2024.04.27 更新
マンションのフルリノベーションとは？費用相場、メリット・デメリット、事例10選を紹介！
「マンションの間取りを自由に変更して、オリジナリティのある内装にしたい」
「マンションでできるフルリノベーションのイメージが湧かない」
など、中古マンションのフルリノベーションを検討している方のなかには、上記のような悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか。
マンションの場合、構造体となっている壁を取り払うのは難しいですが、構造体ではない壁を取り払うのは難しくないため、大胆な間取り変更も可能なことがあります。
とはいえ、フルリノベーションとはどのような工事なのか、戸建てのリノベーションとどのような違いがあるのか、また、マンションのフルリノベーションに関するメリット・デメリットも気になりますよね。
そこで本記事では、以下の内容を詳しく解説します。
- 工事の内容と平均的な費用相場
- メリット・デメリット
- 実際のフルリノベーションで快適な住空間を実現した事例
これからマンションでフルリノベーションの計画をはじめる方は、ぜひ参考にしてみてください。
Advisor
Author
[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
マンションのフルリノベーションに関する基礎知識とは？
フルリノベーションは、リノベーションのなかでも、規模の大きな工事になります。
マンションのフルリノベーションを成功させるためにも、まずは基礎知識をおさえておきましょう。
1-1.フルリノベーションとは？
フルリノベーションとは、年数が経った建物の骨組みだけを残し、間取りや内装をまるごと変更するリノベーションのことを指します。
骨格（＝スケルトン）のみにしてしまう大規模修繕になるため、別称「スケルトンリノベーション」とも呼ばれます。。
フルリノベーションは、住居の一部のみ間取りや内装・設備を変更する「部分リノベーション」とは異なり、住まいの性能やデザインも含めて刷新が可能です。
スケルトンリノベーションに関する詳しい情報については、以下の記事をご覧ください。
1-2.戸建て住宅のフルリノベーションとの違い
同じフルリノベーションでも、マンションと戸建てでは、施工できる範囲に違いがあります。
戸建ての場合、骨組みにする際に「外壁」も含めて変更できます。
しかし、マンションの場合、リノベーションが可能なのは分譲された専有部分に該当する内部空間のみです。
外壁や構造体となる柱や壁などは、共有部分に該当するため、個人でのリノベーションはできません。
また、一般的にベランダや玄関の外側、サッシも共用部分に含まれるため、変更が難しい場合が多いです。
フルリノベーションでは、間取り変更にともない、水まわりを移動するケースもあります。
ですが、マンションによっては床下の配管移動が難しく、間取り変更に制限が発生する場合があります。
専有部分となる内部空間であっても、配管の移動や壁の撤去などに対し、管理規約で独自に制限されている物件もあるので、事前に管理組合などに確認しておきましょう。
戸建て住宅のリノベーションに関して、以下の記事でも詳しく説明しています。
マンションをフルリノベーションする平均費用の相場とは？工事内容ごとに紹介
マンションをフルリノベーションするには、1平方メートルあたり14.3〜16.5万円（税込）が費用の目安となります。
例えば、70平方メートルのマンションをフルリノベーションする場合だと、1001〜1,155万円（税込）ほどが相場です。
ただし、リノベーションの場合、工事内容ごとに費用が大きく変わってくることがあります。
そこでここからは、工事内容ごとの費用相場を解説します。
2-1.間取り変更のリノベーション費用の相場
間取り変更のリノベーションを行う場合、費用相場は以下の通りです。
| 間仕切り壁の設置 | 1箇所につき10〜25万円 |
| 間仕切り壁の撤去 | 1箇所に10〜25万円 |
| クロスの張り替え | 1平方メートルあたり1,000〜2,000円 |
| フローリングの張り替え | 1畳あたり5〜10万円 |
あくまで上記金額は相場なので、上記の金額より安くなることもあれば、高くなることもあります。
既存建物の状態にもよるので、正確な費用感を知りたい方は、依頼前に業者に見積もりを出してもらいましょう。
2-2.水まわりのリノベーション費用の相場
水まわりとは、「キッチン」「浴室」「洗面所」「トイレ」のことを指します。
それぞれのリノベーション費用の相場は以下の通りです。
| キッチン | 50〜300万円 |
| 浴室 | 50〜300万円 |
| 洗面所 | 10〜50万円 |
| トイレ | 10〜50万円 |
水まわりの中でも、キッチンと浴室は大規模なリノベーションになる可能性があるため、費用が高くなる傾向にあります。
工事内容や入れ替えする設備機器のグレードによって金額は大きく変わるので、希望する内容と予算の兼ね合いを見ながら、リノベーションを進めていきましょう。
2-3.耐震・断熱のリノベーションの費用の相場
耐震・断熱の工事は、元々の家の機能を取り戻すものになるので、リフォームの分類になります。
耐震工事とは、家を支える柱や梁、壁などを補強して揺れに備える工事です。
耐震工事の費用相場は、100〜200万円ほどが一般的です。
ただ、これらの費用相場は築年数や劣化状態により金額が変わります。
断熱工事は、家の中の熱移動を抑えるための工事です。
冬は暖かく、夏は涼しく保つための工事になります。
断熱工事を行う場合の費用相場は、50〜200万円ほどが一般的です。
工事を行う場所や面積、断熱に使う素材によって工事費用が大きく変わるため、正確な費用感を知りたい方は見積もりを取るのが正確で安心です。
マンションをフルリノベーションするメリットとは？
マンションのフルリノベーションには、3つのメリットがあります。
- 理想の暮らしに合わせてダイナミックに間取りを変えられる
- 自分の好みに合わせたデザインにできる
- 新築を購入するよりも費用を抑えられる
それぞれ詳しく説明します。
3-1.理想の暮らしに合わせてダイナミックに間取りを変えられる
理想のライフスタイルに合わせて、まっさらな状態から間取りをダイナミックに変えられるのはフルリノベーションの大きなメリットです。
構造上の制約や管理規約のルールはありますが、フルリノベーションの場合には既存の空間レイアウトに捉われることなく、アイデア次第で自由な発想を取り入れられます。
例えば、子どもが成長したタイミングで、物置だったスペースを子ども部屋に改装したり、老後になったら個室を減らしてリビングを広く作り変えたり、ライフスタイルの変化に柔軟に対応可能です。
3-2.自分の好みに合わせたデザインにできる
内装が自由に選べるため、住まいを自分や家族の趣味嗜好に合わせたデザインに変更できます。
例えば、キッチンをアイランド型にしたり、ダイニングカウンターとひとつながりにしたりなど、オリジナリティのある空間デザインが可能です。
また、LDKの床に無垢フローリングや、壁や天井に漆喰壁を使ったり、さまざまなバリエーションの素材を自由に選べたりするため、、新築の注文住宅のように仕上げることも可能です。
3-3.新築を購入するよりも費用を抑えられる
新築のマンションを購入するよりも、リノベーションをする方が費用を抑えられることがあります。
中古マンションを購入して、浮いたお金でリノベーションをし、自分好みの家にしている人も珍しくありません。
住み慣れたエリアで、新築を購入するより費用を抑えて理想の生活を送るためにも、リノベーションは最適な方法です。
マンションをフルリノベーションするデメリットとは？
フルリノベーションのデメリットには次の4つが考えられます。
- 居住中の場合は工事中の仮住まいを用意する必要がある
- やりたいことを詰め込んで工事費用が増える可能性がある
- 希望通りのリノベーションができない可能性がある
- 入居するまでに時間がかかる
それぞれ詳しく説明していきます。
4-1.居住中の場合は仮住まいを用意する必要がある
フルリノベーションの工事期間は、およそ6ヵ月程度かかることが見込まれます。
今住んでいる家をリノベーションする場合、工事期間中の仮住まいを用意する必要があります。
そのため、フルリノベーションの場合には仮住まいへの移動、完成したときの移動とあわせて2回の引越し費用も必要です。
仮住まいは、初期費用のかからない賃貸がおすすめです。
もしくは、ホテルやマンスリーマンションを検討しましょう。
荷物をすべて仮住まいに運ぶことができない場合は、短期間のレンタルスペースなども視野に入れましょう。
4-2.やりたいことを詰め込んで工事費用が増える可能性がある
骨組みだけにするフルリノベーションは、自由に間取りや内装を変えられる分、工事費用も高くなりがちです。
フルリノベーションは部分リノベーションよりも広い範囲に手をかけますし、さまざまなアイデアを取り入れれば、予想以上に費用が増える可能性があります。
やりたいことが実現できるのがフルリノベーションの大きなメリットですが、要望ごとに優先順位を付けて取捨選択し、費用が膨らむのをコントロールしていくための事前の予算管理が大切です。
なお、戸建てやリノベ済み物件に関して、詳しく知りたい方は下記記事もご覧ください。
4-3.希望通りのリノベーションができない可能性がある
リノベーションを行う際、マンションの構造によっては希望通りのリノベーションができない場合があります。
マンションの構造には、主に「ラーメン構造」と「壁式構造」の2つがあります。
ラーメン構造は、柱や壁で構造を取っているため、多少の間取りの変更がしやすい構造となっています。
しかし、壁式構造の場合は壁が主な構造体となっているため、壁を取り払う間取りの変更がしにくいです。
そのため、リノベーションを行う前に構造の確認と、間取りの変更が可能かどうかを確認しましょう。
4-4.入居するまでに時間がかかる
マンションのフルリノベーションを行う際、入居するまでに半年〜1年ほどかかる場合があります。
リノベーションの規模にもよりますが、設計と工事ともに3〜4ヵ月ほど必要です。
また、マンションのリノベーションは管理組合の承認が必要な場合もあります。
管理組合からの了承をえるのにも、時間がかかるケースがあるので注意が必要です。
マンションのリノベーションを安く抑える方法とは？
マンションリノベーションは大きなコストがかかるので、少しでも安く抑えたいですよね。
コストを安く抑える方法は、主に以下の3つです。
- リノベーションする箇所に優先順位をつける
- 複数の業者から見積もりを依頼する
- 補助金・減税制度制度を利用する
それぞれの方法を詳しく解説します。
5-1.リノベーションする箇所に優先順位をつける
コストを安く抑えたい場合、リノベーションする箇所に優先順位をつけましょう。
フルリノベーションを実施すると、どうしても費用が高くなってしまいます。
コストを安く抑えるのであれば、「絶対にリノベしたい！」と思う箇所からリノベーションを実施するようにしましょう。
5-2.複数の業者から見積もりを依頼する
リノベーション費用を安く抑えるには、複数の業者から見積もりをもらうのが重要です。
リノベーションにかかる費用は、工事内容だけでなく、業者によっても異なります。
また、1社だけに見積もりを依頼してしまうと、リノベーションにかかる適正費用が不透明になります。
安ければよいわけではありません。
適正価格を出してくれる安心の業者を選ぶためにも、複数の業者に見積もりを依頼しましょう。
以下記事では、信頼性のあるリノベーション会社を紹介しているので、ぜひご覧ください。
5-3.補助金・減税制度を利用する
リノベーションの際には、補助金・減税制度の利用ができます。
具体的な制度は、下記にまとめています。
| 補助金 | ・住宅省エネ2023キャンペーン ・住宅エコリフォーム推進事業 ・子育て支援型共同住宅推進事業 ・次世代省エネ建材の実証支援事業 ・既存住宅における断熱リフォーム支援事業 |
| 減税制度 | ・住宅ローン控除 ・住宅取得等資金に係る贈与税の非課税 ・リフォーム減税 |
補助金・減税制度を活用すれば、リノベーション費用を安く抑えられる可能性があります。
制度には適用条件があるので、詳しくは国土交通省のホームページをご覧ください。
500〜1,000万円でできるマンションリノベーションとは？
予算500〜1,000万円でできるリノベーションは、主に次の3つです。
- 水まわりのリノベーション
- 簡単な間取り変更のリノベーション
- 壁紙や床などの内装のリノベーション
それぞれ詳しく解説します。
6-1.水まわりのリノベーション
水まわりのリノベーション費用の相場は、以下の通りです。
| キッチン | 50〜300万円 |
| 浴室 | 50〜300万円 |
| 洗面所 | 10〜50万円 |
| トイレ | 10〜50万円 |
キッチンと浴室のリノベーションは、排水管の工事も必要になるため費用が高くなる傾向にあります。
また、キッチンはグレードや設置位置の変更によっても、費用が異なります。
500〜1,000万円あれば水まわりのリノベーションは可能ですが、フルリノベーションの場合は水回り位置の変更によって大きく費用が高くなることもあるため、500〜1,000万円に抑えたい場合は部分リノベ―ションを検討しましょう。
6-2.簡単な間取り変更のリノベーション
予算が500〜1,000万円あれば、簡単な間取り変更のリノベーションも可能です。
間取り変更の費用相場は以下の通りです。
| 間仕切り壁の設置 | 1箇所につき10〜25万円 |
| 間仕切り壁の撤去 | 1箇所に月10〜25万円 |
変更する間取りの大きさによりますが、500万円〜1,000万円あれば、間取り変更が可能です。
ただ、構造を大きく変更する間取り変更の場合には、補強や補修工事が必要になります。
追加で費用がかかることもあるため、工事内容と工事範囲によって大きく幅があります。
6-3.壁紙や床などの内装のリノベーション
500〜1,000万円の予算があれば、壁紙や床などの内装のリノベーションが可能です。
床のクロス・フローリングの張り替えの費用相場は以下の通りです。
| クロスの張り替え | 1平方メートルあたり1,000円〜2,000円 |
| フローリングの張り替え | 1畳あたり5〜10万円 |
例えば、50平米の床のフローリングを張り替える場合、250〜500万円ほどが必要です
こちらも壁面積や床面積によって、費用が大きく幅があります。
また、使用するクロスやフローリングによっても、材料単価が異なるため、費用の変動が発生します。
500〜1,000万円の費用に抑えるためにも、リノベーションしたい床と壁紙の広さ、どのように変更したいのかを事前にリノベーション会社へ共有し、確認しておきましょう。
マンションのフルリノベーション事例とは？
最後に、ゼロリノベでフルリノベーションを行った事例を写真付きで紹介します。
マンションのフルリノベーションを検討している方は、ぜひ参考にしてください。
7-1.【CASE1】壁を作り込みすぎない「ゆるさ」のあるワンルームスタイル
既存の部屋の壁を取り払い、最低限の間仕切りで空間をワンルームのように作り変えた事例です。
広い土間に配置したベッドルームの仕切りには建具の替わりに本棚を活用し、ブックギャラリーのような雰囲気に仕上げています。
POINT1
天井までの壁を最小限にしたワンルームスタイル
POINT2
土間とフローリングで空間を分け距離感のあるワークスペースを確保
LDKは日当たりのよいバルコニー側に配置しました。
広々した土間スペースに造作したブックギャラリーはベッドルームとのさり気ない間仕切りも兼ねています。
また、原型をとどめないほど、ダイナミックな間取り変更を実現しています。
ゆとりある作業台が使いやすそうなL型キッチンは、インテリア家具とも色調を合わせたオリジナル設備です。
藍色のタイルやワークスペースなど、自由なインテリアデザインを取り入れて個性豊かな住空間にしています。
7-2.【CASE2】清楚な空気感の中で映える調度品が魅力的な住まい
POINT1
水回り以外はほぼオープンな間取りに変更し大空間のLDKを確保
POINT2
控えめな色調で清楚な雰囲気に仕上げ家具のディテールまで引き立つ
窓からの採光がたっぷりと入る清涼感あるLDKにしました。
ゆとりある空間のなかに、絶妙な距離感で配置された北欧家具たちが、それぞれの存在感を醸しています。
床と天井は壁より少しだけトーンを落とし、ホワイト系の配色でありながら温もりも感じます。
7-3.【CASE3】細部にこだわりが光る大人の上質空間
LDKと寝室＋WICは分けつつ、空間は極力仕切らないようにリノベーションした事例です。
海外でみたカフェのようにしたいという希望から、キッチンカウンターにはコンクリートブロックを使用して作っています。
POINT1
シーンごとに使い分けができる合理的な間取り
シームレスなワンルームであると同時に、LDKと寝室・WICをトイレと収納で隔てるような家にリノベーションしています。
POINT2
ノイズを生まない、シンプルな空間
シンプルな動線でありながら、リビング、寝室、バスルームなどを異素材で隔てることで、無駄な空間が生まれないようリノベーションしました。
材料の色味や質感、それぞれのバランスを緻密に設計することで、統一感と立体感を両立しています。
キッチンカウンターに薄いブロックを使用し、シンプルかつおしゃれな空間を作り出しています。
7-4.【CASE4】モダン空間にたっぷりの収納でストレスフリーを叶える住まい
「維持管理が楽な家」をテーマにリノベーションした事例です。
床は雑巾がけまでロボット掃除機に任せたかったこともあり、フルフラットなタイル仕上げにしています。
また、リビングの壁面は扉をつけた収納にし、雑多なものを整理できるようにしています。
POINT1
軽井沢の千住博美術館のような、シンプルで上質な空間
ホワイトとグレーを基調にしたシンプルなデザインにしました。
また、お気に入りの絵を飾れるようにし、世界で一つだけのオリジナル空間を作り出しています。
POINT2
少ない動きで各所へアクセスできるプラン
リビングからキッチン、洗面所など水まわりまでの動線を重視し、すぐに移動できるようリノベーションしました。
リビングの壁一面をすべて収納に変更しています。
趣味の登山グッズがすべて入るクローゼットは、キッチンと玄関の2箇所からアクセスできるようにリノベーションしています。
7-5.【CASE5】夫婦のお気に入りを詰め込んだ西海岸テイストな住まい
家族同士のつながりを大切にするお施主様のご希望に合わせて、中心に配置したキッチンから各所を見渡せるようリノベーションしました。
また、リビングを広くし、近くに誰かいると感じられる空間にしています。
POINT1
将来子ども部屋が必要になった時に個室としても使用可能
子どもが大きくなり必要になったときに備えて、キッチン横に空間を残しています。
また、2面の室内窓は通気性と抜け感の演出を担っています。
POINT2
明るく清潔感のある空間
壁の一部をブラックボードとして利用できるようにし、白地に淡いブルーをアクセントとすることで明るく清潔感のある空間へと変化させています。
玄関からはじまるR使いはキッチン正面のデスクや棚板、床の段差にも反映して住まいのアイキャッチになるようリノベーションしています。
7-6.【CASE6】主役級の造作キッチンで毎日の料理が楽しく便利に
3面開口を活かした、明るくて風通しがよい間取りにリノベーションした事例です。
奥様のご希望もあり、窓付きのお風呂と広いキッチンへと変更しています。
POINT1
日当たりと風通しのよいLDK
3面開口を贅沢に味わう、開放感のあるリビングにリノベーションしました。
広いリビングに置いた大きなソファーは、家族が自然にくつろげる場所になっています。
POINT2
景色を楽しめる窓つきのユニットバス
バスタイムを楽しみにする奥さまのため、窓つきのユニットバスにしています。
通路に置いた植物や星空を眺めながら癒しのひとときを過ごせる世界に一つだけのバスルームです。
子どもたちとの関わり方を閉塞的にしたくないというご主人の希望で寝室は1つにしています。
4m幅のカウンターキッチンは、家族はもちろん親族や友人が集まる場となるよう設計しています。
7-7.【CASE7】愛猫も快適！家事動線のよさと遊び心を両立する住まい
効率のよい家事動線と、お客さんを呼べる工夫、猫との暮らしをもとにリノベーションした事例です。
お気に入りの家具やインテリアに囲まれながらも、シンプルな空間を演出しています。
POINT1
多機能な小上がり
小上がりは大容量の収納としてだけでなく、キッズスペースとして利用できます。
照明とカーテンレールを取り付けたことで、寝床としても利用可能です。
POINT2
猫ちゃんも快適に
ダイニングキッチンの壁に造りつけたキャットウォークや、キッチンカウンターは猫ちゃんが自由に動き回れるお散歩コースとなっています。
LDKを広くとるため寝室はコンパクトにしています。
小上がりの床下は、大容量の収納スペースとなっています。
洗面室にトイレを置き、自由に出入りできるよう猫穴も設置しました。
7-8.【CASE8】家族の成長に合わせて間取りが変えられる住まい
生活感を出したくないという奥様のご希望で、キッチンの腰壁やテレビの裏や下、いろんなところにニッチを作ったリノベーション事例です。
配線や小物など、生活感が出るアイテムを隠せるようにしました。
POINT1
移動式収納を用いた可変性のあるプラン
リビングの収納はキャスターにより移動が可能です。
配置を変えることで簡易的な個室を作れるため、変化に対応しやすい間取りとなっています。
POINT2
収納を兼ねたプライベート用通路
プライベート用通路には収納とサニタリーを配置し、空間を最大限に活かした家になっています。
玄関正面の引き戸で、来客用通路とプライベート用通路を区別しました。
収納やサニタリーはプライベート用通路に設置したため、来客の視線が気にならないようにしました。
幅2.8mのキッチンは、シックで重厚感のあるデザインにしています。
7-9.【CASE9】ヴィンテージ家具が映えるシンプルな住まい
家族が集まるリビングダイニングを広くしたいという奥様のご希望を反映したリノベーション事例です。
デザインは、SNSで集めていただいた好みの写真から着想を得て反映させました。
POINT1
LDKは広く空間を確保
家族が集まるリビングダイニングキッチンを家の主役にし、キッチンから家全体を見回せるができる間取りへとリノベーションしています。
POINT2
統一感のあるデザイン
収集したヴィンテージ家具が映えるよう白を基調にデザインを統一し、おしゃれな空間としています。
閉塞されがちな寝室は、内窓を設置することで圧迫感を軽減し、抜け感を演出しました。
また、解体時に判明したパイプは白いシートを巻き、空間に馴染ませるというテクニックも活用しています。
まとめ
今回は、マンションのフルリノベーションに関して解説しました。
フルリノベーションといえば、お金がかかるだろうと考える方も多いと思いますが、補助金や減税制度をうまく活用すれば、コストを抑えたリノベーションが可能です。
また、フルリノベーションは、お部屋を好きなもので囲まれた空間へと作り変えられるといった特徴があります。
住み慣れたエリアで、より快適な生活がしたい方はぜひリノベーションを検討してみてください。
ただし、マンションの構造上リノベーションが難しい場合もあるため、事前にリノベーションのプロに相談しておくことをおすすめします。。
マンションや戸建てのリノベーションを検討しているけど、分からないことが多く不安な方は、ゼロリノベへぜひ一度ご相談ください。
ゼロリノベでは、物件の選び方から購入サポート、リノベーションプランから工事までオールワンストップでのお手伝いが可能です。。。
リノベーションに向いている中古物件の目利きからデザイン性の高い提案力、わかりやすい料金プランなどがゼロリノベの特徴です。
たくさんの施工例から、ヒントになるものがみつかるかもしれません。