側は何か正当な理由がなければ更新を拒否できないとされていました。借りる側の権利が強く、地主側は一度貸したらなかなか返してもらうことができなかったのです。

この問題を解決するために生まれたのが「定期借地権」です。定期借地権では、借地契約の期限がきたら借地関係は完全に終了し、更新されることはありません。そのため地主側は安心して土地を貸せるようになりました。

なお「借地権」は「地上権」と「賃借権」の2つに分けられます。

【借地権の「地上権」と「賃借権」】

借地権

地上権

その土地を支配し、そこにある建物や樹木を所有する権利。

土地を借りてこの権利を持つ者は、地主の承諾がなくてもその建物などを第三者に貸したり売ったり、借金の担保にすることもできる。

土地を借りていることに対する地代の規定はなく、無償でもよい。

賃借権

その土地とそこにある建物などを使用する権利。

そのかわりに賃料を支払う義務がある。

建物などを第三者に貸したり売ったりする場合には、地主の承諾をうけて承諾料を支払わなければならない。

同じ「借地権」でも「地上権」は非常に強い権利で、借りる側に有利になっていることがわかります。一方「賃借権」は地上権よりは弱い権利で、一般的な「貸す・借りる」の関係ととらえればいいでしょう。

1-2.定期借地権には3種類ある

定期借地権は、そこに建っている建物の扱いによって以下のような3つに分類されています。

一般定期借地権：一般的な定期借地権。多くのマンションの場合はこれに当たる。
事業用定期借地権：住居用ではなく事業用の建物に限った定期借地権。
建物譲渡特約付借地権：借地権の期限がきたら、そこにある建物を地主が買い取る。

3つの違いを表で確認しておきましょう。

	一般定期借地権	事業用定期借地権	建物譲渡特約付借地権
権利の存続期間	50年以上	①10年以上30年未満 ②30年以上50年未満	30年以上
建物の利用目的	規定なし	事業用のみ	規定なし
契約満了時の対応	更新はなく、借り手は土地を更地にして地主に返却する	【1】更新はなく、借り手は土地を更地にして地主に返却する【2】更新も可能で、借り手が地主に建物の買い取りを要求することもできる	更新はなく、地主が借り手から建物を買い取る
主な利用例	戸建て住宅、マンションなどさまざま	コンビニなどの店舗、工場など	アパート、マンション、店舗、オフィスなど

それぞれ詳しく解説します。

一般定期借地権

一般定期借地権は、定期借地権のなかでもっとも一般的で、借地権の契約は最短50年と長期にわたるのが特徴です。

たとえば使う予定のない土地を不動産開発業者に貸し、業者がそこにマンションを建てて分譲するケースなどがあります。地主は地代を受け取り、業者はマンションを売却して利益を得るのでお互いWIN-WINの契約です。

ただし契約満了時には、土地を更地にして地主に返却しなければなりません。借り手が希望しても契約更新はできず、建物を地主に買い取ってほしいと要求することもできません。

対して地主は契約満了後には、その土地を別の人に貸すのも売却するのも自由です。

事業用定期借地権

店舗や会社、工場など、事業をする目的で土地を借りる際にのみ適用される定期借地権で、契約期間によってその内容が以下のように異なります。

【1】契約期間が10年以上30年未満
一般定期借地権と同様に、契約期間が満了したら土地を更地にして地主に返す必要があり、契約更新もできません。

【2】契約期間が30年以上50年未満
契約期間が満了しても、契約を更新することが可能です。契約を終了する場合には、地主に建物の買い取りを要求することもできます。

あとあと売却したり別の人に貸したりしたい場合には契約期間を30年未満に、ずっとそのままで問題ない場合は30～50年に設定するとよいでしょう。

建物譲渡特約付借地権

住居用、事業用など建物の利用目的にかかわらず、契約期間が満了したらその建物を地主に譲り渡す契約になっている定期借地権です。契約期間は30年以上と、一般定期借地権より短いことが特徴です。

たとえば地主が不動産開発業者に土地を貸し、業者がそこにマンションを建てて賃貸に出した場合、契約期間中は地主には地代が入り、業者は賃貸料を得ることができます。そして契約期間が満了すると、地主がマンションを買い取り、以後は地主が賃貸料を受け取るのが、建物譲渡特約付貸借権の仕組みです。

マンションだけでなく、アパート、店舗、オフィスビルなど、さまざまな賃貸物件での利用が考えられます。

1-3.マンションの定期借地権と所有権との違い

ここまで定期借地権について説明してきましたが、実は定期借地権付きの物件は非常に少なく、ほとんどのマンションは「所有権」がついています。定期借地権と所有権との違いは以下のとおりです。

【マンションの定期借地権と所有権との比較】

	定期借地権	所有権
権利の存続期間	一般定期借地権で50年以上	期限なし
地代	借り手から地主に地代を支払う	必要なし
物件価格	所有権付きマンションの70～80％程度の価格で購入できる	定期借地権付きより割高
税負担	土地に関する税はかからないが、マンションに対する固定資産税、都市計画税はかかる	マンションに関する固定資産税、都市計画税に加えて、土地に関する固定資産税、都市計画税もかかる
転貸、譲渡など	地主の許可なくはできない	自由に行うことができる
その他	借地権の期限満了時には更地にして地主に返却しなければならない（解体費用が必要）

それぞれ説明していきます。

定期借地権付きマンション

マンション自体は自分で購入するので自分の所有になりますが、土地は地主のものを借りている状態で、マンション購入者には所有権はありません。そのかわり土地の所有権付きマンションよりも2～3割安い価格で売り出されることが多いのが特徴です。

ただし借地権には期限があり、50年契約であれば、契約満了時には土地を更地にして地主に返すのが原則です。そのためマンション購入費用以外にも、土地を借りている地代を支払い、将来の解体に向けての解体費用準備金を積み立てていく必要があります。

つまり費用の面では、

◎購入価格は所有権付きマンションより2～3割安い
◎土地の固定資産税、都市計画税はかからない
×地代、解体費用準備金を支払っていかなければならない

というプラス面とマイナス面があるのです。

所有権付きマンション

マンションの所有権とともに土地の所有権もついてくるので、期限なくいつまででもそのマンションを保有して住み続けることができます。賃貸に出したりリフォームしたり、売却したりするのも自由です。

そのかわり、定期借地権付きマンションより2～3割程度割高で、土地の固定資産税や都市計画税の支払い義務も生じます。

これら費用面について整理すると、

◎地代がかからない
◎賃貸に出せば家賃収入が得られる
×購入価格は定期借地権付きマンションより2～3割高い
×土地の固定資産税、都市計画税がかかる

となります。

「定期借地権付きマンションと所有権付きマンションのどちらが費用的に得なのか」を考えるときには、上記のプラスとマイナスを加味したうえで総支払額がいくらになるのか算出し、比較するといいでしょう。

定期借地権付きマンションのメリット

定期借地権付きマンションにはどのようなメリットがあるのか紹介します。

2-1.所有権付きに比べて購入価格を7～8割程度に抑えられる

定期借地権付きマンションのもっとも大きなメリットは、価格を安く抑えられることです。

一般的な所有権付きマンションの価格は「マンション価格+土地価格」ですが、定期借地権付きマンションの場合は「マンション価格」のみで済むためです。土地を購入しない分、2～3割程度安く購入できます。

ただし土地を購入しない代わりに、住んでいる間は土地使用料＝地代を支払わなければなりません。どちらが得かはランニングコストも含めて総額を概算し、検討する必要があるでしょう。

2-2.税金が安い

不動産を所有していると、毎年固定資産税や都市計画税を支払わなければなりません。

所有権付きマンションの場合、マンションと土地の両方に税金がかかりますが、定期借地権付きマンションならマンション分の税金だけで済むのもメリットです。

2-3.立地や付加価値によっては高く売却できる可能性がある

定期借地権付きマンションのなかには、都心の一等地に建つ高級物件やタワーマンションもあります。その場合、近隣の同レベルの所有権付きマンションよりも安く購入できるのは、メリットに感じる人が多いでしょう。

とくに自治体や大使館など公的機関が所有している土地に建つような定期借地権付きマンションは、立地条件がよいケースが少なくありません。市場のニーズが高いため資産価値が下がりにくく、ものによっては購入価格よりも高く売却できる可能性もあります。

つまり定期借地権付きマンションは、土地の権利がないからといって一概に所有権付きマンションより価値が低いとは言い切れず、その価値は立地や設備次第といえるのです。

このメリットを生かし、

憧れの都心部の一等地に安く住む
数年後に高く売却してまた別の定期借地権付きマンションに住む

ということを繰り返し、長年都心部暮らしを続けつつ売却益を得ている人もいるそうです。

【CASE】一等地に建つ定期借地権付きマンションの例（シティタワー品川）
東京都は2008年に、品川駅から徒歩10分の場所に72年の定期借地権が付いたタワーマンション「シティタワー品川」を建築しました。

竹中工務店が設計・建設し、住友不動産販売が販売を担当、コンシェルジュサービスや共用のゲストルームなどの設備やサービスも充実。にもかかわらず、当時の販売価格は2,247万円／73.89㎡（1階・2LDK）～3,633万円／89.18㎡（43階・3LDK）と専有面積に対して破格の安さで、購入希望倍率は数倍～50倍以上にもなりました。

10年以上経った2020年10月に、中古物件として売りに出されている価格は、

84.26㎡／3LDK／43階：9,600万円
89.87㎡／3LDK／11階：7,280万円
73.89㎡／2LDK／28階：6,480万円

など、販売価格の数倍にも上昇しています。

この物件は、定期借地権付きマンションのなかでもとくに販売価格が安くて話題になったものですが、ここまで破格でなくとも近隣相場より安い物件が多いとされています。

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定期借地権付きマンションのデメリット

定期借地権付きマンションは主に費用面ではお得になりますが、デメリットも考慮したうえで検討する必要があります。ここでは定期借地権付きマンションのデメリットを解説します。

3-1.期限になれば更地にして返さなければならない

定期借地権付きマンションのもっとも大きなデメリットは、借地権の期限が満了すれば、土地を更地にして返さなければならないことです。

しかもこの期限は「土地が貸し出されたとき≒新築時からの年数」であり、「入居してからの年数」ではない点に注意が必要です。つまり、同じ50年契約のマンションであっても、新築時に入居すれば50年間住めますが、たとえば築10年のときに中古で購入して入居した場合は、50年－10年＝40年しか住めません。

この「40年」のように、「現時点であと何年借地権が残っているか」を「残存期間」といいます。残存期間が短くなればなるほど退去までの期間は短くなり、価値は下がって売却しにくくなります。

「数年住んだら売却したい」と考えていても、残存期間が短い物件を購入してしまうといざというときなかなか売れなかったり、売却額が希望より低くなったりする恐れがあるので要注意です。

3-2.契約期間満了時に更地にする費用がかかる

定期借地権付きマンションは「契約期間満了時に更地にする費用がかかる」ことも忘れてはいけません。多くの定期借地権付きマンションでは、居住者が毎月一定額を「解体費用準備金」として積み立てています。

これは所有権付きマンションでは不要な費用なので、「定期借地権付きマンションは月々のコストがかかる」と言われる理由のひとつです。

3-3.住宅ローンが通りにくい

定期借地権付きマンションは売却が難しいため、住宅ローンが通りにくいのもデメリットのひとつです。

金融機関が住宅ローンを貸す場合、担保となるのはその住宅です。ローンを借りた人が返済できなくなれば、金融機関は担保の住宅を売却することでローンの残債を回収します。そのため、売却しにくい物件＝担保価値が低い物件となり、住宅ローンの審査に通りにくいのです。

とくに残存期間が短い物件の場合、この傾向が強まるため注意しましょう。

3-4.地代を払い続ける必要がある

定期借地権付きマンションに住み続ける間は、土地の賃貸料＝地代を支払い続けなければなりません。これも解体費用準備金と同様に所有権付きマンションにはないコストなので、定期借地権付きマンションのマイナス面として挙げられます。

また、この地代は一定とは限りません。契約内容にもよりますが、その土地の評価額が上昇すれば地代も上昇するケースがあり、その場合年々マンションの価値は下がるのに支払う地代は上がっていくことになります。

この点も契約時に確認しておくといいでしょう。

3-5.売却しにくい

定期借地権付きマンションは、以下のような理由から購入後に売却したくなってもなかなか売れない場合があるのも難点です。

土地の権利がないこと、期限付きで退去しなければならないことに不安を感じる人が多い
借地権の期間内に売却したい場合、借地権が「賃貸権」のマンションであれば、地主の承諾を得なければならず*、承諾料が必要な場合もある
*「地上権」のマンションであれば、地主の承諾は必要ありません。

希望のタイミングに希望額で売却したくても、なかなか買い手がつかなかったり、売却金額が低くなったりする恐れがあるのです。

なお一般的な所有権付きのマンションの価格は、築25年あたりで下げ止まり安定する傾向があります。今後どのくらいの期間住むのか、売却する可能性も含め、あわせて検討するとよいでしょう。

詳しくは所有権付きマンションの購入について書かれたこちらの記事をご覧ください。

定期借地権付きマンションの価格・費用

定期借地権付きマンションの価格は、おおむね所有権付きマンションの70～80％程度とされています。

ただし定期借地権付きマンションには、所有権付きマンションでは必要ない費用が発生するためあらかじめ把握しておきましょう。

【価格と必要コスト比較】〇：必要／×：不要

	定期借地権付きマンション	所有権付きマンション
販売価格	〇所有権付きマンションの70～80％程度	〇
地代	〇	×
管理費	〇	〇
修繕積立金	〇	〇
解体費用準備金	〇	×
不動産取得税	建物部分にのみ〇	建物・土地ともに〇
固定資産税	建物部分にのみ〇	建物・土地ともに〇
都市計画税	建物部分にのみ〇	建物・土地ともに〇

「定期借地権付きマンションと所有権付きマンション、どちらが得か？」を考えるなら、以下のように総支払額を概算して比較するのがポイントです。

定期借地権付きマンション

マンション価格＋（地代×残存期間）＋（解体費用準備金×残存期間）＋不動産取得税＋（固定資産税×残存期間）＋（都市計画税×残存期間）

所有権付きマンション

マンション価格＋不動産取得税＋（固定資産税×残存期間）＋（都市計画税×残存期間）

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定期借地権付きマンションを買う際の注意点

ここでは定期借地権付きマンションの購入を検討する際の注意点を紹介します。

5-1.残存期間を確認する

定期借地権付きマンションのデメリットは、借地権の期限がきたら退去しなければならないことです。そのためまずは残存期間を確認し、短い年数の物件は避けるのが無難です。

たとえば30代で購入する場合、残存期間が35年なら60～70代でマンションを出なければならず、そのときになって後悔することになりかねません。

「老後は田舎に戻って実家に住む予定」「他に賃貸に出している所有権付き物件があるので、ゆくゆくはそちらに自分が住むつもり」といった人であれば問題ないでしょう。しかし永住するつもりで購入する場合は、自分の年齢に残存期間を加算して、その時点で無理なく退去できるかを考えることが重要です。

5-2.住宅ローンを組めるか確認する

定期借地権付きマンションは住宅ローンの審査に通りにくいとされていますが、金融機関によっては定期借地権用のローン商品を用意している場合もあります。

ただしさまざまな条件や制約が課されていることが多いため、自分が購入したい定期借地権付きマンションが該当するかを確認しましょう。

定期借地権向けローンの条件・制約には、以下のようなものがあります。

（1）担保価値が低いので、融資上限額が低い

定期借地権付きマンションは、土地の権利がない、住める期間の期限があるなどの理由で担保価値は所有権付き物件より低くなります。そのため受けられる融資上限額も、低めに設定されている場合があります。

（2）融資期間は残存期間以内

住宅ローンは購入する物件を担保にするため、借地権の残存期間が短い場合、それを超える年数でローンを組むことができず、期間内でローンを完済できることが借り入れの条件になります。

もし残存期間30年の定期借地権付きマンションに対して35年ローンを組んでしまった場合、ローンを完済しないうちに借地権が切れてしまいます。その場合、もし31年目にローンの支払いができなくなったとすると、借り手側の物件に対する権利はすでに消滅しているうえ物件自体も解体されて存在しないので、金融機関は債権を回収できません。

そのようなことがないように、定期借地権付き物件に対するローンは、借地権の残存期間以内に設定されているのです。

金融機関によっては、「残存期間10年以上」などと制限を設けているケースもあるので確認しましょう。