2021.05.06 更新 2019.09.21 公開

中古マンションの値下がりは築20年で止まる!?買い時の見極め方

中古マンション 値下がり

・中古マンションが値下がりするタイミングはいつ?
・中古マンションってどれくらいの期間値下がりするの?
・値下がりしにくい中古マンションって、どんな特徴があるの?

大きな買い物だからこそ、いつ、どんなタイミングでマンション価格が変動するか気になりますよね。

ゼロリノベでは、価格変動を気にせずマンション購入ができるよう、築20年以降のマンションをおすすめしています。

加えて、「立地の良さ」「マンションの管理状態」など、いくつかの条件を参考にすると、より明確に価値が下がりにくい物件を見極められるようになるのです。

この記事を読めば、次のようなことが分かります。

・中古マンションが値下がりする期間
・値下がりしにくい中古マンションの特徴
・短期的な値下がりを気にしない方が良い2つの理由

全てを読み終えた後には、気になる中古マンションの中から、選ぶべき物件をご自身で判断できるようになるでしょう。

あなたの住まい選びに、是非この記事をお役立てください!

Advisor

元銀行員 アドバイザー 鰭沼悟

[監修]宅地建物取引士/元銀行員

鰭沼 悟

宅地建物取引士、不動産投資家歴15年、元銀行員。不動産仲介からリノベーション設計・施工をワンストップで提供する株式会社grooveagent(ゼロリノベ)代表取締役。

Author

“【著者】ゼロリノベ編集部"

[著者]

ゼロリノベ編集部

元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

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中古マンションの大幅な値下がり期間はおよそ20年まで

築年数による坪単価下落グラフ中古マンションの大幅な値下がり期間はおよそ20年までです。こちらのグラフは、築年数ごとの坪単価平均額を表しています。

新築直後から価格が下落しはじめ、築20年を境に価格の変動がゆるやかになっていることが分かります。

中古マンションを購入するにあたり、価格変動が気になるという方は、築20年以降のものを選ぶとよいでしょう。

1-1.地方に比べて首都圏の中古マンションが値下がりしにくいのは、需要が多いから

築20年で値下がりが緩やかになるのは、首都圏に限られた傾向であると言えます。理由は、「首都圏は、地方に比べて中古マンションの需要が多いから」です。

首都圏では、新築物件を建設するための土地が少なくなっており、必然的に、良い立地に中古マンションが多くなります。

地方では土地があるため、戸建てを持つという選択肢も増えるでしょう。こうした背景から、首都圏では地方に比べて中古マンションの需要が高く、値下がりしにくくなっているのです。

鉄筋コンクリートの物理的寿命は117年だから築20年以降でも安心

築20年以降のマンションでも、数年ごとの修繕が適切に行われていれば、耐久性に問題はありません。国土交通省の発表した「RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例」によると、

・「鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定」飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会)、
・「鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物(住宅も含まれる)の耐用年数は120年、外装仕上により延命し耐用年数は150年」(大蔵省主税局(1951)「固定資産の耐用年数の算定方式」

とされており、築100年を超えても耐久性に問題のないことが示されています。

築年数が経過したマンションに不安を感じている方もいらっしゃるかと思いますが、管理状態や修繕計画など、見極めるポイントさえ抑えれば大丈夫です。

詳しくは4章で解説します!

「人が欲しがる」が結論! 根付けに影響があるとされる中古マンションの特徴7つ

値下がりしにくい物件の特徴は、いくつかあります。

・立地がよい
・交通利便性がよい
・管理状態が良好かどうか
・再開発計画がある
・日当たりがよい
・ルーフバルコニーなど希少性の高い設備がある
・ペット可物件である

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1.立地がよい

立地の良さが根付けに影響すると言われています。一般的に、駅に近い物件のほうが賃貸でも人気が高いですよね。

例えば、大手ディベロッパーのブランドマンションは、その価値を見越してか、駅徒歩10分以内の立地に建設されることが多いです。これらのことから、立地の良さは、マンションの価格に影響すると言われています。

加えて立地の良さは、新築マンションの価格変動にも影響します。稀な例ですが、千代田区などの一等地に建てられた新築マンションは、その後値上がりする場合もあるのです。

都心の一等地では、そもそも土地の空きが無いため、マンションの希少価値が高くなります。

よって、稀な例ですが、高価格となる利便性もある一等地であれば、新築であったとしても値下がりしにくい、または値上がりする場合もあります。

2-2.交通利便性がよい

交通利便性のよさもマンション価格に影響があるとされています。出勤に便利な主要駅や、複数路線が利用できる駅は、時代を問わず人気が高いです。

交通の利便性を確認する際は、駅徒歩分数に加えて、その最寄り駅では急行列車が止まるかどうかや、乗り換えしやすいかどうかも確認しておくと良いでしょう。

2-3.管理状態が良好かどうか

管理状態の良好なマンションは、数年先も価格が変わりにくい傾向にあります。きちんと管理がされていないと、外壁のヒビがそのままになっていたり、配管が古いままになっていたり……。

定期的な改修が行われていれば、共有設備が美しく保たれ、マンションそのものの耐久性も損なわれないため、長期的に見て価値が下がりにくくなる傾向にあります。

マンションは十数年に一度の周期で大規模修繕を行う必要があります。マンションの理事会、管理組合を中心に計画が行われ、その予算は住民から修繕積立金として月々集められます。

しかし、中にはこうした大規模修繕を行っていない物件もあるのです。だからこそ、定期的なメンテナンスを行っているマンションは価格評価も安定し、値下がりしにくいと言えます。

より詳しく知りたい方は、修繕積立金について説明しているこちらの記事も参考にしてみてください。

2-4.再開発計画がある

渋谷、虎ノ門、高輪ゲートウェイ駅のように、再開発計画のある地域は、マンション価格が下がりにくい傾向にあります。

将来的に土地自体の価値が上昇することが期待され、それに付随してマンションの価格も下がりにくくなることが見込めるでしょう。

2-5.日当たりがよい

日当たりがよいマンションも価格が変わりにくい傾向にあります。周囲を他の建物に囲まれたお部屋よりも、日が良く入るお部屋の方が、心地よいですよね。

気になるお部屋が南向きであっても、現在、周りに日光を遮るような高い建物が無いか? または、今後そうした高層ビルが建設される計画は無いか? 念のため、確認するとよいでしょう。

2-6.ペット可物件である

都内でもペット可物件は少なく、それだけで希少価値が高くなります。前項のように、希少価値の高い物件は、時節に関係なく人気の高い傾向にあるのです。

築20年以降で、さらに価格変動が少ない物件をお探しの場合は、ペット可物件を見てみると良いでしょう。

2-7.ルーフバルコニーなど希少性の高い設備がある

ルーフバルコニーや防音設備など、希少性の高い設備があるマンションは、人気が高く、価格が下がりにくい傾向にあります。

同じマンション内でも、ルーフバルコニーを作れるお部屋は数が限られてきます。そうした希少的価値のある物件は、他の物件と比較して価格の下がりにくい傾向にあります。

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短期的な値下がりを追いかけると損をする可能性がある2つの理由

実は、短期的な値下がりを追いかけすぎると損をする可能性があります。

例えば、「1年間の中でどのシーズンが一番中古マンション価格が値下がりしやすいのか」「引っ越しシーズンは物件価格が値上がりするのか」という視点で、マンションの購入時期を検討してはいませんか?

その場合、次のような2つのリスクが考えられます。

・値下がりを待つ間に賃料支出の方が大きくなる可能性
・値下がりを待つ間に健康を損ない、ローンが組めなくなる可能性

それでは、それぞれの理由について詳しく解説していきます。

3-1.値下がりを待つ間に賃料支出の方が大きくなる可能性

家賃流出と値下がり金額の比較値下がりを待っている間に、賃料流出の金額が値下がり金額を上回る可能性があります。実家にお住まいの場合を除き、賃貸に住みながらマンション購入を検討されているはずですよね。

例えば、家賃10万の賃貸に住んでいる人の場合、1年間マンションの値下がりを待つと、家賃流出は120万円になります。数十万、数百万の値下がりを長期間待つ間に、それよりも大きな額の家賃流出があっては本末転倒です。

マンション購入にあたって、物件価格の8~10%の諸費用が初めに必要になります。もしその資金が準備できていたら、早めに動きだしましょう。

より詳しく知りたい方は、中古マンション購入にかかる諸費用の内訳を解説したこちらの記事も参考にしてみてください。

3-2.値下がりを待つ間に健康を損ない、ローンが組めなくなる可能性

値下がりを待つリスクの一つに、健康状態の変化があります。マンション購入時には、多くの場合団体信用生命保険への加入が必要です。

団体信用生命保険は、住宅ローンの債務者が病気や事故に遭うなどして返済が難しくなった場合に、その保険金で住宅ローンが完済される保険です。

もし保険契約時に疾病があったり、健康状態が良くなかったりすると、保険に加入できない場合があります。

より詳しく知りたい方は、団体信用生命保険の仕組みについて解説しているこちらの記事も参考にしてみてください。

ゼロリノベでは、マンションの買いどきは、健康なとき! とお伝えしています。短期的な価格変動を気にして物件を選ぶよりも、「欲しい」と思う条件が揃った時点で、購入手続きに動けるよう準備しておきましょう。

コロナや社会情勢による価格変動は気にしないほうが良い

コロナや社会情勢による価格変動はあまり気にしないほうが得策です。なぜならば、突発的に起こりうる価格変動は、誰にも予想がつかないからです。

2008年のリーマンショック時、中古物件の価格下落率は10%でした。しかし、その後アベノミクスの影響を受け、リーマンショック以前まで上昇しています。

withコロナの時代を迎え、マンション市場がどのように変化するかは、専門家の間でも見解が分かれています。実際に、当初は価格下落の見通しもありましたが、現時点で急落はしていません。

今回例に挙げたリーマンショックやコロナのように、突発的な原因によって起こる価格変動は今後も起こり得ます。

ですが、その予想をつけることは困難です。こうした不測の価格変動を気にするよりも、まずは、譲れない条件を洗い出し、早めに物件探しを始められることをオススメします。

安心して選ぶなら築20年以降のマンションがおすすめ

どんな中古マンションを選べばよいか迷われている場合は、築20年以降のマンションがおすすめです。その理由は2つあります。

・値下がり率が緩やかになり、購入後の下落が比較的少なく経済性が高い
・長く住めるマンションか、判断する材料が揃っているから

それぞれ説明していきます。

4-1.値下がり率が緩やかになり、購入後の下落が比較的少なく経済性が高い【理由1】

1章で解説したとおり、首都圏の中古マンションは築20年を超えると、価格下落が緩やかになります。その結果、購入後大幅に物件価格が下落することが少なくなり、よりお金の面で安心して物件を購入することができるでしょう。

値下がり率に左右されず、中古マンションを選べるようになるために、一つの指標にしてみてください。

4-2.長く住めるマンションか、判断する材料が揃っているから【理由2】

1章のとおり、鉄筋コンクリートの物理的な寿命は117年と言われており、なおかつ、築20年以降のマンションは、長く住めるマンションかどうか、判断する材料が揃っています。

判断するための材料は、過去の修繕内容や、今後の長期修繕計画の内容などです。これらを確認することで、マンションの価値と耐久性を判断しやすくなるのです。

マンションが耐久性を維持するためには、どのようにメンテナンスされてきたかが重要になります。新築や築浅では、これらを判断するための条件が揃っていませんが、築20年経てば、十分な判断材料が揃っていると言えるでしょう。

その判断材料として、長期修繕計画の内容が参考になります。マンションの耐久性が維持できるように、コンクリートの修繕を行っているかどうか、防水工事が行われているかどうかなど、確認するようにしましょう。

より詳しく知りたい方は、中古マンションの築年数は20年以降がオススメである理由や長寿命マンションの見分け方を説明したこちらの記事を参考にしてください。

昔評価されなかった築年数の物件が売れている
中古マンションの築年帯別成約状況
出典:公益財団法人東日本不動産流通機構
中古マンションの築年帯別成約状況[首都圏]2002年度版2019年度版

近年、築年数が経過したマンションの売上が伸びています。2000年と2019年の中古マンション成約件数を比較してみましょう。以前に比べ、築31年以降の中古マンション売上件数が増えているのです。

築30年以降のマンションが売れている背景には、売主が不動産会社であるリノベーション物件が増えていることや、ご自身でリノベーションを行い、自分好みの家を作りたい方が増えていることが考えられます。

 

首都圏では中古マンションのシェアが新築マンションを抜いている
2019年度における中古・新築マンションシェア率比較
出典:公益財団法人東日本不動産流通機構株式会社不動産経済研究所

首都圏では、2019年の時点で中古マンションの成約件数が新築マンションの販売戸数を上回っています。

首都圏における2020年(1月~12月)のデータでは、中古マンションの成約件数が35,825件、新築マンションの販売戸数が27,228戸と、約1.3倍の差をつけて中古マンションが売れていることが分かります。

まとめ

この記事では、マンションの値下がり期間と、値下がりしにくい中古マンションの特徴をご紹介してきました。最後にポイントをおさらいしましょう。

・マンションの値下がりは、およそ築20年で緩やかになる
・マンションの根付けに影響がある7つの特徴

1.立地がよい
2.交通利便性がよい
3.管理状態が良好かどうか
4.日当たりがよい
5.ルーフバルコニーなど希少性の高い設備がある
6.ペット可物件である
7.再開発計画がある

・値下がりを気にしすぎると、かえって損をする可能性がある
理由1.値下がりを待つ間に賃料支出の方が大きくなる可能性があるから
理由2.値下がりを待つ間に健康を損ない、ローンが組めなくなる可能性があるから
→団体信用生命保険に加入できなくなる場合もある

・安心して選ぶなら築20年以降のマンションがおすすめ
理由1.値下がり率が緩やかになるから
理由2.長く住めるマンションか、判断する材料が揃っているから

時節的な要因などによる短期的な値下がりを気にするよりも、価格変動が安定してきたタイミングで、長期的に住みやすいマンションを選ぶようにしましょう。

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