2024.04.02 更新
賃貸物件の築年数は何年が目安？古い物件のメリット・デメリットや選ぶ際の重要なポイントを解説
「築古物件を選ぶときのポイントを知りたい」
「築年数の古い物件を購入するメリットってあるの？」
上記のような悩みを抱えていませんか？
結論からお伝えすると、築古物件は、「なるべく費用を抑えつつ、たくさんの選択肢の中から希望の条件に合致する物件を探したい」という人に向いています。
ただし、築古物件にはメリット・デメリットのどちらもあるため、それらをきちんと把握したうえで自分にあうかを判断しましょう。
今回は、築古物件の賃貸や購入を検討している方、迷っている方に向けて、不動産のプロ目線から見た築古物件を選ぶときに押さえておきたいポイントをお伝えします。ぜひ参考にしてみてください。
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[著者]
ゼロリノベ編集部
元銀行員・宅地建物取引士・一級建築士が在籍して「住宅ローンサポート・不動産仲介・リノベーション設計・施工」をワンストップで手がけるゼロリノベ(株式会社groove agent)。著者の詳しいプロフィール
目次
賃貸住宅の築年数は何年が目安？「古い」の基準とは
築年数の新しい・古いなどの感覚は人によって異なるため、明確に定義するのは難しいですが築年数によって物件の特徴には大きな差が生じます。
そこで、この章では住宅選びの際に判断基準となる築年数の目安を紹介します。ぜひ参考にしてください。
1-1.設備を重視するなら10年以内
住宅選びの際に、付帯設備の状態や機能性を重視するのであれば、築年数が10年以内の物件を選ぶべきです。
浴室やトイレ、IHコンロなど、住宅設備の新しさや最新機能が完備されている物件は、やはり築10年未満の築浅物件の方が多くなります。
築20〜30年の物件でも、物件の規模によってはモニターモニター付きインターホン、宅配ボックスやオートロックなどの設備が整っているものもありますが、設備自体が古い場合もあります。
住宅設備を重視するのであれば、築10年以内にしましょう。
1-2.耐震性を重視するなら20年以内
住宅選びの際に耐震性を重視するのであれば、築年数が20年以内の物件を選ぶべきです。
1981年6月に建築基準法が改正され、それ以降の建物は「新耐震基準」のもと建築されています。そのため、築年数が40年以内の住宅であれば耐震性に不安を感じる必要はありません。
さらに、2000年6月には木造住宅の耐震基準も改正されました。これ以降の建物は「耐震等級1」の取得が必要となっており、震度6強〜7レベルの地震がきてもすぐには倒壊しない強さと定義されています。
耐震性を重視するのであれば、築20年以内の物件をおすすめします。
1-3.築年数による建物の経年劣化
築年数が浅い築浅の物件なら、劣化部分は多くありません。
しかし、築年数が経過すればするほど、内装・外観ともに劣化が激しくなっていきます。
この経年劣化は、住宅の構造によって大きく変化します。
アパートは木造や軽量鉄骨造のものが多く、対してマンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のものがほとんどです。
そのため、アパートよりもマンションの方が劣化しにくくなっています。
住宅選びの際には築年数だけでなく、構造にも目を向けて考えましょう。
築年数が古い住宅のメリット
この章では、住宅購入時に新築や築浅の物件ではなく、築年数が古い住宅を選ぶメリットをご紹介していきます。
2-1.新築や築浅の物件に比べてコストを抑えられる
築年数が古い中古物件を購入する大きなメリットは、購入費用を抑えられることです。
「予算的に手が届かない」とあきらめていたような人気のエリアであっても、築年数が古い物件なら、手が届く範囲で購入できるかもしれません。
傷んでいる箇所がある場合、「リフォームするので費用を下げてもらえませんか？」と価格交渉して、さらに値引きしてもらえる可能性もあります。
ただし売り出し価格3,500万円の物件を3,000万円にしてほしいと過度な値引きを希望したり、重箱の隅をつつくように欠点をあげつらったりしてしまうと、売り主が不快に感じて商談を断られることも。
売りに出されているのは売り主にとっては愛着や思い入れのある家と念頭に置き、、節度ある態度を心がけて交渉しましょう。
2-2.探しやすく、たくさんの物件に出会える
築年数が古い物件は、新築や築浅物件に比べると数が多く、探しやすいのもメリットです。
新築物件の戸数は近年減少傾向にあり、そのぶん築浅物件は数が少ないことから、築年数を限定しないほうが多くの物件から選べるようになります。
2020年に東日本不動産流通機構に新規登録された中古マンション・中古戸建て住宅の、築年数帯別構成比率を確認してみましょう。
| 築年数 | 中古マンション | 中古戸建て |
| 築0～5年 | 9.3% | 11.9% |
| 築6～10年 | 13.6% | 11.6% |
| 築11～15年 | 11.8% | 9.6% |
| 築16～20年 | 13.9% | 11.7% |
| 築21～25年 | 11.7% | 11.1% |
| 築26～30年 | 7.9% | 11.7% |
| 築31～35年 | 6.9% | 9.9% |
| 築36～40年 | 7.0% | 6.6% |
| 築41年～ | 18.0% | 16.0% |
【参考】「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）4頁」東日本不動産流通機構
たとえば、築0〜10年の築浅物件を購入したい場合、中古マンションなら全体の14.8%、中古戸建てでは21.1%からしか選べません。
築年数を限定してしまうと、選べる物件数が少なくなってしまうのです。
また住宅は、駅や商業施設の近くなど利便性の高い場所から建て始められることから、希望の立地に家を新築したり、あるいは築浅の物件を見つけたりするのは難しくなります。
しかし築年数にこだわらなければ、そのエリアが開発され始めた頃に建てられた物件など、立地のよい物件を見つけられる可能性があるでしょう。
2-3.リノベーション・リフォーム済みなら築年数が古い物件でもきれいなものに出会える
築年数が古い物件は、住みやすさを向上させるために、販売前にリノベーションやリフォームするケースも多いです。
リノベーションやリフォームがされた物件なら、新築に劣らないきれいさを中古物件でも実現できます。また、きれいさだけでなく水まわりなどの設備も新品になり性能が上がっていることもあります。
ただし、買取再販などのリノベーション済み物件の場合、中には表面だけの工事で、見えない配管は古いままのケースもあります。
そのため、リノベーション済みの中古物件の購入を検討する場合は、販売会社に工事内容を確認するようにしましょう。
見えない部分の劣化が気になる方はもちろん、自分好みの間取りやデザイン性を求める方は、ぜひご自身でリノベーションすることも視野に入れましょう。
関連：【2023年最新】おしゃれで実力のあるリノベーション会社10選！会社を選ぶ際の評価基準とは？
築年数が古い住宅のデメリット
ここからは、築年数が古い住宅を購入するデメリットを紹介します。
具体的には、以下の通りです。
- 老朽化の問題がある
- 設備が現在の暮らしと合っていない
- 管理状態によっては長く住めない場合がある
- 防音性・断熱性に不安がある
- リセールバリューに注意
それぞれ詳しくみていきましょう。
3-1.老朽化の問題がある
築年数が古くなればなるほど、外観・内装ともに古びていることが多いのが最初に考えられるデメリットです。
定期的に塗装されていたり、内装リフォームがされていたり、メンテナンス状況によっては見た目的には問題なく見える場合もありますが、目に見えない部分の老朽化は慎重に見極めなくてはなりません。
戸建てとマンションで、どのような劣化が考えられるのか見てみましょう。
3-1-1.【戸建ての場合】
戸建ての場合、屋根や外壁から雨漏りし、構造部分の劣化が進行している可能性があります。
室内への雨漏りは、天井のシミなど目視で確認できます。
一方で注意が必要なのは、外壁からの雨漏りです。
外壁からの雨漏りは壁を伝って流れていくため気付きにくいのが特徴です。
同様に白アリ被害も床下で発生するため、内見しただけではわかりません。
また、経年により地盤が下がり、柱や壁に歪みが発生していても軽微なものであれば気がつかないことがあります。
3-1-2.【マンションの場合】
マンションは、築年数が古いと水回りの給排水管が劣化している場合があります。
また外壁や内壁が、劣化によって欠けたりひび割れたりしている可能性も。
マンションの場合、戸建てと違って建物全体など共用部分にあたる箇所の修繕は、個人ではできない点には注意が必要です。
3-1-3.【共通すること】
建物は、建築年によって耐震性が以下のように異なります。
| 建築年数 | 耐震性 |
| 1981年5月31日以前 | 旧耐震基準の住宅。震度5強程度で倒壊しないことを想定されている。 |
| 1981年5月31日～2000年5月31日 | 新耐震基準の住宅。震度7程度で倒壊しないことを想定。新耐震基準だが、2000年基準を満たしていない要素がある。 |
| 2000年6月1日以降 | 現行耐震基準の住宅。基礎形状、壁のバランス規定、柱の引き抜き対策などもされている。 |
旧耐震基準で建てられた物件は、建物の強度が不足している可能性があります。
一方、1981年の6月1日以降に建築確認を終え、新耐震基準に沿って建築された物件であれば、震度7程度でも倒壊しないことが想定されています。
ただし、新耐震基準で建てられていれば必ずしも安心とは限りません。
たとえば建築後に地震を経験していれば、なんらかの影響を受けている可能性があるためです。
同様に、旧耐震の物件であっても、耐震補強がしっかりされているものもあります。
築年数が古い物件の購入を検討するときには、築年数だけにとらわれず、実際に建物の状態や管理状況の仲介会社との確認が大切です。
ただし、すべての不動産仲介の会社が建物の専門知識を備えているわけではありません。
リノベーションを前提に考えている人は、自社で不動産仲介、設計施工するオールワンストップのリノベーション会社に物件探しから依頼すると、建物状況も確認できスムーズに物件を決められます。
3-2.設備が現在の暮らしと合っていない
築年数が古い物件は、設備が古かったり、機能性が低かったりするケースも少なくありません。
たとえば近年はユニットバスが主流ですが、築年数が古い物件は昔ながらのタイル貼りの在来浴室が多く見られます。
在来浴室は気密性と断熱性が低く、冬には冷え込みヒートショックを引き起こす可能性も。扱いづらいバランス釜が設置されていることもあるでしょう。
ほかにもお部屋に和室が多かったり、壁付けキッチンだったり、現在のライフスタイルにあわずに快適に使えない造りになっている場合もあります。
すべてを撤去しフルリノベーションするのであれば多くの問題は解消できますが、部分リノベーションを検討しているなら設備や機能性は細かにチェックが必要です。
3-3.管理状態によっては長く住めない場合がある
国土交通省の調べでは、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの寿命は100年超、木造住宅は65年といわれています。
「そんなに長いの？」と思われた方も多いのではないでしょうか。それは多くの方が、税法上の法定耐用年数を寿命と勘違いしているためです。
法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造（RC造）は47年、木造は22年のため、多くの方が「住宅の寿命は短い」と思っているようです。
法定耐用年数は、減価償却資産としての税法上の耐用年数を指すものであり、物理的な寿命を指すものではありません。
【参考】「耐用年数（建物／建物附属設備）」（国税庁）
ただし、それは適切な管理がされていることが前提です。
適切なメンテナンス体制が取られておらず、管理状態が悪ければ、建物の寿命は短くなり長く住めない可能性があります。
長持ちする物件を見極めるためには、木造住宅であれば専門家によるホームインスペクションを受け、劣化状況を確認するのがおすすめです。
ホームインスペクションとは
住宅に精通したホームインスペクター（住宅診断士）が、第三者的な立場から、住宅の劣化状況などを見極め、アドバイスなどをすること
マンションであれば仲介会社を通じて長期修繕計画を入手し、これまでの修繕状況や今後の修繕計画を確認し、問題なければ安心できるでしょう。
関連：築30年のマンションはあと何年住める？後悔しない物件選びの注意点6つ
3-4.防音性・断熱性に不安がある
築年数が古い物件の中には、防音性や断熱性にも不安なものもあります。
防音性が低いと、隣人や周辺住民と騒音トラブルになりかねないため、事前に対策しておかなければなりません。
具体的には、窓に防音機能のついたカーテンを使用して音漏れをできる限り少なくしたり、床にカーペットを敷いて物音を軽減したりしましょう。
また、断熱性が低いと、防寒対策が必要になります。
簡易的な対策としては、窓に断熱シートやアルミシートを付け、足元にはコルクマットやホットカーペットを敷いて防寒対策しましょう。
リノベーションなら、窓に二重サッシを取り付けるなど、より効果的な対策も可能です。
3-5.リセールバリューに注意
かなりの築年数が経過した物件は、老朽化などの観点から敬遠する人も出てきます。
そのため、いずれ売ることを前提として物件を購入する場合には、築年数の古さがデメリットになる可能性がある点には注意が必要です。
将来のリセールを検討するのであれば、立地を重視した物件選びをおすすめします。
立地が良ければ、多少築年数が古くても、購入したいと考える人はいるためです。
また中古住宅は、法定耐用年数近くで価格が下げ止まるのが特徴です。そのため一般的には築20年を過ぎると価格の減少が緩やかになります。
そういった理由から、立地が良く、資産価値が下げ止まりした築20年を超えた築古物件を購入すれば、売却時に価格を大きく下げることなく売れる可能性があるのでおすすめです。
築年数が古い物件を選ぶ際のポイント
ここからは、住宅購入時に築年数が古い物件を選ぶ際のポイントを解説します。具体的には、以下の通りです。
- メンテナンス面で判断する
- リノベーションやリフォームも視野に入れる
それぞれ詳しくみていきましょう。
4-1.メンテナンス面で判断する
築年数が古い物件を選ぶときには、築年数よりもメンテナンス状況から物件の善し悪しを判断しましょう。
前章でご説明したように、建物の物理的な耐用年数は法定耐用年数より長いとされています。
しかし建物は定期的な、そして適切なメンテナンスがされているかによって、劣化速度が異なるのが特徴です。
戸建てとマンションのそれぞれで、どのようにメンテナンスされてきたかのチェック方法を紹介します。
4-1-1.【戸建て】
戸建ては以下のようにチェックします。まず、自分たちで確認できない箇所のチェック方法は以下の通りです。
- 物件状況報告書
- 売り主へのメンテナンス状況の聞き取り
- ホームインスペクション
戸建て住宅の状態は、不動産会社から交付される物件状況報告書を見て精査しましょう。
物件状況報告書には、雨漏りや白アリ被害の有無、また修理や駆除をしたのであればその時期などが記載されています。
さらに建物の傾きや、増改築の詳細、配管の状況などさまざまな情報を得られます。
ただし、物件状況報告書は交付が義務づけられていないため、告知すべき重要な事項以外は詳細がわからないこともあります。
その場合、売り主にメンテナンス状況を確認したり、ホームインスペクションを受けて物件の状態をチェックしたりすることが大切です。
次に、内見時に自分でチェックできる内容は、以下の通りです。
- 屋根や外壁、軒裏、基礎のヒビ割れの発生具合
- 室内ドアの開閉のしやすさ
- 雨漏りによるシミの発生の有無
内見時には、屋根や外壁、軒裏、基礎の4箇所を目視します。
目安として、幅が0.5mm以上、または長さ1メートル以上のヒビ割れがあると要注意です。
とくに基礎にヒビ割れがある場合は、家が傾いている恐れがあります。家の傾きは、室内ドアがスムーズに開閉できるかでも確認が可能です。室内では、雨漏りによるシミがないかもチェックしましょう。
4-1-2.【マンション】
マンションは、以下のような点をチェックしましょう。
まず、自分たちで確認できないものは以下の通りです。
- 長期修繕計画や修繕積立金の状況
- 空室率
- 外壁や配管の劣化度合い
これまで大規模修繕を含めどのようなメンテナンスがされてきたのか、今後どのような修繕が予定されているのかは、長期修繕計画を確認しましょう。
さらに長期修繕計画に見合う十分な資金が集められているか、修繕積立金の状況をチェックしておくことも大切です。
空室率や外壁・配管の劣化度合いなども、あわせて確認しておくと判断しやすくなります。
これらは自身では調べられないので、仲介会社に依頼し資料を入手してもらいます。
内見時に確認しておく内容は、以下の通りです。
- 共有設備の整頓状況
- エントランスの張り紙
内覧時には、共用設備の整頓状況や掲示板の張り紙の内容をチェックすると、住民の管理意識がわかります。
マンションは多くの住人と共有するため、管理意識が高い住人が多いと思われる物件を選ぶことが大切です。
以下の記事では、内覧時の確認ポイントをチェックリストにまとめています。内覧時の参考にご覧ください。
関連：中古マンション購入の注意点5つ！プロ秘伝の失敗しないためのチェックリストを大公開
4-2.リノベーションやリフォームも視野に入れる
築年数が古い物件の古ぼけた見た目が気になる場合は、リノベーションやリフォームでの改善を検討しましょう。
たとえばデメリットのうち、戸建ての場合は設備や内装・外装の劣化など、構造部分以外はスケルトンリノベーションにより刷新できます。
マンションの場合、室内設備などの専有部分の問題はリノベーションで解消できます。
建物の外観や共用部分は、管理組合や入居者の意識に働きかけることで改善へのアプローチが可能です。
また現代の暮らしに合わない点も、戸建て・マンションのいずれでも、フルリノベーションでの間取り変更により、自分たちのライフスタイルに合わせて自由に作り変えられます。
すでに間取りが決まっている建売住宅や新築マンションより、ライフスタイルに合った設備や間取りにできる可能性もあるでしょう。
また設備や内外装が比較的新しい築浅物件だと「もったいないからそのまま使おう」との選択になりがちです。
一方、築古物件だと、手頃な価格で物件を購入できる分、設備や機能面など、こだわりたいところに効率的にお金をかけられます。
物件が古いため「もったいない」と感じることなく、大胆なリノベーションができるでしょう。
築年数が古い物件に関してよくある質問
最後に、築年数が古い物件に関してよくある質問を紹介します。
同じ悩みを抱えている方も多いと思うので、ぜひ参考にしてください。
5-1.賃貸の築年数の狙い目はどのくらい？
賃貸の築年数は、何を重視するかで狙い目が異なります。
設備を重視するなら築10年以内がよいでしょう。
IHコンロやモニター付きインターホンなど、便利で新しい設備が採用されています。
耐震性を重視するなら築20年以内がおすすめです。
2000年6月以降に建造された物件は、2000年基準という最新の耐震基準を満たしているため、安心できます。
家賃の安さを重視するなら、築30〜40年の物件を選ぶとよいでしょう。
ただし、内装や外観は古さが目立つため、注意が必要です。
5-2.築30年以上の賃貸物件の住み心地はどう？
築30年以上の賃貸物件の大きな魅力は、やはり家賃の安さでしょう。
築30年は築浅の物件と比較して、家賃が安くなっています。
また、耐震性に関しても、1981年の新耐震基準を満たしているため、心配ありません。
しかし、内装や外観、搭載されている設備には古さが目立つ場合もあります。
外観は個人で変えられませんが、内装の古さは大家の許可が降りればリノベーションで変えられる可能性があります。
事前に確認した上で、リフォームやリノベーションで内装を変更することも検討してみましょう。
まとめ
この記事では、築古物件の築年数の目安やメリット・デメリット、物件選びで押さえておくべきポイントを紹介しました。
築古物件にはデメリットが多くあるように思えますが、設備や現在の暮らしとあっていない点は、リフォームやリノベーションで改善できます。
また、築古物件であっても、これまでの管理状況が良ければ長く住むことも可能です。立地のよい物件を選ぶことで、資産価値を保つこともできるでしょう。
「自分で物件の目利きができるか不安」という方は、リノベーションまでワンストップでサポートしてくれるリノベーション会社に相談するのがおすすめです。
物件探しの段階で、希望のリノベーションを実現できる物件なのか判断してもらえます。
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