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中古物件 2020.03.10 更新2019.09.21 公開

中古マンション値下がりは嘘?買い時を決める3つの指針

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オリンピック前後の景気状況、消費税増税の駆け込み需要、人口減少…こうした社会的要因とマンション価格は結びつけて考えられます。

ただ、実は中古マンションの値下がりのタイミングは誰にもわかりません。理由はとても簡単で、未来のことだからです。株などと同じで、専門家ですら日常的に正反対の意見で対立しています。

また、中古マンションの値段が安くなった方が都合のいい業界と高くなったままの方がいい業界が存在するため、誰が情報を発信しているのかによっても言っていることが全く異なります。情報が氾濫しているのです。

そんな中で自分たちにとって適切な中古マンションの買い時を決めるためには、

健康であること

諸費用があること

家賃は毎月流出するものであること

の3つを念頭に置いて指針を定めることをおすすめします。この3点に焦点を合わせてみると、欲しいと思っていて条件が揃ったのなら動いた方がいいということがわかってくるからです。

この記事では、マンションの相場の推移や買い時を見極めるポイント、価格下落が緩やかになる経済リスクの低いマンションなどについてお伝えします。

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中古マンションの値段は下がっているのか?価格推移と買い時の決め方

前述したように、中古マンションの値下がりのタイミングはわかりません。ただ、東日本不動産流通機構(レインズ)が出している中古マンションの価格推移をデータで見てみると、成約平米単価はほぼ上昇傾向にあります(赤棒グラフ)また、流通数もずっとプラスポイント(右目盛)であることからも、中古マンション市場の盛り上がりが見られます。

月ごとに上がり下がりはありますが、たとえ半年待って価格が下がったとしても、この程度の上下だとあまり得ができない可能性があります。

中古マンションの平米単価推移グラフ

では、物件の買い時はどのようにして見極めれば良いのでしょうか。考え方のポイントは以下の2点です。

1-1家賃の流出より相場が下がるのか

例えば、現在住んでいるマンションの家賃が月15万円で、半年後に中古マンションの相場が100万円下がるとします。

この場合、半年後にマンションを購入するまでにかかる家賃は15万円×6ヶ月で90万円です。購入する中古マンションが実際に100万円安くなっていたとしても、100万円- 90万円で差額はたった10万円ほどです。それでも下がるのなら得ではあるのですが、下がると見込んでいたのに逆に100万円上がってしまった場合は200万円近い大損です。

相場の動きに合わせてマンション購入を検討しているなら、ただ下落を待つのではなく、果たして家賃の流出額を賄えるほど下がるのかどうかを見極めるべきです。

1-2 健康リスク、住宅ローンが組めなくなる日

もう一つの指針となるのが、自分の健康です。ほとんどの人が中古マンション購入の際に住宅ローンを組むことになるはずですが、多くの場合「団体信用生命保険(団信)」に加入する必要があります。

団信は、住宅ローンの返済中に債務者にもしものことがあったとき、ローン残債を死亡保険でまかない、全額返済してくれます。そして、団信に加入するには健康である必要があるのです。

団体信用生命保険の仕組み

当然、年齢が上がるほど健康リスクは上昇していきます。持病などにより団信に加入できず、住宅ローンを組めなくなるということも十分にあり得るでしょう。
収入も十分で、諸費用も支払えて購入したい物件もあるのに、健康ではないと判断されてローンを組めなくなる可能性がゼロではないということです。

フラット35は団信の加入が任意でしたが2017年より変更されてます。

そして物件の購入には物件価格の8~10%の諸費用がかかります。この諸費用を払えて、かつ健康で、購入したい物件があるなら今が買い時です。

20代はまだ余裕がありますが、30代以降は購入を先延ばしにするほどローンを組める期間がシビアになり、月々の支払いが苦しくなるという現実もあります。だからこそ、条件が揃った時点での購入がベストだと言えるのです。

中古マンションの値段は築20年前後まで下がる

ここまでご紹介したとおり未来のことを予測するのは難しいのですが、今までの実績から今後のリスクに備えることはできます。そこでおすすめしたいのが、築20年かどうかを基準の一つとして物件を選ぶ方法です。

マンションの資産価格下落グラフ

マンションは建てられてから20年後までは右肩下がりで価格の下落が続きますが、20年を過ぎたところで大幅な値下がりは止まる傾向にあります。つまり、もしも手放すことになった場合も大きなダメージを負わずに済む可能性が高いと言えます。

また、築20年以上のマンションなら大規模修繕が行われてきたかどうかも確認できます。大規模修繕は計画的に12~20年ごとに一度行われます。すでに適切に管理されている実績があれば、今後も適切に管理・修繕をしてくれる可能性が高いことがわかります。

中古マンションは何年住める?「寿命と建て替え」3つのポイント

築浅のマンションだとまだ修繕が行われておらず、今後どのように管理状況が変化していくか先を読むことができません。もし築20年以上で気になる物件があれば、仲介業者から事前に修繕履歴がわかる資料を頼んで、大規模修繕の履歴があるか確認しましょう。

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長寿命マンションの見つけ方

せっかくマンションを購入しても、住んでいるうちに老朽化して住めなくなってしまっては意味がありません。そのためにも、長寿命のマンションを選べるようにしておきましょう。

鉄筋コンクリートの建造物の物理的寿命は100年以上とされています。

しかし、「マンションの寿命は47年」という意見も聞かれます。この混乱は、物理的に居住できる年数である「耐久年数」と、建物の価値の寿命を示す「耐用年数」の混同によって生まれます。

47年というのは、耐用年数のことなのです。では価値は全くなくなるのか?0円になってしまうのかというと、物件サイトなどで調べればわかりますが築47年のマンションも値付けされています。買う方がいるからです。

耐用年数を過ぎたら危険?安心して住める長寿命マンションの探し方

マイホームを購入するという観点で見る時は、物理的な寿命である耐久年数を参考にしましょう。100年住めるとすれば、築30年でもあと70年も寿命が残っているわけです。

ただし、100年の寿命を全うするには、やはりメンテナンスや修繕が欠かせません。【2】でお伝えした話とも関連しますが、長く安心して住める中古マンション選びの際に何より重視したいのが長期修繕計画です。

修繕計画通りにきちんと修繕が行われていれば、マンションの耐久性は向上し、建物の弱体化を防げます。反対に、計画的な修繕を行なっていないマンションの耐久性は著しく低下します。

前述では修繕履歴を確認することをおすすめしましたが、今後の修繕計画はどうなっているのか、また、修繕積立金の貯蓄があるかどうかもチェックしましょう。

まとめ

将来的に中古マンションの価格が上がるのか下がるのかは予測できません。

買い時を決めるには、家賃の流出と健康状態を考慮することが大きな指針となります。その上でもし諸費用を支払えて気に入ったマンションがあるなら、今が買い時と考えて良さそうです。

長く安心して暮らせる物件かどうかは、築20年以上で価格が安定していること、そして大規模修繕が行われて適切に管理されている物件であることなどが目安となります。

しかし、いくら条件がそろったとしても、自分たちの予算を超えていたなら立ち止まって考える必要があります。将来的に支払いが苦しくなってしまうなら、それは幸せなマイホーム購入にはつながりません。

適切な予算をしっかりと把握するために、こちらの記事もぜひチェックしてみてください。

【マンション購入】年収300万~1000万が買っていい本当の価格

元銀行員が教える!住宅ローンの年収別目安と返済額を抑えるコツ5選【チェックリスト付】

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