2022.06.22 更新 2022.05.30 公開

リノベーション済みのマンションを購入する3つのメリットと注意点

「リノベーション済みのマンションを購入するのってどうなの?」
「購入する時の注意点は?」

と、疑問に思われてはいませんか? 住宅購入の際に中古住宅として、リノベーション済みの中古マンション購入を選択肢のひとつとして検討している方もいるでしょう。

リノベーション済みの物件は、購入時に通常の住宅ローンが使えたり、最新の設備が導入されていたり、といったメリットがありますが、一方で、配管が古いままで長く住むのに適さない可能性があるといったデメリットもあります。

この記事では、リノベーション済みマンションの購入を検討している方に向けて、メリット・デメリットや購入時の費用などについて詳しくご紹介します。物件購入の前にぜひお役立てください。

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“【著者】ゼロリノベ編集部"

[著者]

ゼロリノベ編集部

「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール


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リノベーション済みマンションを購入するメリット

リノベーション済みのマンションを購入することは、次のようなメリットが考えられます。

  • 購入時に通常の住宅ローンで支払える
  • 新築マンションと比較して購入費用を抑えられる
  • 最新の設備が導入されているケースがある

それぞれ詳しくご紹介します。

1-1.購入時に通常の住宅ローンで支払える

リノベ済みマンションは、すでにリノベーション費用が価格に含まれているため、のまま住宅ローンを組むことができます。

一方、中古を購入し、自身でリノベする場合は、物件費用とリノベ費用をまとめて組むためにはリノベーション一体型の商品を選ぶ必要があり、取り扱っていない金融機関もあり、本審査時にリノベーション費用の見積もりが必要になることがあります。

物件購入をして一定期間過ぎてからリノベーションする場合は、物件購入時に住宅ローンを申し込み、リノベーション時にもさらに別途でリフォームローンを申し込む必要がでてきますので、同時期に組めないと別々に組むことになり、割高になってしまいます。

リフォームローンは一般的に住宅ローンよりも金利が高かったり、借入限度額も少なかったりします。また、毎月返済するローンがふたつ存在することになります。

通常の住宅ローンが利用できれば、利息なども含めて返済総額として抑えられることが期待できます。ローン契約が複数あると、それぞれに諸費用がかかり負担も増えます。

リノベーション済みの物件購入は、リフォームローンの割高な金利や、ローン事務手数料などの重複する諸費用を検討する必要がありません。 

1-2.新築マンションと比較して購入費用を抑えられる

中古物件をリノベーションして住まいの資産価値を上げたとしても、同じような条件の新築マンションよりも低価格で購入できるのが一般的です。

新築マンションは、短期間でも人が住めば「中古物件」として扱われ、築年数が経過するごとに物件の価格は下がりやすくなります。

そのため、似たような条件の新築マンションと比較した場合、リノベーション済みの中古マンションの方が購入費用を安く抑えられる可能性が高くなるでしょう。

新築マンションの状態から、どのように価格が下がっていくかについては、中古マンションの築年数について書かれたこちらの記事をご確認ください。

1-3.最新の設備が導入されているケースがある

リノベーション済み物件は、内装が新築同様に新しくなっていることはもちろんですが、キッチンやユニットバス、洗面台など住宅設備も最新のものが設置されていることが多いでしょう。

キッチンであれば食洗器やIHヒーター、スライド式の収納など時代のニーズに合う仕様であることや、トイレは節水タイプや除菌機能など便利機能も充実します。

真新しい設備は、前居住者の使用感がないのもうれしいですね。

自分にどんなキッチンが合うか知りたい方は、システムキッチンについてまとめたこちらの記事をご確認ください。

リノベーション済みマンションを購入するデメリット

一方、リノベーション済みマンションを購入するデメリットには、どのようなことが考えられるでしょうか。以下の3点に注意するようにしましょう。

  • 外壁や共用部分は古いままのケースが多い
  • 好みの物件にめぐり合うまで時間がかかる
  • 配管などが修繕されていない可能性がある

上から順に説明していきます。

2-1.外壁や共用部分は古いままのケースが多い

マンションでリノベーションできる範囲は、あくまで個人の部屋の内側となる「専有部分」のみで、外壁やエントランスホール、階段やエレベーターなどの共有部分は基本的にリノベーションの対象外です。

一見、専有部分だと思いがちなバルコニーや玄関ドア、窓ガラスやサッシなども、実は共有部分に含まれます。そのため、基本的には個人のリノベーション範囲からは除かれます。

リノベーション済み物件を探すときには外壁やエントランスなど共有部分の状態、維持管理レベル、デザインなどをしっかりとチェックすることが大切です。

共有部分も定期的なメンテナンスは行われますが、共有部分の古さがどうしても許容できないと感じてしまう方には、築年数が経過したリノベーション済みマンションは向いていないかもしれません。

2-2.好みの物件にめぐり合うまで時間がかかる

リノベーション済み物件は、間取りやデザインなど自分たちの好みや条件に合う物件にめぐり合うまで時間がかかりやすいともいえます。

2LDK物件を希望しているのに、希望のエリアでは3LDK物件しか出回っていないなど、希望のピタリと合う物件が出てこない場合もあります。

素敵なリノベーションが施された物件は、ライバルが多く、すぐに買い手が見つかりやすくなります。よい物件の購入はスピード勝負になるため、常にアンテナを張り、早めに情報をキャッチしなければなりません。

自分だけで情報を集めるには手間も時間もかかりますから、信頼できる不動産会社とパートナー関係を築くことも重要です。

2-3.配管などが修繕されていない可能性がある

3つ目のデメリットは、専有部分の見えない部分(配管など)の修繕がされていない可能性があることです。

リノベーション済み物件は内装や設備が新しくなっていますが、同時に床下の配管まで交換されているかどうかは確認しにくいものです。工事履歴が不明な場合はほぼ確認することができないことに注意が必要です。

配管の劣化は水漏れなどのリスクがあるため、なるべく交換されている物件が望ましいでしょう。

気になる方は、中古マンションの配管寿命についてまとめたこちらの記事をご確認ください。

購入後に変えられない部分である、物件の耐震基準や、物件独自の管理規約はチェックすべし

耐震基準のチェック

耐震基準のポイントのひとつは、大規模地震に対応した「新耐震基準」であることです。19816月から施行された新しい耐震基準で、中規模地震(震度5程度)ではほぼ損傷しない、大規模地震(震度67程度)では、家屋が倒壊・崩壊しないというものです。

築年数が比較的新しい物件は新耐震基準となっていますが、気を付けたいのが1981年に建築されたものです。

19815月末までに確認申請を受けたマンションの場合、建築工事が同年の6月以降であっても「旧耐震基準」である可能性がありますので、きちんとした耐震性があるか「確認申請日」を確認しましょう。 

気になる方は、中古マンションの耐震性についてまとめたこちらの記事をご確認ください。

管理規約のチェック

マンションの管理規約とは、同じ建物内に居住する住人の快適な生活を維持するため、一定のルールを定めたものです。住環境を共有するにあたって、それぞれの住人が自由気ままに秩序を乱す行為をしないための注意事項のようなものといえます。

管理規約には、共有部分の取り扱いに関することや、各住戸の専有部分のリノベーションに関することなどもルール付けているケースがあります。

違反した場合は、トラブルの原因にもなりますので、どのような管理状態を行うのか、売必ず事前に売主にチェックすることが大切です。リノベーション済みの中古マンションを購入する前に、耐震基準と管理規約は必ずチェックするようにしましょう。

中古マンションの内覧時にチェックすべき部分を詳しく確認したい方は、こちらの記事のチェックリストも参考にしてみてください。

リノベーション済みマンションの購入時にかかる主な費用

リノベーション済みマンションを購入する際には、どのような費用がかかるのかは気になるポイントでしょう。

この章では、物件の売買契約申し込みから引渡し、入居までの間に必要な費用を流れに沿ってご紹介していきます。

3-1.売買契約時

売買契約時に必要なのは、主に「手付金」「印紙税」「仲介手数料」です。

【手付金】

手付金は物件の購入意思を相手方に明確に示すためのもので、後に物件購入費用の一部に充当されます。おおよそ売買代金の5~10%が目安です。

売買契約書には手付金の取り扱いについての文言があり、買主が手付金を放棄することで売買契約を解除できるものとしています。

【印紙税】

売買契約書に記載された金額により、定められた印紙税が課税されます。なお、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成される10万円を超える契約書等については、租税特別措置法により税率が引き下げられ、軽減税率が適用されています。

本則税率と軽減税率適用時は次の通りです。(500万円~5億円以下を抜粋)

【仲介手数料】

仲介手数料は物件の仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料です。仲介手数料の上限は売買価格によって次のように決められています。

売買価格×3% +6万円+消費税

たとえば、3,000万円の物件を売買した場合の仲介手数料は次のような計算になります。

3,000円×90万円(3%)+ 6万円 + 9万6千円(消費税)= 105万6千円

手数料は上限が決められているだけであるため、不動産会社によって異なるケースもあります。

仲介手数料の支払い方法は主に2種類あり、一つは一般的に売買契約の際に半額を支払い、残金を物件の引き渡し時に支払う方法、もう一つは物件引き渡し時に全額を支払う方法があります。

3-2. 物件引き渡し時

物件引渡し時に必要なのは、次のような費用です。

【購入費用や仲介手数料の残金】

購入費用の支払いと物件の引き渡しは、同時に行うのが一般的です。売買契約代金から手付金を差し引いた額を支払います。仲介手数料に残金がある場合は、この段階で精算します。

【住宅ローンの契約にかかる費用】

住宅ローン契約にかかわる費用は、「印紙税」「火災保険料」「ローン保証料」などです。印紙税は契約書の取り交わしに必要なもので2万円程度です。火災保険料、ローン保証料は金融機関によっても異なりますが、ローン保証料の目安は借入金額の2%前後、火災保険料は15万円前後が目安でしょう。 

【管理費や税金などの清算金】

マンションは月々の管理費や修繕積立金がかかります。引き渡し以降は新しい所有者が負担することになり、日割り計算の清算があります。また、物件の1年間の固定資産税・都市計画税も、所有期間に応じて月数や日分の清算があります。

【登記費用】

一般的に、物件引き渡しと購入費用の清算、そして所有権移転の登記は同時に行われます。前所有者から新しい所有者へと名義を変える際にかかるのが登記費用です。登録免許税として納税します。 

所有権の名義を変える登記手続きは自分でも行えますが、通常は司法書士に依頼することが多いでしょう。司法書士への報酬は10万円~20万円程度が目安です。

<マンション購入にかかる登記費用の内訳>

出典:財務省|「登録免許税に関する資料


3-3. 物件購入・入居後

物件購入後や入居後に必要なのは、次のような費用です。

【住宅ローン】

住宅ローンの返済が始まります。年間を通して毎月の計画的な家計管理が大切です。

管理費、修繕積立金

管理費や修繕積立金は毎月発生する支払いです。住宅ローンとともに毎月の支出となります。

【不動産取得税(1年目のみ)】

不動産取得税は、不動産を取得した年だけにかかる税金です。納税通知が少し遅れて届くことがあり、しっかり把握しておかないと予定外の出費となってしまいます。

【固定資産税・都市計画税】

固定資産税・都市計画税は、物件を所有している間は毎年かかる税金です。4月上旬ころに納税通知書が届き、4月~12月までの間で第1期から4期に分けて納税することも、一括で納税することも可能です。

【家具、カーテン、家電製品などの購入費用】

新居での家具・家電、カーテンや照明器具などを新調する場合にかかる購入費用です。他に必要な費用も考慮して予算配分をしましょう。

【引っ越しの費用】

新居への引っ越し費用も必要です。繁忙期と閑散期では引っ越し業者の見積り金額も大きく異なるケースがありますので、計画的なスケジュールを立てることが大切です。

中古物件の購入にかかる諸費用について、より詳しく知りたい方は次の記事も参考にしてみてください。

中古マンションの購入にかかる諸費用について説明している記事はこちら
住宅ローンの借り入れにかかる諸費用について説明している記事はこちら

まとめ

この記事では、リノベーション済みマンションの購入におけるメリット、デメリットや、注意点などを紹介してきました。

最後に、記事の概要をまとめます。

◎リノベーション済みマンションを購入するメリット

  • 購入時に通常の住宅ローンが利用できる
  • 新築マンションよりも購入費用が抑えられる
  • 最新設備の導入が期待できる

◎リノベーション済みマンションを購入するデメリット

  • 外観や共用部分は古いままのケースがある
  • 好みの物件がなかなか見つからない
  • 配管などが劣化している可能性がある

◎リノベーション済みマンションの購入にかかる費用

  • 売買契約時の手付金や印紙税、仲介手数料など
  • 物件引き渡し時の購入代金や仲介手数料の残金、住宅ローンの契約費用、管理費清算や登記費用など
  • 物件購入後・入居後には住宅ローンの支払い開始、管理費や修繕積立金、不動産取得税、家具家電、引越費用など

リノベーション済み物件の購入には、それぞれメリット・デメリットがあります。一般的には新築よりも初期費用が抑えられるわけですが、購入費用の他にも住宅ローン契約費用や登記費用、引越費用なども必要ですから、事前にしっかりと資金計画を行い進めましょう。

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