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中古物件 2020.08.07 更新2020.08.06 公開

中古マンションリノベーション!賢い住宅予算でオシャレに暮らす

中古マンションリノベーションの特徴
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中古マンションをリノベーションするってどんな感じなの?実際いいの?と疑問に思っていませんか?

住宅は大きな買い物で、失敗は許されないもの。多くの方がどんな住宅を購入すればいいか悩んでおり、弊社にも多くの質問や不安がお客様から寄せられます。

そして実は、そんな方々が最終的にたどり着く選択肢が中古マンションのリノベーションなのです。

中古マンションリノベーションの特徴

そんな人気を集める中古マンションのリノベーションについて、リノベーション会社が総力を挙げて疑問にお答えする記事を今回作成しました。

この記事では、

中古マンションリノベーションが選ばれる4大理由
これで中古が怖くなくなるチェックポイント
あなた向きはどっち?実は2種類あるリノベーションを徹底比較
理想の暮らしが実現した5つの感動事例
業界初のリアルなリノベ費用相場
リノベーション会社の選び方、見極め方
本当の本当に気をつけるべきファーストステップとは

などなどについてお伝えするため、読み終わるころには中古マンションのリノベーションがどういったものかがわかり、自分に向いているかどうかもわかるでしょう。

ぜひ住まい選択のためにこの記事をご活用ください。

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中古マンションリノベーションをみんなが選ぶ4つの理由

中古マンションリノベーションをみんなが選んだ4つの理由

「新築マンションの方が中古マンションのよりも多く買われていて人気」そう思っている方もいるかもしれません。しかし実は2016年より、中古マンションの購入件数の方が新築よりも多くなってきています。

公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が発表した「首都圏不動産流通市場の動向(2019年) 」と株式会社不動産経済研究所が発表した「首都圏マンション市場動向2019年」 によると、2019年に首都圏で販売された中古マンションの成約件数は38,109件です。

これ対し、新築マンションの供給戸数は28,563戸、年間で売れた件数は20,675となっており、差は約17,500件にもなります。首都圏において中古マンションという選択肢が完全なスタンダードになる日もそう遠くないでしょう。

この中古マンション人気を支える理由が以下の4つです。

・新築マンションと比べ3,000万円以上の差額が出るリーズナブルさ
・大幅な値下がりが起きにくい資産価値性
・好立地に大量に存在する選びやすさ
・理想の暮らしがリノベーションで実現可能

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1-1.新築と比べ3,000万円以上の差額が出るリーズナブルさ

新築との差額3000万円以上

中古マンションの価格は新築マンションと比べ平均して3,000万円以上の差があります。リノベーション費用を含めても新築マンションより2,500万円以上安く収まっています。住宅にかける費用をぐっと抑えられるのは共働きが当たり前になってきた今の世代にとって大きなメリットと言えます。

*中古マンション価格:レインズ中古マンションの築年帯別状況[東京都]より
*新築マンション価格:マンションエンジンより
*リノベーション費用はゼロリノベでリノベーションした場合で試算

1-2.大幅な値下がりが起きにくい資産価値性

下がりにくい資産価値

資産価値と聞くと新築の方が高いと思いがちですが、大きな値下がりが起きにくいという意味では中古マンションがおすすめです。上のグラフは東京カンテイのデータを元に作成したもので、新築からどのように価格が下がっていくかを表しています。

特徴として築20年程度で下がり方が緩やかになります。東京では、場合によっては購入時よりも坪単価が上がっている時期すらあります。

購入後の価値下落が新築に比べて緩やかということは、”もしも”のときに手放すリスクが低いと言えます。購入後も値段の下がり幅が少ないのはかなりの安心感があるのではないでしょうか。

1-3.好立地に大量に存在する選びやすさ

中古マンションは圧倒的な物件数

中古マンションは新築マンションに比べ物件の選択肢が多いと言えます。2019年の情報ですが、ポータルサイト(アットホーム)で東京都のマンションの物件の数を比較すると、約58.5倍の差があることがわかりました。この数からもわかる通り、選択肢の多さは圧倒的です。

また、建物全般に言えることですが、良い立地は早く埋まっていきます。つまり良い立地にはすでに中古マンションが存在しているということです。駅前の大規模な開発や建物の取り壊しなどがない限りは新築マンションが良い立地にたつ機会はなかなか訪れません。

このエリアに住みたい!と思っていても物件がなければそもそも住むことはできませんが、中古マンションならば好きなエリアや駅での暮らしが実現しやすいと言えます。

1-4.理想の暮らしがリノベーションで実現可能

リノベーションで理想の暮らし安くて資産性があって利便性がよくても、古い内装に暮らすのは快適とは言えません。そこで登場するのがリノベーションです。

住まいの中身については全てが新品となり、現代の暮らしに合わせたものに生まれ変わります。これだけメリットがつまっていれば都心暮らしの選択肢に上がってくるのも頷けるのではないでしょうか。

そんなリノベーションですが、実はリノベーションには2種類あり、それぞれ特徴が全く異なります。詳しくは3章でお伝えします。

*リフォームとリノベーションの違いはデザイン性

2つを比較すると違いは全体のデザイン性となります。

そもそもリフォームとは、室内や設備を新築当時の機能に戻す、原状回復の意味合いで使われる言葉です。「マイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能回復工事」という意味合いとして使われます。担当となるのは営業マンです。

一方のリノベーション、特に住宅のリノベーションの目的は、これからその空間を使う人が暮らしやすいようにすることです。なので、玄関の広さ、個室の数、キッチンの位置やお風呂のサイズに至るまで、デザイン性を含めて設計担当者と打合せをしながら細かく決めていくことになります。

リフォームが、マイナスをゼロの状態に近づける工事であることに対し、リノベーションは、ゼロの状態に+αを付け加えて新たな価値を生み出すものとして使われます。そのため、空間全体の機能性やデザイン性の調和が行われるのがリノベーションであり、リフォームとの違いになります。

より詳しくは、リフォーム・リノベーションの違いはデザイン性!3事例で費用も解説をご確認ください。

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中古マンションはこの条件で選べば大丈夫

中古マンションって長く暮らせるの?安心なの?と心配になる方も多いと思いますが、ちゃんと選べば大丈夫なんです。その条件は、メンテナンスをしっかりしてるかどうかです。ここでは選ぶ条件とともに、中古マンションの寿命についてお伝えします。

2-1.中古マンションの寿命は117年以上

中古マンションの寿命は117年以上と言われています。

マンションの寿命を決めるのは構造体である鉄筋コンクリートであり、国土交通省の「RC造(コンクリート造)の寿命に係る既往の研究例」によると117年以上もつと言われています。加えて耐震工事をすれば150年以上とも言われています。

実は人間の寿命よりも長いので心配するほどマンションは短命ではありません。そのため、何度も買い換えないといけないといった心配はありません。

2-2.出回ってる中古マンションは築50年程度まで

今の中古マンションはせいぜい築50年前後までです。日本にマンションが大量に建設され始めたのが1960年以降だからです。そのため住宅購入を検討している多くの世代にとっては、マンションの寿命を考えて購入する必要がありません。

おすすめの築年数については、実は築年数20年の中古マンションがオススメな2つの大きな理由をご確認ください。

2-3.メンテナンスをしている中古マンションをを選ぼう

中古マンションを選ぶ条件として、メンテナンスをしっかりしているという条件があります。中古マンションは117年以上もつと伝えましたが、全ての中古マンションが寿命通りかというと、そうではありません。そこで出てくるのがメンテナンス(大規模修繕工事)です。

メンテナンスがずさんだとマンションが経年劣化し脆くなってしまいますが、メンテナンスをしっかりしている中古マンションから選べばこのリスクは回避可能です。

より詳しくは、長寿命マンションはどこで判断すればいいですか?をご確認ください。

また、中古マンション全般の注意点については、中古物件に暮らす仲介のプロ秘伝の中古マンション注意点209個をご確認ください。

中古マンションリノベーションは種類が2つある

中古マンションリノベーションは種類が2

中古マンションのリノベーションには2つの種類があります。それが、

・リノベーション済み物件の購入
・中古マンションを購入して自分たちの要望をいれたリノベーションを依頼する

この2つです。それぞれ見ていきましょう。

3-1.リノベーション済み物件とは

リノベーション済みマンションやリノベーション済み物件は、すでにお部屋の中身がリノベーションされ、新品の状態で売られている物件のことを指します。各種ポータルサイト(アットホーム、スーモ等)でも検索可能です。

3-2.「中古マンションを買ってリノベーションを依頼する」とは

世の中には、お客さんの要望をきいて買った中古物件に合わせてリノベーションをしてくれるリノベーション会社というものがあります。

中古マンションを購入するところからリノベーション設計・工事までサポートしてくれるワンストップのリノベーション会社と、リノベーションのみ依頼ができる会社の2つがあります。

なお、物件購入から行う場合は、ワンストップリノベーションの会社に依頼することをおすすめします。おすすめの会社については、10章でお伝えします。

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リノベーション済みマンションのメリットデメリットと注意点

リノベーション済みマンションのメリットデメリット

すでにお部屋の中身がリノベーションされ、新品の状態で売られているリノベーション済み物件の、メリット・デメリットや注意点について解説します。

メリット
・すぐ住めて手間がない
・費用が明確

リノベーション済みマンションは、オーダーではなく完成品の購入のため、現物を見てすぐ購入でき手間がなく、売られている金額以上のお金は物件にはかからないため費用も明確です。

デメリット
・生活にフィットする間取りになっているかが物件次第
・中古物件全体から見ると数が多くない

完成品のため、自分たちに100%フィットする空間かと言えばそうではありません。この点はオリジナルを依頼する点には劣ります。また、中古物件全体から見ると数は多くないため、エリアや場所の選択肢が少なくなります。

リノベーション済み物件についてより詳しくは、500件施工でわかったリノベーション3つのメリットを戸建とマンションで解説の5章をご確認ください。

*表層工事の物件は配管寿命に注意

リノベーション済み物件は、室内の表面のみを綺麗にし、床下の配管が古いままになっている物件もあるので注意しましょう。

配管にも寿命があり、古くなると漏水の危険があるからです。不動産会社に床下工事もしたか確認をとりましょう。材料にもよりますが、20年前後経過しているのであれば配管交換の工事をするのがおすすめです。

注意点については、500件施工でわかったリノベーション3つのメリットを戸建とマンションで解説の6章のコラムをご確認ください。

中古マンションを買ってリノベーションを依頼するメリットデメリット

中古マンションを買ってリノベーションを依頼するメリットデメリット

中古マンションを購入してリノベーションをするのに向いている人は、住まいへのこだわりが強い人です。

例えば、今の賃貸に下記のような不満を持っている場合は、リノベーションを依頼することで解消可能なため、依頼することが向いているかもしれません。

・キッチンの向きやサイズに不満
・玄関の狭さや廊下の暗さに不満
・個室の数や広さに不満
・コンセントやスイッチの場所に不満

これらの不満はリノベーションを依頼することで丸ごと解決可能です。元の間取りがどういったものだったかわからないほどに、新しくすることが可能だからです。例えば下記のように全く違う間取りに変更が可能です。

リノベーションのビフォーアフター

また、中古マンションを買って自分たちのライフスタイルに合わせたリノベーションを依頼する場合のメリットとデメリットは下記の通りです。

メリット
・どんな内装の中古物件も購入の選択肢に入れられる
・ライフスタイルの反映で居心地と快適性が段違い

リノベーションをするので今の内装が関係なく、全ての物件が選択肢に入れられます。また、自分たちのライフスタイルに合わせたオーダーメイドの住宅となるため居心地の良さや快適性が非常に高いと言えます。

より詳しくは、500件施工でわかったリノベーション3つのメリットを戸建とマンションで解説の2章をご確認ください。

デメリット
・設計・工事で期間が6ヶ月かかる
・物件購入とは別にリノベーション費用がかかる

オーダーするため住み始めるまでに期間が必要になります。また、リノベーションを依頼するため物件とは別に費用がかかります。

より詳しくは、500件施工でわかったリノベーション3つのメリットを戸建とマンションで解説の4章をご確認ください。

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リノベーションで新しい暮らしが叶った5事例

リノベーションによって願った暮らしが手に入った事例5つを解説します。

6-1.帰ってきたら掃除が終わってる暮らし

帰ってきたら掃除が終わってる暮らしリノベーションにより空間の間仕切りや段差をなくすことで、隅から隅までお掃除ロボットが掃除をできる空間になりました。その結果、家に帰ってきたら掃除が終わっている暮らしが手に入りました。

この事例を詳しく見る>>

6-2.子供を見守りやすい間取り

子供を見守りやすい間取りアイランドキッチンと開放的なリビングダイニングにより、家事をしながらでも子供の様子を見守りやすい生活となりました。

子供が大きくなって個室が必要になったら、子供と相談して個室を作る予定です。壁を新たに作るのも30万円程度から行うことができるため、必要になるまでは開放的な空間で贅沢に過ごしてみてはいかがでしょうか。

この事例を詳しく見る>>

6-3.朝日をあびて目覚める空間

朝日をあびて目覚める空間

ベッドルームの壁をガラスにすることで朝日が自然と入ってくる設計になっています。バタバタしていた前とは違い、気持ちよく目覚めてキッチン前のテーブルでゆったりと食事をする生活になりました。

この事例を詳しく見る>>

6-4.お風呂が主役となる住まい

お風呂が主役となる住まい

空間が1番の優先順位じゃなくても問題ありません。お風呂が主役のリノベーションも存在します。お風呂をガラスばりにして窓と近づけることで、朝日を浴びながらのシャワーや、夜景を見ながらくつろげるバスルームになりました。

この事例を詳しく見る>>

6-5.演奏が日常的な暮らし

演奏が日常的な暮らし

リノベーションなら防音室を用意することも可能です。朝起きて出勤するまでの時間をギターを弾きながら過ごしてモチベーションをあげたり、夜も時間がゆるす限り音楽に触れていられるようになり、今までよりもずっと音楽が身近に感じられる暮らしととなりました。

この事例を詳しく見る>>

リノベーションの費用は60㎡で704万円~1,436万円

リノベーションの費用

リノベーションの費用はマンションの面積と仕様・設備に紐づいています。
こちらの表は、一般社団法人リノベーション協議会に掲載されている61社154事例から、相場平均を計算しました*1。

例えば60㎡の場合、704万円〜1,436万円となっています。振れ幅が激しい理由は、素材や設備にこだわると、その分金額も上がってしまうからです。キッチンやお風呂などの設備や特注造作が増えると、特に金額が大きくなる傾向にあります。

例えばこちらの事例は、

広さ:約80㎡
費用:974万円(税別)

となっており、80㎡の中では平均的な費用でリノベーションされていますが、雰囲気や使い勝手においてお客様も満足していただけました。費用についてより詳しくは、業界61社154事例まとめ!中古マンションのリノベーション費用のリアル相場とローン解説をご確認ください。

*1*一般社団法人リノベーション協議会からピックアップした61社154事例の費用相場をもとに、「費用上位5事例の平均〜費用下位5事例の平均」を出しています。

*セルフリノベーション(DIY) で費用を抑える

リノベーションの費用が高い、あるいは自分たちでリノベーションをしてみたいという場合、セルフリノベーション という方法で費用を抑えることができます。

v材料を購入し、自分たちで内装を作ったり、塗装などの仕上げを行なったりする方法です。中には内装全てを自分たちで行う方々もいますが、電気配線やガス管、水道管などは資格が必要なため注意しましょう。

より詳しくは、セルフリノベーションはここまでできる!費用・日数・難易度一覧表をご確認ください。

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中古マンションを買ってリノベーションを依頼する流れと期間

中古マンションリノベーションの流れと期間

見つけた中古マンションを契約してリノベーション後お引き渡しをするまでは最短で7ヶ月程度必要になります。中古マンションの見学〜契約までは3週間〜1ヶ月半、その後設計で3ヶ月、工事で3ヶ月となっています。

ただし、物件を探す期間は人によりまちまちです。本腰を入れて物件を探すならば情報収拾も含めて3ヶ月程度は確保しておきましょう。

住宅ローンの審査や契約の手続きなど、いつどんな準備をすればいいかについては、【図解】中古マンション購入の流れ8ステップと必要書類・お金一覧をご確認ください。

また、個人の方でリノベーションの体験談や経緯を掲載しているブログもあります。気になる方は、リノベオタクが紹介!リアルな体験談や後悔失敗がわかるリノベーションブログ17本をご確認ください。

リノベ向き中古マンションは建物構造と管理規約をチェック

世の中にはリノベーションが想い通りにいかない中古マンションも存在しています。購入してから後悔しないようこの章でチェックポイントを2つお伝えします。

・ラーメン構造と壁構造のチェック
・リノベーションに影響する管理規約がないかチェック

マンションの構造は2つあり、自由な間取りにしやすい構造(ラーメン構造)と今の間取りを活かす必要がある構造(壁構造)の2つに分かれます。自由にしたい場合は、ラーメン構造のマンションを選びましょう。日本のマンションの95%はラーメン構造です。

また、マンションの管理規約によってリノベーションが制限される場合もあり、水回りの移動ができない場合もあります。不動産屋さんと一緒に管理規約も確認しましょう。

リノベーションについてのより詳しい注意点については、1000件リノベした一級建築士が必ず事前に伝える中古マンションリノベの注意点をご確認ください。

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リノベーション会社の選び方・見極め方

リノベーション会社を選ぶ場合、物件購入からスタートするなら、ワンストップサービスを提供しているリノベーション会社から選ぶことをオススメします。

ワンストップとは、不動産仲介、リノベーション設計・工事が同じ会社で提供されるサービスです。中でも、オールワンストップと呼ばれるサービスをオススメします。理由は2つあります。

・せっかく見つけた物件の取り逃がし防止のため
・余計な手間や費用がかからない(オールワンストップの場合)

物件の取り逃がしですが、リノベーション費用が出るのに時間がかかりその間に他の人に取られてしまうというのが理由です。

前提として、リノベーション費用がわかった状態で住宅ローン審査をすれば購入も含め1つのローン管理で済み金利も低いためオススメしています。しかし、リノベーション会社が見積もりをするのに通常は時間がかかります。

ただし、ワンストップの場合は連携がとれたり、ノウハウがあるためすぐに費用が出ます。そのため取り逃がしリスクは低いと言えます。

またワンストップは窓口が1つの会社のため手間が省けます。

ただし余計な費用も省くとなるとワンストップの中でもオールワンストップのサービスを選ぶ必要があります。これは、外部委託をせず全て自社で行うサービスのため、関連会社などの余計な費用が乗ることがありません。

会社の選び方について詳しくは、ワンストップリノベーション会社一覧とメリットデメリット+注意点をご確認ください。

 最初のステップは資金計画

住宅ローンの年収別返済目安

手取り年収:40未満・配偶者有り
借りられる額:金利1.2%(元利均等)・返済期間35年・返済比率30-35%
無理なく返せる額:金利1.2%(元利均等)・返済期間35年・返済比率20%

家を購入した後も人生はつづきます。そして、あくまでも住まいは幸せになるためのツールであることを忘れないようにしましょう。

収入から逆算して家に使っていいお金を超えてしまうと、その後の生活はとても大変で窮屈なものになる可能性があります。何よりも優先すべきは予算です。

上の表は返済比率をもとにシミュレーションした住宅ローン目安一覧表です。

中古マンションの購入は目的ではなく、人生をより豊かで充実したものにするための手段です。手段にお金をかけすぎないよう、使っていい予算を明確にしましょう。

より詳しくは、元銀行員が教える!住宅ローンの年収別目安と返済額を抑えるコツ5選【チェックリスト付】をご確認ください。

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まとめ

中古マンションリノベーションの特徴

中古マンションのリノベーションは、以下の4つの理由により人気を集めています。

・新築マンションと比べ3,000万円以上の差額が出るリーズナブルさ
・大幅な値下がりが起きにくい資産価値性
・好立地に大量に存在する選びやすさ
・理想の暮らしがリノベーションで実現可能

中古マンションリノベーションは種類が2

また、リノベーションには2種類あり、それぞれ向いている人が異なります。住まいへのこだわりが少ないならリノベーション済み物件、こだわりがあるならオリジナルの間取りとなるリノベーションの依頼をしてみましょう。

リノベーションの費用

依頼する場合、費用は60㎡で704万円〜1,436万円が相場となっています。もし予算が足りないという場合は、セルフリノベーション にチャレンジするのもひとつの方法です。詳しくは、セルフリノベーションはここまでできる!費用・日数・難易度一覧表をご確認ください。

また費用について詳しくは、業界61社154事例まとめ!中古マンションのリノベーション費用のリアル相場とローン解説をご確認ください。

中古マンションリノベーションの流れと期間

中古マンションのリノベーションに必要な期間は7ヶ月程度を目安として考えておきましょう。ただし、思わぬアクシデントも起こりうるためスケジュールには余裕を持っておきましょう。住宅ローンの審査や契約の手続きなど、いつどんな準備をすればいいかについては、【図解】中古マンション購入の流れ8ステップと必要書類・お金一覧をご確認ください。

■中古マンションの制約について
リノベーションをする中古マンションの注意点として、以下の2つがあります。

・ラーメン構造と壁構造のチェック
・リノベーションに影響する管理規約がないかチェック

リノベーションの間取りの自由度と、素材や設備に制約がかからないかどうかをそれぞれ確認しておきましょう。詳しい注意点については、1000件リノベした一級建築士が必ず事前に伝える中古マンションリノベの注意点をご確認ください。

■会社選びについて

リノベーションを依頼する場合は、下記2つの理由から、オールワンストップリノベーションのサービスをおすすめしています。

・せっかく見つけた物件の取り逃がし防止のため
・余計な手間や費用がかからない(オールワンストップの場合)

会社の選び方について詳しくは、ワンストップリノベーション会社一覧とメリットデメリット+注意点をご確認ください。

■予算について

中古マンションのリノベーションは非常に高いメリットがありますが、1番重要なのは予算です。住まいは幸せを叶えるツールであるという意識を忘れないようにしておきましょう。

詳しくは、元銀行員が教える!住宅ローンの年収別目安と返済額を抑えるコツ5選【チェックリスト付】をご確認ください。

予算を守って自分たちだけの快適な住まいを手に入れていきましょう。

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