プロ直伝！リノベーション向き物件の探し方｜見分けるポイントと注意点

理想的な住空間を手に入れるため、中古物件のリノベーションを検討している方も多いのではないでしょうか。

とはいえ、いざ物件探しという段階で「そもそもどんな物件を選べばよいのだろう」「本当にこの物件でリノベーションできるの？」など心配な点も出てくると思います。

そこで今回は、

• リノベーション向き物件を見分けるときのポイント
• 実際に探すときの方法
• 物件探しでの注意点

などについてご紹介します。これから物件を探し出す人も、すでに物件探しでつまずいてしまっている人にも参考になる内容になっていますので、ぜひ最後までお読みください。

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[著者]

ゼロリノベ編集部

「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール

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リノベーション向き物件のポイントは？

基本的にはどのような物件でもリノベーションは可能です。

しかし、予算が限られていたり、自由度が必要だったり、自分たちが求める条件によっておすすめの物件も変わってきます。

ここでは、一般的にリノベーションしやすいと考えられる物件のポイントを、価格に関すること、施工に関することなど、4つの視点からご紹介していきます。

1-1.価格が手頃な築古物件

新築から間もない築浅物件やリノベーション済みの物件は、価格が下がりにくく購入費用としては高くなりがちです。

そのため、リノベーションを前提とする場合は、価格が手頃な築古物件を選択肢に含めましょう。

特に、価格が手頃で、ある程度の資産価値も維持しているのは、築20年前後の物件です。

築25年以降は売買価格も安定してくる時期であること、一般的にも修繕の時期に差し掛かっていることなどから、内装や設備の入れ替えなどに加えて、自分たちが希望する住みやすいリノベーションを行っても総合的な費用を抑えやすくおすすめです。

たとえば、中古マンションの築年数と価格のデータを見ると、新築から20年後くらいまでは価格が大幅に下がっていきますが、築20年以降は下げ幅が小さくなり25年を過ぎるとほぼ横ばいになる傾向です。

出典：東日本レインズ｜首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2022年01～03月】

より詳しくは、中古マンションのおすすめの築年数について書かれたこちらの記事をご確認ください。

1-2.間取りの変更がしやすい構造の物件

マンションや戸建ての構造が、リノベーションで間取り変更しやすいかどうか、事前に確認するとよいでしょう。

リノベーションのしやすさに関係する建物の構造には、以下、2種類があります。

・ラーメン構造
梁や柱で建物を支えている「ラーメン構造」の場合、壁を撤去できる可能性が高いため、間取り変更にも対応しやすいことが多いです。

・壁式構造
壁で建物を支えている「壁式構造」の場合は、壁を撤去すると耐久性に影響が出てしまうことがあるため、間取り変更の範囲が限られることがあります。

より詳しくは、マンションの壁構造について書かれたこちらの記事をご確認ください。

1-3.売却時にリフォーム・リノベーションしていない物件

売りに出されている物件情報をよく見ると「リフォーム（リノベーション）済み物件」と記載のある物件があります。

購入後にリフォームやリノベーションを考えている場合は、リフォームやリノベーションが事前に施されていない物件が適しています。

理由としては、リフォーム・リノベーション履歴の付加価値が価格に反映されていないこと、大胆なリノベーションに手を掛けやすいことが挙げられます。

設備の入れ替えや内装の張り替えなど、大きなリフォーム・リノベーションをしていない物件の方が、売買価格が抑えられている可能性は高いです。

リフォーム履歴などがある物件は、その分価格に反映されていたり、きれいな状態を再度リノベーションで壊すのを心理的に躊躇したりしてしまうかもしれません。

大胆な間取り変更など思いっきりリノベーションしたいと考えているなら、あまり手を掛けていない物件の方が金銭的にも心理的にも負担が少なく済みます。

エリアや立地の条件などでどうしても「欲しい」と思う物件がリフォーム・リノベーション済みであった場合は、きれいな部分を活かしつつ、部分的にリノベーションして希望の住空間を実現するというのも賢い方法です。

上記のように、床や吊戸棚などの既存は活かしつつ、キッチンの位置変更や造作を加えるなどで、雰囲気を一新することも可能です。

1-4.［マンション］リノベに関する管理規約の制限が厳しくない物件

マンションには個々に管理規約があります。管理規約というと、共有部分の使い方など住人のマナーに関する決まり事とイメージしている方も少なくありませんが、管理規約で許可していないリフォームやリノベーションは、たとえ構造が適していてもできません。

修繕の仕方やリノベーションでの許可事項なども規約の中に含まれているため、管理規約の厳しいマンションの場合、騒音防止のために絨毯床をフローリングに変更できなかったり、配管トラブルを防ぐために水回りの位置を変えられなかったりします。

そのため、自由なリノベーションを希望するなら、購入前には必ず確認し管理規約があまり厳しくない物件がおすすめです。

リノベーション向き物件の賢い探し方

リノベーションに向いている物件をどのように探せばよいか、その方法をご紹介します。

2-1.不動産ポータルサイトを確認する

不動産ポータルサイトを確認するのが、代表的な探し方です。リノベーション向きの物件といっても、一般的な不動産の売買物件と同じように扱われています。

ポータルサイトのメリットは、とにかく物件数が豊富な点です。各不動産会社の情報を一度に見ることができるため、手間が少なく済みます。

一方で、リノベーション済みの物件も数多く掲載されていることも多く、どの物件がよいか判断しづらい点がデメリットといえるでしょう。

そのため、より多くのリノベーション向きの物件に出合うためには、築年数の範囲を広めに取ることが重要です。

不動産ポータルサイトを利用する場合は、リノベーション向きの物件に特化したサイトで探す方法もおすすめです。リノベーション前の状態で物件情報が掲載されていますから、理想とするリノベーションができそうな物件を探すことが可能です。

リノベーション向きの物件を取り扱う中古物件検索サイトなら、sumnara（スムナラ）をご覧ください。

2-2.不動産会社に直接相談する

不動産会社に直接相談する方法もあります。ポータルサイトは多くの情報を得ることができますが、すべての物件が掲載されているとは限りません。そのため、まだ出ていない物件が見つかるケースもあります。

不動産会社によって、新築物件が得意な会社と中古物件が得意な会社がありますので、中古物件の取り扱いが豊富な会社に相談するのがおすすめです。

2-3.物件探しも依頼できるワンストップリノベーション会社に相談する

物件探しとリノベーションの両方を取り扱う「ワンストップリノベーション」のリノベーション会社は、リノベーション向きの物件探しから住宅ローンの相談、リノベーションの設計、施工まで一貫してサポートしてくれます。

複数の会社とのやりとりがなく、ひとつの窓口で済むためおすすめです。

中古物件を選ぶときは、リノベーション目線で細かいところまでチェックしてくれたり、工事の際にどんな注意点があるかも事前にアドバイスしてくれたりと施工会社としての視点で見てくれるため安心感があります。

詳しくは、ワンストップリノベーションについて書かれたこちらの記事をご確認ください。

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リノベーション向き物件を探す際に注意したいこと

リノベーションに向いている物件を探すときは、次のようなポイントに注意しましょう。

3-1.住まいにかけられる予算を明確にしてから物件を探す

1つ目は、住まいづくり全体にかけられる予算がどれくらいなのか、貯蓄や住宅ローンなどを想定しながら資金計画を立てることです。

リノベーション目的で物件購入を検討している場合、「物件価格＋リノベーション費用＋諸費用等」が住まいづくりに必要な資金となります。

物件価格に費用をかけすぎると、リノベーション費用の資金が少なくなる可能性があり、思い通りの住空間を実現できなくなることもあります。

資金計画は、住み始めてからのライフプランも考慮すべきです。教育費がどれくらい必要か、老後資金のための蓄えなども計画しながら進めましょう。

リノベーションが前提となる物件探しは、リノベーション費用が想定よりも高くなりがちです。とはいえ、自分たち好みの住空間で豊かな暮らしをつくることが目指すゴールです。

そのため、リノベーション費用に必要な費用も想定した上で、住まいづくり全体の予算内に抑えることができるよう物件価格の目安を決めておくのがポイントです。

3-2.希望のリノベーションができる物件かを見極める

2つ目のポイントは、候補となる中古物件が、希望のリノベーションが実現できるか見極めることです。

駅近など立地条件がよかったり、部屋からの眺望がよかったり物件としての条件がよくても、建物そのものの管理状態が悪く、構造や配管、配線などの劣化が心配な場合もあります。

構造においては、耐震面で十分な強度が確保されているか、または対策がなされているかなどの確認も必要です。

構造や配管などは壁内部に隠れているため、見た目だけでは判断しづらいものです。リノベーションの担当者に確認してもらったり、​​戸建ての場合は、ホームインスペクションを活用してプロに診断してもらったりするとよいでしょう。

3-3.見えない部分や管理状態について確認する

3つ目のポイントは、見えない部分や構造などハード面の劣化状態を、どれだけしっかり確認できるかです。

3-3-1.マンションの場合

マンションをリノベーション目的で探す場合、築20年以前の物件では全面的なリノベーションも視野に入れながら検討するとよいでしょう。

床や壁内部の配管などを確認するためには、表層だけの部分リフォーム・リノベーションでは把握できないことも多いため、修繕履歴や変えられない箇所などを事前に確認しましょう。

3-3-2.戸建ての場合

戸建ての中古物件の場合は、耐震性を考えると基本的には、2000年以降に建築された物件がおすすめです。2000年以前の物件を検討する際は、購入前にインスペクションを行うことで見えない部分もしっかり判断してもらえます。

見た目だけで物件を選び、いざリノベーションを進めたら、耐震性や断熱性の補強が必要だったり、配管を交換しなければなかったりなど、あとから想定外の出費に悩まされるといったこともあります。

ハード面の劣化は、住む人の安全性や快適性に直結するものですから、発見した場合は手を掛けなければならないケースは多いと考えられます。

中古物件の管理状態は、必ずしも築年数に比例するわけではなく、個々の管理状態などにも左右されるため、専門的な目線でしっかりと見極められる担当者に判断してもらうことが大切です。

3-4.物件の取り逃しに注意する

条件のよい中古物件は、他にも購入を検討している人が多く、ちょっとしたタイミングの遅れで物件を取り逃がしてしまうことがあります。そのため、手続きや決断などのスピードも重要になります。

物件探しを依頼する不動産会社とリノベーション会社が別々の場合は、ローンの手続きに時間がかかったり、リノベーション工事の見積りがなかなかもらえなかったりなど、スムーズに進まず、結果、ライバルに先を越されてしまうこともあるのです。

「不動産は水物」といわれるように、気に入った物件があってもタイミングよく決断できないと、別の人の手に流れてしまいますので注意しましょう。

まとめ

リノベーションを想定した物件の探し方は、リノベーション向きの中古物件かどうかの見極めや、資金計画に沿った物件価格とリノベーション費用のバランスを考えることが大切です。

リノベーション向き物件か判断するポイントとしては、

• 間取り変更しやすい構造かどうか
• マンションの場合は、管理規約上、やりたい工事が制限されていないか
• 配管など、見えない部分の管理状態は良好か

などをしっかりとチェックすることが挙げられます。

とはいえ、見た目だけで判断するのは難しく内容も多く、専門家の視点でチェックすることが求められます。物件探しをしながら具体的なアドバイスが受けられると、よりスムーズに物件を見極めることができ、ライバルの多い中古物件探しもスムーズに進めることができます。

そのため、リノベーション知識を持ちつつ物件探しができるワンストップリノベーション会社に相談してみるとよいでしょう。

ゼロリノベでは、物件探しからリノベーション、施工までオールワンストップで行うリノベーション会社です。

物件探しをサポートするおうちナビゲーターは、管理状態の見極めはもちろん、専門的なリノベーションの知識も持ち合わせているため、総合的にリノベーション向き物件を早く、的確に見極めることが可能です。

さらに、リノベーションに適した中古物件の専門サイト「sumnara（スムナラ）」もぜひご活用ください！
リノベ設計のプロによる物件を購入した後のリノベプランや実際に住んでいた売り主さんの生の声を見て、購入後のイメージを膨らませることができるはず。

運営元がリノベーション会社だからこそ、一般的な不動産会社では出会えない”リノベ向き物件”がきっと見つかりますよ。