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中古物件 2019.06.05 更新2019.02.28 公開

買ってよかったね!と安心できる「中古マンションの選び方」9ステップ

最適な中古マンションを選んだ事例
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中古マンションを買って新しい暮らしをはじめたい。こう思い始めてスタートする中古マンション購入計画。でも大きな買い物だけに失敗したくない。何から始めるべきで、何をチェックして、どんなことを見極めればいいの?

ここでは、失敗しない中古マンションの選び方を9つのステップに沿ってご提案します。

 

実現可能な予算を決める

C子:
私、絶対失敗したくないんです!

アドバイザー:
何かの決めゼリフのようですが、並々ならぬ決意が漂っていますね。失敗したくないこととは?

C子:
賃貸暮らしでしたが、中古マンションを購入しようと思っています。でも夫は忙しくてイマイチ話が進まないので、私がしっかりリードしたいなと思って。

アドバイザー:
そうでしたか。では決めるべきこと、チェックすべきこと、見極めポイントの順でお伝えしますね。いくつか質問もしていきますので、現状をお答えくださいね。

C子:
よろしくお願いします。

アドバイザー:
中古マンションを選ぶにあたって、予算は決まっていらっしゃいますか?

C子:
はい、ざっくりとは。

アドバイザー:
ざっくりですか。予算決めは何より大事な項目です。どうやって予算を決めたか教えていただけますか?

C子:
夫の収入が年間いくらで、そこから生活費などの支出を引いて、私の収入は不安定なので、それは含めずに考えていきたいと思っています。実は以前、ファイナンシャルプランナーさんの相談会に参加したことがあるんです。

アドバイザー:
そうでしたか!無理のない予算を出すためには、プロのファイナンシャルプランナーさんに相談するのはいいことです。どうしても購入が前提にあると、多少無理をしてでもと計算してしまう方が多いので。

中古マンションということは、リノベーションやリフォームの予算も考えてらっしゃいますか。

C子:
そこがざっくりしていて、夫はそんなにお金をかけてリノベーションしなくてもいいんじゃないかとか言ってるんですけど、私は中古マンションを選ぶのだから、しっかり手をかけたいんです。今、どのくらいリノベーションに予算が必要なのかも調べています。

>>おすすめ記事:【年収別】住宅ローン2つの目安表「借りられる額と返せる額」

 

住みたい場所を決める

アドバイザー:
場所はおおよそ決まっていますか?C子さんご夫妻が考えている条件を教えてください。

C子:
夫は職場に通いやすいところがいいと言っています。私はできれば実家に近くて、子育てしやすい場所がいいなと思っています。

アドバイザー:
出来るだけご夫婦の希望条件に叶う場所を探したいですね。地図上の距離だけでなく、通勤を考えると乗り換えが便利、路線が多いなどの交通の便を考慮しながら探すといいですよ。

C子:
はじめは新生活を始めるならあえて新しい土地で!とも思ったんですが、「あまり実家から離れてしまうと、いざ孫の面倒を見てと言われても無理よ」なんて親に言われてしまって…。

アドバイザー:
そうですね、子育て環境に関しては待機児童問題などもありますから、しっかりリサーチした上で選んでいくといいですよ。馴染みのない場所の場合は、実際に足を運んでみるのもいいですね。

>>おすすめ記事:東京で中古マンションを購入するならこの10エリアがおすすめ

 

欲しい広さを決める

アドバイザー:
マンション選びに直結している項目になりますが、どのくらいの広さが欲しいかは決まっていますか?

C子:
広さと間取り、悩んでます。今はあまり広くなくていいと私自身は思っていますが、家族が増えることも想定すると難しい。

アドバイザー:
こちらのデータをみてください。住生活基本計画(国土交通省)の中で設けている、マンションの広さに関する水準です。

住宅の広さの目安

C子:
目安と最低の面積、結構開きがありますけど、これは?

アドバイザー:
豊かな住生活の実現の前提として多様なライフスタイルに対応するために必要と考える住宅の面積に関する水準です。最低の方は健康で文化的な住生活を営む基礎として必要不可欠な住宅の面積に関する水準ということになります。目安と最低の間の広さを参考にするといいですね。

事実、リノベーション会社としての経験上は下記の広さを選ばれる方が多いです。廊下をつくらない、空間を兼ねる…など、設計アイデア次第で10㎡前後は何とでもなるでしょう。

  • 1人暮らし:35-45㎡
  • 2人暮らし:45-55㎡
  • 3人暮らし:55-65㎡
  • 4人暮らし:65-75㎡

C子:
な、なるほど。将来何人家族になるかで、目安の広さ、変わってきますね。

アドバイザー:
そうですね。C子さんが気にされている間取りについては、リノベーションを計画する際に、部屋を広く使えるようにとか、将来お子さんが大きくなって子ども部屋が必要になったらなど、設計段階で工夫することもできますね。

C子:
ライフプランが大事ということですよね。

 

譲れない検索条件を決める

C子:
予算、場所、広さ、なんとなく考えてきたけど、もう一回夫としっかり共有しとかなくちゃいけないかも。そのほかにもありますか?

アドバイザー:
C子さん、そうなんです!パートナーの方と希望条件を確認しておく作業はとても大事です。これら3つに加えて、その他にどうしても譲れない条件を考えてみましょう。

C子:
例えば?

アドバイザー:
大通り沿いは避けたいとか、追い炊き機能はつけたいなど、いろいろありますね。現材の住まいを決めた理由をふり返ってみて検証してみるのもいいですね。

C子:
うわぁ~、なんか限りなく出てきそう。揉めますね。

アドバイザー:
あはは。そうかもしれませんね。でも後から実は…と本音が出てもめるよりもこの段階で話し合って納得しておくことが大事ですよ。「1階を避ける理由は何?安全面? その代わり、夢だったガーデニングが楽したり、子供が遊べる専用庭があるよ」など、改めて優先順位や代替え案を考えていくのです。昔の夢と現在では違うということもよくあることですから、どうしてそこが譲れないのかを洗い出していくわけです。

>>おすすめ記事:マンション防犯対策!オートロックより重要な住宅購入時のポイントとは?
>>おすすめ記事:5分でわかる中古マンションの耐震性!築年数だけではない購入時のポイント

C子:
漠然と考えていた希望が家族の夢になるかも…なんてね(笑)

アドバイザー:
その考え方、とても素敵です!

 

条件に合わせて検索してみる

アドバイザー:
では、今あげた、予算、場所、広さ、その他の条件をいれて検索してみましょう。よくある不動産ポータルサイトで物件検索、実際にしてみてください。

5-1.条件に合う物件数が多すぎる場合

C子:
あれあれ、200件も出てきた。一件一件見るだけで時間かかっちゃいます。

アドバイザー:
そういう場合は、場所をもう少し絞り込んでみたり、㎡数を広げてみる、築浅を選んでみるなど、条件を少し良くしてみてください。30件程度になると選びやすいですね。

5-2.条件に合う物件数が少なすぎる場合

C子:
今度は4件だって!

アドバイザー:
5件以下なら少し条件を緩和してみてください。優先順位の低いものから変更してみましょう。予算に関しては変更しないほうがいいですね。ファイナンシャルプランナーさんがMAXの予算を出してくださっているかもしれませんが、一般的には多めの数字で見積もっているケースがほとんどですので、本当に最後の手段と考えてください。あまりにもヒットしないようなら、予算と希望が合わないので根本的な見直しが必要ということになります。

C子:
この優先順位、微妙に夫との差ができそうな気がします。

アドバイザー:
そうですね。こうした検索作業はパートナーと相談しながら進めるのが理想です。一人で検索した場合には、後で変更した条件をしっかりシェアすることが必要ですね。

 

おさえるべき4つの内見チェックポイント

C子:
次は検索してヒットした物件を見に行く段階ですよね。ここで失敗したくないという気持ちもあるんですけど、今住んでいるところは割と即決だったんですよね。なので、ちょっと不安です。

アドバイザー:
内見ですね。4つのチェックポイントをおさえておきましょう。ちなみに、1日に見て回る物件数は多くて5件程度がいいですよ。場所が離れている場合もあるかもしれませんので、移動時間なども考慮したいですね。

6-1.建物チェック

アドバイザー:
まずはマンションの外観にヒビが入っていないかなどをチェックしましょう。遠目から見た状態でチェックすればOKです。

C子:
ヒビは怖いなぁ。でも中古マンションの場合、ありそう。

アドバイザー:
修繕予算をとっているのか、補修しながら建物を維持しているのかなど、この後のチェックにも関係してきます。

6-2.共用部チェック

アドバイザー:
次は共用部のチェックです。自転車置き場や廊下など住人が共用する部分ですね。

C子:
賃貸暮らしなので、これはよくわかります。ゴミのルールとかしっかり守られていないのは絶対に嫌だなぁ。

6-3.音チェック

アドバイザー:
部屋に入ってすることですね。窓をすべて開けて、騒音を確認してください。皆さん扉は片っ端から開けるんですが、窓は意外と開けない方多いんです。近くに線路がある立地なら、電車が通るのを待って音チェックをしましょう。

C子:
たしかに時間帯によって電車の騒音がすごいとか、聞いたことがあります。道路の通行音なんかもありますよね。

6-4.周囲の人チェック

アドバイザー:
これもあとでトラブルになりやすい問題です。個人情報保護の関係もありますが、周囲に住んでいる人に問題がないか、売主さんや仲介担当者に忌憚のない意見を求めてください。

C子:
問題ないですよって言われそう。

アドバイザー:
後でトラブルになるのを避けたいので、正直に答えてくださるケースが多いですよ。

6-5.アスベストチェック

アドバイザー:
最後はアスベストチェックです。中古マンションを選ぶ時には特に気にすべき項目です。

C子:
健康に関する大問題ですから、これは絶対にダメですよね。とはいえ、私、見分けられません。

アドバイザー:
リノベーションやリフォームを前提にしているなら、リノベーション会社の担当者に内見に同行してもらうのがいいですね。しっかり調査してもらうことが大事です。

また、検索時に「2006年以前に建築された、重量鉄骨造のマンション」「築40年以上の団地」を除外すれば回避できる率は高くなります。

>>おすすめ記事:他人事ではない!中古マンション購入の後悔「4つの失敗事例」とは?

 

おさえるべき3つの書類チェックポイント

アドバイザー:
内見をして気に入ったら、次は書類チェックです。

7-1.修繕履歴、計画、積立金過不足

アドバイザー:
さきほど外観チェックの時にも話題が出ましたが、修繕履歴と今後の計画表をしっかりチェックしてください。また、それらの修繕計画を賄うために、積立金が用意されているのかも確認が必要です。

C子:
そっか、いざという時に多額の修繕費用を徴収されても困りますよね。このあたりは、プロの目でチェックもしていただきながらですね。

7-2.議事録

アドバイザー:
はい、計画について知る上では、議事録チェックもしていきましょう。マンションの管理組合で記録している議事録には、耐震補強工事の計画やそのための徴収に関する件などが議題にあがっているかもしれません。入居してからでいいやではなく、現状を把握するためにもチェックを求めてみましょう。

7-3.管理規約

アドバイザー:
管理規約でよくチェックしておきたいポイントは何だと思いますか?

C子:
なんだろう?リノベーションでやってはいけない項目があるとか?

アドバイザー:
はい。例えばリノベーションでフローリングを計画される方は多いと思いますが、物件によっては絨毯カーペットしか使用してはいけないという場合がごく稀にあります。間取りを変更する場合の承認が必要というケースもありますよ。

その他には、ペットの種類制限や楽器演奏可の物件なら何時までなら良いかなど、細かい条件がある場合があります。しっかり確認しましょう。

C子:
わぁ~、失敗しないためにチェックすること、山ほどありますね。

アドバイザー:
そのために仲介担当者の存在があります。これについてもみていきましょう。

 

安心な不動産会社を見極める

アドバイザー:
C子さんの中古マンション選びを安心してサポートしてくれる不動産会社を選びましょう。具体的には、内見チェックポイントと書類チェックポイントを事前に知りたいと伝えます。担当者にこれに関する知識がありそうか否かをしっかり確認してください。

C子:
リノベーション会社で、物件探しから相談できるところもありますよね。そういうところのほうがいいのかなぁ?

アドバイザー:
その場合、仲介会社とリノベーション会社が提携している会社ではなく、仲介部門とリノベーション部門が同じ会社内にあるところを選ぶと安心です。一緒にノウハウが蓄積しているからです。

また、こういった会社はリノベーションありきで進めるわけですから、管理組合との交渉も責任を持ってしてもらえます。

仲介手数料割引などをうたい文句にしている仲介専門会社はこうした交渉部分や責任をどこまで背負ってくれるかが不安要素になるので注意が必要です。

>>おすすめ記事:中古マンション購入の「仲介手数料」相場!無料や半額の注意点とは?

C子:
目先の割引より、調査や交渉を誠実にしてくれる会社のほうが信頼できるということですね。どちらにしても何でもお任せにせず、自分たちが快適に暮らしていくために譲れない条件、確認しておかねばいけないことをしっかり把握し、伝えることが大事ということ、なのかな?

アドバイザー:
C子さん、その通りなんです!

C子:
そう考えていくと、もうちょっと慎重にならないと危ないのかなぁ。買い時がわからない。

 

買い時を見極める

アドバイザー:
たしかに慎重さは必要ですね。でもC子さんはパートナーの方と前向きに中古マンションの選び方を研究されたり、条件を抽出されていますよね。と、なれば買い時は、まさに今、この時だと考えられますよ。

C子:
ワオ、刺さりました!人任せにすることじゃないし、ローンのこともあるし、よぉーし、中古マンション買うぞ! 帰ったらさっそく夫に今日教えていただいたこと伝えます。次は一緒に伺いますね。

>>おすすめ記事:【結婚・子供・転勤】中古マンション購入の最適なタイミングは1つ!

 

まとめ

30代で中古マンションを購入し、リノベーションする。思い描いてから購入まで、実際にすべきことはたくさんあります。

予算や場所、広さの条件を決め、譲れない条件も洗い出す。検索し、条件に合う物件を探す際には、パートナーとの情報共有が大切です。内見時には、外観チェックと書類チェックが必要です。専門家の意見と交渉面から考え、不動産仲介会社やリノベーション会社との内見がおすすめです。

一見果てしなく続く作業に思えますが、購入に向けて進めるステップのなかで、自分たちが求める暮らしとその後のライフプランがより鮮やかに見えてくるはずです。中古マンションを購入しようと思えたタイミングがその人の買い時といえます。

おすすめ

不動産屋さんでもあり、設計事務所でもあり、建設会社でもあるゼロリノベが、お金の流れ・マイホームも旅行も叶える家の買いかた・長寿命で丈夫な建物の見極めかた…など、住宅購入にまつわるチェックポイントを無料公開しています。

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