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中古物件 2020.02.21 更新2019.12.05 公開

リノベーション全4種のメリットデメリットを価格など7軸で徹底診断

リノベーション全4種のメリットデメリットを価格など7軸で徹底診断
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おしゃれなイメージを持つリノベーション。実際どんな具体的なメリットがあるんだろうとイメージがつかず悩んでいませんか?

実はリノベーションは大きく分けて2種類あります。

◼️中古を買ってリノベーション
中古物件を購入しリノベーション会社に設計を依頼して、オリジナルの間取りやデザインをつくるもの。

◼️リノベ済み物件
すでにリノベーションされた中古物件を購入するもの。

この2つではメリットデメリットが異なります。

そして、人によってどちらにするかは向き不向きがあります。1000件以上の物件に携わり、様々な方に対応してきましたが個人の性格や価値基準によってどちらがよいのかが決まります。

なお、6種類の家のメリットを
費用
物件数
寿命
外観
間取り自由度
デザイン多様性
引っ越しまでの期間

という軸で比較し、リノベーションのメリットデメリットを過去の事例を使いながら詳しく解説していきます。

この記事を読んでメリットデメリットを理解していただき、自分たちにはどんな住まいの買い方がいいのか選ぶときの参考にしていただければと思います。

家の種類6つとメリット比較表

家は6種類

家の買い方には大きく分けて6種類あります。新築のマンションと戸建て。中古でマンションと戸建てそれぞれにリノベーションするか、リノベーション・リフォーム済みの物件を購入するかです。

それぞれの特徴を比較表で見てみましょう。

6種類の家のメリット比較表

上の比較表をもとに、それぞれの家がどんな人に向いているかをまとめたものが下の表です。

どの家が向いているかのグラフ

それではここから、それぞれの住まいのメリットデメリットについて詳しくお伝えしていきます。

中古を買ってリノベーションを依頼する3つのメリット

リノベーションのメリット

物件を購入してリノベーションを依頼する(オリジナルで作る)メリットは大きく分けて3つあります。

リノベーションのメリット3つ

それぞれ項目に分けてご説明します。

2-1.新築と比べ費用がリーズナブル(メリット1)

中古マンションと新築マンションの価格差

新築と比べ中古はリーズナブルと言えます。新築マンションと中古マンションの平均価格で比較すると、おおよそ3359万円ほどの差があります。
*中古マンション価格:レインズ中古マンションの築年帯別状況[東京都]より
*新築マンション価格:マンションエンジンより

2-1-1.リノベーションの費用を加えてもリーズナブル

中古リノベーションと新築の価格差

リノベーション費用を含めても新築マンションよりリーズナブルと言えます。先ほどの比較図にリノベーション費用を概算で上乗せすると、差額は2,509万円になります。中古マンションを購入してなおかつリノベーションをしたとしても、新築物件よりかなりリーズナブルであると言えます。
*リノベーション費用はゼロリノベでリノベーションした場合で試算

中古戸建てリノベーションと新築戸建ての価格差

新築戸建てと中古戸建て+リノベーション費用を加えても差が出ました。マンションの場合ほど顕著ではありませんが差額は544万円でした。
*中古戸建て価格:レインズ中古戸建ての築年帯別状況[東京都]より
*新築戸建て価格:東京カンテイ主要都市圏・主要都市別/新築木造一戸建て住宅平均価格より

注意:戸建はマンションに比べリノベーション費用が高くなりがち
戸建てのリノベーションは中古マンションのリノベーションに比べてリノベーション費用が高くなりがちです。それは、屋根や外壁など内装以外にも補修が必要であったり、工事の規模が大きくなりやすいためです。

2-2.物件の選択肢の多さ(中古マンションの場合)(メリット2)

中古マンションは新築マンションに比べ物件の選択肢が多いと言えます。2019/11/15日現在の情報ですが、ポータルサイト(アットホーム)で東京都のマンションの物件の数を比較すると、約58.5倍の差があることがわかりました。この数からもわかる通り、選択肢の多さは圧倒的です。

このエリアに住みたい!と思っていても物件がなければそもそも住むことはできませんが、中古マンションならば好きなエリアや駅での暮らしが実現しやすいと言えます。

注意:戸建ては結果が逆転する 戸建の場合、新築物件のほうが中古物件よりも2.4倍程度、物件数が多い結果となりました。こちらもポータルサイト(アットホーム)で東京都の物件数を比較しています。 中古の一戸建てでリノベーションをする場合に気になる物件があった場合は、早めに動くことをおすすめします。

2-3.間取りやデザインの自由度(メリット3)

実際の過去の事例を使って間取りの自由さ、そして、デザインの自由度についてそれぞれお伝えしていきます。

2-3-1.間取りの自由さ

リノベーション前の間取り

リノベーション後の間取り

リノベーションによって、畳の部屋もリビングも全てフローリングでつながる大空間の間取りになりました。

間取りのビフォーアフター

間取り図からも部屋の数やキッチンの大きさと向きが変わっていることがわかります。今ある古いものは全て解体して、ただのコンクリートの箱の状態に戻してから新しく壁を立てたりフローリングを敷いたりするので、自分たちに合わせた間取りを自由につくることができます。

新築を見た後のゼロリノベのお客様の声
ゼロリノベにご相談にこられる方の中には新築物件をたくさん見た方もいます。そんな方々がよく言うのは、「どの物件も同じような間取りで使い勝手が悪そう」というもの。

部屋数はいらない、玄関がせまい、キッチンの向きが気に入らない、リビングダイニングがせまい、などはよく聞くポイントです。そういった間取りの不満の解消を望んでリノベーションを選ばれています。

2-3-2.デザインの自由さ

北欧デザイン北欧テイストのリノベーション

マテリアルミックスマテリアルミックス

ナチュラルモダンナチュラルモダン

様々なデザインに仕上げることができるのがリノベーションです。上の写真は実際にリノベーションされた方々のお宅です。デンマークなどの北欧テイストや純和風、海外のホテルやコテージのような雰囲気にすることもできます。自分たちの好きなデザインの住まいなら、毎日の充実度もきっとあがるはずです。

リノベーションの自由度と利便性がわかる7事例

ここで、リノベーションをするメリットの3つ目、間取りやテイストの自由度についてわかりやすい事例を7つご紹介します。「本当に自分たちの思うように作っていいんだ」ということがわかります。

3-1.帰ってきたら掃除が終わってるお掃除ロボットが活躍する生活

間取りの作り方によっては帰ってくると掃除が終わっている生活も可能です。リノベーションで床をフラットにして段差をなくし、間取りをシンプルにすれば隅々までお掃除ロボットが動くことができます。

3-2.収納を一箇所に集めることで持ち物を楽々管理

収納のしやすい間取り

持ち物は増えてしまいがちですが、収納を一箇所に集めることで管理が簡単になります。なぜなら、自分たちの持ち物を全て把握でき、「このスペースに入らなくなったらいらないものを手放す」というルールづくりもできるからです。

上の間取りは、玄関の横に夫婦の服も含めた収納スペースとして入り口が2つあるWICを作った例です。黄色く囲った一箇所に収納を集めることで、管理もしやすく、その他のスペースは生活感がでにくいすっきりとした綺麗な空間になっています。

3-3.子供も見守りやすい見渡し上手な間取り

子供が見守りやすい間取り
子供が何をしているか見守りやすい間取りにすることができます。キッチンの向きを変えたり、ダイニングやリビングと空間をつなげることで、遠くまで視界が抜けるので子供がどこで何をやっているのかもわかりやすく、声も届きやすくなります。

3-4.好きな設備の導入

最新設備

リノベーションなら、基本的にどんなメーカーの設備も取り入れることができます。お風呂のサイズや種類を決めてから、間取りを作ったり、キッチンの大きさや向きを決めてからリビングやダイニングの広さを考えるなどのプロセスで実際の設計は進んでいきます。

3-4-1.設備などの予算配分が自由

「キッチンをハイグレードにする代わりにお風呂を最低限に」など好みに合わせて予算配分が行えます。こういった予算配分は空間全体をゼロから作り上げるからこそできることです。設備だけでなく、フローリングや壁の素材、インテリアなど、自分たちが大切だと思うところに予算を使い、その他は最低限にすることで、コストパフォーマンス良く満足度の高い空間をつくることができます。

3-5.広々玄関で出入りのストレスゼロ

広い玄関

特別に広い玄関スペースをつくることもできます。写真のように、ベビーカー2台+自転車までもおけるような広々としたスペースにするケースもあります。玄関の姿見もロングサイズにすれば靴まで含めた全身のチェックがお出かけ前に可能です。

3-6.防音室や100インチのプロジェクターの導入

3-6-1.楽器演奏のできる防音室

防音室

防音室を設置することも可能です。YAMAHAなどのメーカーから出ている組み立て式の防音室キットを取り付ける場合と、好きなサイズにオリジナルで作る場合と2通りあります。周りに気を使うことなく好きな時間に演奏することができるため、実際に取り入れたお客様にも喜ばれています。

3-6-2.迫力満点なプロジェクターのある暮らし

プロジェクター

プロジェクターを使って巨大な画面で映画を見ることもできます。設計段階でプロジェクターの設置箇所や、どのあたりにソファを置くかなどを決めていきます。写真の事例は100インチを超えています。またロールスクリーンを使う場合と、白い壁に直接映す場合の2パターンがあります。なんでもない平日の夜も、1本の映画をゆったり見る時間に変えられます。

3-7.ロフトをベッドルームや収納にして空間を効率的に利用

ロフト

空間を立体的に使うのがロフトです。下は収納、上は子供のベッドルームにするなど、延べ床面積を増やすことが可能です。事例は下がウォクインクローゼット、上は夫婦のベッドルームを想定しています。リビングなどの広さを確保したいとき、また、趣味の部屋を付け加えるなど、あと少しスペースが欲しい、というときにおすすめです。

リノベーションをするデメリット5つ

リノベーションのデメリットは大きく分けて5つあります。

・住むまでの期間が5〜6ヶ月かかる
・購入手順が多く手間がかかる
・想定外の追加費用がかかる場合がある
・選んだ物件によっては寿命が短い
・外観が古く許せない物件もある

各項目について説明してしていきます。

4-1.住むまでに5〜6ヶ月かかる

リノベーションの設計と工事で5~6ヶ月リノベーションをすると住み始めるまでに5〜6ヶ月かかります。設計担当とのプランの打ち合わせに2.5〜3ヶ月、工事に2.5〜3ヶ月がかかります。家賃の更新のタイミングや子供の入園、入学などに合わせるなら、かなり余裕を持って準備を行う必要があります。

また、その期間は家賃と住宅ローンの二重支払いとなります。物件を購入したタイミングで住宅ローンがスタートするためです。ただし銀行に交渉することによって、最初の5~6ヶ月は住宅ローンの金利分のみの支払いに収めることも可能です。その場合、住宅ローンの月々の支払いは2~3万円程度になることが多いです。

*物件探しは人によって期間が異なりますが、2ヶ月〜5ヶ月程度が目安となります。そのため、「1年後に引っ越す」くらいの気持ちでいると、ある程度余裕を持って動くことができます。

4-2.引っ越しまでの手順が多く手間がかかる

リノベーションにはお引っ越しまでに様々な手間がかかります。物件探し、ローン審査、物件契約で通常はお引っ越しですが、そこからリノベーションの場合は、依頼先の決定や設計打ち合わせ、見積もり、工事など、ステップが追加されるためです。

この手間を最小限にし、スムーズに進めるコツは、物件探しもしてくれるワンストップのリノベーション会社に依頼することです。リノベーションに向いている物件かどうかや、リノベーションありきの住宅ローンの組み方や手続きのサポート、購入後にすぐ設計がスタートできる体制など各ステップでのサポートをしてくれます。

4-3.想定外の追加費用がかかる場合がある

リノベーションの工事のタイミングで想定していなかった追加費用がかかるケースがあります。古い内装を解体するときになって初めて、隠れていた物件ダメージを発見できるケースや、一部間取りなどの設計変更をせざるをえないケースなどです。例えば柱の傷や、実は断熱材が入ってない物件なので新規で設置が必要になる、などは実際にあった事例です。

いずれもローンから捻出するか現金で補う必要があります。解体で何も見つからず、追加費用が発生しないケースもありますが、何か起きると思って少し現金を用意しておくのが安全だと言えます。ゼロリノベの過去の事例では、追加費用が発生しても、およそ30~50万程度でおさまることが多いです。

特例:アスベスト除去により400万以上の追加費用が必要になった例
仲介会社が他にあり、設計のみをゼロリノベで行なった事例で、400万円以上の追加費用が工事で発生したケースがあります。追加費用の内容は物件にアスベストが使われているのを発見したため、その除去に費用が発生したというものです。これは物件の仲介会社とリノベーション会社が別々だったことが原因です。通常の、仲介と設計をワンストップで行うゼロリノベでは起きたことはありません。

4-4.物件によっては寿命が短い

中古物件は選んだものによっては寿命が短かい場合もあります。適切なメンテナンス(マンションの場合は大規模修繕工事など)がなされていないためです。
寿命が短いと地震へのリスクや、もう一度家を買わないといけないといった金銭リスクにさらされるため注意が必要です。ただし、探し方によってこれらのリスクの回避は可能です。

4-4-1.長寿命物件かどうか担当にチェックしてもらう

担当にチェックしてもらうことは必須です。マンションの場合、鉄筋コンクリートの寿命は117年と国土交通省の研究で紹介されています。一戸建てについても80年と言われたり100年住宅という商品も存在します。これは、いずれも適切なメンテナンスをしている場合であるため、物件を選ぶときにしっかりチェックしてもらうことが重要です。

チェック方法は、マンションの場合は大規模修繕工事の履歴や修繕積立金の金額をチェックすること。一戸建ての場合は工法、材質、加工法、などです。いずれも個人での把握が難しいため、リノベーション会社の担当者にチェックしてもらいましょう。

またこれはリノベーション済み物件を購入する場合でも同じことが言えます。

4-5.物件の外観が古い場合がある

4-5-1.中古マンションは個人で外観を変えられない

中古マンションは個人の意思で外観を変更することはできません。ドアや外壁などの外観に関わる部分はマンションの「共有部分扱い」とされているからです。共有部分が変更がされる場合は、マンションの管理組合によって決定され大規模修繕工事として行われます。中にはどうしても外観がゆるせない物件もありますが、良い古さを感じるビンテージマンションもあります。

4-5-2.戸建ての場合は外観変更は可能だが別途費用がかかる

戸建ての場合は工事によって外観のデザイン変更が可能ですがリノベーション費用とは別に追加で費用が必要です。例えば100㎡の家の場合、外装塗装ならおおよそ150万円から工事ができます。(ゼロリノベ戸建て費用で計算)

リノベーション済み物件のメリット

リノベーション済み物件の内装

リノベーション済み物件とは、主に不動産会社や売主側がリノベーションし販売している物件です。(写真は実際に購入された方の物件です)

5-1.すぐ住める(3週間〜1ヶ月)

リノベーション済み物件は完成しているため購入してすぐ住むことができます。 物件検索サイトで調べ、気に入る物件を見つければ、住宅ローンの事前審査、本審査、物件契約、引き渡しまでで、おおよそ1ヶ月程度となります。リノベーションする場合に比べかなり早く住まいを手に入れることができるため、自分たちのタイミングに合わせやすいと言えます。

ただし、1ヶ月というのは契約から引き渡しの期間であり、物件を探す期間は含まれていません。人によっては1年以上期間が必要な場合もあるため、住宅購入を検討しているなら物件探しは早めにスタートすることをおすすめします。

5-2.リノベーションを依頼するよりも総額は安く済む

リノベ済みマンションとの価格差

住まいにかける費用を一番抑えられるのはリノベーション済み物件の購入です。なるべく費用をおさえられる素材や設備を使い、画一的な間取りで工事を早く終わらせるため、オリジナルで要望を聞いてリノベーションをする場合よりも人件費や工事費用もかからないためリーズナブルになります。

リノベ済み物件が何もしてない物件の相場価格と変わらない理由
世の中には財産分与などですぐに物件を売ってしまいたい人がいます。そういった方に向けて、不動産屋が「すぐに現金で買います。その代わり相場より1000万安い金額で」と売主と交渉します。そしてなるべく安く500万円程度でリフォームやリノベーションを行い、そこへ利益を500万円のせて、売り出すときに相場近くの金額を設定します。そのため相場を超えなくても利益は出ます。逆に相場を越えると買い手がつきにくくなります。

すぐ売りたい物件を未公開物件として格安で自分たちに教えてくれないのか?
利益が確実に見込めるため教えてくれることはありません。2,500万円で仕入れた物件を売る仲介手数料より3,500万円で売る仲介手数料の方が高いからです。もし友人に物件を早く手放したい方がいれば安く手に入れられる可能性もあるかもしれません。

5-3.間取りや設備を確認してから購入できる

購入予定の物件を現地で確認してから買うかどうかを決めることができます。間取りやデザイン、入っている設備などを細かくチェックすることができるため、どのように暮らせそうか具体的なイメージがわきます。

リノベーション済み物件のデメリット

6-1.好みの間取りやテイストを見つけるのは困難

リノベーション済み物件1

これらは実際に仲介をしたリノベーション済み物件の写真です。

リノベーション済み物件2

リノベーション済物件では、自分たちに合った間取りやテイストを見つけるのは困難な場合が多いです。

先にお伝えした通り、多くの場合、画一的なデザインや間取りで仕上げるため、費用が抑えられる分、似た内装の物件が多く流通しているのが実情です。リノベーション済み物件を検索するとすぐにわかることですが、新築テイストで間取りも一般的なものが多数です。間取りや設備へのこだわりがなく、価格や住むまでの期間にフォーカスする人におすすめと言えます。

6-2.中古物件全体から見ると数は多くない

リノベーション済み物件の数や比率

リノベーション済み物件は中古マンションの物件数全体から見ると、数は多くはありません。リノベーション済み・リフォーム済み物件は中古物件数のおよそ1/3程度です。これは、希望のエリアに物件がないことや、物件探しが長引くことによる家賃生活の長期化につながります。

東京の中古マンションの物件数は27,265件であり、2019/11/15日現在物件検索サイト(アットホーム)でリフォーム済み・リノベーション済みのマンションを東京都で検索すると9,022件がヒットしました。おおよその比率だと1/3がリノベーション・リフォーム済み物件と言えます。

一戸建ての場合はより顕著です。東京都で流通している中古一戸建ては8,456件(アットホーム)で、リノベーション・リフォーム済みの物件は129件でした。

全体から見ると数が限られているため、住みたい駅やエリアに物件があった場合、早めの行動をおすすめします。

6-3.表面しか綺麗にしてない配管が古いままの物件もある

室内の表面のみを綺麗にし、床下の配管が古いままになっている物件もあるので注意が必要です。なぜなら配管にも寿命があるからです。キッチン、トイレ、お風呂などの排水管はフローリングの下を通っており、寿命が近づくと漏水する可能性があります。

また配管を交換するとなると、フローリングを切断する大きな工事になる可能性もあります。購入前にどんな工事内容だったのかを売主業者に確認してもらうよう仲介担当者に依頼しましょう。

もし配管がそのままだった場合、どんな素材の管が使われているか確認しましょう。ステンレスの場合は半永久的に大丈夫ですが、その他の素材が使われており、20年前後経過しているのであれば配管交換の工事をするのがおすすめです。

6-4.外観が古く許せない物件も

先にお伝えしたとおり、リノベーション済み物件でも外観が許せないマンションや戸建ても出てきます。マンションの場合は個人では変更できず、戸建ての場合は追加費用によって変更が可能です。塗装工事の場合、100㎡の物件であれば150万円程度の費用となります。(ゼロリノベの費用で計算)

新築物件のメリット

7-1.建物ごと全てが新品

内装だけでなく、建物自体も新品であり、マンションであれば、エントランスやエレベーターなど共有部分もピカピカ。一戸建てであれば、外観などもデザイン含め最新のもので作られています。誰も住んだことのない新品というのはある種の清々しさがあります。

新築物件のデメリット

8-1.手の届きにくい高価格帯

 8-1-1.新築マンション(23区)の平均価格は6,058万円

東京23区の新築マンションの平均価格を調べると6,058万円[※1]。かつ面積平均は58.69m2です。で50~60㎡の23区の中古マンションの平均価格を計算すると4,089万円[※2]です。平均価格で2,000万円前後の差が生まれます。
[※1]マンションエンジン
[※2]HOME4U

8-1-2.新築一戸建て(23区)の平均価格は6,904万円

東京23区の新築一戸建ての平均価格は6,904万円です。(ノムコム調べによる算出値)中でも人気である世田谷区の平均価格は7,552万円。目黒区は1億1,361万円という結果です。

8-1-3.年収600万円の人が買っていい家は3,428万円

一般的に住宅ローンの安全な返済額は5倍〜6倍と言われ年収600万円の場合は3,000万〜3,600万円の範囲となります。もちろん月ごとの平均的な支出から計算されているので家庭や共働きの場合を考えると誤差は出ます。しかし、23区の新築マンションに限ると、購入すると多くの場合破綻すると言えます。国税庁の調査から年収600万円の人は全体の6.3%とわかっています。多くの人にとって新築マンションの価格は手を伸ばすには危険な価格となっています。

8-2.設備は一般レベル

新築物件の設備は一部の富裕層向けを除けば設備のグレードは一般的です。ショールームなどでお風呂やキッチンのメーカーと品番を覚えておけば調べることができます。またグレードをあげる場合はオプション費用がかかることがほとんどです。

8-3.画一的な間取りやテイスト

新築物件を請け負う会社は限られており、使う資材も似てくるため、間取りやデザインはある程度パターン化してきます。注文住宅や建築家へ依頼をする場合は別として、リノベーション済み物件と同じく、間取りやデザインへのこだわりが少ない人におすすめと言えます。

住まい購入の最初のステップは会社と早くコンタクトをとること

ここまで住まいの購入の選択肢を比較してきましたが、住まいを検討しているならば、なるべく早く、気になる会社へ相談したりセミナーに参加して情報を得ていくことをおすすめします。理由は3つあります。

9-1.毎月の家賃で住まいに使えるお金が流出しているから

例えば家賃10万円の物件に10年暮らしたら更新料などを抜きにしても1,200万円がかかります。賃貸に自分たちの住まいに使えたはずのお金が流れていってしまうのはとてももったいないことです。

9-2.健康なうちしか住まいは購入できないから

住宅ローンを組むとき団体信用生命保険というものに加入することがほとんどです。これは、ローンを借りた人に万が一があった場合に保険会社がローンを支払ってくれるというものです。しかし、健康状態があまりよくない場合、加入ができず、住宅ローンを組めないということも十分ありえます。健康リスクは年齢とともに上がります。健康なうちに動き出すことをおすすめします。

9-3.話を聞いてわかる空気感や細かい質問ができるから

会社も結局は相性です。合う合わないがあります。そういった肌感覚は、気になる会社でセミナーや個別相談を受けて実際に話をしてみないとわかりません。広告やCMはあくまで作られたイメージです。つっこんだ質問や悩み事、細かい部分などを相談して、自分たちに合うか合わないかを判断しましょう。

まとめ

今回の記事で重要なポイントをまとめで再度確認します。

6種類の家のメリット比較表

どの家が向いているかのグラフ

自分たちに向いている住まいが決まったら、なるべく早く気になる会社にコンタクトをとり、情報取集をスタートさせ、ベストな住まいをみつけていきましょう。家賃、健康、会社の相性の3つがキーポイントです。

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